1、宁德碧桂园项目宁德碧桂园项目启动会启动会 营销中心团队营销中心团队 目 录首期规划和价格规划项目定位市场分析二三园林景观营销节点和策略五四一一、市场分析宁 德 主 城 区海西宁德工业区白马城区（船舶、石化工业园区）福安市甘棠工业园区（茶叶、游艇工业区）东 海山 脉 万达广场宁德市政府八都镇项目东桥片区（高新技术、机电装备、新能源、新材料及电子信息）漳湾片区（临港工业、物流）宁德高铁站蕉城区政府22公里25分钟8公里7分钟16公里18分钟沈海高速“宁德南”沈海复线预留出口25公里，28分钟22公里，25分钟市区43万人福安市56万人霞浦县46万人老城区项目解读项目解读111、项目占地超万亩，是宁
2、德市蕉城区较大项目；2、项目环境优美，适合度假娱乐养生居住；3、项目距离市中心30分钟，且在城市发展新城区方向上，多条主城镇发展道路联结项目；4、地块周边基本缺少配套，我司若进入本区域，通过完善生活配套，将能极大的转变本地人的居住观念；5、市政配套除需要自建垃圾中转站外，其他配套已基本满足。项目介绍白马城区海西宁德工业区区三都岛群区宁德主城区中心城区面积：1364平方公里其中陆域面积：999平方公里海域面积：365平方公里一城：在环三都澳地区打造面向海西东北翼区域、具有中高端服务职能、承接国家级和省级战略性产业的大城市四区：中心城区由四大城区组成，包括主城区、白马城区、海西宁德工业区及三都岛群
3、区主城区：集聚发展形成以区域性生产、生活配套服务、港口物流和生活居住为主的综合性城区。同时北部漳湾临港工业区大力发展临港工业、现代物流、高新技术、新能源新材料和机械制造等产业白马城区：发展以船舶修造、冶金、能源等产业，配套城市生活服务等职能海西宁德工业区:发展石油储备、石化产业、LNG 接收及综合利用、装备制造业为主；配套发展港口物流业、出口加工业和现代服务业三都岛群区：近期着重生态保育，中、远期发展科技文化、商务会议、休闲度假等高端服务业在“东扩北展南移”城市空间战略发展推动下，宁德城区由单中心转向多个副中心发展，主城区是以生活居住、配套为主导综合城区。地块解读不利因素1.周边没有配套，开发
4、成本大；2.项目所在水系复杂，工程建造规划成本高；3.城市配套，道路连接需要时间完成。意向地块首期地块1178亩现状303省道启动区213亩现状104国道取得方式：合作开发+勾地意向地块总占地：约14260.8亩地块面积：启动区约213亩（首期约1178亩）容积率：1.2抗震设防烈度：690/70：无限购：无限高：无商业比例：我司规划公建配套：无特殊预售条件：高层、小高层按形象进度五分之一，别墅和多层可协调为正负零资金监管：有，但可协调符合土规：是符合成规：是开工条件：摘牌前达到土地价格：约50万/亩宁德市区2011-2012住宅市场供应及走势分析：从上图中可以看出，宁德2011年度市场供货共
5、计约35万平方住宅，2011年全年去货共计26万平方，2011年主要去化项目为宁德万达广场，受其低价冲击，宁德其余项目基本无走量。宁德2011第四季度开始，市场出现报复性反弹，供应量及去化量一路走高，这期间宁德低价跑量项目主要为：盛世美域、东晟泰怡园占据市场份额近60%。供需走势平稳，体量不大，主要靠重点项目的带动，12年开始供需增长较快市场整体分析在售、待售及待开发土地基本分布在东兰组团板块和金塔组团板块在售项目待售项目绿城德鑫园塞纳湖畔联信财富广场阳光园伯爵郦城碧城云庭东泰怡景园唐程御品三盛海德公园东湖品臻盛辉仕林东湖东湖一品泰禾红郡中融中央公馆德润万象城海滨壹号东城国际郦景阳光2期华府豪
6、庭2期国际公馆上东曼哈顿金谷湖畔嘉园龙威金茂广场蕉城老城区板块东兰组团板块金塔组团板块待开发土地闽东东路北侧和畅路西侧地块和畅路东路正大东路北侧地块天湖路北侧地块曲尺塘2号路西侧地块蕉城南路东侧地块万安路北侧鹤峰路东侧地块侨兴路与市场路交叉东北侧地块闽东路中段北侧地块雄江城市中心文化旅游步行街地块板块分析竞品分析由7000-7500元/价格区间拉升9000-9500元/，最大差额仅达2500元/受容积率及占地面积限制，以行列式排布居多，组团式排布较少，中高档项目推崇欧式、ARTDECO风格，现代风格特色不足，品质感低 注重水元素的运用，但大面积水景运用少，主题性，运动、休闲等设施运用较少。高档
