1、保定市场调查及分析(上)前前 言言 本次对保定市房地产市场的市态调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况本次对保定市房地产市场的市态调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况及竞争市场入手，通过市土地局、房管局、统计局、规划局等政府主管部门帮助，结合及竞争市场入手，通过市土地局、房管局、统计局、规划局等政府主管部门帮助，结合2003-20042003-2004年保定年鉴年保定年鉴 新市区土地志等资料，以及保定市场多个项目，来重点了新市区土地志等资料，以及保定市场多个项目，来重点了解保定房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一步解保定房地产业发展状况和
2、趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一步的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。第一部分第一部分 城市宏观市场分析城市宏观市场分析 10 10 第二部分第二部分 新市区区域发展状况新市区区域发展状况 18 18 第三部分第三部分 保定市房地产市场分析保定市房地产市场分析 24 24 第四部分第四部分 潜在目标客户群调查分析潜在目标客户群调查分析 45 45 第五部分第五部分 区域性房地产市场概况区域性房地产市场概况 52 52 第六部分第六部分 本项目地块分析本项目地块分析 74 74 第七部
3、分第七部分 项目总体定位建议项目总体定位建议 84 84 第八部分第八部分 项目初步测算分析项目初步测算分析 94 94一、城市地理位置分析一、城市地理位置分析区位优越，市场广阔区位优越，市场广阔 保定市位于河北省中部，太行山北部东麓，冀中平原西部。北纬3810-4000，东经11340-11620之间。北邻北京市和张家口市，东接廊坊市和沧州市，南与石家庄市和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省会石家庄125公里,位居京津冀区域经济当中,素有“首都南大门”之称。保定市拥有独特的地理位置优势保定市拥有独特的地理位置优势.
4、地处新环渤地处新环渤海经济圈辐射带，并紧临京、津、石，坐拥经海经济圈辐射带，并紧临京、津、石，坐拥经济核心区域优势济核心区域优势第一部分第一部分城市宏观经济分析城市宏观经济分析 保定市在“项目立市、工业强市、特色兴市”的政策带领下，到2004年年底GDP 达到了 1109 亿,人均创 GDP 已经超过了万元。在以工业强市的政策影响下,大力发展工业 化,城市经济在近两年飞速发展，居民收入增长较快，促进了社会消费品零售总额稳步增长。此外，房地产市场由2004年开始加大了批放量，消费者需求得到了最大化的释放，销售率持续攀升，价格大浮度上涨，加之大规模的城市改建工程集中进行，促进了房地产消费群体的扩增
5、，在城市经济增长中，房地产市场所占比重逐步攀升。从整体形势看，保定市宏观调控正在加大力度引进外资，经济形势将持续好转。对保定从整体形势看，保定市宏观调控正在加大力度引进外资，经济形势将持续好转。对保定市来讲主要的有利因素包括：市来讲主要的有利因素包括：第一，目前保定市经济运行处于上升期，经济增长的潜能将得到进一步释放和发挥；第一，目前保定市经济运行处于上升期，经济增长的潜能将得到进一步释放和发挥；第二，以汽车、住房等为代表的新一轮消费热点将继续带动汽车附属品市场、家电产品市第二，以汽车、住房等为代表的新一轮消费热点将继续带动汽车附属品市场、家电产品市场、建筑装饰材料市场的旺盛需求；场、建筑装饰
