1、铭豪家居中心 策划报告11/13/2022u 业态业种合理组合，实现可持续性经营业态业种合理组合，实现可持续性经营我们的目标我们的目标我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。u 短期内实现成功招商短期内实现成功招商u打造项目华南家居第一品牌，树立公司形象打造项目华南家居第一品牌，树立公司形象思维导图思维导图基础研究基础研究招商策略招商策略项目分析项目分析市场分析市场分析项目定位项目定位发展历程发展历程市场格局市场格局项目总体定位项目
2、总体定位消费群体定位消费群体定位商家访谈商家访谈项目对比分析项目对比分析项目基本概况项目基本概况功能业态定位功能业态定位成功要素成功要素家居商业调研家居商业调研市场背景分析市场背景分析招商核心思路招商核心思路关键时间节点关键时间节点未来发展趋势未来发展趋势项目项目SWOT分析分析招商营销推广招商营销推广租金与收益测算租金与收益测算传统家居市场经历的三个发展阶段：零散商业传统家居市场经历的三个发展阶段：零散商业向专业市场和大型物流园区配送市场转化向专业市场和大型物流园区配送市场转化家居市场三个发展阶段：第一阶段：街铺第一阶段：街铺传统建材一条街和零散街铺为主；以分散零乱、规模小、无统一规划为特征
3、；第二阶段：卖场第二阶段：卖场大型家居装饰、建材等形成的专业市场；形成了体量较大、有一定市场规模、引进品牌商家的区域市场特征；第三阶段：大型园区第三阶段：大型园区（配送中心）（配送中心）以结合物流配送、展示分销、强势品牌汇聚为特征的现代大型物流园区家居市场。广东凭借其经济广东凭借其经济、地理位置的优越条件，家居装饰建材等规模、地理位置的优越条件，家居装饰建材等规模化市场在全国处于领先地位；市场主要集中于广州、深圳两地；化市场在全国处于领先地位；市场主要集中于广州、深圳两地；据不完全统计，两地聚集了多个世界据不完全统计，两地聚集了多个世界500500强、强、90 90多家国内外知多家国内外知名家
4、居品牌商家。名家居品牌商家。借助发达的交通和便捷的现代物流运输条件，各大商家一方面借助发达的交通和便捷的现代物流运输条件，各大商家一方面立足广东、珠三角深挖市场；一方面辐射华南，放眼全国；激立足广东、珠三角深挖市场；一方面辐射华南，放眼全国；激烈的市场竞争呈现高规格、高标准的升级版格局。烈的市场竞争呈现高规格、高标准的升级版格局。主要知名品牌商家：香江、金海马、富之岛、好百年、百安居、乐安居、新时代、超凡家居广东市场格局：以广州、深圳为主要根据地广东市场格局：以广州、深圳为主要根据地的国内外品牌商家上演升级版市场竞争的国内外品牌商家上演升级版市场竞争深圳家居市场格局：领先国内，专业卖场和深圳家
5、居市场格局：领先国内，专业卖场和大型园区配送中心市场共存大型园区配送中心市场共存大体量家居专业卖场和大型家居物流园区大体量家居专业卖场和大型家居物流园区（配送中心）共存，构成目前深圳家居市（配送中心）共存，构成目前深圳家居市场格局。场格局。l 大型家居专业卖场大型家居专业卖场分布：主要集中在福田南和南山福永两个片区；分布：主要集中在福田南和南山福永两个片区；特征：以独立的大体量商场为主，装修高档，进行统一招商统一特征：以独立的大体量商场为主，装修高档，进行统一招商统一管理，驻场商家以国内品牌为主，辐射范围区域和市级；管理，驻场商家以国内品牌为主，辐射范围区域和市级；经营品种涵盖家居、建材、装饰
6、材料等；经营品种涵盖家居、建材、装饰材料等；l大型物流园区家居批发配送中心大型物流园区家居批发配送中心分布：主要在清水河笋岗物流园区；分布：主要在清水河笋岗物流园区；特征：依托升级转型的大型物流园区背景，形成了大商圈的产业特征：依托升级转型的大型物流园区背景，形成了大商圈的产业和行业聚集效应，商场以厂房改铺为主，汇集国内外超级和行业聚集效应，商场以厂房改铺为主，汇集国内外超级品牌商家，辐射华南地区甚至全国。品牌商家，辐射华南地区甚至全国。以周边产业链和国际买家采购需求为基础，以周边产业链和国际买家采购需求为基础，深圳搭建大型交易平台的市场空间依然广阔深圳搭建大型交易平台的市场空间依然广阔l 采
