1、20192019年年1111月月新政下楼市状况及置业投资策略新政下楼市状况及置业投资策略一、楼市新政影响评估一、楼市新政影响评估二、广州楼市特点二、广州楼市特点三、置业投资策略思考三、置业投资策略思考本次演讲内容本次演讲内容一、楼市新政影响评估一、楼市新政影响评估 楼市调控政策楼市调控政策 新政带来阶段性影响新政带来阶段性影响 楼市趋势依旧楼市趋势依旧楼市调控政策影响评估楼市调控政策影响评估问题：问题：调控政策是否形成楼市拐点？调控政策是否形成楼市拐点？楼市调控政策楼市调控政策n今年的三轮调控今年的三轮调控11月月1111日日“国十一条国十一条”（促进房地产健康平稳发展）（促进房地产健康平稳发
2、展）加加快保障、增加供应、抑制投资、市场监管、地方问责等快保障、增加供应、抑制投资、市场监管、地方问责等44月月1717日日“国十条国十条”：（坚决遏制房价过快上涨：（坚决遏制房价过快上涨)地方地方考核问责、差别化房贷政策、增加供应、加快保障建设、考核问责、差别化房贷政策、增加供应、加快保障建设、市场监管市场监管99月月2929日日“有关部委遏制房价过快上涨措施有关部委遏制房价过快上涨措施”：第三套第三套停贷、部分城市限购、加大供应、市场监管等停贷、部分城市限购、加大供应、市场监管等解读楼市调控政策解读楼市调控政策n 楼市调控是经济结构调整的重要方面楼市调控是经济结构调整的重要方面。经济发展过
3、热，。经济发展过热，楼市调控首当其冲，过冷则成刺激重要行业楼市调控首当其冲，过冷则成刺激重要行业n市场问题还是民生问题市场问题还是民生问题。房价上升引发普通居住问题日。房价上升引发普通居住问题日益突出，成为政治问题益突出，成为政治问题n保障制度完善之前，政府会强力控制楼价过快上涨保障制度完善之前，政府会强力控制楼价过快上涨。经。经济发展带来的各种需求远远超过供应增长的速度，政府济发展带来的各种需求远远超过供应增长的速度，政府还会采取措施抑制楼价过快增长，如动用物业税（房产还会采取措施抑制楼价过快增长，如动用物业税（房产税）、乃至直接干预税）、乃至直接干预l房改房销售限制取消l18号文第一次明确
4、房地产支柱产业l“国十五条”，首次提出90/70政策；五年内转手房产须征营业税l“9.27”政策：二套房贷首付提高，贷款利率提高l“国八条”，调控启幕l两年内转手房产征营业税20192019年年20192019年年20192019年年20192019年年l“10.22”政策：下调契税、首套房贷优惠；二手房减免增值税、营业税；支持房企合理融资20192019年年l“8.31”大限：所有经营性土地出让一律采用招拍挂方式20192019年年20092009年年l“11条”：提高二套首付、增加有效供应、住房保障、抑投资l“国十条”：收紧二套房贷政策，坚决遏制楼价过快上涨l 9.29第三套房停贷、限外及
5、限购调控是否改变趋势：阶段性影响调控是否改变趋势：阶段性影响 楼市平缓向上，楼市平缓向上，政策调控增多政策调控增多楼市升幅变大，政策楼市升幅变大，政策调整力度不断加强调整力度不断加强楼市跌，经济差，楼市跌，经济差，政策刺激政策刺激压楼价，抓保压楼价，抓保障，增供应障，增供应20192019年年供不应求比较突出供不应求比较突出低水平的低水平的供求平衡供求平衡供不应求供不应求供求平衡供求平衡开始变化开始变化供不应求开始显现供不应求开始显现l继续实行宽松货币政策房地产市场增长趋势是否改变？房地产市场增长趋势是否改变？n宏观经济高速成长宏观经济高速成长的趋势没有改变的趋势没有改变n 城市化进程加快，城
