1、第八章 土地财产制度概论知识回顾l 土地的特性要求土地的特性要求l 贯彻落实科学发展观要求贯彻落实科学发展观要求l 市场经济体制要求市场经济体制要求l 国家相关法律法规明确规定国家相关法律法规明确规定 一、土地规划利用的必要性 第八章 土地财产制度概论知识回顾二、中国土地利用规划体系的基本构成二、中国土地利用规划体系的基本构成土地利用规划体系基本土地利用规划体系基本构成构成时间跨度时间跨度行政区域行政区域规划任务规划任务土地利用总体规划土地利用总体规划土地利用年度计划土地利用年度计划全国全国省级省级市级市级县级县级乡级乡级土地利用总体规划土地利用总体规划土地利用专项规划土地利用专项规划土地利用
2、详细规划土地利用详细规划第八章 土地财产制度概论知识回顾三、中国土地利用规划体系的基本特点三、中国土地利用规划体系的基本特点 由长期总体规划与年度计划构成完整体系；由长期总体规划与年度计划构成完整体系；按地域实行分级管理；按地域实行分级管理；约束性指标与预期性指标相结合规划体系；约束性指标与预期性指标相结合规划体系；是国民经济与社会发展的有机组成部分。是国民经济与社会发展的有机组成部分。第八章 土地财产制度概论知识回顾四、土地利用规划管理的内容四、土地利用规划管理的内容p土地利用规划的编制与审批土地利用规划的编制与审批l土地利用总体规划土地利用总体规划l土地利用年度计划土地利用年度计划p土地利
3、用规划的实施管理土地利用规划的实施管理p土地利用规划实施的监督检查土地利用规划实施的监督检查第二编第二编 土地土地财产财产制度制度第八章 土地财产制度概论第八章第八章 土地财产制度概论土地财产制度概论主要内容主要内容土地财产制度简述土地财产制度简述第一节土地所有制土地所有制第二节土地使用制土地使用制第三节土地国家管理制度土地国家管理制度第四节土地产权制度土地产权制度第五节第八章 土地财产制度概论第八章第八章 土地财产制度概论土地财产制度概论学习要点学习要点土地财产制度构成及相互关系土地财产制度构成及相互关系土地财产制度特点土地财产制度特点土地国家管理制度的内容土地国家管理制度的内容 第一节第一
4、节土地财产制度简述土地财产制度简述第八章 土地财产制度概论第一节第一节 土地财产制度简述土地财产制度简述 一、土地财产制度的概念和构成一、土地财产制度的概念和构成 土地制度土地制度土地大辞典土地大辞典：人们在一定的社会条件下，因：人们在一定的社会条件下，因利用土地而产生对土地的所有、使用、处分等诸方利用土地而产生对土地的所有、使用、处分等诸方面的关系总称。面的关系总称。房地产大辞典房地产大辞典：土地关系的总称，包括土地：土地关系的总称，包括土地的所有制度和使用制度，两者不可分割，其中所有的所有制度和使用制度，两者不可分割，其中所有制占主导地位。制占主导地位。（一）土地财产制度的概念（一）土地财
5、产制度的概念 第八章 土地财产制度概论第一节第一节 土地财产制度简述土地财产制度简述 土地制度土地制度广义：广义：指与土地所有、使用、管理及利用技术等有关的一指与土地所有、使用、管理及利用技术等有关的一切制度。切制度。狭义：狭义：指由土地所有、使用、管理的土地经济制度及相应指由土地所有、使用、管理的土地经济制度及相应的法权制度构成的土地财产制度。的法权制度构成的土地财产制度。一、土地财产制度的概念和构成一、土地财产制度的概念和构成 标题第八章 土地财产制度概论第一节第一节 土地财产制度简述土地财产制度简述 （二）土地财产制度（二）土地财产制度土地经济制度土地经济制度土地财产制土地财产制度度土地
6、法权制度土地法权制度土地所有制土地所有制土地使用制土地使用制土地国家管理制度土地国家管理制度第八章 土地财产制度概论第一节第一节 土地财产制度简述土地财产制度简述 p土地经济制度土地经济制度l人们在一定的社会制度下，在土地利用中形人们在一定的社会制度下，在土地利用中形成的土地经济关系的总和，是社会生产关系的成的土地经济关系的总和，是社会生产关系的重要组成部分。重要组成部分。p土地法权制度土地法权制度l人们在土地利用中形成的土地经济关系的法人们在土地利用中形成的土地经济关系的法律体现，是社会上层建筑的组成部分。律体现，是社会上层建筑的组成部分。第八章 土地财产制度概论第一节第一节 土地财产制度简
7、述土地财产制度简述 土地经济制度土地经济制度土地法权制度土地法权制度决定决定基础基础反映、确认反映、确认保护、规范保护、规范第八章 土地财产制度概论p 地位的基础性地位的基础性 土地是基本资源、财产、资产。土地是基本资源、财产、资产。农业阶段，土地最基本生产要素、主要财富形式。农业阶段，土地最基本生产要素、主要财富形式。阶级划分：地主、中农、贫农阶级划分：地主、中农、贫农人口膨胀、城市化人口膨胀、城市化城市土地稀缺与昂贵。城市土地稀缺与昂贵。二、土地财产制度的特点二、土地财产制度的特点 第一节第一节 土地财产制度简述土地财产制度简述 第八章 土地财产制度概论p 国度的差异性国度的差异性 土地占
