1、区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionPlot IntroductionExplainExplainPlanning ConceptionPlanning ConceptionMaster PlanMaster PlanValue UpgradingValue UpgradingValue CalculationValue CalculationPlanPlanFacadeFacadeTechnologyTechnology区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot Int
2、roductionPlot IntroductionExplainExplainPlanning ConceptionPlanning ConceptionMaster PlanMaster PlanValue UpgradingValue UpgradingValue CalculationValue CalculationPlanPlanFacadeFacadeTechnologyTechnology区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction虹桥商务区 20.2Km核心商圈23.9Km陆家嘴 26.0Km莘庄商圈12.2Km徐家汇18.7Km浦东机场39
3、.0Km虹桥枢纽 22.4Km市级区位区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction申嘉湖高速 3.5Km交通大学 1.5Km华东师范大学 2.8Km轨道交通轨道交通5 5号线号线 1.3Km1.3Km沪金高速沪金高速 1.1Km1.1Km紫竹科学园区紫竹科学园区 2.5Km2.5Km区域级区位区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction控规图则区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction规划幼儿园 0.1Km闵行公园 0.3Km交大二附中 0.2Km规划城市绿地 0.1Km农工商超市 0.2K
4、m规划商业区 0.3Km规划滨江公园 0.6Km街坊级区位区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction区域向北开发相对较为成熟，大片区整体的项目和土地供应量相对于奉贤非常有限的；地块处于5号线分线.目前马桥为闵行第一外溢承接区域，而2017年年底5号线外延开通，奉贤将代替马桥成为新的主要承接区域；从规划来看，莘庄将成为新城市副中心，奉贤南桥为新城级中心，未来马桥将非常可能成为价值哑铃中间段。板块竞争区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction现状照片沧源路江川路德宏路区位分析 Plot IntroductionPlot Int
5、roduction项目用地项目用地竞品用地竞品用地竞品分析万科城Vcity区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction项目用地竞品用地竞品分析绿地璀璨天城区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction项目用地竞品用地竞品分析凤凰城区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction低总价特征，一房主力总价115万；两房紧凑主力总价140-170万；两房舒适主力总价约250万；小三房主力总价约200万，大三房主力总价约330万 交叉分析区位分析 Plot IntroductionPlot Introduc
6、tion项目特征：项目定位为以首置首改为主要购房需求的刚需项目。项目主要针对老闵行内部改善置业客群、大学城和紫竹科学园的高知客群以及莘庄、徐家汇、奉贤板块的引进客群,总价不高。针对区域内低密度产品较少，可主打低密度高溢价产品。结合自身优势和大学（紫竹科学）园区，提倡绿色生态的轻奢健康的生活模式，实现售价的科技化溢价。具备打造上海第一家轻智能、轻奢云社区的客群基础，有利于品牌建设及差异化溢价。项目定位区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇展示区专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionPlot IntroductionExplainExplainPlanni
7、ng ConceptionPlanning ConceptionMaster PlanMaster PlanValue UpgradingValue UpgradingValue CalculationValue CalculationDisplay AreaDisplay AreaPlanPlanFacadeFacadeTechnologyTechnology用地解读 ExplainExplain214m191M243M147M56M32M宗地总面积：46200.6出让宗地面积：46200.6地上建筑面积：92401.2容积率：2.0建筑限高：50m绿地率：35%集中绿地率：10%其它特殊条