7、购需求采购需求 国际家居行业、家居巨头（百安居、宜家、欧倍德、国际家居行业、家居巨头（百安居、宜家、欧倍德、美克美家）等对中国市场的采购需求；美克美家）等对中国市场的采购需求；需求主要有需求主要有几几个方面：直接产品出品、直接产品采购、贴牌生产、个方面：直接产品出品、直接产品采购、贴牌生产、合资生产等；合资生产等；l 提供产品提供产品 广东境内存在以形成家居建材生产的产业链，如中山广东境内存在以形成家居建材生产的产业链，如中山古镇的灯饰、佛山海南地区的瓷砖产业、顺德家私产古镇的灯饰、佛山海南地区的瓷砖产业、顺德家私产业、开平五金水暖器材、云浮石材产业、深圳家居家业、开平五金水暖器材、云浮石材产
8、业、深圳家居家私设计产业等。私设计产业等。以满足国际家居巨头采购需求为契机，提供产品交易的平台，深圳尚存差异化市场机会区位商圈区位商圈交通条件交通条件管理服务管理服务规划设计规划设计大型家居送中心关键四要素：区位市场、交大型家居送中心关键四要素：区位市场、交通条件、规划设计和管理服务通条件、规划设计和管理服务区位、商圈区位、商圈区域经济：城市主要经济圈层；市场支撑：需求潜力广阔的市场支撑商圈地位：所处商圈市场基础好，具有广泛的知名度交通条件交通条件空间交通条件：通达性好，高速路网发达，城市主干道两边或离主干道5分钟车程内现状及未来规划：属于城市规划主要方向规划设计规划设计设施规划设计：满足商家
9、特定需求的高规格、高标准化，建筑层高4.5米以上整体规划业态布局：空间布局、业种分布达到最大合理化管理服务管理服务统一性：统一招商、统一管理、统一形象、统一宣传：由1家管理公司负责管理与招商持续性：提供持续的专业化经营服务大型商家成功要诀：鲜明的市场定位；突出的经营主题；独特的经营模式；准确的经营内容；舒适的购物环境；持续的管理服务。大型物流功能：商流、物流、信息流、资金流融于一体；交易、仓储、运输、加工配送、信息传导、增值服务。通过准确定位，寻找差异化的经营，做专做强，利通过准确定位，寻找差异化的经营，做专做强，利用规模化优势做旺市场用规模化优势做旺市场品品 牌牌 积积 聚聚准准 确确 定定
10、 位位挖掘自身优势，吸引、聚集最大量的知名品牌商家挖掘自身优势，吸引、聚集最大量的知名品牌商家进驻，形成市场号召力，扩大市场知名度和影响力进驻，形成市场号召力，扩大市场知名度和影响力产产 品品 结结 构构进行资源整合、相关产业行业链接，优化产品结构，进行资源整合、相关产业行业链接，优化产品结构，形成非单一业态的核心、亮点商品升级组合形成非单一业态的核心、亮点商品升级组合以高度专业化水准规划设计；专业化统一招商管理、以高度专业化水准规划设计；专业化统一招商管理、提供高水准经营服务提供高水准经营服务专业化运作专业化运作家居市场成功操作四个基本规律家居市场成功操作四个基本规律思维导图思维导图基础研究
11、基础研究招商策略招商策略项目分析项目分析市场分析市场分析项目定位项目定位发展历程发展历程市场格局市场格局项目总体定位项目总体定位消费群体定位消费群体定位商家访谈商家访谈项目对比分析项目对比分析项目基本概况项目基本概况功能业态定位功能业态定位成功要素成功要素家居商业调研家居商业调研市场背景分析市场背景分析招商核心思路招商核心思路关键时间节点关键时间节点未来发展趋势未来发展趋势项目项目SWOT分析分析招商营销推广招商营销推广租金与收益测算租金与收益测算深圳房地产市场带动家居业的发展深圳房地产市场带动家居业的发展随着国民经济的快速稳健发展，全国各地的城市化进程加快，珠三角地区的进程日新月异，而深圳特
12、区的步伐更是走在了前列。房地产的大量开发带动了相关产业链中家居装饰业的蓬勃发展，家居业的商业价值急需释放。需求旺盛表明深圳家居市场存在增长空间需求旺盛表明深圳家居市场存在增长空间据深圳市国土局统计，近5年深圳每年房地产投资金额保持在400亿以上；住宅供应量保持在700万左右；商品房价格总体呈上涨趋势，且上升幅度快，2006年房价上涨率31.31%，全市均价9230元/。表明了深圳房地产需求量旺盛，家居市场存在持续增长的空间。市场背景分析市场背景分析深圳房地产的大量开发带动了家居行业的蓬深圳房地产的大量开发带动了家居行业的蓬勃发展，家居业的商业价值急需释放勃发展，家居业的商业价值急需释放年份年份
13、20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年供应供应量量85.28163.04171.84192.9增长增长率率12.28%91.18%5.40%12.26%龙岗历年住宅供应量龙岗历年住宅供应量(单位：万单位：万)龙岗房地产市场起步相对较晚，近两年特区内土地资源稀缺,开发商纷纷转战关外，龙岗、宝安房产得以迅猛发展。由于利好预期，龙岗成为深圳未来地产发展的重点区域。目前开发量明显超过市区，所占份额越来越大，2006年占总开发量的27%。房地产市场的快速发展，带动了家居市场需求将急剧扩张。龙岗房地产起步晚，但潜力大，年增长率高；龙岗房地产起步晚，但潜力大，年增长
