1、第第2章建设用地制度与政章建设用地制度与政策策D2022-10-19第2章建设用地制度与政策D思考题：思考题：1征收集体土地的特点与原则是什么？征收集体土地的特点与原则是什么？2什么是土地征收，和征用有什么区别？什么是土地征收，和征用有什么区别？3征地补偿费主要包括哪几项？其标准和支付对象如征地补偿费主要包括哪几项？其标准和支付对象如何确定？何确定？4什么是建设用地使用权出让和划拨？什么是建设用地使用权出让和划拨？5建设用地使用权出让的方式和最高年限是如何规定建设用地使用权出让的方式和最高年限是如何规定的？在什么情况下国家可以收回建设用地使用权？的？在什么情况下国家可以收回建设用地使用权？6建
2、设用地使用权出让合同的主要内容有哪些？建设用地使用权出让合同的主要内容有哪些？7划拨土地使用权取得的条件是什么？以划拨方式取划拨土地使用权取得的条件是什么？以划拨方式取得的土地使用权转让、出租、抵押的条件是什么？得的土地使用权转让、出租、抵押的条件是什么？8什么是闲置土地？闲置土地如何处置？什么是闲置土地？闲置土地如何处置？第2章建设用地制度与政策D2.1.1征收集体土地的特点（掌握）征收集体土地的特点（掌握）2.1.2征收集体土地的原则征收集体土地的原则2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌征收、征用集体土地的政策规定（掌握）握）2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准（掌征收集体土地补偿
3、的范围和标准（掌握）握）2.1.5 征收集体土地的工作程序（了解）征收集体土地的工作程序（了解）2.1集体土地征收集体土地征收 第2章建设用地制度与政策D案例案例:在集体所有土地上进行房屋开发无效在集体所有土地上进行房屋开发无效 2004年年3月，原告和被告签订购房合同书。双方约定，原告月，原告和被告签订购房合同书。双方约定，原告购买被告开发的预售商品房一套。交房的日期为购买被告开发的预售商品房一套。交房的日期为2005年年5月月底。房子的面积为底。房子的面积为120平方米，价款平方米，价款480000元。合同签订元。合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款。后，原告依约支付了全部房屋价款。20
4、05年年10月，被告将月，被告将房屋交付给原告。房屋交付后，原告要求被告及时办理房房屋交付给原告。房屋交付后，原告要求被告及时办理房屋产权证和土地使用权证。但直到屋产权证和土地使用权证。但直到2006年底，被告无法将年底，被告无法将房屋的产权证、土地使用权证交付给原告，原告为此诉至房屋的产权证、土地使用权证交付给原告，原告为此诉至法院。法院。经法院审理查明：被告开发的商品房所占用的土地没有办经法院审理查明：被告开发的商品房所占用的土地没有办理土地出让等手续，尚属集体土地，故原告与被告之间订理土地出让等手续，尚属集体土地，故原告与被告之间订立的购房协议书属无效合同；另查原告至今未实际使用该立的购
5、房协议书属无效合同；另查原告至今未实际使用该房屋。因此，法院判决双方订立的购房协议书无效，判令房屋。因此，法院判决双方订立的购房协议书无效，判令被告返还购房款，承担此间利息。被告返还购房款，承担此间利息。第2章建设用地制度与政策D第2章建设用地制度与政策D第2章建设用地制度与政策D嘉禾口号嘉禾口号l谁影响嘉禾发展谁影响嘉禾发展一阵子一阵子,我影响他我影响他一辈子一辈子 第2章建设用地制度与政策D第2章建设用地制度与政策D第2章建设用地制度与政策D第2章建设用地制度与政策D第2章建设用地制度与政策D第2章建设用地制度与政策D土地冲突土地冲突土地作为一种稀缺的资源在人地矛盾十分突土地作为一种稀缺的
6、资源在人地矛盾十分突出的今天不可避免地成为利益纠葛的焦点。出的今天不可避免地成为利益纠葛的焦点。农村征地纠纷在当前社会转型、资源利益再农村征地纠纷在当前社会转型、资源利益再分配和权力寻租的背景下显得十分突出，其分配和权力寻租的背景下显得十分突出，其中法治、权力、金钱、贪污腐败等各种问题中法治、权力、金钱、贪污腐败等各种问题纠葛缠绕，纷繁复杂，但其核心仍是在农业纠葛缠绕，纷繁复杂，但其核心仍是在农业大国现代化（工业化）进程中进行资本积累大国现代化（工业化）进程中进行资本积累时对土地这种稀缺资源借助于国家力量进行时对土地这种稀缺资源借助于国家力量进行重新配置的问题。重新配置的问题。第2章建设用地制
7、度与政策D征地制度与社会冲突征地制度与社会冲突 近年来国家向农民征地，共获得征地补偿费近年来国家向农民征地，共获得征地补偿费与土地批租价格的差价最低估计为与土地批租价格的差价最低估计为3030万亿元。万亿元。利益分配中：投资者、当地政府拿大头；村利益分配中：投资者、当地政府拿大头；村级组织留下两三成；农民往往不到级组织留下两三成；农民往往不到1%1%。在近三年我国群体性事件中，约有在近三年我国群体性事件中，约有6565与土与土地征用有关。地征用有关。第2章建设用地制度与政策D集体土地集体土地是指农民集体所有的土地。是指农民集体所有的土地。集体土地的范围：集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除
8、由法农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。征收集体土地征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。征收和征用征收和征用:共同之处共同之处是都有一定强制性，都要经过是都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿；法定程序，都要依法给予补偿；不同之处不同之处前者是所前者是所有权的改变，后者是使用权的改变。有权的改变
