1、策划工作职责与必备能力策划工作职责与必备能力对策划工作要点流程、能力积累，进行初步了解配合你们需要完成的功课:有人说“策划就是个骗子，皮包公司，大忽悠”有人说“策划就是帮老板把这点推广费花了就成。”有人说“策划就是把这些推广费用合理的分配，实现利益最大化”有人说“策划就是用最少的钱，赚最多的钱”我要说的:策划就是一场商业战争,而房地产策划玩的是一种最奢华、最激动人心的商战游戏。策划学本身就是一种谋略学，通过谋略人（策划人）慎密细致的去权衡利弊之后去定出一条计谋，然后再去执行它。什么是策划？房地产策划是在房地产领域内运用科学规范的策划行为。策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程的，从开始市
2、场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。策划楼盘的好与坏，在于能否给予楼盘独突的个性，而这个个性是能满足客户所需的。策划人的前世今生策划人的前世今生古代的谋士，或者食客，为其主子出谋划策：以一言抵百万雄师赞叹这些身怀纵横捭阖之术的纵横家巧舌如簧、言辞犀利，欣赏他们其伟大的战略和思维能力更羡慕其地位，可谓“一怒而天下惧,安居而天下熄”。三寸不烂之舌纵横天下房地产策划师是指从事房地产行业的市
3、场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等工作的人员。服务人员，为赏识自己和不赏识自己的老板售卖自己的学识、专业和智慧，甚至只是口才诸葛亮舍曹弃吴 因跟刘备混易出头 对市场形势的判断能力准确的市场定位及目标客户的捕捉能力产品开发及策划的创新能力各类资源的整合能力卖点的储备及推广能力房地产营销策划是围绕以上五个竞争力来进行。是围绕以上五个竞争力来进行。策划人追求的目标策划人追求的目标-通过创造性的思维对产品进行准确定位、推广，且要通过创造性的思维对产品进行准确定位、推广，且要用最少的投入为企业创造更大的价值。用最少的投入为企业创造更大的价值。房地产策划人的工作职责房地产策划人的工作职责为所
4、服务的对象（开发商、客户、产品）为所服务的对象（开发商、客户、产品）提升地产市场实际运作的提升地产市场实际运作的五大竞争力五大竞争力 策划的六大职能或者角色策划的六大职能或者角色准备为自己喝彩吧医 生 我是最有人性化的医生对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。曾
5、在前总统克林顿弹劾案中为克林顿辩护的律师格雷格克雷格将成为白宫法律顾问。法律顾问这衰人可能真有两把刷子，长得也不寒碜。为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。财务专家“郎监管”：中国大陆人气最旺的经济学家,郎咸平则认为自己是一个
6、致力于公司治理结构研究的财务专家。怎样能让老板多赚点钱房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配将资金投在能使项目增值的创意设计上。导 演会自编、自导、自演，还是不行的，还要会找美女是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。船 长你牛，我向你致敬当项目的概念
7、定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。环境问题专家居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划房地产策划人具备的基本能力房地产策划人具备的基本能力首先，丰富而又专业的策划知识专业其次，良好的观察、判断及创新能力创造力第三，思维能力和文字表达能力逻辑系统第四，还要有快速学习的能力学习第五
8、，策划人还应具备较强的沟通和整合能力口才第六，策划人不仅要勤于思还要敏于行勤劳合格房地产策划人的基本能力：不专业，只能靠快速学习的能力增强专业能力是专业，还是要靠快速学习的能力整合专业既要有广博的知识又要能在较短的时间内领会所涉及新领域、新学科的要点和实质。广博的知识和丰富的经验、阅历专业：市场营销、房地产、广告、建筑工程、园林、城市规划、专业+特长房地产就是一个大杂烩，只要是英雄一定会有用武之地。FDC观察、分析、总结、创新合格房地产策划人的基本能力：要有对问题敏锐、深刻的综合和透析能力。在面对项目所处的特定环境、复杂纷繁的各种矛盾和问题，能够透过现象看本质，迅速找到问题的症结，利用创造性思
9、维，有超乎常人的独到见解来分析和解决问题。同时还要能把自己的想法用文字清晰、流畅地表达出来。逻辑思维能力和文字表达创新就是生命力房地产策划创新，首先表现为概念新、主题新。其次表现为方法新、手段新 可表现，可操作合格房地产策划人的基本能力：口才由语言“策划”的被动接受，比文字观摩更能“深入人心”“没时间，最多15分钟汇报你们思路”中原可以卖到60000，完毕合格房地产策划人的基本能力：沟通和整合具有亲和力、感召力和激励能力,把各种资源要素整合在一炉，协调各方的力量形成合力，达到策划目的。建筑设计院、园林规划院、建筑单位、物管公司、广告公司、活动公司等各路媒体公司，有神仙、有小鬼开发公司的各大部门
10、：营销部、采购部、客服、财务部、办证部门等等中原项目组策划与销售之间的协助策划同事之间的分工协作上下级的工作任务传导，项目头脑风暴会恭喜你成为荣誉管家合格房地产策划人的基本能力：勤于思还要敏于行勤劳踩盘现场勘察客户问卷调查项目组头脑风暴会撰写方案方案三次品控后，继续修改白天项目周例会和随时沟通与其他合作公司磨嘴皮子晚上陪开发商洗脚赶写策略和执行方案周末活动驻场顶得住压力挨得住骂身心要抗得住，一个字“累”我是策划，我能行房地产策划工作要点流程房地产策划工作要点流程结构化思维能力是房地产策划之母。想象力是房地产策划之父。专业流程是房地产策划之媒。不熟悉专业流程，就成了老虎吃天，无从下手。没有合适的
11、土壤，再好的种子，都难以发芽长成大树。土壤越好，就越容易发芽生长。对房地产的专业流程越熟悉，就容易使结构化思维和想象力发挥出有价值的作用。否则就会使前两者走上歧途，生下畸形儿。房地产开发项目建设房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研 项目选址 投资研究 规划设计 建筑施工 营销推广 物业服务等一系列过程房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。代表性的策划流程，就是服务于房地产开发经营的整个策划内容前期策划总体流程外部环境条件自身内部因素生态形象生态形象费用名称费用名称营营 销销 阶阶 段段合计合计蓄势期蓄势期强销期强销期续销期续销期尾盘期尾盘期时间时间时间时间时间时间时间时间总体推广费用总体推广费用总销售额总销售额（1.5%-8%)金额金额比例比例现场包装现场包装工地围墙看板工地围墙看板售楼处售楼处看楼通道看楼通道示范园林示范园林样板房样板房户外广告户外广告高炮高炮大牌大牌条幅条幅道旗道旗制作费用制作费用媒体费用媒体费用报纸报纸电视电视网络网络电台电台DM楼宇电视楼宇电视活动费用活动费用预留费用预留费用合计合计金额金额比例比例入市期形象期产品导入期开盘强销期持续期