14、率高；房地产快速发展直接拉动了家居业的市场需求房地产快速发展直接拉动了家居业的市场需求龙岗历年商品房均价涨浮趋势龙岗历年商品房均价涨浮趋势(单位：元单位：元/)年份年份20032003年年20042004年年20052005年年20062006年年均价均价3487417252886457增长率增长率19.64%26.75%22.11%龙岗区的商品房价格总体呈上涨趋势，且上升幅度快，客观上讲，房价的变动反映了城市经济发展、人口增长、居民收入水平的提高。商品房价格涨升为家居市场租赁价格的走高提供了市场基础。龙岗房地产价格稳步上涨，为家居商业租赁价龙岗房地产价格稳步上涨，为家居商业租赁价格产生拉动作
15、用格产生拉动作用深圳家居产业现状深圳家居产业现状深圳家居行业国际贸易发达，具备三大条件：国际地理位置：国际地理位置：深圳是中国对外开放的窗口，海陆空交通发达，毗邻国际大都市香港，具有不可替代的经济地理位置；也是中国特别是华南地区人流、物流、经贸通往世界和世界通往中国的重要门户和通道。深圳经济条件：深圳经济条件：深圳经济发达，城市基础设施完善，会展经济全国领先，具备整合珠三角乃至全国家居行业的实力。家居产业基础家居产业基础：深圳与周边的珠三角城市已经形成了全国著名的家居建材产业密集带，其中陶瓷、玻璃、涂料、门窗、橱具、家具、铝合金型材、照明灯饰和各种新型材料的生产量均已位居全国第一。深圳为珠三角
16、家居产业提供国际交易平台，对深圳为珠三角家居产业提供国际交易平台，对外贸易发达外贸易发达深圳家居国际贸易优势集中在家具和灯饰两深圳家居国际贸易优势集中在家具和灯饰两大业种，其他业种出口贸易逐步成长大业种，其他业种出口贸易逐步成长深圳家具出口快速攀升，出口品种日趋多样化，出口市场日益扩大。广东家具总销售额占全国的1/3，出口额接近全国总出口额的50%，而深圳占据了广东家具出口的一半份额，并且一般贸易出口超过加工贸易出口。2005年广东家具产业销售额为1020亿元，出口额为56.58亿美元，总销售额占全国的1/3，深圳在2005年出口家具29.3亿美元，同比增长33.6。家具行业：家具行业：灯饰生
17、产企业主要集中在珠三角地区，其中深圳（主要集中在龙岗区）、中山等地最具规模，灯饰是深圳的传统优势出口产品。据统计，2006年深圳灯饰出口额超过1亿美元。灯饰行业：灯饰行业：建材产品：建材产品：深圳及珠江两岸已经形成了全国著名的建材产业密集带，深圳建材出口获商机。香港是全球建材建机供应链在亚太地区的重要环节全面，通过展会整合深港两地建材行业的产业优势和市场优势，为出口创造国际性交易平台。其他家居行业，如五金、木地板、洁具等，目前则出口较少，或主要是产品进口、技术引进。深圳家居市场深圳家居市场集中分布在三大片区，主题定集中分布在三大片区，主题定位、经营档次、消费者定位等方面各不相同位、经营档次、消
18、费者定位等方面各不相同经过长足发展，深圳的家居市场集中分布在三大片区：笋岗片区、福田南片区和由南山延至福永片区，构筑成一个牢固的“铁三角”。各个片区市场的发展又呈现出迥异的方向和特色，满足不同消费者的需求。深圳家居市场现状深圳家居市场现状福田南片区和南山福田南片区和南山-福永片区：大型专业批发市场为，以福永片区：大型专业批发市场为，以较大单体商业卖场机经营为主要特征；较大单体商业卖场机经营为主要特征；笋岗片区：大型物流园区，发挥产业集聚效应，辐射范围笋岗片区：大型物流园区，发挥产业集聚效应，辐射范围广，国内外品牌大商家林立。广，国内外品牌大商家林立。市场转型期：市场转型期：2000年深圳市政府
19、正式将笋岗片区确定为全市重点建设的六大物流园区之一，笋岗清水河片区开始由仓库区向物流园区转型。国内外知名商家竞相进驻：国内外知名商家竞相进驻：建材行业-百安居深圳首家店落户笋岗，随后，乐安居继之开设一家10,000多的大型建材市场；家居行业-以经营中高档家居为主的好百年开设了营业面积达60,000的核心店，创当时单体营业面积亚洲记录；家具行业-金宝莱、富来居等名牌产品也纷纷在其间开设店铺。超大型综合性家居物流大市场超大型综合性家居物流大市场：国内外知名商家竞相进驻的笋岗片区同时，原有香江、金海马急剧扩张。除原有的笋岗香江家居城、笋岗香江办公家具批发中心、笋岗金海马家居商场、笋岗香江装饰材料城、