9、，后者是使用权的改变。几个概念几个概念 第2章建设用地制度与政策D2.1.1集体土地征收的特点集体土地征收的特点（P245）一是集体土地征收的一是集体土地征收的强制性强制性二是集体土地征收的二是集体土地征收的公益目的性公益目的性三是集体土地征收的三是集体土地征收的补偿性补偿性四是被征收后的土地所有权发生转移，即四是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地集体土地变为国有土地。第2章建设用地制度与政策D2.1.2征收集体土地的原则征收集体土地的原则（了解）（了解）珍惜耕地，合理利用土地的原则。珍惜耕地，合理利用土地的原则。在征用土地在征用土地时，必须坚持时，必须坚持“一要吃饭、二要建
10、设一要吃饭、二要建设”的方针，必的方针，必须坚持须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策。的基本国策。保证国家建设用地的原则。保证国家建设用地的原则。在征用土地时，应在征用土地时，应反对两种做法，一是以节约土地为理由，拒绝国反对两种做法，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征用土地管理费用，限家征用；二是大幅度提高征用土地管理费用，限制非农业用地。制非农业用地。妥善安置被征地单位和农民的原则。妥善安置被征地单位和农民的原则。妥善安置妥善安置主要包括：对征收的土地要适当补偿；对因征地主要包括：对征收的土地要适当补偿；对因征地给农民造成
11、的损失应适当补助；对征地造成的剩给农民造成的损失应适当补助；对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排；要妥善安置征地范围余农民劳动力要适当安排；要妥善安置征地范围内的拆迁户。内的拆迁户。第2章建设用地制度与政策D2.1.2征收集体土地的原则征收集体土地的原则 有偿使用土地的原则。有偿使用土地的原则。有偿使用土地是土地使有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。有偿使用土地包括土地用制度改革的核心内容。有偿使用土地包括土地使用权出让、土地出租、土地使用权作价入资、使用权出让、土地出租、土地使用权作价入资、入股等多种形式。入股等多种形式。依法征地的原则。依法征地的原则。法定程序和审批权限。法定程序和审
12、批权限。“以租以租代征代征”土地违规违法的主要形式土地违规违法的主要形式，通过租用集体土，通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。违地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。违反土地利用规划、扩大开发区用地规模、未批先反土地利用规划、扩大开发区用地规模、未批先征等。征等。第2章建设用地制度与政策D2.1.3征收、征用集体土地的政策规定（掌握）征收、征用集体土地的政策规定（掌握）1征收土地审批权限的规定征收土地审批权限的规定：征收土地实行征收土地实行两级审两级审批制度批制度，即国务院和省级人民政府；建设占用土，即国务院和省级人民政府；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应地，涉及
13、农用地转为建设用地的，应办理农用地转办理农用地转用审批手续用审批手续；征收基本农田，基本农田以外的耕；征收基本农田，基本农田以外的耕地超过地超过35公顷的，其他土地超过公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。2 建设单位申请征地不得化整为零建设单位申请征地不得化整为零3 对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助对被征地单位和农民进行安置、补偿、补助 4 临时用地必须办理报批手续。临时用地必须办理报批手续。临时用
14、地的期限，最临时用地的期限，最多不能超过两年，并不得改变用途。多不能超过两年，并不得改变用途。第2章建设用地制度与政策D5 联营使用集体土地政策：联营使用集体土地政策：经批准使用的土地，可经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。件。6 征用土地时必须进行征地公告。征用土地时必须进行征地公告。土地管理法土地管理法规定：被征收土地所在市、县人民政府，在收到征规定：被征收土地所在市、县人民政府，在收到征收土地方案后，收土地方案后，10日内日内
15、以书面形式或其他形式进行以书面形式或其他形式进行公告。征收土地公告；征地补偿安置方案公告。公告。征收土地公告；征地补偿安置方案公告。7合理使用征地补偿费。合理使用征地补偿费。（1）耕地占用税耕地占用税用于土地开发和农业发展用于土地开发和农业发展（2）菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费费用于菜田开发建设、土地的调整和治理用于菜田开发建设、土地的调整和治理（3）征地管理费用于）征地管理费用于土地管理部门的各项开支。土地管理部门的各项开支。第2章建设用地制度与政策D2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）征收集体土地补偿的范围和标准（掌握）土地的补偿
16、范围和补偿、补助标准的确定，是征地土地的补偿范围和补偿、补助标准的确定，是征地工作的主要内容，也是一项难度较大的工作，涉及工作的主要内容，也是一项难度较大的工作，涉及到国家、集体、个人的利用。到国家、集体、个人的利用。征地告知后，在拟征征地告知后，在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地是一律不补偿。地是一律不补偿。土地管理法规定，征用耕地的补偿费用包括：土地管理法规定，征用耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。偿费。物权法还规定，除要依法足额支付上述物权法还规定
