1、小区物业管理服务方案一、物业公司的主要管理职责：1、积极宣传和认真贯彻、执行国家及山东省、日照市政府有关物业管理的政策、法规，全心全意的为业主提供服务。2、负责小区园区内房屋建筑主体的管理，掌握房屋的基本情况，负责房屋的小修、碎修，负责房屋二次装修的监督管理。3、负责小区共用部位和公共配套设施的管理、维修和养护以及对电梯的维护、管理和二次供水系统的管理工作。4、负责小区园区内环境卫生的日常保洁、垃圾清运，并适时进行灭鼠、灭蚊蝇以及园区内的建筑装饰、园林绿地、路面的营造与保养，保持园区整体环境的美化。5、负责小区园区内的治安防范和消防安全管理，提供24小时值班、巡逻服务，预防和处理各种突发性事件
2、，维护园区整体的秩序。6、负责小区园区内车辆的管理，查验出入的机动车辆，指挥各种车辆的定点、有序停放，维持园区内的交通秩序。7、负责小区园区的精神文明建设，积极开展各种形式的宣传工作，定期组织居民（业主/客户）的文化娱乐活动。8、处理好业主的来访及投诉，积极为住户（业主/客户）排忧解难。制止和协助政府职能部门处理小区范围内的违章/违法行为。9、做好对外工作的联系和协调，主动接受政府各专业职能部门的行业性的指导、检查和监督，并积极配合做好有关工作。二、物业公司的部门设置物业公司小区物业项目下设：客户服务部、秩序维护部、工程维修部等为一级部门。 其中：1、客户服务部下设客服接待中心、安防监控中心、
3、行政办公室等三个部门；2、秩序维护部下设安全警卫组、治安巡逻组、保洁服务部三个部门；3、工程维修部为独立部门。三、物业公司各部门的主要工作职责1、客户服务部主要负责：（1）业主客户来访来电及投诉的接待；（2）物业入伙的办理及业户档案的建立；（3）二次装修手续及相关证件的办理；（4）物业及相关服务费的催缴；（5）装修施工现场的督查；（6）负责甲方（地产公司）、物业公司与业主之间问题的协调；（7）安防监控系统的值班；（8）负责与市物业办公室、综合执法、当地区/街办事机构、居委会等部门的协调工作；（9）物业公司行政、人事、财务档案的建立工作等。2、秩序维护部主要职责：（1）园区的安全控制及管理；（2
4、）园区交通秩序的控制与管理；（3）园区的消防安全管理；（4）园区的治安秩序巡逻；（5）门卫及各类物品进出的控制与管理；（6）安全档案的建立；（7）园区环境的保洁及维护；（8）与当地公安、消防、环保部门的协调与联络等。3、工程维修部主要职责：（1）物业接管验收的组织及具体验收；（2）小区设施设备的维修维护保养；（3）小区设施设备、图纸、资料的档案建立及管理；（4）小区公共区域水、电、暖、排、弱电等设施设备的巡视检查及维护；（5）小区公共照明系统、监控系统、电梯系统等的巡检、维修养护等；（6）联系、协调相关的维保单位、施工单位对小区的设施、设备进行维保和改造施工等，并负责做好监管工作。（7）负责审
5、核、审批业主二次装修方案的申请；（8）负责与市政、电力、自来水、煤气、安防监控施工单位、甲方（地产公司）工程部等部门的协调工作。四、尽快完成物业公司员工的招聘和培训 1、配合公司人事部做好员工招聘工作。 2、制定完整的培训计划并提前做好培训材料的准备工作。 3、与工程部配合做好公共区域、公共设施设备的交接验收工作。五、积极配合公司工程部完成竣工验收和做好物业的接管验收工作 1、积极协助公司工程部做好竣工验收工作。 2、认真做好物业的接管验收工作（包括：房屋的单体验收、室内的分项验收、以及图纸的交接工作）。 3、与工程部配合做好公共区域、公共设施设备的交接验收工作。六、完善小区的景观标识系统及配
6、套设施 1、小区入伙以前应完成小区内及楼层的所有标识系统。 2、道路及路灯照明系统达到使用标准。 3、供水供电均为正式水电。 4、电话、有线、网络均已驳接到户。 5、监控系统可以开始启用。七、物业入伙 1、做好入伙前的一切准备工作（包括入伙文件、资料、表格及用品）。 2、完成参加入伙接待办理人员的培训工作。 3、反复进行入伙接待办理的模拟演练，以达到每个人均能独立办理接待手续的要求。 4、积极的配合公司工程部、销售部完成房屋的交付使用、和遗漏工程的整改及完善工作，力争把已销售的房屋全部交付业主。八、物业的运行管理 1、经理办公室（1）建立健全物业公司的行政管理、人事档案、财产（含固定资产）、物
7、品材料管理档案。 （2）建立人员需求、招聘面试、录用、试工、培训考核、转正、离职审批程序及管理制度。 （3）建立物品采购申请、领取审批管理制度。 （4）建立周例会、月度计划、总计会议制度。2、客户服务部（1）资料档案管理A 建立健全整个小区小区的业主/住户档案，实行一户一档。B 建立所有业主/住户的二次装修申请、审批及巡查监管档案。C 二次装修申请的所有手续均归入各业主的档案。（2）对客服务A 每天8:0020:00安排人在前台进行客户接待服务。B 在二次装修比较集中的高峰期间，每天9:0011:00、15:0017:00安排专人对个装修施工现场进行巡查。C 24小时开通服务热线，随时接待业主