8、有形式各国存在差异：土地占有形式各国存在差异：l资本主义资本主义l社会主义社会主义第一节第一节 土地财产制度简述土地财产制度简述 第八章 土地财产制度概论p构成的复杂性构成的复杂性土地作为一种不动产，其所有、占有、使用、土地作为一种不动产，其所有、占有、使用、收益、处分及管理等构成一系列复杂的财产关收益、处分及管理等构成一系列复杂的财产关系和产权体系。系和产权体系。第一节第一节 土地财产制度简述土地财产制度简述 第八章 土地财产制度概论三、土地财产制度的演进与改革三、土地财产制度的演进与改革 土地财产制度是以土地为载体结成的人与人之间的土地财产制度是以土地为载体结成的人与人之间的经济关系，其好
9、坏、先进与否经济关系，其好坏、先进与否生产力标准生产力标准。土地财产制度的推进和演变：土地财产制度的推进和演变：p 自下而上自发地渐进式；自下而上自发地渐进式；p 国家政权力量自上而下统一推进。国家政权力量自上而下统一推进。第一节第一节 土地财产制度简述土地财产制度简述 第二节第二节土地所有制土地所有制第八章 土地财产制度概论一、土地所有制的产生和发展一、土地所有制的产生和发展第二节第二节 土地所有制土地所有制 指人们在一定的社会制度下土地指人们在一定的社会制度下土地所有权归属的制度规定。所有权归属的制度规定。土地的分配问题土地的分配问题土地所有制土地所有制是是土地财产制度的核心；土地关土地财
10、产制度的核心；土地关系的基础。系的基础。基基 础础产产生生法律法律体现体现土地所有权土地所有权是土地所有者所拥有的、受国是土地所有者所拥有的、受国家法律保护的排他性专有权。家法律保护的排他性专有权。表明表明第八章 土地财产制度概论 土地所有制是社会生产关系的组成部分，由社会生土地所有制是社会生产关系的组成部分，由社会生产方式决定。产方式决定。一个国家土地所有制的具体形式制约因素：一个国家土地所有制的具体形式制约因素：社会经济条件社会经济条件历史发展影响历史发展影响土地资源禀赋土地资源禀赋社会制度相同国家，土地所有制具体形式不一定相同。社会制度相同国家，土地所有制具体形式不一定相同。第二节第二节
11、 土地所有制土地所有制 第八章 土地财产制度概论土地所有制如何产生与发展？土地所有制如何产生与发展？u 人类社会初期人类社会初期地广人稀、采集和渔猎地广人稀、采集和渔猎无真正意无真正意义土地利用义土地利用u 人口增加人口增加原始农业产生发展原始农业产生发展固定生产用地固定生产用地土土地稀有地稀有土地所有制土地所有制第二节第二节 土地所有制土地所有制 第八章 土地财产制度概论原始社会的氏族公社土地所有制；原始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主土地所有制；奴隶主土地所有制；封建土地所有制；封建土地所有制；资本主义土地所有制；资本主义土地所有制；社会主义土地所有制。社会主义土地所有制。社会性质：社会性
12、质：公有制公有制私有制私有制第二节第二节 土地所有制土地所有制 第八章 土地财产制度概论二、土地所有制的法律形式二、土地所有制的法律形式 土地资源、财产、资本特点，稀缺、不可移动土地资源、财产、资本特点，稀缺、不可移动.n 土地所有制需要在法律上得到承认和保护。土地所有制需要在法律上得到承认和保护。n 国家确认并保护土地所有制的法律文件是土地所有权国家确认并保护土地所有制的法律文件是土地所有权证书。证书。第二节第二节 土地所有制土地所有制 第八章 土地财产制度概论第二节第二节 土地所有制土地所有制 第八章 土地财产制度概论“拍卖月球土地拍卖月球土地”北京一家自称北京一家自称“月球大使馆月球大使
13、馆”的公司出售月球土地，顾客的公司出售月球土地，顾客花花298元就能获得元就能获得6亩多月球亩多月球土地。土地。丹尼斯丹尼斯霍普于霍普于1980年年11月在美国旧金山土地管理部门月在美国旧金山土地管理部门登记对月亮所有权，并交纳相关费用，然后向当地法院、登记对月亮所有权，并交纳相关费用，然后向当地法院、美国、前苏联和联合国递交一份所有权声明，宣布丹尼美国、前苏联和联合国递交一份所有权声明，宣布丹尼斯斯霍普为月球、太阳系除地球外的霍普为月球、太阳系除地球外的8大行星及其卫星土大行星及其卫星土地拥有者。地拥有者。第八章 土地财产制度概论三、土地所有权的流转制度三、土地所有权的流转制度 随着经济发展