6、材料市场的旺盛需求；第三，保定市第二产业将进一步拓展，加快经济发展速度，从而带动人均收入的较快上涨，第三，保定市第二产业将进一步拓展，加快经济发展速度，从而带动人均收入的较快上涨，商品零售行业将进一步提高；商品零售行业将进一步提高；第四，交通条件的不断改善，强化了保定市成为京、津、石金三角的优势；第四，交通条件的不断改善，强化了保定市成为京、津、石金三角的优势；第五，中心城市的建设速度，将有利于保定市房地产业的持续、快速发展第五，中心城市的建设速度，将有利于保定市房地产业的持续、快速发展。三、城市政策方针三、城市政策方针保定市政府明确提出了“建设京南近海强市名城“的奋斗目标。“京南”，就是凭借
7、京南中心城市的优势，主动承接京津辐射，打造“南资北移”、“南企北扩”的桥头堡，力争在京津冀一体化发展中占有重要地位。“近海”，就是利用沿海一线腹地、“东出西联”中继站的特殊区位，融入沿海经济隆起带，积极参与国际经济大循环。“强市”，就是促进经济向大总量、高层次加快迈进，推动经济实力快速提升。四、城市总体规划 保定市2006年制定的总体规划要点是“科学谋划推动科学发展”，避免“建设性浪费和破坏”。靠“保定制造”、“保定文化”双轮驱动，实施“强县兴市”战略，统筹区域发展“做大中心、发展南北、保护两翼”，构建“南车北电东纺西绿城市”的空间布局。打造文化保定，抓好“一纲一力四目”。县域发展，突出“四项
8、重点”，强调新农村建设要“通进去、走出来、化起来”。按按“南车北电南车北电”的规划发展方向，城市南北两侧均为重点开发工业区域。而的规划发展方向，城市南北两侧均为重点开发工业区域。而商业区正随着城市发展方向的调整由原老城区的裕华路逐步向西延伸，至东风路商业区正随着城市发展方向的调整由原老城区的裕华路逐步向西延伸，至东风路与朝阳大街。北侧则是受到高度重视的与朝阳大街。北侧则是受到高度重视的“中国电谷中国电谷”。因其城市规划的方向影响，。因其城市规划的方向影响，预计在未来的发展过程中，北部商业项目的开发将会有所增长。预计在未来的发展过程中，北部商业项目的开发将会有所增长。一、地理位置一、地理位置 新
9、市区位于保定市西半部，面积占整个保定市区近1/2，是保定市的政治、经济、文化、科技中心。全国著名的乐凯胶片公司、天威集团、天鹅化纤集团、风帆集团等十余家大企业及新兴的国家级高新技术产业开发区均坐落在该区，为全区的经济发展在人才、技术、信息等方面提供了优越的软条件。水、电、气、暖等市政配套遍布全区，为全区经济发展提供了保障。此外，新市区交通发达，京广铁路、京深高速公路、保涞公路、保阜公路及市外环路均从区内通过，形成了纵横相贯，四通八达的交通网络9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。22.10.2722.10.27Thur
10、sday,October 27,202210、市场销售中最重要的字就是“问”。1:09:321:09:321:0910/27/2022 1:09:32 AM11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。22.10.271:09:321:09Oct-2227-Oct-2212、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。1:09:321:09:321:09Thursday,October 27,202213、He who seize the right moment,is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。22.10.272
11、2.10.271:09:321:09:32October 27,202214、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2022年10月27日星期四上午1时9分32秒1:09:3222.10.2715、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2022年10月上午1时9分22.10.271:09October 27,202216、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2022年10月27日星期四1时09分32秒1:09:3227 October 202217、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人
