1、国内外主流康养项目运国内外主流康养项目运营营模式模式1序号序号运营模式运营模式客户定位客户定位1购买房屋产权，物业费中涵盖基础健康养生服务看好稀缺健康养老服务资源，为房产增值收益，较长时 间不会有养老需求2买房屋使用权，物业费中涵盖基础健康养生服务3买保险获得入住权，入住期间缴纳月服务费开始考虑养老方式，暂时没有养老需求，享受保险收益4购买会员获得入住权，会员卡可转让/可退出，入住期 间缴纳月服务费开始选择养老方式，有强烈的养老需求，会较快入住5按月、年租赁，入住期间缴纳月服务费看好优质养老服务，有迫切需求2结合国内外成功的康养项目案例，归纳总结5种经营模式：长庚养生文化长庚养生文化村村丨项目
2、概况丨项目概况项目类型：健康活力老人社区服务对象：健康活力老人、自理老人服务类别：针对健康活力长者的文化娱 乐休闲活动服务、健康养生服务占地面积：34万规模：4000户楼房形式：七层住宅户型：2种一房一厅约46 二房一厅约73台湾首创唯一老年生活园区。房间数最多，也是将医、养、护、文化四合一的老年示范基地。3长庚养生文化长庚养生文化村村丨配套服务丨配套服务4分类分类配套设施配套设施服务内容服务内容医疗健康养生养老类长庚医院（距文化村10分钟车程）、健康管理室特约门诊、康复治疗、健康检查、用药管理、养生处方、紧急医疗救护、健康讲座、养生咨 询文化、娱乐、活动类宗教活动室、书画室、8个教室、多功能
3、会议厅 舞蹈室、图书馆、15门老年文化课程唱歌、跳舞、书法、绘画、摄影、手工艺、农 作物种植等活动健康运动类体育馆、健身房、游泳池、网球场、水疗池、后山公园（含1000米木栈道）体适能运动、太极长幼共融类儿童游乐区及儿童运动区无综合配套类多个餐厅（中餐、西餐、自助餐）、生活超市、银行、书店营养配餐、金融理财运营模运营模式式：1.早期为出售产权的经营模式，后逐渐转为出租+体验入住+场地出租的经营模式 2.养老服务收入为主要收入来源，体验入住与场地出租收益为补充3.通过2天1夜的体验入住作为营销手段，在开业前6个月完成预约4.入住养生村的长者与志愿者参与运营管理，大大节省了人工成本收费方收费方式式
4、：1.养老服务5：注：押金可无息退还，月费含房屋使用费、月服务费2.体验：3.场地出租：提供多功能会议场所，可供企业教育培训、研讨、学术等活动使用。长庚养生文化长庚养生文化村村丨运营模式丨运营模式押金押金单人月费单人月费（元元/月）月）双人月费双人月费（元元/月）月）餐费餐费（元（元/月）月）一房一厅月费x12个月510062001000两房一厅月费x12个月71008200100060岁以上385元/天60岁以下430元/天项目类型：持续照料退休社区服务对象：健康活力老人、自理老人、介助、介护老人、失智老人服务类别：安养照顾、轻度养护、重度养护、长期照护、失智症单元式照护、短期照护、日间照料
5、占地面积：36600规模：1000套养老住宅，提供居家服务，432床位其中介助212床、介护154床、失智照护66床。特色：投资方有基督教会背景，部分土地建筑为教 友捐赠，主要客户来自教会，目前有6000人左右 排队等候入住。6台湾双连安养中台湾双连安养中心心丨项目概况丨项目概况分类分类配套设施配套设施服务内容服务内容医疗健康养生养老类物理治疗室、日间照料中心、失智照护单元、老年康复辅具展厅、评估中心日间照料、失智照护、特约问诊、居家养老服务文化、娱乐、活动类礼拜堂（400人）、2个书画室、8个教室、多 功能会议厅、开放式厨房、阅览室、棋牌室、电脑室松年大学服务（设有书画、才艺、音乐、语言等数