14、和社会关系的变化，产生土地所随着经济发展和社会关系的变化，产生土地所有权流转。有权流转。一般情况下是有偿（土地买卖），有时也可以是无一般情况下是有偿（土地买卖），有时也可以是无偿的（赠与、遗赠等）。偿的（赠与、遗赠等）。土地私有制：土地买卖土地私有制：土地买卖 我国土地所有权流转：单向、补偿我国土地所有权流转：单向、补偿 第二节第二节 土地所有制土地所有制 第三节第三节土地使用制土地使用制第八章 土地财产制度概论第三节第三节 土地使用制土地使用制 p土地使用制土地使用制l对土地使用条件、形式和程序的制度规定，对土地使用条件、形式和程序的制度规定，是土是土地财产制度的另一个重要组成部分。地财产制
15、度的另一个重要组成部分。p土地使用权土地使用权l依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利，是土地使用制的法律体现。收益的权利，是土地使用制的法律体现。一、土地使用制的概念一、土地使用制的概念第八章 土地财产制度概论指人们在一定的土地所有制下，指人们在一定的土地所有制下，对土地对土地使用条件、形式和程序的制度规定。使用条件、形式和程序的制度规定。怎样利用土地和取得收益；谁享有土地怎样利用土地和取得收益；谁享有土地使用权及其责、权、利。使用权及其责、权、利。核心核心内容内容确定独立于土地所有权的确定独立于土地所有权的土地使用权土地使用权解解决决
16、土地资源的合理、有效利用问题土地资源的合理、有效利用问题土地使用制土地使用制第三节第三节 土地使用制土地使用制 表表明明第八章 土地财产制度概论第三节第三节 土地使用制土地使用制 第八章 土地财产制度概论第三节第三节 土地使用制土地使用制 在英国买房子并不一定就买了在英国买房子并不一定就买了土地，有的房屋土地仅有一定土地，有的房屋土地仅有一定期限使用权。独立房屋土地所期限使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一，有权与房产所有权可以统一，但公寓住宅则不同，因为是几但公寓住宅则不同，因为是几十户、几百户人共用一块土地，十户、几百户人共用一块土地，此时房屋所有者拥有的只是土此时房屋所有者拥有
17、的只是土地的地的“租期租期”，土地所有权也，土地所有权也许在某个人手里，也许在政府许在某个人手里，也许在政府手里。手里。第八章 土地财产制度概论第三节第三节 土地使用制土地使用制 第八章 土地财产制度概论二、土地所有制与土地使用制的关系二、土地所有制与土地使用制的关系土地使用制是在土地利用中产生的人与人之间的经济土地使用制是在土地利用中产生的人与人之间的经济关系的另一个重要方面。关系的另一个重要方面。在土地财产制度中，土地所有制决定土地使用制。在土地财产制度中，土地所有制决定土地使用制。每一社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使每一社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制及其具体形式
18、。用制及其具体形式。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且是土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。第三节第三节 土地使用制土地使用制 第八章 土地财产制度概论前提前提提供服务提供服务相对独立性相对独立性反映、体现、实现反映、体现、实现巩固形式与手段巩固形式与手段土地所有制土地所有制土地使用制土地使用制第三节第三节 土地使用制土地使用制 第八章 土地财产制度概论三、土地使用制的分类三、土地使用制的分类 由于土地使用制的相对独立性由于土地使用制的相对独立性任何社会形态下都任何社会形态下都有不同的土地使用制。有
19、不同的土地使用制。按土地所有权与使用权关系，土地使用制分为：按土地所有权与使用权关系，土地使用制分为：l“两权两权”合一合一l“两权两权”分离分离有偿使用制有偿使用制无偿使用制无偿使用制 第三节第三节 土地使用制土地使用制 第八章 土地财产制度概论第三节第三节 土地使用制土地使用制 根据土地租期将土地使用制分为：根据土地租期将土地使用制分为：p长租制长租制l若干年若干年l无限期无限期-永佃制永佃制p短租制短租制n年租制年租制n临时出租临时出租第八章 土地财产制度概论四、土地租赁关系的性质四、土地租赁关系的性质 土地土地“两权两权”分离分离土地有偿使用制，无论其具体形土地有偿使用制，无论其具体形
20、式如何，式如何，实质实质土地的租赁关系。土地的租赁关系。土地租赁关系性质：因社会制度性质、土地所有制性土地租赁关系性质：因社会制度性质、土地所有制性质不同而不同，反映不同阶级关系和产品分配关系。质不同而不同，反映不同阶级关系和产品分配关系。封建社会、资本主义社会、社会主义社会封建社会、资本主义社会、社会主义社会第三节第三节 土地使用制土地使用制 第八章 土地财产制度概论土地租赁关系：土地租赁关系：l封建社会：地主阶级无偿占有佃农全部剩余劳动。封建社会：地主阶级无偿占有佃农全部剩余劳动。l资本主义社会：土地所有者和租地农业资本家共同占资本主义社会：土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价