12、也不会顾及你。上午1时9分32秒上午1时9分1:09:3222.10.27二、人口情况二、人口情况 新市区是一座城乡结合的新型城区，辖6个乡，6个街道办事处，74个行政村，84个居民委员会，面积143.7平方公里，人口40.61万。三、区域性规划三、区域性规划1.定位：定位：新型高科技产业基地,保定市的外向型经济服务体系和改革开放的试验基地 2.用地布局及发展方向规划：用地布局及发展方向规划：规划用地方向以现在为基础,形成”三区两带”的布置格局，把朝阳大街打造成保定市黄金商业区,把乐凯大街两侧打造成集住宿、餐饮、商务、娱乐、休闲为一体的综合服务区，加快土地报批和招商引资步伐，把新旧保满路之间建
13、立成我区最具活力的工业经济增长区。谋划七一路西延两侧开发，重点发展科技、教育和高科技农业项目，将七一路西延建成我区的绿色新兴产业带。调整农业产业结构，以西北外环为轴，积极推进农业标准化生产，把西北外环建成新区的高效农业带。1、区内的高新技术企业按15%的税率征收所得税。2、区内新建三资型高新技术企业，经营期在十年以上，从获利年度起，头二年免征所得 税，免税期满后，财政再返还一年，后二年减半征收。3、区内新建内资型高新技术企业，经营期在十年以上的，从投产年度起，头两年免征所得税，免税期满后，财政再返还一年。4、区内企业当年出口产品的产值达到当年总产值70%以上的，由税务部门按有关政策规定税率征收
14、后，由区财政返还部分税金，使企业的所得税税负水平达到10%。5、国家级新产品三年内、省级新产品二年内、经高新区认定的高新技术产品一年内，按实际交纳的增值税额的25%，按先征后返的办法，由财政返还企业。6、外资企业免征耕地占用税和固定资产方向调节税。四、优惠政策四、优惠政策五、区域性经济情况五、区域性经济情况 2005年，新市区社会生产总值205.2亿元，财政收入30959万元，全社会固定资产投资五年累计完成115.8亿元。农业产业从26%提高到45%。全区大规模工业企业达52家，实现工业增加值13.7亿元，出口创汇1100万美元。2005年农民人均纯收入达5010元，五年来年均增加212元。保
15、定市重点开发的工业区中有三个分布在新市区南、北、西侧，加之城市主干道朝阳大街贯穿南北，将整体带动新市区的区域性经济发展，使本区域成为保定市的富裕区富裕区。此外，在带动经济的同时，必然会吸引大批的投资者关注，而固定资产投资一直是保定市投资者所关注的焦点。一、保定市住宅市场分析一、保定市住宅市场分析 保定市房地产市场商品房开发及投放主要集中在2003年至目前。其中以其中以2004年为最高点，年为最高点，2006年开年开始再次涨高。始再次涨高。随着大面积的城中村改建，消费者购随着大面积的城中村改建，消费者购买量扩增，买量扩增，2006年购买需求量加大年购买需求量加大。预计2007年商品房投资将会持续
16、攀升。保定市房屋产权产籍监理处数据来源：保定市房屋产权产籍监理处 商品房价格波动较大，主要体现在2000年2003年，房地产方面重心放在旧城改造上面。2003年下半年逐渐放开了房地产市场，从2004年底至2005年，普通住宅均价开始大浮度上涨，上涨幅度高达30%，远远高出全国的平均水平，进入2006年涨价幅度趋持续，预计今年底到明年初将有望突破3500元。1、1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措施的“惯性”作用；2、投资渠道较少、股票市场让中小投资者失去信心从而使大量社会资金选择房地产这一相对安全、稳定的投资