17、，除要依法足额支付上述费用外，还应当费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。益。第2章建设用地制度与政策D2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准征收集体土地补偿的范围和标准 1 土地补偿费：土地补偿费：征地费的主要部分，是国家建设征用征地费的主要部分，是国家建设征用土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。向其支付的款项。标准：标准：征收耕地的补偿费，为该耕地被征用征收耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平
18、前三年平均年产值均年产值的的6至至10倍；倍；支付对象：支付对象：土地补偿费归土地补偿费归农民集体经济组织农民集体经济组织所有。所有。征收土地征收土地10公顷，该耕地前三年每亩总产值为公顷，该耕地前三年每亩总产值为4800元，问土地补偿费的总高总额为多少元，问土地补偿费的总高总额为多少?1600*15*10*10=2400000第2章建设用地制度与政策D2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准征收集体土地补偿的范围和标准 2 安置补助费：安置补助费：为安置因征地造成的农村剩余劳动力为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费的补助费 标准：标准：按需要安置的农业人口数计算。按需要安置的农业人口数计算
19、。每一个需要安每一个需要安置的农业人口置的农业人口的补偿费标准为该耕地被征用前三年平的补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的均年产值的4至至6倍倍，但，但每公顷每公顷被征用耕地的安置补助被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。倍。对人均耕地特别少的地区，可增加安置补助费，对人均耕地特别少的地区，可增加安置补助费，但土但土地补偿和安置补助费之和，不得超过被征用前三年平地补偿和安置补助费之和，不得超过被征用前三年平均年产值的均年产值的30倍倍。支付对象：支付对象：由农村经济集体组织安置的的人员，由农由农村经济集体组织安置的的人
20、员，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，支付给安置单位；不需要统一安置的人员，发给个人。支付给安置单位；不需要统一安置的人员，发给个人。第2章建设用地制度与政策D某耕地前三年平均每公顷耕地年产值为某耕地前三年平均每公顷耕地年产值为1000元，元，人均耕地人均耕地0.2公顷。若每个农业人口安置补助费按公顷。若每个农业人口安置补助费按最高标准计，该地区征收最高标准计，该地区征收1公顷耕地安置补助费为公顷耕地安置补助费为多少元？多少元？1000*6*5=3000015000第2章建设用地制度与政策D2.1.4征收集体土地补偿的范围和标准
21、征收集体土地补偿的范围和标准 3 地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青苗的补偿费等：地上附着物和青地上附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。地苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上物和构筑物，如房屋、水井、地上(下下)管线等。青管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜征收城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。地开发建设资金。城市郊区菜地，
22、是指连续城市郊区菜地，是指连续3年以年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。支付对象：支付对象：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗补偿费的所有者所有。和青苗补偿费的所有者所有。4 临时用地补偿：临时用地补偿：按该耕地前三年平均年产值逐年按该耕地前三年平均年产值逐年给予补偿。给予补偿。第2章建设用地制度与政策D2.1.5 征收集体土地的工作程序（了解）征收集体土地的工作程序（了解）根据土地管理法实施条例和建设用地审查报根据土地管理法实施条例和建设用地审查报批管理办法批管理办法(国土资源部令第国土资源部令第
23、3号号)，征收土地一般，征收土地一般按照下列工作程序办理：按照下列工作程序办理：1申请用地申请用地 2受理申请并审查有关文件受理申请并审查有关文件 3审批用地审批用地 4征地实施。征地实施。经批准的建设用地，由被征收土地所在经批准的建设用地，由被征收土地所在地的市县人民政府组织实施。地的市县人民政府组织实施。5签发用地证书签发用地证书 6征地批准后的实施管理征地批准后的实施管理7建立征收土地档案建立征收土地档案 第2章建设用地制度与政策D知识拓展：小产权房概述知识拓展：小产权房概述 什么是小产权房？什么是小产权房？小产权房小产权房”，也称，也称“乡产权房乡产权房”，是指由乡镇政府，是指由乡镇政