21、值。有雇佣工人剩余价值。l社会主义社会：国家、集体和个人如何分配土地收益。社会主义社会：国家、集体和个人如何分配土地收益。第三节第三节 土地使用制土地使用制 第八章 土地财产制度概论五、土地使用制的法律形式五、土地使用制的法律形式 u土地使用制由国家以一定法律形式加以确认和保护才土地使用制由国家以一定法律形式加以确认和保护才能得以实施。能得以实施。u实行土地租赁制，双方要签订土地租赁契约（佃契、实行土地租赁制，双方要签订土地租赁契约（佃契、租约、租契、租贴、协议、合同租约、租契、租贴、协议、合同）。）。u契约必须在行政主管机关登记才具法律效力。契约必须在行政主管机关登记才具法律效力。u 国有土
22、地有偿、有期限出让转让国有土地有偿、有期限出让转让合同合同u 土地承包合同土地承包合同第三节第三节 土地使用制土地使用制 第四节第四节土地国家管理制度土地国家管理制度第八章 土地财产制度概论第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 土地国家管理制度土地国家管理制度 指国家政权以社会代表的身份，对全国（区域）土指国家政权以社会代表的身份，对全国（区域）土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段等形成的完整体系。土地国家管理由中央政府和手段等形成的完整体系。土地国家管理由中央政府和各级地方政府来实施。各级地方政府来实施。一、建立土地国家
23、管理制度的客观必要性一、建立土地国家管理制度的客观必要性第八章 土地财产制度概论第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 一、建立土地国家管理制度的客观必要性一、建立土地国家管理制度的客观必要性p 土地具特殊重要性土地具特殊重要性 p 土地供给的稀缺性土地供给的稀缺性 p 土地利用的社会性土地利用的社会性第八章 土地财产制度概论二、土地国家管理的内容、目标和手段二、土地国家管理的内容、目标和手段 （一）土地国家管理的基本内容（一）土地国家管理的基本内容 p 土地权属管理土地权属管理l 指国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及指国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和
24、使用权关系的一种管理，其中包调整土地所有权和使用权关系的一种管理，其中包括国家对土地所有权和使用权的必要限制。括国家对土地所有权和使用权的必要限制。第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 第八章 土地财产制度概论第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 土地权属管理的任务土地权属管理的任务社会主义土地公社会主义土地公有制有制土地关系土地关系土地所有者和使土地所有者和使用者合法权益用者合法权益土地征收、土地征收、征购征购国有土地国有土地有偿使用有偿使用国有土地使国有土地使用权转让用权转让维护维护调整调整保护保护第八章 土地财产制度概论权属管理的内容：权属管理的内容：确认土地所有权和
25、使用权确认土地所有权和使用权管理土地权属的变更管理土地权属的变更调处土地权属纠纷调处土地权属纠纷 查处土地权属方面的违法行为查处土地权属方面的违法行为 l 集体土地的征收集体土地的征收l 国有土地的划拨国有土地的划拨l 国有土地出让与转让国有土地出让与转让l 土地使用权收回土地使用权收回l 农村土地的承包与转包农村土地的承包与转包依依法法第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 第八章 土地财产制度概论第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 千里修书只为墙，让他三尺又何妨。千里修书只为墙，让他三尺又何妨。万里长城今犹在，不见当年秦始皇万里长城今犹在，不见当年秦始皇。第八章 土地财
26、产制度概论p 土地利用管理土地利用管理 指国家通过一系列法律、经济的、技术的及必要的行指国家通过一系列法律、经济的、技术的及必要的行政等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，政等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，保证土地资源的优化配置、合理利用与保护。保证土地资源的优化配置、合理利用与保护。（一）土地国家管理的基本内容（一）土地国家管理的基本内容 第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 第八章 土地财产制度概论土地开发利用、土地开发利用、整治、保护整治、保护取得最佳取得最佳效益效益符合客观规律符合客观规律管理措施，对土地规管理措施，对土地规划、组织、调控划、组织、调控土地利