17、对象；3、房地产开发商垄断话语权，针对“买涨不买落”的购房心态营造涨价气氛及房地产投机炒作。保定市住宅市场在过去的发展过程中，受保定市住宅市场在过去的发展过程中，受2000年城市整体规划布局的影响，商品住宅市场开年城市整体规划布局的影响，商品住宅市场开始逐步上升，日渐凸显，在开发量稳步提升的同时，近两年价格变化浮度上涨比例日渐提高，尤始逐步上升，日渐凸显，在开发量稳步提升的同时，近两年价格变化浮度上涨比例日渐提高，尤其是其是2004年底开始至目前，每平方米市场均价由年底开始至目前，每平方米市场均价由1700元元/平方米上涨至平方米上涨至2900元元/平方米左右。平方米左右。根据城市规划中大面积
18、的城中村改建项目的即将入市，预计根据城市规划中大面积的城中村改建项目的即将入市，预计2007年价格上涨浮度将恢复稳步年价格上涨浮度将恢复稳步阶段。而新开区将在规划政策的影响下成为全市价格上涨比例最高区域。阶段。而新开区将在规划政策的影响下成为全市价格上涨比例最高区域。二、保定市商业市场状况分析保定市商业市场状况分析保定商业业态布局保定商业业态布局1 1、裕华中路商业圈、裕华中路商业圈代表项目代表项目：保定商场、北国商城、钟楼商厦、保定百货、裕华小商品批发市场及永华南路、恒祥南大街沿线商业等配套服务配套服务：直隶总督府、大慈阁等旅游景点商圈特点：商圈特点：传统商圈，商业氛围最为成熟2 2、火车站
19、商圈、火车站商圈代表项目代表项目：鑫龙湾、富泰商贸、十方商贸城等为代表的小商品批发市场配套服务：配套服务：保定宾馆、海龙商务中心等商圈特点：商圈特点：商业产品档次总体感觉较低3 3、朝阳南大街商圈、朝阳南大街商圈代表项目：代表项目：时代商厦、国贸、大世界、新天地、新华书店等配套服务配套服务：百世开利大厦、中银大厦等商圈特点商圈特点：商圈规模较小，正处于不断成长发展中4 4、朝阳北大街商圈、朝阳北大街商圈代表项目代表项目：保百购物广场、丽隆家居广场、京海世贸广场及天鹅路临街商铺等配套服务配套服务：恒通财富中心、假日酒店、星光酒店及国际俱乐部、美食山等商圈特点：商圈特点：高档的商务休闲娱乐场所聚集
20、，保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域 (1(1）保定市主要大型商场概况一览表：保定市主要大型商场概况一览表：（数据截止到调研日4月8号）项目名称项目名称地理位置地理位置商业体量商业体量（万（万MM）人流量人流量租租/售情况售情况其它费用其它费用付款方式付款方式经营公司经营公司开发公司开发公司新天地百货新天地百货朝阳南大街49号0.8优租赁电费1.07元/度按月倒扣流水百世开利新天地房地产开发有限公司国贸大厦国贸大厦朝阳南大街58号1.4 良租赁电费1.03元/度水公用租金月付金利房地产开发有限公司金利房地产开发有限公司大世界商城大世界商城朝阳南大街51号0.2良90已租完电费1.03元/度
21、租金月付时代商厦时代商厦朝阳南大街36号1.8优租赁无其它费用倒扣流水按营业额或月返或日返时代商厦时代商厦北国商城北国商城裕华东路0.9良租赁电费1.07元/度租金和倒扣流水石家庄北人集团保定分公司石家庄北人集团保定百货大楼保定百货大楼裕华西路1.2优租赁无其它费用倒扣流水保定百货集团保定百货集团区域性大型商业项目对比分析：区域性大型商业项目对比分析：区域区域商业形态商业形态 体量体量商业档次商业档次客群特点客群特点运营时间运营时间裕华路商圈裕华路商圈(南市区南市区)大型商业项目与小型商业项目并存1.52万平米左右低中高档本地及郊县消费者多为2000年以前朝阳大街商圈朝阳大街商圈(新市区新市区
22、)以大型商业项目为主2万平米左右低中高档以本地消费者居多多为2000年以后 共性共性 差异性差异性1）大型综合业态商业项目缺乏2）多数商业项目操作不规范3）各商业项目经营方式均为只租不售4）商业项目分布不合理，形成混乱印象5）物业管理不完善1）新市区主要商业项目与老城区比相对规模较大2）南市区大型商业带动周边小型商业项目，而新市区则以小型商业与大型商业互动为主3）新市区以其现代性、时尚性逐渐成为具有极大吸引力的新兴商业圈。1、在经营的综合型百货商业项目中，以只租不售为主，运营方式单一2、综合业态商业项目缺乏完善性（餐饮、娱乐）3、商厦分布集中，形成密集商圈4、以裕华路为主线的传统商圈，消费者已