20、笋岗金海马物流配送中心等五大主题门店外，又新开设出一个40,000的香江家居博览中心，定位中高档国际家居名牌店，全面弥补金海马集团在市场布局中的产品结构断层，与其原有的三大家具卖场融为一体、形成互补，共同组成20万的超大型综合性家居物流大市场。笋岗笋岗-清水河片区是深圳目前最大家居物流集散清水河片区是深圳目前最大家居物流集散地，片区内家居卖场星罗棋布，高档品牌汇集地，片区内家居卖场星罗棋布，高档品牌汇集福田南片区家居市场是在总部经济的催动下福田南片区家居市场是在总部经济的催动下近两年才形成，高端家居是发展方向近两年才形成，高端家居是发展方向整体区域优势：整体区域优势：深圳福田中心区，在政府主导
21、的高起点规划下，日成为新兴的“财富洼地”：世界500强企业中有30多家在中心区设立了机构和办事处；会展中心形成了一个以上百亿产值计算的新的经济形态会展经济；CEPA的实施，深港财富在此交汇，人流、物流、资金流均以前所未有之势向这一片区聚集；华强北电子商圈的强大辐射力将会让家居消费受益匪浅；会展经济的带动，这能够吸引到来自世界各地的客商；加上该片区人口众多，高档写字楼、住宅楼比邻而立，成为金领、白领以及港人北上的首选。高端家居市场：高端家居市场：2004年，在总部经济的催动下，家居业迅猛发展，家居巨头纷至沓来，金海马国际家居世博中心、乐安居等纷纷进驻，强势推出了一系列高档家具。福田南片区片区寸金
22、寸土、租金较高，高端家居必然是发展方向，且 对全市的辐射力度将会越来越强。南山南山-福永片区家居市场因房地产开发西移而福永片区家居市场因房地产开发西移而形成，目前正形成类似笋岗家居物流商圈形成，目前正形成类似笋岗家居物流商圈p交通改善，城市规划西移，南山成为房地产开发中心：交通改善，城市规划西移，南山成为房地产开发中心：滨河大道的开通，以及西部通道的建设和未来地铁的架设，深圳房地产市场中心逐渐西移，南山已成为房地产市场主力军，而家居建材市场随之快速发展，且辐射力远至福永等关外地区。金海马、乐安居、集美堂、百安居、世纪中心等众多家居商场入驻南山，香江家具批发中心、博皇国际家居广场等入驻福永，并不
23、约而同地将产品定位在中档价位。p南山南山-福永的家居市场正逐渐形成类似于笋岗家居建材福永的家居市场正逐渐形成类似于笋岗家居建材圈的氛围：圈的氛围：片区内家居建材商家众多，据不完全统计，以香江家居为主体，至少有1010家家居集团家家居集团在此设立分店；二是区域已逐步构筑起了一条完整的产业链，装修建材、中档家具、家居用品等产品一应俱全，并且已拥有较完整的物流体系和售后服务配套，具有强大的区域辐射力。中部物流组团分区的定位、大运利好为龙中部物流组团分区的定位、大运利好为龙岗物流岗物流、商业提供了发展机遇商业提供了发展机遇p城市功能定位：城市功能定位：功能定位：特区综合服务功能外溢区，全市重要的物流基
24、 地；重点发展产业：发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业和家电、玻璃、眼镜等优势产业。p组团总体布局结构：组团总体布局结构：以深惠路为东西向重要的城市发展轴，促进布吉、横岗片区城市功能的融合；以布澜路平吉大道平新大道为导向的南北发展轴（物流及产业发展轴），推动平湖与布吉片区的城市功能融合。p大运举办利好：大运举办利好：“申大”成功，2011年大运会在龙岗举行，片区城市改造力度将加大加快，大规模的政府投入和民间投资将为片区带来翻天覆地的变化。龙岗家居市场龙岗家居市场龙岗片区家居市场集中在龙岗中心区附近，受诸龙岗片区家居市场集中在龙岗中心区附近，受诸多因素促进，区域性大型家居配送中
25、心即将形成多因素促进，区域性大型家居配送中心即将形成龙岗区家居市场发展阶段：龙岗区家居市场发展阶段：零散街铺：零散街铺：龙岗家居建材市场以传统的建材一条街和零散街铺为主，经营状况存在小、散、乱的的特点。专业卖场：专业卖场：2002年开始，百安居、家乐园、美家天地、富安居等多家大型建材卖场进驻龙岗中心城，单店平均面积达20000，龙岗区家居建材市场格局得以改变，大型家居建材卖场成主流发展方向。未来发展：未来发展：龙岗中心城已成为关外最大家具建材消费集散地之一，众多知名品牌商家云集，区域中建材大卖场达6家、总经营面积10万平米，已形成一定规模的家居市场；随着深惠路扩宽改造、地铁3号线动工、奥体中心