8、件：地块内住宅套数不少于1027套保障性住房比例不低于住宅建筑总面积的7%装配式住宅比例不低于50%，预制装配率不低于15%规划条件用地解读 ExplainExplain建筑离界用地解读 ExplainExplain停车指标本案条件：本地块处于闵行江川社区，属于三类区域；总建筑面积约92401.2；住宅户数1027户，住宅户均面积88；停车计算：商品房机动车停车系数1.0，保障房机动车停车系数0.5；非机动车停车系数1.1；区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionPlot IntroductionExplainExpla
9、inPlanning ConceptionPlanning ConceptionMaster PlanMaster PlanValue UpgradingValue UpgradingValue CalculationValue CalculationPlanPlanFacadeFacadeTechnologyTechnology规划构思 P Planning Conceptionlanning Conception出让宗地面积计容建筑面积容积率户数下限户均面积建筑限高保障房绿地率集中绿地率46200.692401.22.010278850m7%35%10%住宅6468.19240184874
10、844-84084保障房商业配套全多层或低层全高层17F高层+多&低层总量和户数均不达标土地利用率低无高溢价产品产品线丰富总体货值高规划构思 P Planning Conceptionlanning Conception矛盾户均88高溢价产品量 VS 户数1027策略高层产品量最小且户数最大高溢价产品最大化目标功能分区一级价值区二级价值区商业价值最大区一级价值区以低密度最大化为原则二级价值区为高层住宅南低北高为原则商业价值区布置两层沿街商业公共资源区规划构思 P Planning Conceptionlanning Conception功能分区矛盾户均88高溢价产品量 VS 户数1027策略高
11、层产品量最小且户数最大高溢价产品最大化目标规划构思 P Planning Conceptionlanning Conception做足10%商业面积共9240方案一（依据任务书）高层+叠拼高低层产品分区明确低密度产品布局集中，品质高商业总量大,销售总价贡献高优点东侧17F高层用地效率较低组团感略差周边未成熟前，大货值商业去化慢缺点总图布局区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction高层住宅布局高层住宅布局叠拼别墅布局叠拼别墅布局叠拼住宅单栋按6.6米面宽考虑排布总共196套南侧商业上侧设置屋顶联排22套间距控制根据规范要求：多层与多层：(3mx4m+0.3+0
12、.3)x1.2=15.12m多层与高层：(3mx4m+0.3+0.3)x1.2=15.12m保障房根据要求按总建筑面积的7%考虑，以套数最大化为原则：6468平米/36平米/单套=180套1027(总套数)-180(保障房)-196(叠加)-22(屋顶联排)=629套高层住宅为629套,以本区块限高50米，套数最大化为原则，平均层数为629套/10栋/4户=15.7层建筑间距控制根据日照分析及规范要求所得建筑间距控制根据日照分析及规范要求所得规划构思 P Planning Conceptionlanning Conception方案一总图规划构思 P Planning Conceptionla
13、nning Conception总图布局 17F17F17F17F17F14F14F14F14F14F14F方案二商业缩减面积至5000高层+洋房产品分区明确，用地效率高洋房产品集中且总量大商业面积略减，利于去化优点东西向间距较小空间略局促缺点69m69m18m30m30m12m228m规划构思 P Planning Conceptionlanning Conception方案二总图区位分析用地解读规划构思总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionPlot IntroductionExplainExplainPlanning Conception
14、Planning ConceptionMaster PlanMaster PlanValue UpgradingValue UpgradingValue CalculationValue CalculationPlanPlanFacadeFacadeTechnologyTechnology总图方案 Master PlanMaster Plan方案一总图总图方案 Master PlanMaster Plan三维模型呈现三维模型呈现总图方案 Master PlanMaster Plan交通分析回车场车库出入口区内人行道区内车行道车行出入口人行出入口城市道路总图方案 Master PlanMaste