23、经形成消费思维与习惯，人流量明显较大5、大多数商业项目管理不当，严重影响经营商业类型商业类型数数 量量商业类型商业类型数数 量量商业类型商业类型数数 量量商业类型商业类型数数 量量五金建材五金建材150酱酱 菜菜3鲜鲜 花花13娱乐休闲娱乐休闲15画画 廊廊9化妆品化妆品11彩彩 票票7房地产中介房地产中介 39美美 发发41移动通讯移动通讯24玉玉 器器2婚庆婚庆5餐餐 饮饮87家用电器家用电器35殡殡 葬葬15灯具灯具1眼镜店眼镜店18皮具修改皮具修改 8家家 具具6 药店药店48鞋鞋 店店 6 厨厨 具具 2日用百货日用百货66网吧网吧11音音 响响 12服服 饰饰 127算算 命命23
24、茶叶店茶叶店 4烟烟 店店 72 电子用品电子用品73化学试剂化学试剂3 琴行琴行 2炊事用具炊事用具11办公用品办公用品16婚介所婚介所3 手机维修手机维修8蛋糕店蛋糕店4减减 肥肥7书书 店店11服饰服饰2干洗店干洗店7酒店用品酒店用品3旅行社旅行社2冲印冲印20共共 计计1044(2(2）小型商业项目分析：小型商业项目分析：裕华路区域裕华路区域（数据截止到调研日4月8号）朝阳大街区域朝阳大街区域：（：（数据截止到调研日4月8号）商业类型商业类型数量数量商业类型商业类型数量数量商业类型商业类型数量数量商业类型商业类型数量数量通通 讯讯5诊诊 所所24家电维修家电维修2书书 店店2服饰、鞋帽
25、服饰、鞋帽30电脑专卖电脑专卖6电电 器器1干干 洗洗 1冲冲 印印1体育用品体育用品 1美容美发美容美发40食品专卖食品专卖11娱乐休闲娱乐休闲13菜市场菜市场1电力物资电力物资1鲜鲜 花花9助听器助听器1茶茶 艺艺 2旅行社旅行社5彩彩 票票8律师事务所律师事务所1卫星设备卫星设备1汽车装饰汽车装饰8广告制作、复印喷绘广告制作、复印喷绘20婚介所婚介所3音音 像像4大、中、小型超市大、中、小型超市36电动工具电动工具 12婚庆、殡葬婚庆、殡葬2 渔渔 具具1五金建材五金建材52 布布 艺艺5化妆品专卖化妆品专卖3眼镜店眼镜店7画画 廊廊2 黄金专卖黄金专卖2网网 吧吧6摄摄 影影7家居、装
26、饰用品家居、装饰用品39摩托维修摩托维修8擦鞋店擦鞋店2餐餐 饮饮100烟烟 酒酒49办公用品办公用品4中中 介介40共共 计计577对比分析：对比分析：从小型商铺的集密度而言，老城区高于新市区从产品而言老城区单一化商铺集中程度高于新市区从商铺单项目体量而言，新城区高于老城区从商业氛围的成熟度而言，老城区高于新城区新城区的主要目标客群以本市常住人员为主，老城区的消费者群则延伸至周边区县从自身所处位置而言，老城区的优势高于新市区老城区商铺项目及消费者多于新城区共共 性性 1、商业种类齐全 2、餐饮、娱乐等方面数量居多 3、消费人群均以周边居住人群为主 4、商业档次不高 5、单项业态分布集中差差
27、异异1、裕华路商圈内小型商业在数量上较多2、朝阳商圈小型商业种类较为齐全3、消费群体不同，朝阳商圈内小型商业主要消费群体以本地年轻消费者为主商业产品档次整体不高单项业态分布集中餐饮、娱乐方面小型商业数量居多消费人群均以周边居住人群为主，多为小区生活配套的补充新商圈经营状况明显低于老商圈 1、新市区商业氛围未成熟，消费者认知度虽在缓慢上升，但无法与老城区相比，大型商业项目、新市区商业氛围未成熟，消费者认知度虽在缓慢上升，但无法与老城区相比，大型商业项目未能辐射周边区、县。未能辐射周边区、县。2、老城区商业市场中，主要以沿街商铺与综合型百货相互带动的模式并存，相互辅助，覆盖人、老城区商业市场中，主