6、十种课程）健康运动类康复训练室康复治疗、体适能运动、羽毛球、太极、门球长幼共融类无无综合配套类多个自助餐厅（素食、面点、西点、中式等）购物、营养配餐、志工服务7台湾双连安养中台湾双连安养中心心丨配套服务丨配套服务运营模式运营模式：低成本获得土地，接受教友捐赠资金自建安养中心，收取养老服务费盈利 收费方式：收费方式：8台湾双连安养中台湾双连安养中心心丨运营模式丨运营模式类别类别押金押金急重病储备保证金急重病储备保证金月服务费月服务费一般老人（占80%以上）39140元9785元3718-6654元（按房型30-50）持有政府中低收入户证明9785元9785元持有政府低收入户证明-美国太阳美国太阳
7、城城丨项目概况丨项目概况在全美7个州15个城市，共建设有18个太阳城一般都位于郊区，占地大、容积率低、精装修标准、拎包入住项目类型：持续照料退休社区服务对象：健康活力、自理老人、介助、介护、失智老人服务模式：专为健康活跃老人提供会所和户外运动设施占地面积：56700亩户型：独栋别墅、双拼别墅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。规模：27584户产权出售：20825自持出租：2605户特色：每个太阳城项目都有不同的气候特点（如沙漠、湖泊等），适合不同老人的养生和生活需求。配有时间银行，老人可将参与公益服务的时间存进时间银行，当自己遭遇困难时就可以从中支取“被服务
8、时间”。910分类分类配套设施配套设施服务内容服务内容医疗健康养生养老类医院慢病管理、疾病诊疗、远程医疗文化、娱乐、活动类7个娱乐活动中心、2个图书馆、1个美术馆、交响乐演奏厅、艺术博物馆、矿物和宝石博物 馆、38家艺术工艺俱乐部、24家牌类等游戏俱 乐部、12家舞蹈俱乐部、12家音乐俱乐部、2家国家俱乐部、12家社交俱乐部、宠物俱乐部，电脑俱乐部等老年大学、个人工作坊、兴趣交友俱乐部、社 区交友、会所度假、交响乐、音乐会、舞会、业余爱好小组（木工艺、银器、金属工艺、制 陶术、裁缝、宝石、陶瓷、彩色玻璃、摄影、皮革工艺、电脑）健康运动类18个126洞高尔夫场（占地7300亩）、18家体 育俱乐
9、部、6家健身俱乐部、2个保龄球馆、室 内室外游泳池、健身中心、马场、足球场、高尔夫俱乐部、文体表演、竞技比赛、康复运 动（专业医师指导、制定康复计划）、游泳、网球、桌球、室外地滚球、草地保龄球、垒球、篮球长幼共融类无无综合配套类19个购物中心、专为社区服务的商业中心、银行、30个教堂、会议室、社区大学营养膳食、餐饮配送、美发、购物美国太阳城美国太阳城丨丨配套服务配套服务美国太阳城美国太阳城丨运营模式丨运营模式11主要依靠房产销售盈利，打造综合服务会所，高尔夫俱乐部、艺术工艺俱乐部、音乐俱乐部等多个特色项目，收取服务费，维持服务经营限定55 岁以上的老人才能入住兼有旅游度假功能，目标客户同时有常
10、住客户，也有旅游度假客户房价便宜，仅为市内的1/3 左右，对老年购房群体很有诱惑力入住太阳城的长者与志愿者参与运营管理，大大降低运营成本收费方式（人民币收费方式（人民币）：类别类别费用（元）费用（元）备注备注住宅销售64-109万元/套房屋面积54-92，合约1.2万/住宅出租4800元/月-*部分会所收费如下：娱乐活动中心使用费450美元人/年会员1.6万人，年收入1568万元高尔夫球会费1500美元人/年会员7000人，年收入7350万元文化俱乐部会费5美元体育俱乐部会费10美元日本微日本微风风 丨企业概况丨企业概况12“微风”株式会社（证券代码：9707）成立于1975年，是日本介护界运