26、规划实施、高交会馆和两所大学迁移至龙城，龙岗地产将面临着区域性的升级换代，家居建材业将会面临着更大的发展空间，更多家居建材卖场还将蜂拥而至，区域性的家居市场有望形成。可以判断，深圳可以判断，深圳-龙岗有望形成笋岗以外另一个区域龙岗有望形成笋岗以外另一个区域级大型家居级大型家居、物流配送中心；目前龙岗家居市场面物流配送中心；目前龙岗家居市场面临整合升级、飞跃发展的重大历史机遇。临整合升级、飞跃发展的重大历史机遇。乐安居嘉豪家居国际广场铭豪家居百安居家乐园美家美地片区典型卖场片区典型卖场龙岗家居主要大型卖场：百安居、美家天龙岗家居主要大型卖场：百安居、美家天地、家乐园、乐安居、嘉豪国际家居广场地、
27、家乐园、乐安居、嘉豪国际家居广场龙岗片区的家居市场主要分布在龙岗中心城和布吉两地，两地经济基础较好，房地产相对发达，为家居市场的发展创造良好条件。商场名称商场名称 百安居龙岗店百安居龙岗店地理位置地理位置龙岗龙城街道龙平西路和龙城中路交界处市场定位市场定位面向龙岗广大消费者,以及而二手房的单项安装服务商业面积商业面积11500商场布局商场布局单层式卖场;店中店销售模式项目简介项目简介百安居公司实力排名欧洲第一、世界第三的建材超市，在全球超过14个国家和地区拥有500多家连锁店,在已深圳投资4家分店百安居龙岗店是龙岗区首家国际装饰建材连锁百安居龙岗店是龙岗区首家国际装饰建材连锁店，目前已成为家居
28、装潢建材市场中的佼佼者店，目前已成为家居装潢建材市场中的佼佼者 商场名称商场名称美家天地龙岗店美家天地龙岗店地理位置地理位置龙岗中心城龙城大道与龙平中路交汇处市场定位市场定位面向龙岗广大的半成品建材消费者商业面积商业面积20000商场布局商场布局三层卖场;体验式建材卖场项目简介项目简介该项目位于传统家装商业商场的新商圈核心地段,商场共三层，商场软、硬件一流，环境幽雅舒适美家天地实行独立经营，统一管理、统一推广的经营管理模式，是龙岗美家天地实行独立经营，统一管理、统一推广的经营管理模式，是龙岗目前规模最大、品类最全、档次最高的一站式超大型家居建材购物广场目前规模最大、品类最全、档次最高的一站式超
29、大型家居建材购物广场 商场名称商场名称家乐园装饰材料市场家乐园装饰材料市场地理位置地理位置龙岗龙城龙翔大道和吉祥路中路交汇市场定位市场定位家居装饰材料专业市场商业面积商业面积25000商场布局商场布局一站式购物项目简介项目简介项目处于人流、物流、资金流、信息流汇聚之地，是目前龙岗区投资最多、规模最大、经营品种最齐的装饰材料市场之一家乐园提供一站式完全家居装饰家乐园提供一站式完全家居装饰 ，是目前龙岗区投资，是目前龙岗区投资最多、规模最大、经营品种最齐的装饰材料市场之一最多、规模最大、经营品种最齐的装饰材料市场之一商场名称商场名称乐安居布吉店乐安居布吉店地理位置地理位置龙岗区布吉镇大芬油画村前行
30、50米左转市场定位市场定位布吉片区时尚装饰材料专业市场商业面积商业面积近20000业态分布业态分布分为陶瓷生活体验馆、地板生活体验馆、厨房生活体验馆、卫浴生活体验馆等项目简介项目简介该项目被誉为“深圳首家家居体验名店”，目前为布吉片区最大的一家建材专业市场乐安居布吉店位于繁华的东大街，与民润超市、乐安居布吉店位于繁华的东大街，与民润超市、KFCKFC等业态互补，满足布吉等业态互补，满足布吉120120万人的消费需求万人的消费需求商场名称商场名称嘉豪国际家居广场嘉豪国际家居广场地理位置地理位置龙岗区布吉镇布龙公路旁（原布龙收费站旁）市场定位市场定位集家具、建材于一体的大型家居广场，定位于经营中高
31、档家具建材商业面积商业面积50000业态分布业态分布主要分为三大块家具经营区23000，建材经营区5000，近10000的仓库。硬件设施硬件设施外立面改造、增加车位、中央空调、音乐照明等购物设施，购物环境整体改善车位车位200多个铺位格局铺位格局四面分布品牌专柜，中间采取敞开式的商品布局项目简介项目简介2006年重新改造之后，嘉豪国际家居广场从而一举成为布吉拥有知名家具品牌最多、场地面积最大的中高档家具零售商场之一嘉豪国际家居广场是目前布吉片区最大的中高档家嘉豪国际家居广场是目前布吉片区最大的中高档家居商场之一，也是龙岗区单店面积最大的建材商场居商场之一，也是龙岗区单店面积最大的建材商场深圳的