7、楼盘景观设计强调艺术性、尊属感区域产品户型大多以实用舒适为考量标准，仅个别楼盘注重附加值、空间利用率的提升，整体设计水平参差不齐智能化设施较少，较少强调智能化、高科技元素元素；注重物管公司以提升项目档次从价格表现、建筑规划、景观规划、户型设计、物管智能化、配套设施等方面进行总结：内部配套设施相对较少，高档楼盘打造会所。主要依托周边的大型商业配套寻找项目突破口区域产品发展，正朝着中高端的发展方向发展。1、该项目占地14000亩，是宁德市蕉城区较大项目，且适合度假娱乐养生居住，环境优美。2、该项目距离市中心30分钟，且在城市发展新城区方向上，多条主城镇发展道路联结项目3、该项目辐射范围大，是城市新
8、中心点。4、地块处于104道国道，交通方便1、市场对该区域比较陌生2、城市配套，道路需要时间完成3、距离城市较远，不容易成为第一居所1、宁德市蕉城区土地供应量少，只有地块所处位置适合建设城镇。2、地块辐射范围大，不但辐射到整个宁德市，也可辐射到浙江地带。3、当地缺少低密度大花园别墅产品4、符合城市规划发展方向，发展潜力大1、本地人口少，高层去货量具有压力，且地理偏远，周边配套缺少，不适合高层人群居住。2、当地高品质楼盘较多，不易被市场接受SWOT分析二、项目定位价值体系区域价值项目价值市场资源交通文化配套景观产品品牌闽东第一生态大城宁德未来城市发展方向山、水、瀑布、原生态自然景观福宁快速通道、
9、八都互通宁德的香格里拉之地预留IB国际学校规划预留72洞高尔夫球场一线的山水、自然景观西班牙风情别墅首次引入闽东小面积，低总价，性价比高全国十强，21年精品修为首家一级物业管理，贴心服务价值洼地健康养生、生态旅游、度假休闲配套项目核心卖点梳理原生态欧洲风情大城价格定位：每个人都可拥有的梦想之地项目定位项目基调：生态、缤纷、活力项目属性：健康、活力、缤纷的生态大社区形象定位客户类别现居住情况购房需求支付能力需求强弱周边乡镇客户周边乡镇有民房渴望社区环境居住配套品质改善 舒适型最强刚性需求城镇改善型客户宁德市区有住房物业、园林居住品质改善舒适型一般非刚性需求城镇刚需型客户与父母合住，因结婚等原因需
10、要自立门户本地舒适定居紧凑型弱刚性需求客户定位首期主要的客群类别客户版图：以项目周边县城的首置私营业主及地缘型改善客户为主，随着项目形象、品质的助力，项目所在板块价值凸显，也将吸引城市内外的顶级富豪及周边投资客。高端品质产品追随客户周边乡镇私营业主需求更好的产品和资源；看重项目整体规划及配套；主动外溢地缘型改善客户拥有自然资源的同时与城市融合；长期的项目升值空间投资客一线、沿海城市的专业投资客碧桂园的品牌价值；大盘的增值空间顶级富豪全市范围甚至城市外围顶级客户城市最顶级物业；全面提升现有居住档次；身份标签刚性需求客户首次置业的中端客户小面积之下的相对低总价；大社区的整体环境；成为社区内的一员三
11、、产品规划首期启动区用地位于一期地块东北角位置，占地213亩，容积率1.2同时销售中心和展示区设在启动区范围内。启动区规划规划方案户型面积段层数栋数套数均价总面积货值(元)货值(亿)备注G273229.6533570800016075.51286040001.29 G275175.6/200.092214280007889.49631159200.63 B型多一个工人房G276139.85/140.40261280001681.5134520000.13 G215416.62/413.793612110004982.46548070600.55 J558（6层）71.18/70.21/69.5
12、9/67.86614055002788.4153362000.15 J558（18层）71.18/70.21/69.59/67.86182288490020076.48983747520.98 J558（30层）71.18/70.21/69.59/67.86302480490033460.81639579201.64 J473(6层)126.61/88.01/113.84611555001642.390326500.09 J473(18层)126.61/88.01/113.84183162490017736.84869105160.87 J473(24层)126.61/88.01/113.84