11、营机构数、床位数排名第一的企业。机构数量：280家床位数量：21560张业务范围：养老机构、日照服务、居家养老服务、养老用品租赁销售产品分为三档：高端产品：位于中心区，旅游区，以个人付费为主的客群 中端产品：位于非中心区域，以个人付费为主的客群低端产品：以政府保险支付为主的客群项目类型：高端旅居度假型养老机构服务对象：健康活力老人、自理老人、介助 老人服务类别：旅居养老、介助服务占地面积：2863建筑面积：3552规模：41间房，最多可入住77人日本微日本微风风 丨项目概况丨项目概况13日本微日本微风风丨配套服务丨配套服务14分类分类配套设施配套设施服务内容服务内容医疗健康养生养老类室内温泉温
12、泉水疗、健康管理、每周一次上门医疗服务（牙科、内科、保健等）文化、娱乐、活动类多功能活动室、舞蹈室、阅读室、电脑室、手工艺室、健康管理室、棋牌室、多功能影院38种课程与活动健康运动类太极房体适能运动、太极长幼共融类无无综合配套类美发室、餐厅、咖啡厅（对外营业）美发、营养配餐、提供自营食品（咖啡）微风毛利率：18%-20%（日本行业平均水平18%-20%），个别达到25%75%-80%收入来源于养老服务20%-25%的收入来源于与养老相关的美容、健康服务、咖啡等业务收费方式（人民币）：15日本微日本微风风 丨运营模式丨运营模式收费方式收费方式一次性费用一次性费用每月费用每月费用入住金（元）健康管
13、理费（元）健康管理费（元/月）房屋租金（元/月）含餐服务费（元/月）小计（元/月）入住金+健康 管理费288万33万-1.5万1.5万入住金+健康 管理费+租金250万33万-31251.5万1.81万高额月费-28502.35万1.5万4.13万注：10年内退租，可按入住时间等比例退还入住金 超过10年，无需续费项目类型：会员式持续性照料社区服务对象：自理老人、介助老人、介护老人服务模式：社区服务、候鸟式养老、老年公 寓、养老院、社区医疗中心占地面积:83680建筑面积:10万规模：838套产权形式：70年居住容量：1600位16亲和亲和源源丨项目概况丨项目概况分类分类配套设施配套设施服务内
14、容服务内容医疗健康养生养老类医疗护理大楼、健康会所陪同就医、代配药服务、委托代发口服药、服药介助服务；年度体检服务、个性化养老介护计划。文化、娱乐、活动类亲和学院英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个 学习班。健康运动类迷你高尔夫球场、舞蹈广场、游泳池、跳操 房、羽毛球馆、康乐球馆、台球室羽毛球、康乐球、台球长幼共融类无无综合配套类配餐中心、度假酒店、商业街、容美发、饭 店、超市、药店等管家服务、购物、餐饮、安全保障、家政、入户维修17亲和亲和源源丨配套服务丨配套服务收费方式：会员收费方式：会员卡卡+年费年费18会员卡会员卡A卡（投资型：可继承、可转让）卡（投资型：可继承、可转让）B卡（不
15、可继承、不可转卡（不可继承、不可转让让)享受使用权年限与房屋土地年限相同（70年）至老人寿终（15年）会员卡费用75万55万年费4.98万/年/套2.38万/年/套备注允许转让会员卡，第一批50万A卡已升值为75万未满15年，多余费用可退 超过15年，超过时间免费户型面积小户型（58平方米）、中户型（72平方米）、大户型（120平方米）亲和亲和源源丨运营模式丨运营模式项目类型：慢性持续性照护社区服务对象：健康活力老人、自理老人服务类别：养老公寓、护理院、文化娱乐休闲服务占地面积：63900平米建筑面积：63900平米规模：8栋，338房间，700多床位产权形式：40年产权户型面积：一居75平米
16、；二居89平米；三居110平米19随园嘉树随园嘉树丨项目概况丨项目概况分类分类配套内容配套内容服务内容服务内容医疗健康养生养老类浙江大学医学院附属第一医院(三等甲级)良渚门 诊部（健管中心24小时医师值班，代配药），护理楼（半介护、全护理。24小时医师护士值班）药物安全建议活动、药事提醒、阳光档案、慢性 病干预、定期专家问诊、健康计划、定期卫教讲座、生 理量测记录查询、康复评估、营养评估、健康体 检、周全性评估、医疗优先、日常辅导、适应辅导文化、娱乐、活动类金十字养生休闲区、良渚文化博物馆、美丽洲教 堂、大雄寺摄影社、电影院、传统文化社、歌咏汇、手工艺 课程、美学课程、艺文展示、棋牌博弈健康运