27、用规划土地利用规划土地开发、整治与保护土地开发、整治与保护土地利用监督和调控土地利用监督和调控p土地利用管理土地利用管理第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 第八章 土地财产制度概论l土地国家管理的基本目标土地国家管理的基本目标 保证土地权属清晰，最大限度地满足全社会对土保证土地权属清晰，最大限度地满足全社会对土地的需求，促进土地资源得到合理有效利用，维地的需求，促进土地资源得到合理有效利用，维护良好生态环境。护良好生态环境。（二）土地国家管理的基本目标与任务（二）土地国家管理的基本目标与任务 第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 第八章 土地财产制度概论l 土地国家管理的
28、具体任务土地国家管理的具体任务 保护土地所有权与使用权；保护土地所有权与使用权；合理调整土地关系；合理调整土地关系；对土地所有权和使用权进行必要的限制；对土地所有权和使用权进行必要的限制；保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用的合理分配与有效利用 依法正确征收土地税收依法正确征收土地税收实施土地有偿使用制度，开实施土地有偿使用制度，开放并管理土地市场。放并管理土地市场。第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 第八章 土地财产制度概论（三）土地国家管理的手段（三）土地国家管理的手段立法手段立法手段经济手段经济手段行
29、政手段行政手段 政策手段政策手段 规划计划手段规划计划手段司法手段司法手段 技术手段技术手段 教育手段教育手段 第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 第八章 土地财产制度概论三、土地管理机构的设置及职能分工三、土地管理机构的设置及职能分工 世界各国土地管理机构模式：世界各国土地管理机构模式：p 分类分级管理模式分类分级管理模式l USA、Australiap 垂直统一管理模式垂直统一管理模式l Japan第四节第四节 土地国家管理制度土地国家管理制度 第五节第五节土地产权制度土地产权制度第八章 土地财产制度概论第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 p 土地产权制度土
30、地产权制度n指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度指一个国家土地产权体系构成及其实施方式的制度规定，是土地制度的重要组成部分。规定，是土地制度的重要组成部分。p 土地产权土地产权n指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等权利。地继承权、地役权等权利。第八章 土地财产制度概论第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 土地所有权土地所有权土地产土地产权权地上权地上权永佃权永佃权地役权地役权土地发展权土地发展权土地典权土地典权土
31、地使用权土地使用权G土地抵押权土地抵押权土地使用权土地使用权X土地租赁权土地租赁权用益物权用益物权担保物权担保物权自物权自物权他物权他物权物权物权债权债权第八章 土地财产制度概论一、土地所有权一、土地所有权 （一）什么是土地所有权（一）什么是土地所有权 l 指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。地的权利。l 法律意义：法律意义：土地所有者把土地当做自己的财产，土地所土地所有者把土地当做自己的财产，土地所有者有对土地实行垄断及支配的权利。有者有对土地实行垄断及支配的权利。l 经济意义：经济意义：土地所有者凭借其对土地的垄断从而收
32、取一土地所有者凭借其对土地的垄断从而收取一定的地租，地租是土地所有权在经济上的实现形式。定的地租，地租是土地所有权在经济上的实现形式。第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 第八章 土地财产制度概论（二）土地所有权的基本属性（二）土地所有权的基本属性 土地所有权的完全性土地所有权的完全性 土地所有权的排他性土地所有权的排他性土地所有权的恒久性土地所有权的恒久性 土地所有权的归一性土地所有权的归一性 土地所有权的社会性土地所有权的社会性 第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 第八章 土地财产制度概论二、土地使用权二、土地使用权 n 土地使用权：依法对一定土地加以