15、r Plan日照分析0-1H1-2H3-4H4-5H6-7H2-3H总图方案 Master PlanMaster Plan产品分布85/65(高层)75(高层)110130(叠拼)保障房总图方案 Master PlanMaster Plan首开区范围分布 高层建筑面积：20400平米 叠拼别墅建筑面积：4230平米 保障房建筑面积：6468平米 售楼处建筑面积：800平米 首开区范围建筑面积：31898平米 满足预售至少要求30000平米要求高层工期高层工期 ：1 1、出地面、出地面7878天天 2 2、封顶、封顶6 6天天x17x17层层=102=102天天（不带地库）共约共约180180天
16、天叠拼工期叠拼工期 ：1 1、出地面、出地面9090天天 2 2、封顶、封顶4 4天天x8=32x8=32天天（带地库）共约共约122122天天工期面积首开区范围地库区范围技术专篇 TechnologyTechnology方案一PC分布PC分布区域 高层PC建筑面积：27000平米 叠拼别墅建筑面积：21660平米 PC建筑面积总计：48660平米 满足规划条件要求：装配式住宅比例不低于50%总图方案 Master PlanMaster Plan方案二总图总图方案 Master PlanMaster Plan模型鸟瞰总图方案 Master PlanMaster Plan交通分析回车场车库出入口
17、区内人行道区内车行道车行出入口人行出入口城市道路总图方案 Master PlanMaster Plan日照分析0-1H1-2H3-4H4-5H6-7H2-3H总图方案 Master PlanMaster Plan产品分布75(高层)110130（洋房）保障房85/65(高层)总图方案 Master PlanMaster Plan首开区范围分布 高层建筑面积：20400平米 叠拼别墅建筑面积：4620平米 保障房建筑面积：6468平米 售楼处建筑面积：800平米 首开区范围建筑面积：32288平米 满足预售至少要求30000平米要求地库区范围首开区范围高层工期高层工期 ：1 1、出地面、出地面7
18、878天天 2 2、封顶、封顶6 6天天x17x17层层=102=102天天（不带地库）共约共约180180天天多层工期多层工期 ：1 1、出地面、出地面9090天天 2 2、封顶、封顶8 8天天x7x7层层=56=56天天（带地库）共约共约150150天天面积工期技术专篇 TechnologyTechnology方案二PC分布 高层PC建筑面积：14400平米 洋房PC建筑面积：34320平米 PC建筑面积总计：48720平米 满足规划条件要求：装配式住宅比例不低于50%PC分布区域总图方案 Master PlanMaster Plan售楼展示区利用公共绿地作为展示区，景观化售楼前场空间，营
19、造舒适，典雅的展示环境。区位分析用地解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionPlot IntroductionExplainExplainMaster PlanMaster PlanValue UpgradingValue UpgradingValue CalculationValue CalculationPlanPlanFacadeFacadeTechnologyTechnology货值提升专篇 Value UpgradingValue Upgrading屋顶联排：商业层高最大化：一、二层商业层高均做足4.5米。商业屋顶利用最大化：前面
20、设置联排南院，后面设计为北院，空中联排也能充分拥有前院、后院。屋顶联排利用商业屋顶，联排增加量 2310货值提升专篇 Value UpgradingValue Upgrading高层底部复式高层底下两层设计为叠拼产品，丰富了高层产品类型，增加了高层住宅的附加值。高层底部叠拼与南面叠拼，共同营造出更加近人的组团空间尺度，也提升了高层住宅的品质。高层底部设置叠拼，叠拼可增加2400方案1：人防面积可减少 5880-460=5440方案2：人防面积可减少4440-600=3840货值提升专篇 Value UpgradingValue Upgrading商业附加值方案一商业二层面积增加:480商业地下
21、储藏面积增加:1080商业二层面积增加:360商业地下储藏面积增加:480方案二商业二层局部面积赠送，增加商业附加值。商业地下一层增加机动车停车位、储藏空间。货值提升专篇 Value UpgradingValue UpgradingA/B1/8H6mHAB当高层屋顶机房水箱平面投影面积/屋顶平面投影面积1/8，机房水箱突出屋顶高度6m，机房水箱不计入计容面积。方案一方案二 屋顶水箱、机房面积 高层 385 洋房 550 屋顶水箱、机房面积 高层 390屋顶水箱、机房面积货值提升专篇 Value UpgradingValue Upgrading外墙保温面积墙体外保温面积不计入容积率面积，计入销售
22、面积。方案一方案二 外墙保温面积 高层 602.65 洋房 333.6 商业 25 合计：961.25 外墙保温面积 高层 442.9 叠拼 191.1 商业 79.5 合计：713.5货值提升专篇 Value UpgradingValue Upgrading地下机房面积 地下室机房主要包括强电机房、弱电机房。方案一方案一方案二方案二 地下室机房面积：地下室机房面积：350 350 地下室机房面积：地下室机房面积：300 300货值提升专篇 Value UpgradingValue Upgrading常用偷面积方法：1.屋顶露台2.高层产品底层大堂，后期建设3.阳台连接花池、设备平台4.卧室飘