32、家居市场分布目前集中在三大片区：笋岗片区、福田南片区和由南山延至福永片区；我司就这三大片区以及宝安部分典型的家居商场展开了细致调研，从而为本项目的定位提供比较科学的依据。笋笋 岗岗福福 田田 南南南南 山山深圳家居市场调研深圳家居市场调研南山福永和福田南片区走专业市场路线，笋岗南山福永和福田南片区走专业市场路线，笋岗片区则是深圳最大物流、展示园区片区则是深圳最大物流、展示园区项目概况项目位置泥岗东路与宝安北路交汇处发展商翠丰集团百安居中国有限公司管理费/元/临街长度/m100m实用率（%）90%建筑面积/22000电梯及扶梯（部）1对，货梯1部开业日期2002年3月停车位数量（个）约300个铺
33、位形式街铺开放式内铺主力铺位实用面积/周边配套大型停车位、物流公司、其他建材配料位置交通商业位置情况目标商业距市中心商业区距离:0.5KM,距区域商业区0.5KM;商圈所在区域的性质：住宅区公交站点及路线23、24、201、18、474、447等产品规划层高/m一层8m，二层5m单层商业面积/11000层数/F2目前空置率（%）经营档次中高档物流渠道自有物流消费群定位中高层消费群体项目定位以装饰材料为主的开放式经营，批零兼售配套业态商场软件配套合理化的管理及布局，良好的购物环境商业业态比例建材比例60%，其他40%各楼层业态一层：地砖、地板、涂料、木材门、五金；二层：厨房、卫浴、家具、灯具结论
34、结论一站式购物，集中建材、厨、卫等货品百安居笋岗片区笋岗片区百安居率先进驻笋岗物流园，仓储式经营方式，片区商业氛围成熟。金海马家具项目名称金海马家具金海马家具A A区区项目位置泥岗东路、宝岗北路交汇处，百安居侧面发展商深圳市金海马实业股份公司租金/元/200临街长度/m85实用率（%）90%建筑面积/80电梯及扶梯（部）6部扶手、货梯一部开业日期停车位数量（个）5停车场商场结构厂房主次通道/m6M铺位形式街铺主力铺位实用面积/100柱间距/m4中庭面积/5层高/m1F:4M 2F:4M 3、4、5F:3.5M 单层商业面积/1600左右层数/F5F目前空置率（%）经营档次中档物流渠道自有物流周
35、边配套周边物流集中，配大型车场公交站点及路线420 422 462 453 456 237等商场软件配套购物环境一般，服务一般经营及盈利状况承租户说可以商业业态比例家私家具90%、其它10%各楼层业态1F:民用家居 2、3F:精品家居 4F:高档家居 5F:专业办公家具金海马与香江通过品牌互补优势，整合供应商资源，发挥规模效应，巩固并拓展市场。美庭品位项目名称美庭品位项目位置泥岗东路、宝岗北路交汇处发展商好百年家居连锁企业租金/元/140临街长度/m110实用率（%）60%建筑面积/30电梯及扶梯（部）地下车库4个、6部扶手、货梯4部开业日期2006年4月停车位数量（个）150个商场结构纯商业
36、，厂房主次通道/m4M铺位形式街铺主力铺位实用面积/100-150柱间距/m5中庭面积/15-200层高/m 2F:4M 3F:4M 单层商业面积/各1500层数/F2、3F目前空置率（%）5-8%经营档次高档精品物流渠道消费群定位高层消费群体周边配套停车、物流、公共交通项目定位高端精品消费，以零售为主商场软件配套统一收银，管理环境好经营及盈利状况根据三楼商户反映生意一般商业业态比例家私家具90%、其它10%各楼层业态2F:床垫、家具 3F:家具 美庭品位家居定位高端，文化促销，是展示世界知名家居用品品牌数目最多的商场。乐安居项目名称项目名称乐家居乐家居项目位置梨园路北面发展商晓发投资发展有限
37、公司管理费/元/临街长度/m80实用率（%）80-90%建筑面积/20电梯及扶梯（部）4部扶手、货梯一部开业日期2003年3月停车位数量（个）50个商场结构厂房主次通道/m3M铺位形式街铺主力铺位实用面积/50柱间距/m6中庭面积/30层高/m1F:3M 2F:2.5M 3F:3M单层商业面积/6600层数/F3F目前空置率（%）5-10%经营档次以装修建材为主物流渠道自有公交站点及路线18 209 212 371 422 453 456项目定位中档货品,以零售批发为主,有仓储运输主要品牌商家皇马地板，万家橱具,松下等商场软件配套统一收银管理经营及盈利状况一楼二楼经营还可以商业业态比例商业业态
38、比例1F:卫浴 2F:地板、橱局 3F:家具、灯具各楼层业态各楼层业态分A、B区和中仓笋岗乐安居与百安居相临，差异化经营，采用传统的商铺经营模式，统一买单，一站式购物。福田南片区福田南片区项目名称彩天名苑（好百年名店）项目位置彩田南路临街长度/m0mxm实用率（实用率（%）建筑面积/商业万多电梯及扶梯（部）电梯及扶梯（部）电梯部，扶锑开业日期2007.1停车位数量（个）停车位数量（个）0多个商场结构主次通道主次通道/m/mm铺位形式主力铺位实用面积主力铺位实用面积/000公交站点及路线彩福大厦柱间距/mmxm中庭面积中庭面积/无层高/m5.5 m单层商业面积单层商业面积/6000多m层数/F商