28、要以沿街商铺与综合型百货相互带动的模式并存，相互辅助，覆盖人群年龄层较广，辐射区域较大，可延伸至周边区县，而单一化商业店铺集中程度明显，此种模式与新群年龄层较广，辐射区域较大，可延伸至周边区县，而单一化商业店铺集中程度明显，此种模式与新城区的商业构成相反，反映出保定市商业的两极划分现象。城区的商业构成相反，反映出保定市商业的两极划分现象。3、在经营的综合型百货商业项目大多数为同期入市，分布于新市区朝阳商圈内。此现象主要为、在经营的综合型百货商业项目大多数为同期入市，分布于新市区朝阳商圈内。此现象主要为政策因素导致。打造政策因素导致。打造“朝阳大街两侧黄金商业区朝阳大街两侧黄金商业区”的规划，有
29、力地引导了以朝阳大街为中心的区域性的规划，有力地引导了以朝阳大街为中心的区域性商业发展。商业发展。4、在保定市政策加大朝阳大街的商业发展力度的同时，消费者的认知度还未能全面打开，因此，、在保定市政策加大朝阳大街的商业发展力度的同时，消费者的认知度还未能全面打开，因此，就目前而言，新市区不适于开发新的综合型百货商业项目，而应以社区商业配套作为参考。就目前而言，新市区不适于开发新的综合型百货商业项目，而应以社区商业配套作为参考。保定市商业市场综合分析保定市商业市场综合分析(3)(3)、写字楼市场分析、写字楼市场分析1 1）、写字楼区域分布）、写字楼区域分布 目前从保定市写字楼整体市场来看其分布区域
30、主要有：A南市区南市区：主要集中分布在裕华路商业圈地带，如东 方商务中心、侨升大厦等B新市区新市区：以朝阳大街为线沿途分布，如国贸大厦、百世开利大厦等，另外随着新市区新建住宅项目的 增多，有些项目配备写字楼入世，如朝阳龙座、沃 豪星城等，且体量均较大。C北市区北市区：恒祥大街沿线如金昌大厦、瑞景家园等；火车站周边，如诚明大厦、康泰大厦、金马商务酒 店等。2）目前部分写字楼市场供应量如表）目前部分写字楼市场供应量如表序号序号项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平米）（平米）（预估）（预估）销售状况销售状况（预估）（预估）序号序号项目名称项目名称建筑面积建筑面积（平米）（平米）（预估）（预估）销售状
31、况销售状况（预估）（预估）1华海大厦38000 已售6013十方商贸城8000已售完2恒通财富中心12000已售完14金马商务酒店3000已售完3国贸大厦16000已售完15侨升大厦2000已售完4隆兴商务中心6000 已售6516红 馆2500 已售205诚明大厦40000 已售7017金昌大厦18000已售完6发展大厦20000已售完18瑞景家园12000 在售407世纪大厦30000已售完19东风商业广场6500 在售608百世开利36000已售完20恒祥商务中心6500已售完9北方建设大厦18000已售完21财达证券4500已售完10交通大厦16000已售完22东方商务公寓4000已售
32、完11海龙科贸大厦6000已售完23富泰大厦6500已售完12华侨大厦12000已售完总计307500 307500 （其中在售的总面积为（其中在售的总面积为105000 105000 ，已销售，已销售6990069900）近期可能的新供应总量：序号序号项目名称项目名称建筑面积（预估）建筑面积（预估）1尚北蓝庭80002新一代C区3朝阳龙座4电谷大厦60006恒祥某项目30000总计44000近期可能的新供应量：近期可能的新供应量：项目名称项目名称销售价格（元）销售价格（元）租金（元租金（元/天天/平）平）开盘时间开盘时间华海大厦华海大厦2930元/m起0.812006年世纪大厦世纪大厦公寓3
33、100办公40001.12004年9月6日恒通财富中心恒通财富中心450012002年百世开利大厦百世开利大厦暂无0.91998年诚明大厦诚明大厦(建基大厦建基大厦)3500-40000.40.62002年发展大厦发展大厦暂无0.752001年隆兴商务中心隆兴商务中心前楼4000后楼3100-32000.7-12005年国贸大厦国贸大厦3400-470012003年沃豪星城沃豪星城3300、3700-2006年9月 从以上数据分析，保定市在售的写字楼价格基本在3000元以上，租金基本维持在1元/天/平左右，个别写字楼由于地理位置优越或者配套设施完善而有所提高，但总体价格几年来无太大浮动，稳步上