33、利用并取得收益的权土地使用权：依法对一定土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。利，是土地所有权派生的财产权。n 狭义狭义:依法对土地的实际利用权，包括在土地所有权之内，依法对土地的实际利用权，包括在土地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权并列关系；与土地占有权、收益权和处分权并列关系；n 广义广义:独立于土地所有权权能之外，含有土地占有权、狭独立于土地所有权权能之外，含有土地占有权、狭义土地使用权、部分收益权和不完全处分权集合。义土地使用权、部分收益权和不完全处分权集合。第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 第八章 土地财产制度概论取得方式：取得方式：p
34、无偿无偿p有偿有偿土地使用权的设定期限：土地使用权的设定期限：p依据用途不同年限不同。依据用途不同年限不同。二、土地使用权二、土地使用权 第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 第八章 土地财产制度概论第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 三、地上权三、地上权 指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植树木等项权利种植树木等项权利一种用益物权。一种用益物权。权利：权利：对其建筑物及树木有占有、使用、收益和部对其建筑物及树木有占有、使用、收益和部分处分权能，可设定地役权分处分权能，可设定地役权义务：义务：善良
35、管理、支付租金、负担地上建筑物的修善良管理、支付租金、负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税缮、管理费用及缴纳赋税灭失灭失第八章 土地财产制度概论四、永佃权四、永佃权 p 由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧需长期或永久使用土地，并获相应收益的权利。牧需长期或永久使用土地，并获相应收益的权利。p 实质：实质：土地用益权，他物权一种。土地用益权，他物权一种。第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 第八章 土地财产制度概论五、地役权五、地役权 u在土地所有权上设定的一种他项权利。土地所有人在土地所有权上设定的一种他项权利。土地所有
36、人为了其毗邻土地的权益，有义务允许他人在其土地为了其毗邻土地的权益，有义务允许他人在其土地上的某种行为上的某种行为。u主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权道路通行权u目前中国尚未单独设置地役权，在目前中国尚未单独设置地役权，在民法通则民法通则中中包括在相邻关系中。包括在相邻关系中。第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 第八章 土地财产制度概论【案例】谁动了我的采光权？【案例】谁动了我的采光权？保定市高新区新光明小区采光权保定市高新区新光明小区采光权 光阳星都小区由三栋光阳星都小区由三栋33层层100多米高的高层
37、组成，而它多米高的高层组成，而它和北侧的新光明小区之间楼间距仅有和北侧的新光明小区之间楼间距仅有40多米，新光明小区多米，新光明小区的业主们担心阳光星都小区的楼房盖成后，将会影响小区的业主们担心阳光星都小区的楼房盖成后，将会影响小区的采光。的采光。即便按照大寒日小寒日，都是高层住宅，那么这个阳即便按照大寒日小寒日，都是高层住宅，那么这个阳光从哪保证？一盖高楼，肯定阳光过不来。从规划人性化光从哪保证？一盖高楼，肯定阳光过不来。从规划人性化角度来讲，楼房应该有一个优先原则。角度来讲，楼房应该有一个优先原则。第八章 土地财产制度概论【案例】谁动了我的采光权？【案例】谁动了我的采光权？第八章 土地财产
