1、项目移交项目移交 住宅集中检查指引住宅集中检查指引【培训培训】目 录 前 言 集中检查流程/计划/常用工具及科目 集中检查的依据 集中检查标准 集中检查方法 集中检查重/难点问题及处理方法前言：集中检查，是建设方向物业企业移交前由物业公司组织的，从客户使用和物业服务角度，主要对空鼓裂纹、门窗、给排水、房间尺寸、设备安装、成品保护、使用功能等项目进行检验。可分为户内和公共区域两种，根据建设进度户内检验一般在交房日前4-5个月具备检验条件。公共区域按配电、给排水、环境、弱电、消防等专业根据工程进度分部分项开展。本章节主要讲解室内检查。目的：提高一次交房成功率。减少交房后客户报事量和磨合期物业返修工
2、作量。集中检查流程/计划/常用工具及科目：流程 确定检查时间【项目部与物业技术部或管理处确定，一般在交房前4-5个月】启动会【确定项目部、物业检查整改联系人，检查标准、返修流程向施工单位、监理交底】制定计划【根据预验房时间、施工进度制定检查计划，在预验房前完成检查整改】检查准备【人员、工具、记录资料筹备（记录表洋房每单元、高层每10层制定成册）、检查培训】检查【物业工程负责人组织员工进行检查、分片区负责制】集中检查流程/计划/常用工具及科目：流程 记录反馈【原始资料物业保存，复印件当天或次日由总包在物业签字领取，分发到各分包单位整改】整改【各分包单位接到检查记录表进行整改】复 检【整改结束，监
3、理进行检查，合格通知物业复检】资料维护【物业工程负责人指定专人对计划、检查，整改资料进行维护】集中检查流程、计划、常用工具及科目：集中检查流程、计划、常用工具及科目：计划计划 根据项目进度制定检查计划，在业主开根据项目进度制定检查计划，在业主开放日前完成检查整改，检查项目必须是放日前完成检查整改，检查项目必须是全检，而不是抽检。全检，而不是抽检。参加人员对于检验标准的掌握是提高工参加人员对于检验标准的掌握是提高工作质量的基础和保证。户内检查每小组作质量的基础和保证。户内检查每小组一般每工作日能完成一般每工作日能完成xx户的检验户的检验常用工具：压力实验工具（俗称手动加压泵）压力实验工具（俗称手
4、动加压泵）游标卡尺游标卡尺激光测距仪激光测距仪投线仪投线仪常用工具：角尺角尺空鼓锤空鼓锤兆欧表兆欧表钳型万用表钳型万用表记号笔记号笔常用工具：红外线多线墨线仪红外线多线墨线仪塞尺塞尺两米尺两米尺卷尺卷尺检查科目：1 1、房间及公共部分空间尺寸、房间及公共部分空间尺寸2 2、现浇板厚度及裂纹、现浇板厚度及裂纹3 3、门窗安装工程、门窗安装工程4 4、墙面、地面和顶棚面层、墙面、地面和顶棚面层5 5、防水工程、防水工程6 6、玻璃安装工程、玻璃安装工程7 7、给排水系统安装工程、给排水系统安装工程8 8、电气安装工程、电气安装工程住宅建筑规范GB50386-2005住宅设计规范GB50096-19
5、99（2003版）建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300-2001混凝土结构工程施工质量验收规范GB50204建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210建筑地面工程施工质量验收规范GB50209建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB50242建筑电气工程施工质量验收规范GB50303重庆市住宅工程质量分户检验管理办法（试行）项目移交标准 部分标准择部分标准择录：录：工程观感质量标准1010集中检查标准的依据集中检查标准的依据1 1、房间及公共部位空间尺寸、房间及公共部位空间尺寸质量要求质量要求检验方法检验方法检查数量检查数量l房间内墙面之间净距极差20mm以内l净高偏差值-20mm以