6、市化进程加快，人口红利人口红利持续带来庞大需求持续带来庞大需求n 城市建设提速，城市处于城市建设提速，城市处于价值快速提升周期价值快速提升周期n经济转型中房地产业的经济转型中房地产业的实际地位实际地位依然重要依然重要n社会财富和居民收入增长，社会财富和居民收入增长，城市购买力城市购买力越来越强越来越强n投资渠道投资渠道匮乏，资金要找出路，特别是通胀时代匮乏，资金要找出路，特别是通胀时代结论：楼市发展趋势依旧，远没到结论：楼市发展趋势依旧，远没到“拐点拐点”时候时候二、广州楼市特点二、广州楼市特点 楼市进入快速成长期楼市进入快速成长期 供求关系不均衡供求关系不均衡 价格水平：洼地价格水平：洼地广
7、州楼市现状广州楼市现状问题：问题：广州楼市目前什么特征？还有广州楼市目前什么特征？还有向上发展空间？向上发展空间？特点一：广州楼市进入快速成长期特点一：广州楼市进入快速成长期n从从20192019年开始，广州楼市发力，价格快速上升，交易量有所波动，年开始，广州楼市发力，价格快速上升，交易量有所波动，特别是特别是20192019年以来，楼价上升幅度加快，中心区特别明显年以来，楼价上升幅度加快，中心区特别明显数据源：广州市国土房管局20002000年年-2019-2019年年5 5月广州新增住宅交易量、均价月广州新增住宅交易量、均价 原因分析原因分析n广州经济增长广州经济增长一直保持较快速度，一直
8、保持较快速度，20192019年至年至20092009年年均增长近年年均增长近14%14%，20092009年超过九千亿，在全国稳居总量年超过九千亿，在全国稳居总量第三，预计第三，预计20192019年过万亿元年过万亿元数据源：广州市统计局n广州城市建设广州城市建设提速，进入城市价值提速，进入城市价值快速提升期。亚运会给广州带来新快速提升期。亚运会给广州带来新一轮城市建设的高潮一轮城市建设的高潮n广州居民收入广州居民收入水平不断提高，城镇水平不断提高，城镇居民人均可支配收入六年间增长居民人均可支配收入六年间增长84%84%，在同类城市中排第三，大大，在同类城市中排第三，大大增强了居民的购买力。
9、藏富于民。增强了居民的购买力。藏富于民。n广州供求关系广州供求关系不均衡，需求过于庞大。不均衡，需求过于庞大。特点二：供求关系不均衡特点二：供求关系不均衡 数据源：广州国土房管局年份年份20192019201920192019201920192009吸纳率（吸纳率（%）1041041191191281181181381381231237878163163n广州近年居住需求旺盛而稳定，除了广州近年居住需求旺盛而稳定，除了20192019年暂时低水平均衡，其余年暂时低水平均衡，其余年份都是供应短缺，市场消化力和吸纳力强劲年份都是供应短缺，市场消化力和吸纳力强劲2019-20192019-2019年
10、年9 9月广州新增供应与需求及市场吸纳情况月广州新增供应与需求及市场吸纳情况 区域供求不均衡区域供求不均衡时间可售货量可售面积至2019年11月16日约3.70万套483万平方米n老城区与核心区的新增供应少，目前供应都集中在外围区域老城区与核心区的新增供应少，目前供应都集中在外围区域目前广州新增供应的区域分布情况目前广州新增供应的区域分布情况 数据源：广州国土房管局（含十区二县）数据源：合富辉煌市场研究部监测特点三：价值洼地特点三：价值洼地数据源：各地官方网站n目前广州平均楼价仅相当北京的目前广州平均楼价仅相当北京的70%70%，上海和深圳的，上海和深圳的60%60%，但楼盘品质，但楼盘品质、