39、业层目前空置率（目前空置率（%）无经营档次中、高档物流渠道物流渠道消费群定位周边高收入人士项目定位精品家居为主题主要品牌商家好百年、地产、连锁快餐、专卖店租金/元/商业业态比例家居0%，其它0%（餐饮、地产、专卖）各楼层业态银行、地产、餐饮、专卖店、好百年整层好百年名店经营中高档家居商品，占据高端市场龙头地位，市场占有率、品牌知名度、美誉度高。第三空间项目名称第三空间（美克美家）项目位置深南大道与彩田路交会处星问世纪大厦发展商星问地产管理费/元/元/临街长度/m0mx6m实用率（%）80%建筑面积/1-4F250000电梯及扶梯（部）28部开业日期2007.1停车位数量（个）640个商场结构主
40、次通道/m5m铺位形式主力铺位实用面积/6000周边配套新一佳超市、中国光大银行、邮局、生活配套餐饮公交站点及路线彩福大厦柱间距/mmxm中庭面积/无层高/m5.5 m单层商业面积/6000层数/F商业层目前空置率（%）50%经营档次高档物流渠道项目定位高端家居商场软件配套小时监控系统经营及盈利状况刚入伙，商业因为经营时间不久目前一般商业业态比例美克美家50%，艺术设计（暂未进场）各楼层业态一楼装饰建材家居电器星河地产引进了美克美家作为主力店，这使得以好百年为首的商场家具一条街更加成行成市，岗厦西面面临拆迁改建的规划使得该项目前景十分看好，目前人流不是很旺。美克美家深圳第一家旗舰店落户星河世纪
41、，目标定位深圳CBD高端消费群体。南头百安居项目名称南头百安居南头百安居项目位置南山区南头发展商管理费/元/临街长度/m80左右实用率（%）80%建筑面积/1300左右电梯及扶梯（部）2部开业日期停车位数量（个）50个左右商场结构商住主次通道/m2m铺位形式主力铺位实用面积/公交站点及路线最近的是南头站柱间距/m8x8中庭面积/无层高/m单层商业面积/1300层数/F1层目前空置率（%）无经营档次中高档物流渠道厂家 、代理商消费群定位南山片区的住宅客户项目定位装饰建材家居中型购物广场商场软件配套统一收、送货上门等售后服务经营及盈利状况良好商业业态比例装饰建材0%、家居电器30%各楼层业态一楼装
42、饰建材家居电器地利位置较好，内部管理服务较好，加上良好的售后服务导致生意做得较好。南山片区南山片区南头百安居因南山楼市火暴而进驻，辐射南山和宝安城区，经营状况兴旺。泰源装饰建材广场项目名称泰源装饰建材广场项目位置南山区南头发展商管理费/元/临街长度/m50左右实用率（%）70%建筑面积/2500左右电梯及扶梯（部）2部(上、下)货梯1部开业日期2006年停车位数量（个）100个商场结构商住主次通道/m2m铺位形式开放式内铺主力铺位实用面积/100左右柱间距/m6x8中庭面积/150左右层高/m1F 5.5M 2F 4.5M单层商业面积/5003F 4.5M1F大部分空置层数/F3层目前空置率（
43、%）经营档次中低档物流渠道厂家 、代理商项目定位装饰建材家居电器中型购物广场商场软件配套送货上门 、售后服务等经营盈利状况一楼较差,二、三楼一般商业业态比例装饰建材类50%、家居家私和零配件类30%、艺术陈列品20%各楼层业态一楼做艺术陈列品，二楼建材，三楼装饰零配件、部分家私电器等项目地利位置较好，但由于整体面积较小不成规模导致客户量有限，内部招商情况一般，特别是一楼空置量较大，所以市场生意一般。泰源装饰建材广场规模大，车位充足，引进大型专业装饰公司进驻，提供一条龙服务。宝润装饰材料城项目名称宝润装饰材料域宝润装饰材料域项目位置宝安区西乡流塘路流塘小学对面发展商鸿隆商业地产管理费/元/6元/
44、临街长度/m1实用率（%）60%建筑面积/21000电梯及扶梯（部）电梯3部开业日期2001.03停车位数量120个商场结构纯商业主次通道/m2m铺位形式主力铺位实用面积/30-35周边配套流塘人人乐超市柱间距/m8m中庭面积/无层高/m4.3 m单层商业面积/14500层数/F2F目前空置率（%）10-5%经营档次中、低档物流渠道厂家直销配送项目定位宝安人民最喜爱的建材卖场租金/元/1F：60-80元/2F：50-60元/3F：30-40元/4F：15-20元/商场软件配套“搜房网”长期合作伙伴 网站购物、“宝客会”各楼层业态：陶瓷、天花等：五金、门、木地板 3F：橱柜、卫浴、电器 4F：装