38、制度概论【案例】谁动了我的采光权？【案例】谁动了我的采光权？第八章 土地财产制度概论地役权与相邻权的区别地役权与相邻权的区别相邻权是法律对土地间利用关系一种最小限度的调节，它相邻权是法律对土地间利用关系一种最小限度的调节，它无需当事人约定和法律登记便可发挥作用；无需当事人约定和法律登记便可发挥作用；地役权是这种地役权是这种最小限度外更广泛、更有力调节，依当事人协商而产生，最小限度外更广泛、更有力调节，依当事人协商而产生，必须经过登记才有效。必须经过登记才有效。相邻权以某宗土地相邻为条件；相邻权以某宗土地相邻为条件；地役权不完全以此为限。地役权不完全以此为限。相邻权由法律直接规定权利，只要在行使
39、法律规定的权利相邻权由法律直接规定权利，只要在行使法律规定的权利时不给他人造成损失，是无偿；时不给他人造成损失，是无偿；地役权时通过协商而产生地役权时通过协商而产生的，可以有偿，也可无偿。的，可以有偿，也可无偿。土地相邻权：相互毗邻土地所有权人和使用权人为满足其生土地相邻权：相互毗邻土地所有权人和使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利。产、生活需要而使用他方土地的权利。第八章 土地财产制度概论六、土地发展权六、土地发展权 发展土地的权利，一种可与土地所有权分割而单独处分发展土地的权利，一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。的财产权。符合条件，可变更土地使用性质、强度的权利。符合
40、条件，可变更土地使用性质、强度的权利。土地发展权处理方式认识：土地发展权处理方式认识：n土地发展权同地上权、抵押权等一样，自动归属于原土地发展权同地上权、抵押权等一样，自动归属于原土地所有权人。土地所有权人。n土地发展权初始属于国家，若土地所有者改变土地用土地发展权初始属于国家，若土地所有者改变土地用途或土地使用强度，须向政府购买土地发展权。途或土地使用强度，须向政府购买土地发展权。第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 第八章 土地财产制度概论七、土地抵押权七、土地抵押权 （一）什么是土地抵押权（一）什么是土地抵押权l以土地为标的物的担保物权。以土地为标的物的担保物权。l土地
41、受押人土地受押人土地抵押权人。土地抵押权人。l设定土地抵押权时，土地并不发生转移设定土地抵押权时，土地并不发生转移l土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。拍卖价款作为受清偿的担保物权。第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 第八章 土地财产制度概论七、土地抵押权七、土地抵押权 第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 （二）土地抵押权的性质（二）土地抵押权的性质 土地抵押权的优先清偿性土地抵
42、押权的优先清偿性 土地抵押权的附属性土地抵押权的附属性 土地抵押权的不可分性土地抵押权的不可分性第八章 土地财产制度概论八、土地典权八、土地典权 第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 p指承典人支付典价而占有、使用、收益出典人的土指承典人支付典价而占有、使用、收益出典人的土地，出典人在约定期间内回续的一种民事权利。地，出典人在约定期间内回续的一种民事权利。p若超过约定期间，出典人不以典价回续土地，自动若超过约定期间，出典人不以典价回续土地，自动取消典产所有权。取消典产所有权。p典：不动产典：不动产p当：动产当：动产第八章 土地财产制度概论第五节第五节 土地产权及其权能构成土地
43、产权及其权能构成 第八章 土地财产制度概论九、土地租赁权九、土地租赁权 n 土地土地“承租人有占有租赁物而为使用收益之权能承租人有占有租赁物而为使用收益之权能”。n 设定：通过契约将土地占有权、狭义土地使用权和部分设定：通过契约将土地占有权、狭义土地使用权和部分收益权转让给他人。收益权转让给他人。n 土地租赁权与广义土地使用权区别：土地租赁权与广义土地使用权区别：土地处分权土地处分权n 一般，土地租赁权人未经出租人同意，不能将承租的土一般，土地租赁权人未经出租人同意，不能将承租的土地再以任何方式转移出去。地再以任何方式转移出去。n 土地租赁一般可分为有限期和无限期两种。土地租赁一般可分为有限期和无限期两种。第五节第五节 土地产权及其权能构成土地产权及其权能构成 第八章 土地财产制度概论中国土地产权束构成中国土地产权束构成土地宏观管理土地宏观管理者产权束者产权束土地所有者土地所有者产权束产权束土地使用者土地使用者产权束产权束分分 割割分分 割割占有权占有权使用权使用权收益权收益权处分权处分权出让权出让权收回权收回权出租权出租权占有权占有权使用权使用权部分收益权部分收益权部分处分权部分处分权转让权转让权转租权转租权收回权收回权担保权担保权入股权入股权赠与权赠与权