24、府而不是国家颁发产权证的房产。所以，而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权小产权”其实就是其实就是“乡产权乡产权”“集体产权集体产权”，它并不真正构成，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小小产权房产权房”是一些村集体组织或者开发商打着是一些村集体组织或者开发商打着新农新农村村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的或是由农民自行组织建造的“商品房商品房”。第2章建设用地制度与政策D小产权房的法律属性小产权房的法律属性首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关首先应当明确
25、的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑认为是非法建筑。第2章建设用地制度与政策D既然是既然是合法合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据呢？根据土地管理法的规定土地管理法的规定，农民集体所有的，农民集体所有的土地的使用
26、权不得出让、转让或者出租用于非农业土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说
27、其转让或销售的对象是有限制的，只能让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换在集体成员内部是可以转让、置换。第2章建设用地制度与政策D小产权房热销的原因小产权房热销的原因小产权房是在小产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来商品房房价居高不下的情况下热起来的的，短期内如果在城里购房仍然是天方夜谭的话，短期内如果在城里购房仍然是天方夜谭的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，而这着舒服，人们不大会考虑出售
28、的风险，而这些小产些小产权房确实满足了人们的自住需要。权房确实满足了人们的自住需要。按照建设部的警告，实际上没有什么按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产乡产权、小产权权”与与“大产权大产权”之分的，这所谓的之分的，这所谓的“乡产权乡产权”实际上是实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认有人实际上否认“乡产权乡产权”的存在，特别是把其归类的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。第2章建设用地制度与政策D乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关乡产权
29、房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极从历史上看其作用还是积极的、有效的的、有效的，政府不可能忘记这一点。，政府不可能忘记这一点。“乡产权乡产权”除了热销之外，除了热销之外，还没有发生过因为违法被还没有发生过因为违法被拆除的先例拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但属非法行为，但“乡产权乡产权”房已经热销多年，政府方房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追面并没有出
30、台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。究过乡政府、村委会的违法行为。第2章建设用地制度与政策D城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有一种作价拆迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑共产党不会坑老百姓老百姓”的天然想法。何况的天然想法。何况“乡产权乡产权”房也都是经过有房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？就拆呢？说白拆就白拆呢？随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会随着城乡一体化改革进程的推进，经
31、济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。第2章建设用地制度与政策D“小产权房小产权房”的风险的风险 乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普
32、通商品房的法律性质。律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通拆迁补偿要比普通商品房低很多商品房低很多。由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质遇到一些房屋质量问题、
33、公共设施维护问题，无法有效维护权利量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。房地产市场整顿风险。房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。流向城市居民的部分目
34、前还没有明确的处置和管理办法。第2章建设用地制度与政策D小产权房小产权房-全国性难解之题全国性难解之题 据了解，在国家叫停据了解，在国家叫停“小产权房小产权房”之前，全国很多之前，全国很多城市的城市的“小产权房小产权房”已经颇具规模。一些专家表示，已经颇具规模。一些专家表示，不可否认，主管部门对不可否认，主管部门对“小产权房小产权房”下手有点晚，下手有点晚，而且不够有力，小产权房目前已经成为全国性的而且不够有力，小产权房目前已经成为全国性的难以破解又必须破解之题。难以破解又必须破解之题。第2章建设用地制度与政策D小产权房小产权房-全国性难解之题全国性难解之题首先，对已经建成并售出的首先，对已经