11、档次并无太大差异，其置业投资价值突显、档次并无太大差异，其置业投资价值突显20192019年年4-94-9月广州、上海、北京、深圳网签均价（元月广州、上海、北京、深圳网签均价（元/平方米）平方米）价值洼地价值洼地所在区域项目名均价（元/平方米）朝阳盘古大观98949朝阳朝阳8号 81848 朝阳北京四季中心76725朝阳首创禧瑞都67838东城naga 上院 65953 海淀北京星河湾59000所在区域项目名均价（元/平方米）浦东某项目172149浦东某项目123126淞江某项目100169淞江翠湖天地100000卢湾四季雅苑（和黄）98836闵行某项目78860所在区域项目名均价（元/平方米
12、）盐田东部华侨城别墅101626龙岗洋畴湾花园92364福田香蜜湖号 56790保安观澜高尔夫大宅46418n20192019年近期四大一线城市的最高端楼盘的成交价格情况年近期四大一线城市的最高端楼盘的成交价格情况广州广州 所在区域项目名均价（元/平方米）天河凯旋新世界63027天河誉峰园39000天河南雅中和广场35048天河汇景新城27875上海上海 深圳深圳 北京北京 广州楼市现状广州楼市现状结论：结论：广州楼市的快速上升期不会即广州楼市的快速上升期不会即可结束，但走势会留有政策可结束，但走势会留有政策印记印记三、置业投资策略三、置业投资策略 目前是否介入时机？目前是否介入时机？买什么样
13、的物业买什么样的物业 关注热点关注热点 风险把控风险把控目前是不是房地产投资介入时期？目前是不是房地产投资介入时期？n经验证明，宏调暂时遏制住过快上升的楼价，需求暂经验证明，宏调暂时遏制住过快上升的楼价，需求暂被压制住，有些楼盘阶段性出现打折促销，被压制住，有些楼盘阶段性出现打折促销，反而形成反而形成了比较好的买点，策略是买入了比较好的买点，策略是买入n买不买楼对于个人是能力、也是信心问题。买不买楼对于个人是能力、也是信心问题。我们可以我们可以自问几个问题：经济是否快速增长？城市建设和价值自问几个问题：经济是否快速增长？城市建设和价值是否提升？居民收入水平是否提高？货币环境是否宽是否提升？居民
14、收入水平是否提高？货币环境是否宽松？供求矛盾是否存在？松？供求矛盾是否存在？置业投资策略置业投资策略n什么稀缺？保值？升值最大？什么稀缺？保值？升值最大？首选城区以及中央商务区的高端、优质物业和户型首选城区以及中央商务区的高端、优质物业和户型：要点：地段优良、交通优越、配套齐全、资源丰富、供应要点：地段优良、交通优越、配套齐全、资源丰富、供应少、商业繁荣（核心价值、保值、升值、租值、转手占据少、商业繁荣（核心价值、保值、升值、租值、转手占据优势）优势）n 重点关注城市规划利好，目前价格尚低的新区板块重点关注城市规划利好，目前价格尚低的新区板块n 关注城市发展热点，跟着城市规划和发展来投资关注城
15、市发展热点，跟着城市规划和发展来投资关注热点：城市发展助推房地产关注热点：城市发展助推房地产n广州广州“三旧改造三旧改造”给楼市带来新机遇。如旧城改造面积给楼市带来新机遇。如旧城改造面积54平方米公里，涉及平方米公里，涉及60万人口，万人口，1050万平方米建筑面积，资金超万平方米建筑面积，资金超1000亿元，将亿元，将大大提升城市价大大提升城市价值，老城区优质物业和商业受益明显。值，老城区优质物业和商业受益明显。旧村改造和旧厂房改造同样如此。旧村改造和旧厂房改造同样如此。关注热点：城市发展助推房地产关注热点：城市发展助推房地产 n白鹅潭经济圈白鹅潭经济圈：广州市政府定位：广州市政府定位353