45、饰公司、灯饰此商场为深圳较老品牌，较深入宝安区域人民的生活，加上其低档产品的定位，有一定的价格优势，生意较好。宝安及其它片区宝安及其它片区宝润装饰材料城是宝安区面积大、品牌多、价格平的超大型装饰材料专业市场，经营业绩连创新高。家之福项目名称家之福项目位置梅园路、宝岗北路交汇处，832号发展商深圳市深业物流集团股份有限公司管理费/元/20元临街长度/m75实用率（%）100%建筑面积/20电梯及扶梯（部）开业日期2006年8月停车位数量（个）100个商场结构厂房主次通道/m3M铺位形式街铺主力铺位实用面积/30柱间距/m4中庭面积/40层高/m 3M 单层商业面积/6000层数/F1F目前空置率
46、（%）2-5%项目定位集批发零售采购仓储运输及流通等多功能主要品牌商家 大师漆，奥特，松下等 租金/元/B区80元商场软件配套管理松散，分300多个小业主经营及盈利状况一般，从人流量和店内顾客分析商业业态比例建材比例80%各楼层业态分A、B区和中仓家之福树立起以经营装饰建材为主的概念店形象，导入5S直销理念，增强品牌竞争力。深圳家居市场对外贸易主要通过参加会展和厂商直接对外销售两种途径来实现，缺乏对外交易平台；大型家居建材市场成为行业发展的趋势，且分布相对集中，区域性的家居建材商圈逐步形成；家居市场的发展不平衡，目前深圳家居市场三大商圈全部位于市区，关外家居市场规模和档次明显低于市区，但存在更
47、大的潜力；家居行业经营连锁化、品牌化，国内外知名商家纷纷抢滩市场，一方面片区商业竞争激烈化，另一方面市场不断被细分，存在较大发展空间；房地产的快速发展促进了市场对家居建材需求不断增长，并为家居行业长足发展提供了广阔的空间；家居物流园的形成往往与政府对片区长远规划、发达的交通相关；龙岗未来重大事件效应必将为片区提供重大机遇；居民收入水平的提高，房地产开发建设的品质化，高素质家庭结构，呼唤中高档家居市场，家居市场经营档次不断提高。市场分析总结市场分析总结家居市场空间家居市场现状家居市场机遇从整体看，项目面临较大的市场机会和发展机遇从整体看，项目面临较大的市场机会和发展机遇未来发展趋势未来发展趋势立
48、足于国际交易的大规模一站式家居购物中立足于国际交易的大规模一站式家居购物中心存在市场机会心存在市场机会新的家居产品国际交易中心即将诞生，承担对外交新的家居产品国际交易中心即将诞生，承担对外交易和对内销售、采购综合功能；易和对内销售、采购综合功能；家居行业未来业态以大型商场形式为主；家居行业未来业态以大型商场形式为主；龙岗、宝安两区的房地产开发量占全市开发总量龙岗、宝安两区的房地产开发量占全市开发总量50%以上，关外成为未来家居行业拓展的重点区域；以上，关外成为未来家居行业拓展的重点区域；深圳暂时缺乏大规模的一站式家居购物中心，龙岗有深圳暂时缺乏大规模的一站式家居购物中心，龙岗有望形成具备一定规
49、模和区域辐射范围的家居专业市场、望形成具备一定规模和区域辐射范围的家居专业市场、家居主题商城。家居主题商城。思维导图思维导图项目分析项目分析招商策略招商策略市场分析市场分析基础研究基础研究项目定位项目定位发展历程发展历程市场格局市场格局项目总体定位项目总体定位消费群体定位消费群体定位商家访谈商家访谈项目对比分析项目对比分析项目基本概况项目基本概况功能业态定位功能业态定位成功要素成功要素家居商业调研家居商业调研未来发展趋势未来发展趋势招商核心思路招商核心思路关键时间节点关键时间节点市场背景分析市场背景分析项目项目SWOT分析分析招商营销推广招商营销推广租金与收益测算租金与收益测算陆路：陆路：深圳
50、城市交通正迈向国际水平，覆盖全市、布局合理的现代交通网络体系正在形成，地铁、西部通道开通，五年“七横十三纵”的交通建设，城市公交结构实现历史性突破。城际交通：区域快速铁路将深圳中心区与香港中心区、珠江三角洲主要城市有机地联为一体，广深高速公路、机荷高速公路和107国道连接香港、澳门、广州、东莞、惠州、中山和珠海等城市。龙岗距深圳宝安国际机场仅35公里，深圳机场航线120多条，通达国内外90多个城市，2006年旅客吞吐量1835.61万人次，货邮吞吐量55.92万吨，稳居国内居第4位，随着深圳机场客货并重，货运为中心战略的实施，深圳机场最终将成为航空货运及快件集散的中心。海航：海航：项目距盐田海