34、升。但总体价格几年来无太大浮动，稳步上升。3）目前主要在售（一）目前主要在售（一/二手）写字楼价格二手）写字楼价格4）代表性的写字楼概况介绍）代表性的写字楼概况介绍 名称名称总建筑面积总建筑面积（）（）面积区间面积区间（）（）入住率入住率设备设施设备设施装修情况装修情况空置率空置率空置分析空置分析百世开利大厦百世开利大厦4万60-20080市政供暖，电梯为西子奥的斯，单路供电 吊顶白墙地砖，大堂3020停车费用高；通讯系统单一选择空间小；大堂面积小户型不好；入主公司杂乱；电梯量少；费用项目多恒通财富中心恒通财富中心4万多60-200080%中央空调，电梯为上海中讯，双回路供电 吊顶白墙地砖，大
35、堂600 ，装修雅观20配套设施不完善；外立面不雅观主副楼相距远国贸大厦国贸大厦4.5万52.51-16350中央空调，电梯为上海三凌，双回路供电 吊顶白墙地砖，大堂400 ，无规划50车位少严重影响未来车位需求；通讯系统单一；大堂装饰与大厦档次不合；租赁人员专业水平地下；15层东侧采光充足发展大厦发展大厦2万80-36020中央空调，电梯为上海中讯，双回路供电 吊顶白墙地砖，大堂200，简单50配套设施不齐全；车位数量少地下面积空置；户型采光不足；入住公司较杂华海大厦华海大厦38万67301 5市政供暖，电梯为上海三凌，双回路供电 吊顶白墙地砖，大堂 200，光线较暗95配套设施极度不完善；
36、通讯单一无选择空间；业态单一；走廊大堂采光不好世纪大厦世纪大厦33万43-160 40中央空调，电梯为西子奥的斯，双回路供电 吊顶白墙地砖，大堂300，简单 60车位数量少户型结构不好,中部办公室采光不好；通讯系统单一隆兴商务中心隆兴商务中心70008000 94-150租10%销售65市政供暖，电梯为上海三凌（1部），双回路供电毛坯，大堂80，简单整洁90配套设施不完善；周围大型工厂较多；停车位较少集中在院内；公寓立项但使用率低；电梯数量少；采用市政供暖5）写字楼综述）写字楼综述 写字楼市场概况写字楼市场概况1、普遍入住率不高，其中入住率在50以下的占 被调查总数的702、多数大厦户型设计单
37、一，选择空间少3、配套设施不完善，仅仅注重办公单一功能，缺 少餐饮、休闲等补充功能互动4、物业管理缺乏专业水平，影响写字楼整体品 质提升 写字楼市场分析写字楼市场分析1、现有市场写字楼空置率整体较高，供需相对失衡2、写字楼价格预计平稳上升，出租率提升带动租售价 格增长3、购买者投资意向浓厚，销售率高，销售周期短4、未来发展动力强劲，前景乐观5、写字楼市场日趋专业化、完善化、聚集性住宅项目潜在目标客群调查分析根据对本案住宅项目潜在目标客群进行抽样调查分析，得出如下结论:1、目前本市消费者在消费心理上对价格、地理位置等因素 较为敏感，随着政府对单位集资建房的严格限制，整体市场购买力正在进一步增强。
38、2、老城改造和新城建设吸引了大量本市市民北迁和周边区县的人进驻新区，他们中的一部分都有在新市区购房置业的意想，如何吸引他们购买本项目住宅，将是本项目应该关注的要点。3 、消费者消费观念进一步在转变，随着小高层、高层物业的出现，消费者表现出较大的热情，对塔楼住宅有了初步的认识。4、消费者对住宅的投资意识较强，但炒房者较少。一次性付款者较多，受其消费观念的转变，银行按揭占的比例有所下降。吸引这部分人群购买本项目住宅进行投资，成为本案应该考虑的重要因素。5、消费意识及专业知识有所增强，在选购房时，对社区景观、环境、配套、物业、户型等要求大幅度提高，消费观念正在由感性消费向理性消费转变。如何开发出高品