16、5平方公里的白鹅潭地区为平方公里的白鹅潭地区为“广佛之广佛之心、广州国际商业中心、水秀花香的宜居新城心、广州国际商业中心、水秀花香的宜居新城”，将投资千亿，建辐射，将投资千亿，建辐射珠三角、有国际影响力的集商贸、购物、休闲、文化于一体的复合型滨珠三角、有国际影响力的集商贸、购物、休闲、文化于一体的复合型滨水商业中心，水商业中心，老城区各类地产迎来大发展机遇老城区各类地产迎来大发展机遇。关注热点：城市发展助推房地产关注热点：城市发展助推房地产n珠三角一体化与广佛同城。珠三角一体化与广佛同城。珠珠三角一体化发展为国家发展战三角一体化发展为国家发展战略，珠三角到略，珠三角到20202020年，地区年
17、，地区GDPGDP比比20192019年增长约年增长约2 2倍，达倍，达到到7250072500亿元，赶上韩国；人亿元，赶上韩国；人均均GDPGDP达达135000135000元（约元（约1940019400美元），超过台湾，成为高收美元），超过台湾，成为高收入国家和地区，率先基本实现入国家和地区，率先基本实现现代化，形成一小时经济圈，现代化，形成一小时经济圈，商业地产迎来新的发展机遇。商业地产迎来新的发展机遇。广佛同城是珠三角一体化的突广佛同城是珠三角一体化的突破口，目前进入实质性融合、破口，目前进入实质性融合、资源共享阶段，将给城市和楼资源共享阶段，将给城市和楼市带来深远影响。市带来深远影
18、响。关注热点：城市发展助推房地产关注热点：城市发展助推房地产n轨道交通网络大大提升城市价值和不动产轨道交通网络大大提升城市价值和不动产价值价值。广州地铁亚运前共广州地铁亚运前共8 8条线、条线、222222公里开通公里开通运营，日均客运量运营，日均客运量400400万人次。到万人次。到20192019年，年，地铁规模和里程扩大一倍，将达地铁规模和里程扩大一倍，将达470470公里。公里。20202020年再建成覆盖全市年再建成覆盖全市1212个区（县级市）个区（县级市）的的1515条线路，超过条线路，超过600600公里里程，向世界公里里程，向世界先进城市看齐。地铁是房地产的加速器，先进城市看
19、齐。地铁是房地产的加速器，重点关注地铁上盖物业。重点关注地铁上盖物业。高铁给粤、湘、鄂三省以及广州、武汉高铁给粤、湘、鄂三省以及广州、武汉、长沙三城市空前的融合，新的人流、物、长沙三城市空前的融合，新的人流、物流、资金流及商业机会将给区域经济和商流、资金流及商业机会将给区域经济和商业增添活力，预计业增添活力，预计20302030年将会有年将会有1 1亿多人亿多人次乘用高铁，会极大推动次乘用高铁，会极大推动“武广沿线都市武广沿线都市圈圈”的繁荣。的繁荣。20192019年广州城区轨道交通版图年广州城区轨道交通版图 风险把控风险把控n 坚持价值投资坚持价值投资。挖掘物业的地段价值、交通、户型特点。
20、挖掘物业的地段价值、交通、户型特点、资源、租值、所在商圈、区域规划前景，考察物业的、资源、租值、所在商圈、区域规划前景，考察物业的品牌、质素、楼盘配套和周边环境等品牌、质素、楼盘配套和周边环境等n 忌讳短线炒作，把控风险。忌讳短线炒作，把控风险。注意自己的资金流，如果过注意自己的资金流，如果过分地运用银行杠杆，短期风险可能比较大分地运用银行杠杆，短期风险可能比较大n 中长期持有收益更大。中长期持有收益更大。广州不动产价值的提升趋势明显广州不动产价值的提升趋势明显，处于长期上涨的通道，持有时间越长，收益越高，持，处于长期上涨的通道，持有时间越长，收益越高，持有时间过短，收益率反而未必理想有时间过短，收益率反而未必理想 谢谢大家谢谢大家！