17、动类多功能厅、健身房、棋牌室、乒乓球、健康体能课程、随园运动会长幼共融类无无综合配套类景观餐厅、阳光阅览室、咖啡吧、老年大学“随 园书院”、美食街、菜场、银行、公交车站、联 华超市、玉鸟幼儿园、爱尔堡幼儿园、安吉路学 校家属联络、每日问候、定期检查电器安全、节日 活动实施、情绪安抚、入户打扫、服务转介、包裹快递服 务20随园嘉树随园嘉树丨配套服务丨配套服务面积面积费用费用15年使用权月服务费（元/人）餐费A7575万2500自助点餐方 式消费B10095万3000C110105万320021运营模式：销售15年使用权，收取月服务费15年使用权：面向65岁以上长者，15年内退房可按时间折算退款，
18、15年之后继续居住不再收使用费，只收取服务费随园嘉树随园嘉树丨运营模式丨运营模式项目类型：健康活力社区服务对象：健康老人、自理老人服务类别：购买产权，享受配套设施占地面积：433550建筑面积：500000产权形式：70年特点：学院式养老-与杭州师范大学合作，按老年 人的特点设置了营养、社科、艺术、体育等课程乌镇雅园乌镇雅园丨项目概况丨项目概况22分类分类配套设施配套设施服务内容服务内容医疗健康养生养老类雅达国际康复医院由康复医院、自助养生居住 区、颐乐学院、国际养老护理中心、医疗公园基础物业服务，基础健康管理服务（仅包含年 度体检、日常血压监测等，无护理服务）文化、娱乐、活动类颐乐学院老年大
19、学服务（书法、绘画、太极拳、舞蹈、电脑等课程）健康运动类健身器材、户外设施游泳社团、门球社团、乒乓球社团等长幼共融类无无综合配套类养生度假酒店和特色商业区、幼儿园电瓶车服务23乌镇雅园乌镇雅园丨配套服务丨配套服务产权房价格产权房价格公寓2.2万元/（拎包入住）小独栋4.6万元/（拎包入住）24 运营模式：收取物业费、年服务费 房屋销售：乌镇雅园乌镇雅园丨运营模式丨运营模式 物业费：3.5元/月，除基础物业服务外，包括年度体检、日常血压监测 老年大学：3000元/年/人（可选服务）项目类型：持续照护社区服务对象：年满55岁以上活力长者，半介护、介护，全护理服务类别：文化娱乐休闲服务、医养结合占地
20、面积：14万建筑面积：30万规模：3000户投资额：54亿人民币产权年限：70年泰康燕园泰康燕园丨项目概况丨项目概况分类分类配套设施配套设施服务内容服务内容医疗健康养生养老类2级康复医院、健康小屋、康复水疗健康信息收集、健康状况评估、健康计划的实 施、急救保障服务、康复医院服务、专属医疗 服务、监测预防、专项护理、特殊护理、治疗 饮食文化、娱乐、活动类多功能厅、书画及手工艺室、按摩、美容美发教室4间、电脑室、阅览室、文体娱乐、旅游度假服务、老年大学服务健康运动类健身房、恒温泳池、乒乓球室、台球室、康复 活动室、瑜伽室、音乐教室健身活动长幼共融类无无综合配套类社区便利店、咖啡西点店、风味饭店、银
21、行、邮局网店、SPA、幼儿园日常餐饮服务、宴会餐饮服务、管家服务、财务服务、能源交通服务、清洁服务26泰康燕园泰康燕园丨配套服务丨配套服务房型房型建筑面积建筑面积会员会员费费（元）（元）月服务费月服务费餐费餐费1人2人自助点餐方式消费公寓6470万680010800小一房一厅9490万835012650大一房一厅121125万990014500二房一厅181240万142001910027模式一：与保单结合，购买200万元保险，可获得入住权，配偶及父母均有入住权（需年满55周岁）。保单收益可提取现金，也可直接支付服务费。模式二：会员费+月服务费，价格如下表泰康燕园泰康燕园丨运营模式丨运营模式注