39、质的产品，挖 掘项目的升值潜力，吸引这部分目标购买人群，将是本项目成败的关键。6、购房了解信息的途径越来越广泛，由最初的单渠道到现在多种渠道的信息途径，其中 以报纸广告和口碑宣传为主，这点为本项目的营销推广提供了思路，即在保证产品质量的同时 加强开发企业的形象宣传，树立良好的口碑效应。7、目前对户型面积的需求主要集中在90120平方米之间，主力户型以二室、三室为 主，住房已由温饱型向舒适性转变，未来人们在选择住房上更关注居住环境和居住品质，这为 本项目在住宅档次的定位提供了参考依据。一、商铺潜在目标客群分析一、商铺潜在目标客群分析 根据对本市商业地产（商铺）市场抽样调查（调查对像涵盖了餐饮、根
40、据对本市商业地产（商铺）市场抽样调查（调查对像涵盖了餐饮、休闲娱乐、服饰百货、休闲娱乐、服饰百货、ITIT服务等和各行业，职业分布涉及商业从业人员，服务等和各行业，职业分布涉及商业从业人员，自由职业者，工业从业人员，和军、公、教、农等。）结果分析，我们得自由职业者，工业从业人员，和军、公、教、农等。）结果分析，我们得出如下结论：出如下结论：1 1、随着城市的发展，商业经济的不断增温，尤其是房地产行业商随着城市的发展，商业经济的不断增温，尤其是房地产行业商铺的增值，购买商铺为了投资的人群正在增多，一半以上的被调查者打算铺的增值，购买商铺为了投资的人群正在增多，一半以上的被调查者打算购买商铺是为了
41、投资。这一现象表明人们投资商铺的意识在增强，购买商购买商铺是为了投资。这一现象表明人们投资商铺的意识在增强，购买商铺进行投资将成为一种铺进行投资将成为一种 趋势。如何引领这群人投资到本项目中，将是我们趋势。如何引领这群人投资到本项目中，将是我们着重考虑的关键之一。着重考虑的关键之一。2 本市部分经济实力强的商户期望通过购买新的商铺经营，扩张自己本市部分经济实力强的商户期望通过购买新的商铺经营，扩张自己的商业领域，实现经济利益。这部分人群有一定的经济实力，对商业地产的商业领域，实现经济利益。这部分人群有一定的经济实力，对商业地产有一定的购买能力和购买欲。他们将成为本项目潜在购买客群的主力军。有一
42、定的购买能力和购买欲。他们将成为本项目潜在购买客群的主力军。3 一部分来自周遍区县的商户和农村的经商人员，他们经过一段时间一部分来自周遍区县的商户和农村的经商人员，他们经过一段时间的经营已有一定的积蓄，迫切地希望通过购买商铺来寻求进城发展。的经营已有一定的积蓄，迫切地希望通过购买商铺来寻求进城发展。4 购铺时消费者首要考虑的是地理位置和交通条件，本项目得天独厚购铺时消费者首要考虑的是地理位置和交通条件，本项目得天独厚的优势及升值潜力将使其为众多商家购买的对像。同时，这一结果为本项的优势及升值潜力将使其为众多商家购买的对像。同时，这一结果为本项目低商位置设置及低商面积配比提供了有利的依据。目低商
43、位置设置及低商面积配比提供了有利的依据。5 大多数消费者在选择购买商铺时选择价格低，面积比较小的商铺进行购大多数消费者在选择购买商铺时选择价格低，面积比较小的商铺进行购买或投资，这为本项目在今后的产品定位提供买或投资，这为本项目在今后的产品定位提供 参考依据。参考依据。商业地产潜在目标客群调查分析二、写字楼潜在客群分析二、写字楼潜在客群分析 为了了解本市写字楼消费市场，挖掘本项目潜在消费群体，我们对保定市北市区，新市区和南市区的写字楼项目进行了抽样调查。通过调查我们得知：1、本市大中型国有私有企业和政府机关单位是目前保定市写字楼主力商户范畴，他们以整层或者几层购买为主，大部分自己使用，少部分向
44、外出租。2、目前保定市写字楼购买的商户中，周边郊县的中小型企业进城购买写字楼的占相当大的比例，他们以小面积户型的写字 楼购买为主，大部分自己使用，小部分布向外出租。随着城市化的进程和经济的发展，大量想进城发展的周边区县中小型企业将是本项目未来潜在的客户群体。3、本项目正处于新市区未来规划中的黄金商业区，区域的优势将吸引大量由保定市旧城改造和城市向北、向西的发展导致的南北市区的写字楼消费群体主动和被动的向北、向西迁移。4、随着最近几年内大型高档写字楼陆续上市，其在地段、硬件及配套等方面均优于南市区和北市区，并在政府的优惠政策吸引下，吸纳了不少外资企业和境外企业入住本地发展，这将是未来本项目的潜在客户群。