35、建成并售出的“小产权房小产权房”如何消化处理？不符如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？其次，主管部门采取什体土地性质，如何补缴土地出让金？其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的么严厉措施杜绝出现新的“小产权房小产权房”，避免助长顶风违法，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房？相关
36、法律并没有明令禁止。如果允许建设，带来可以建房？相关法律并没有明令禁止。如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝不要名分，有个窝住住”的城市中低收入家庭。最后，购买的城市中低收入家庭。最后，购买“小产权房小产权房”的市民往往的市民往往会有法不责众的会有法不责众的“赌赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。改变，赌国家的政策执行力。如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地
37、将其作为一个系博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不计后果。能使用强迫手段简单处理不计后果。第2章建设用地制度与政策D专家建议从以下几方面入手专家建议从以下几方面入手 国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，不少地方政府执行力存在问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政府执行力问首先应该解决政府执行力问题。题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出这本身就是一个工程浩大
38、的政府改革问题。不管国家出台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果必然是不台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果必然是不理想的，甚至会起反面作用。理想的，甚至会起反面作用。对土地制度进行改革并完善相关法律对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部进行简发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外，目前在一定程度上还存在对农村集的利益分配关系。另外，目前在一定程度上还存在对农村集体
39、土地监控管理缺失问题。对土地制度应该进行改革，包括体土地监控管理缺失问题。对土地制度应该进行改革，包括国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集体、国国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集体、国家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段情况的家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特色社会主义土地制度。中国特色社会主义土地制度。第2章建设用地制度与政策D对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的，依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的，应该追究犯罪责任；对于违规购买村
40、民住宅的客户应该追究犯罪责任；对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益，并作出应有的经济处罚以维护应该追缴非法利益，并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。法律和政策的尊严。另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换身另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换身份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商实行份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商实行严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、村干部、严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益，并且受到违规违法购房者三者均得不到非法利益，并且受到违规违法处罚。处罚。第2章建设用地制度与政策D2.2建设用地使用权出让建
41、设用地使用权出让 2.2.1建设用地使用权出让的基本概念建设用地使用权出让的基本概念2.2.2建设用地使用权出让的方式和年限建设用地使用权出让的方式和年限 2.2.3建设用地使用权出让合同及其管理建设用地使用权出让合同及其管理第2章建设用地制度与政策D2.2.1建设用地使用权出让的基本概念建设用地使用权出让的基本概念（掌握）（掌握）建设用地使用权出让建设用地使用权出让是指国家将国有土地使用是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付用者向国家支付土地使用权出让金土地使用权出让金的行为。的行为。第2章建设用地制度与政策D 建