22、：如3年内退会，收3%管理费，3年后无息退还项目类型：收费型介护机构服务对象：介助老人、介护老人、失智老人服务模式：介护服务、日照服务、失智照护规模：60间房占地面积：1540建筑面积：2820入住率达到70%可盈利项目特色：设有专门护理培训点，60%以上护理人员有介护 证，配有温泉日间照料中心28日本修曼日本修曼丨代丨代表表项目概况项目概况日本修日本修曼曼丨配套服务丨配套服务29分类分类配套设施配套设施服务内容服务内容医疗健康养生养老类日间照料中心、失智老人之家、助浴室、康复 训练室、健康管理室温泉水疗、日间照料、失智照护、助浴、健康管理、上门诊疗、康复治疗文化、娱乐、活动类多功能活动室老年
23、大学、电影展播、手工艺品制作、卡拉OK健康运动类无无长幼共融类无无综合配套类美发室、餐厅美发、营养配餐以养老护理服务为主要盈利点，由以养老护理服务为主要盈利点，由中中介公介公司司与政与政府府提供提供客客户户收费模式（人民币）：30日本修日本修曼曼丨运营模式丨运营模式方案方案一次性费用一次性费用月费用月费用押金（元）房屋租金（元/月）服务费（元/月）餐费（元/月）小计（元/月）押金+低额月费75万74253375405014850高额月费-161753375405023600注：退住时押金无息返还项目类型：医养结合型养老机构服务对象：自理老人、介助、介护老人、轻度失智老人服务类别：介护服务、失智
24、照护规模：共836床位设15个单元，每个单元48床位 护理之家：96床位医院：27床位（含肾病中心17床）530位服务人员清福养老院清福养老院丨丨项目概况项目概况31分类分类配套设施配套设施服务内容服务内容医疗健康养生养老类医院（27张床位）、失智专区、助浴室、健康管 理室特约门诊、康复及照顾护理、健康检查、用药管 理、失智照护文化、娱乐、活动类佛堂、祈祷室、书画室、5间教室、多功能会议 厅、电脑室、棋牌室、手工室电脑、书法、绘画等课程 书法、绘画、手工等活动健康运动类康复治疗室康复训练长幼共融类无无综合配套类美发室、餐厅、中央厨房美发、营养配餐32清福养老院清福养老院丨丨配套服务配套服务运营
25、模式运营模式：全部自持，按月、按服务类型收取月费 收费方收费方式式：押金+月服务费每月缴费（包含水、电费、住宿、伙食、照护费）33类别类别押金押金（元）（元）月费月费（元（元/月）月）自理型100006555护理型10555轻度失智型10555清福养老院清福养老院丨丨运营模式运营模式日本港北新日本港北新城城丨项目概况丨项目概况34项目类型：老年住宅服务对象：健康活力老人、自理老人、介助、介护老人服务类别：居家养老、介护服务占地面积：31.37平方公里住宅面积：37-74分类分类配套设施配套设施服务内容服务内容医疗健康养生养老类护理之家护理服务文化、娱乐、活动类交流广场、游憩绿地交友会健康运动类步行专用道长幼共融类无综合配套类管理中心35日本港北新日本港北新城城丨项目概况丨项目概况 运营模运营模式式：开发商建设，政府征用，专业公司运营限定老人为对象的出租住宅，根据需要提供基本服务和选择性服务。收费方收费方式式：月租金在1020万日元之间36日本北港新日本北港新城城丨丨运营模式运营模式健康产业集团关注健康产业集团关注民民生生 始终坚持始终坚持以人为本的发以人为本的发展展理念理念 积极倡导健康积极倡导健康的生活方的生活方式式和理念和理念推动健康产业的发展推动健康产业的发展为全民提供全生命周期为全民提供全生命周期全全方位方位的的健康健康服服务务37结语结语