23、窗设计5.低密度产品入口及客厅上方通高设计（需征询）常用偷面积方法区位分析用地解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionPlot IntroductionExplainExplainMaster PlanMaster PlanValue UpgradingValue UpgradingValue CalculationValue CalculationPlanPlanFacadeFacadeTechnologyTechnology货值计算专篇 Value calculationValue calculation基本货值计算方案一基本货值计算方
24、案二基本货值计算货值计算专篇 Value calculationValue calculation设计附加值计算方案一设计附加值计算方案二设计附加值计算区位分析规范解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionPlot IntroductionExplainExplainMaster PlanMaster PlanValue UpgradingValue UpgradingValue CalculationValue CalculationPlanPlanFacadeFacadeTechnologyTechnology房型选样 PlanPlan高
25、层住宅采用两个电梯一个楼梯的四户平面布置，户均面积控制在75平米左右。户内空间强调紧凑经济，适当兼顾舒适。同时布置在上海地区接受度较高的东西厅设计，节省面宽资源。高层户型房型选样 PlanPlan洋房户型 多层主要考虑舒适性，保证三面宽朝南及南北通透。同时注意控制面积，以实现总价控制。房型选样 PlanPlan叠拼户型注重紧凑好用，及报审允许范围内的偷面积，增加销售附加值，同时控制销售总面积及总价。叠拼户型上叠房型选样 PlanPlan下叠叠拼户型区位分析规范解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionPlot IntroductionExpl
26、ainExplainMaster PlanMaster PlanValue UpgradingValue UpgradingValue CalculationValue CalculationPlanPlanFacadeFacadeTechnologyTechnology立面意向 FacadeFacade 老闵行区域有较多的南加州风格的住宅项目，形成了一定的区域城市风貌，也获得了较多的市场认同。南加州风格立面意向 FacadeFacade 秉承当代置业的传统建筑风格，采用现代风格的建筑立面形式，注重体现建筑工业化科技成果和现代科技住宅的建筑风貌。现代风格立面意向 FacadeFacade 市场
27、认可度比较高的ArtDeco风格和新古典风格较容易形成体现一定品质感和价值感的建筑形象，但可以采用较简洁的设计手法。古典风格立面意向 FacadeFacade 除现代风格及南加州风格外，古典风格以及褐石风格的低密度产品立面均能与高层建筑形成良好的风格呼应，因此可选择的风格也较多。低密度产品区位分析用地解读总图方案货值提升专篇货值计算专篇房型选样立面意向技术专篇Plot IntroductionPlot IntroductionExplainExplainMaster PlanMaster PlanValue UpgradingValue UpgradingValue CalculationVa
28、lue CalculationPlanPlanfacadefacadeTechnologyTechnology技术专篇 TechnologyTechnology装配式建筑面积要求的解决方法 本项目地上部分总计容建筑面积.24万平方米，既装配式建筑面积至少需要9.24x0.5=4.62万平方米，需要数个单体采用装配式。这些单体的户型尽量一致，单体平面及立面尽量简洁，以利于构件的加工制作及安装，提高模具重复利用率，提高施工效率，减少成本。装配率的解决方案本项目采用装配整体式剪力墙结构体系；拟在三层及以上采用装配式结构体系（不含屋面）.其中预制构件主要包括：外挂墙板、楼梯、阳台、空调隔板。具体待单体
29、方案完成后，详细计算后再进行选择。外墙保温的解决方案 内保温外保温夹心保温优点施工简单，无需脚手架，外立面处理方便。不计容，施工要求不高，成本较低。工业化程度高，与主体同寿命，可无外架施工。预制夹心保温墙体面积可不计容，但其建筑面积不应超过总建筑面积的3%。缺点影响内部使用空间，墙面使用有约束，成本偏高需要脚手架，外保温耐久性一般，开裂及脱落风险较大成本偏高，且存在一些问题经济性较好较好一般本项目采用保温做法的建议如果是精装修交付，优选内保温；如果是毛坯交付，优选外保温；本项目除山墙外，外墙面凸凹不平，如采用夹心保温墙板，还是要与内外保温相结合，且夹心保温墙板自身还存在一些问题，建议业主结合容积率奖励等有利因素综合考虑。PC方案技术专篇 TechnologyTechnology科技住宅经验展示辐射采暖制冷24小时置换式新风地源热泵系统主动通风抗霾防PM2.5系统太阳能利用科技住宅经验展示区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction谢谢ThanksThanks区位分析 Plot IntroductionPlot Introduction