8、/住户的电话咨询与投诉。D 定期走访各业主/住户，征求对物业公司和物业管理过程中的意见和建议。E 及时处理业主的投诉，将业主反映的问题及时反馈到相关部门及人员，并且督促整改工作的完成。（3）二装施工现场管理A 对所有来小区进行装修施工的单位，实行一户一证，一次一办的管理制度。B 对所有进出小区施工的人员，实行一人一证，一户一办的方式，严格控制办证。（4）加强、督查并搞好部门间的协调A 建立物业巡检制度，定期组织各相关部门对小区整个物业进行巡检。 B 与公司工程部配合完成遗漏工程的整改工作。 C 积极与公司销售部配合，做好房屋的售后服务工作。（5）安防监控中心 A 24小时设专人进行值班，加强对
9、园区的控管工作。 B 与物业的保安、工程、客服及保洁人员形成一个人防与技防相结合的安防网络。 C 一旦发现园区、电梯等区域有违规、可疑人员、损毁设施设备的现象、需求帮助的情况时，及时联系相关的部门或人员予以处理。 D 协助客服人员做好夜间的投诉接待工作。2、秩序维护部 （1）树立良好的保安形象 A 在小区的主出入口设立两名保安人员，其中一名保安人员为站立的形象岗，为进出的行人及车辆行举手礼，指挥引导进出的车辆和行人。 B 另一名保安人员则负责登记、检查进出的人员及货物是否符合相关的有求。 C 上述岗位的值岗时间为7:0012:00、14:0019:00，其他时间为在岗亭值班服务。（2）提供相应
10、的便民服务 A 在保安岗亭设立超市用的便民车两辆，免费供业主或住户向楼内运送货物使用。 B 在保安岗亭设立装修专用车两辆，为业主或施工单位向楼内运送装修材料和外运装修垃圾专用（是否收费待定）。 C 在保安岗亭设立搬家专用车一辆，免费为业主运进运出家具等物品使用。 D 在保安岗亭设置伞架和雨伞，以为业主和住户提供方便。（3）加强小区的交通秩序管理 A 所有的机动车辆一律不得驶入园区，均停放在停车场内，以免堵塞道路。 B 所有的货物一律使用物业提供的便民车出入小区，以免损毁路面或堵塞道路。 C 所有进出园区的机动车辆，均应服从保安人员或管理人员的指挥。（4）做好小区进出口的门卫及物品安全管理 A
11、门卫实行24小时值班警卫，控制管理来往的人员及车辆。 B 定时对小区的公共区域进行巡视检查。 C 对外来人员（非本小区的业主/住户）及车辆（非本小区业主及住户的车辆）实行登记制度。 D 在小区东侧与下沉广场的结合部，安装电子磁卡门封闭，以控制闲杂人员的进入。E 对所有需携出/运出的大件物品实行开具出门证放行的管理制度。 F 所有的迁出/迁入（搬家）需要提起向物业进行申请，以便协调安排人员及电梯服务。（5）加强对小区的消防安全管理 A 加强对临时施工现场的防火管理工作。 B 加强对园区消防设施/设备及灭火器材的检查及管理工作。 C 定期开展对社区的宣传和对员工的消防培训工作。 D 控制运进小区的
12、易燃材料，控制易燃、易爆及危险品进入园区。 E 园区内禁止焚烧纸张、物品及燃放爆竹，特殊情况下（年节、婚、丧、嫁、娶、搬迁等），秩序部将安排专人进行监护，以杜绝火灾事故发生。（6）严格控制装修车辆及材料管理 A 运输装修材料的车辆一律停放在指定的位置进行装卸。 B 运进小区的装饰材料，实行提前申请，现时运输，为了保护小区的设施及维护园区环境，物业公司提供专人服务。 （7）做好小区环境卫生的清理和日常保养工作 A 每天安排专人对小区的公共区域的道路、单元大堂、楼道、楼梯、单元门及轿厢进行常规的清洁和保养。 B 每周定期对单元大堂的玻璃进行清洁及保养。 C 每月定期对各楼道公共区域的窗户进行清洁及
13、保养。 D 每季度对各楼的屋顶公共区域进行一次清洁。 E 每年安排专业人员对各楼的外墙进行清洁一次。3、工程维修部（1）图纸资料管理 A 建立物业接管验收的图纸及资料交接档案。 B 建立健全设施/设备（包括安装图纸、说明书、合格证、保修单等）移交及管理档案。 （2）巡检及养护 A 建立对小区设施/设备的日常巡查、检修管理制度。 B 建立对小区设施/设备的定期维护、保养制度。 （3）设备大修 A 建立对设施、设备的大修计划制定和提前请示和事后进行汇报。（4）排水、排污系统 A 建立对排水、排污系统的定期检查和清掏、疏通制度。 B 做好对小区排水、排污系统的日常管理及维护工作，防止出现跑、冒、堵、漏现象。（5）电梯系统 A 建立对电梯的日常巡查管理制度。 B 建立对电梯的维护保养制度，及时督促维保单位进行维保。 C 配合相关部门加强对电梯使用情况的管理及监督。（6）供水、供电系统 A 建立对小区供水、供电系统的定期检查及日常维护制度。 B 加强对电表间、水表房的日常管理及环境清洁工作。 C 加强对小区变配电室、水泵房的日常管理和运行检查工作。（7）路面及饰物 A 加强对小区公共区域的巡查和管理。 B 发现小区路面、路牙石、公建饰物等有损毁或破损的，及时或协调联有关单位予以修复。