13、246432490047298.242317613762.32 G273样板房229.65 3129000459.341337000.04 G275(A户样板房)175.60 2129000351.231608000.03 G275(B户样板房）200.092129000400.1836016200.04 G276样板房140.42129000280.825272000.03 G215样板房413.7931215000830.42124563000.12 G216样板房512.96312150001022.68153402000.15 J558样板房71.18/70.21/69.59/67.8
14、61146500278.8418124600.02 四、营销节奏13年9月13年11月30日13年12月22日启动入市展示区开放首批开盘品牌导入期13/9-13/10完成户外宣传的铺设；临时展点、媒体采风等活动企业及项目的品牌形象。开盘强销期13/12/22以首次开盘为契机，以极具竞争力的产品吸聚客户意向、造成开盘热销。同时，同时为后续产品推出营造市场奠定基础，持续保持客户储备。13年9月-13年10月底市区售楼处开放、形象树立形象树立-蓄水期13/913/10月底运用线上、线下的多重手段宣传输产品优势卖点，运用拓客、活动手段集中邀约客户到场，完成充分蓄客工作。并利用春节返乡节点进行大量拓客。
15、公开-认筹期公开期：13/11/30认筹期：13/12/8-13/12/22苑区示范区公开一周认筹，以优质的产品、完美的苑区景观呈现快速吸引筹客，配合各种暖场活动、私人party完成客户收网。13年12月8日认筹五、推广策略一、线上策略：长效媒体+短期媒体结合，根据不同阶段灵活 使用不同的媒体1、长效平台：户外、微信、微博1）、户外：提升认知、树立品牌形象；2）、微信、微博：全方位的品牌、项目、产品价值输出平台；2、短期平台：网络、报纸、公交站牌、阅报栏等 在开盘前一个月可重点强化的媒体，主要以铺面为主。二、线下推广策略：凤凰会平台+短信平台 1、凤凰会：建立联盟商家、进入商家渠道；2、短信平
16、台：信息的及时发布和释放；3、事件营销：通过巧妙的事件营销，达到信息的快速传播三、区域覆盖策略1、核心市场：宁德、福安建立核心的形象和信息平台 此区域重点以户外、展点覆盖2、其他市场：古田、霞浦、寿宁等 此区域重点以阶段的事件来达到信息传播六、渠道策略1、一级展厅：宁德万达对面大展厅长期使用；2、二级展厅：福安市区小展厅长期使用；3、三级展点：温州、霞浦、寿宁、周宁、古田、宁德本地的重要商圈、以及福安的甘棠、下白石、赛琪、漳湾、大唐火电、七都、霍童、金涵、二 都等。4、四级展厅：上海展厅、结合凤凰会撬动行业平台（茶叶店、电信营业厅、银行、超市等经营产所）线下渠道收拢说有客户5、电话营销：购买其
17、他售楼处的数据库。6、供应商体系开发管理；7、合作伙伴体系开发管理；8、非营销人员员工渠道的开发管理；9、政府合作单位渠道的开发管理；10、其他置业顾问发展出圈层活动如：11、鼓励人脉渠道，大量发展编外经济人（闽东政界、企业界、媒体界、银行界、教育界、保险公司）。七、展示策略1）、游艇俱乐部洽谈引入2）、每年一次的社区音乐节“天籁之音”音乐节；3）、每年一次的闽东“最美十公里马拉松”马拉松赛;4)、浪漫的滨水公园（彩色小船只引入滨水平台水，构建水上威尼斯主题+大黄鸭等 艺术装置）婚纱摄影拍摄基地；5）、儿童户外学堂（植树基地+儿童游乐园（包括树屋、海盗船等）；6）、户外简易高尔夫；7）、样板房、展示区建立；8)、项目及宁德未来规划展示 现场展示建立产品价值和社区文化体验的平台，创造 浪漫的未来生活想象空间；1）、沿路的道旗设置比如以微笑人脸的引导；2）、一些欢迎大牌设置比如104国道设置 “您已进入闽东碧桂园区域，请注意欣赏风景”的大牌沿路空间建立阵地和主场氛围，弱化区域的陌生感八、服务策略1）、通往市区的看房巴士；2）、现场的安保和宾客体系提前培训；3）、结合凤凰会服务平台，现场商业体系提前切入，服务策略让未来准业主和市场提前感受碧桂园的“五 星级”物业服务THANK YOU!