42、设用地使用权出让的含义如下：建设用地使用权出让的含义如下：土地使用权出让，又称批租或土地使用权出让，又称批租或土地一级市场，土地一级市场，由由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。经出让取得土地使用权出让的单位和个人在使用经出让取得土地使用权出让的单位和个人在使用期限内期限内对土地拥有使用、占有、收益和处分权。对土地拥有使用、占有、收益和处分权。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。让金后，才能领取土地使用权证书。集体土地不经征收不得转让。集体土地不经征收不得转让。土
43、地使用权出让具有平等、自愿、有偿、有限期土地使用权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。的特点。第2章建设用地制度与政策D城市房地产管理法第十二条规定：“土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标拍卖、招标或者双方协议协议的方式，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”国有土地资源部2002年4月3日颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定又提出了挂牌出让挂牌出让的的方式。出让方式：相关立法链接：l2.2.2建设用地使用权出让的方式和年限建设用地使用权出让的方式和年限第2章建设用地制度与政策D 城镇国有土地使用权
44、出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限是：规定的出让最高年限是：出让土出让土地地 最高年最高年限限 居住用地居住用地7070年年 工业用地工业用地5050年年 教育、科技、文化卫生、体育用教育、科技、文化卫生、体育用地地5050年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年 综合或其他用地综合或其他用地5050年年 即：居住用地即：居住用地7070年、商业旅游娱乐用地年、商业旅游娱乐用地4040年，其余年，其余5050年年第2章建设用地制度与政策D 土地使用权到期，土地使用权到期，房子是不是就不归我了？房子是不是就不归我了？第2章建设用地制度与政策
45、D 到期处理（物权法第一百四十九条）到期处理（物权法第一百四十九条）1 1、住宅建设用地：使用权期间届满的，自动续期。、住宅建设用地：使用权期间届满的，自动续期。2 2、非住宅建设用地：使用权期间届满后的续期，依、非住宅建设用地：使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。明确的，依照法律、行政法规的规定办理。第2章建设用地制度与政策D 土地使用权的收回和终止土地使用权的收回和终止 土地土地使用使用
46、权终权终止止（1）土地使用权 年限届满（2）土地使用权收回（3）土地灭失：如河流改道、山体滑坡、地震等 A.A.出让土地使用权：只在特殊情况下提前收回，如国防 需要、环境保护需要、国家重点项目建设需要等 B B.划拨土地使用权：国家需要时或土地使用者不需要时无偿收回 C.司法机关决定收回土地使用权第2章建设用地制度与政策D2.2.3建设用地使用权出让合同及其管理建设用地使用权出让合同及其管理（了解）（了解）签订书面出让合同签订书面出让合同三种类型合同三种类型合同 成片土地成片土地土地使用权出让合同土地使用权出让合同 项目用地项目用地(宗地宗地)土地使用权出让合同土地使用权出让合同 划拨土地使用
47、权和地上建筑物、其他附着物所有划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让补办的土地使用权出让合同合同第2章建设用地制度与政策D合同的主要内容合同的主要内容合同正文合同正文 主要内容一般包括：主要内容一般包括：当事人的名称和住所；当事人的名称和住所；土地界址、面积等；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；附属设施占用的空间；土地用途；土地用途；使用期使用期限；限；出让金等费用及其支付方式；出让金等费用及其支付方式；解决争解决争议的方法。议的方法。合同附件合同附件 主要内容有：地块四至平面图；界桩定
48、点图；主要内容有：地块四至平面图；界桩定点图；土地利用要求；城市建设管理要求；建设要求；土地利用要求；城市建设管理要求；建设要求；建筑面积；限高；绿化率；建筑比例等。建筑面积；限高；绿化率；建筑比例等。第2章建设用地制度与政策D合同的履行合同的履行 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使
49、用权出让金使用权出让金20以下的土地闲置费；满二年未动以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。用地单位改变土地利用条件及用途用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款
50、。第2章建设用地制度与政策D合同的解除合同的解除 在签订出让合同后，在签订出让合同后，土地使用者土地使用者应缴纳定金应缴纳定金并按约定期限支付地价款，未按出让合同支付并按约定期限支付地价款，未按出让合同支付地价款的，土地管理部门有权解除合同，并可地价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。以请求违约赔偿。土地管理部门土地管理部门未按出让合同约定的时间提供未按出让合同约定的时间提供土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还地价款并可以请求违约赔偿。理部门返还地价款并可以请求违约赔偿。第2章建设用地制度与政策D案例分析案例分析 某工厂为扩