6、内，极差在20mm以内l非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查尺量和仪器l墙面间净距测点在距地1米、距墙角500mm l公共部位走道和楼梯间墙面有凸出物处，墙面之间净距应增加测点点墙面净距l自然间全部检查，长宽各测不低于2点l公共部分走道、楼梯间每层各测不少于2点室内净高l起居室卧室不少于5点，4角及中点l其余房间4个角点l有坡度房间不测净高1111集中检查标准集中检查标准现浇板厚度检查一般在结构实施时虽进度进行，物业集中检查时不作现浇板厚度检查一般在结构实施时虽进度进行，物业集中检查时不作检查、只作裂纹检查检查、只作裂纹检查质量要求质量要求检验方法检验方法检查数量检查数量l板厚应符合设计要
7、求，偏差符合施工质量验收规范；l现浇楼板不应有可见的裂纹l检查高度距地1.5m俯视目测l板底裂纹，站在室内地面仰视目测板厚自然间全部检查l起居室、卧室4角及中点l其余房间3点：即两对角点及对角间中点2 2、现浇楼板厚度及裂缝、现浇楼板厚度及裂缝1212集中检查标准集中检查标准 3 3、门窗检查、门窗检查质量要求检验方法检查数量l门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘l推拉窗有防脱落措施l进户门开启方向符合设计要求开闭手扳目测全部检查门窗开启性能门窗开启性能门窗的密封性能门窗的密封性能质量要求检验方法检查数量l橡胶密封条、毛毡密封条完好l玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整手扳目测全部检查外窗的排水
8、性能外窗的排水性能质量要求检验方法检查数量l有排水口的门窗、排水口畅通l排水口数量符合设计要求手扳目测全部检查1313集中检查标准集中检查标准4 4、墙面、地面和、墙面、地面和质量要求质量要求检验方法检验方法检查数量检查数量l抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓l抹灰层无爆灰和裂缝l孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑l管道后面抹灰表面平整l抹灰空鼓用小锤锤击检查l抹灰面层外观目测手摸检查、目测检查距墙800-1000mml自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查l空鼓各墙面不少于3处，（即两端及中间）每处约1l当单片墙长超过3米，每增加1m，增加1个检查点l初装饰工程有防水层的部位不检查空
9、鼓墙面面层顶棚墙面面层顶棚1414集中检查标准集中检查标准4 4、墙面、地面和顶棚、墙面、地面和顶棚质量要求质量要求检验方法检验方法检查数量检查数量l抹灰与基层粘结牢固、无脱抹灰与基层粘结牢固、无脱落、空鼓落、空鼓l抹灰层无爆灰和裂缝抹灰层无爆灰和裂缝l免抹灰工艺顶棚不应有可见免抹灰工艺顶棚不应有可见裂缝裂缝l抹灰空鼓用小锤锤击抹灰空鼓用小锤锤击检查检查l面层外观及裂缝站立面层外观及裂缝站立室内仰视目测室内仰视目测l自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查检查l空鼓每房间及阳台、公共部位走道和楼梯间空鼓每房间及阳台、公共部位走道和楼梯间各不少于各不少于5
10、 5处：即处：即4 4角加中部，每处面积约角加中部，每处面积约1 1顶棚顶棚质量要求质量要求检验方法检验方法检查数量检查数量l抹灰层之间、与基层之间粘抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓结牢固、无空鼓l抹灰层无爆灰和裂缝抹灰层无爆灰和裂缝l孔洞、槽、盒周围抹灰表面孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑整齐、光滑l管道后面抹灰表面平整管道后面抹灰表面平整l抹灰空鼓用小锤锤击抹灰空鼓用小锤锤击检查检查l抹灰面层外观目测手抹灰面层外观目测手摸检查、目测检查距墙摸检查、目测检查距墙800-1000mm800-1000mml自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查检
11、查l空鼓各墙面不少于空鼓各墙面不少于3 3处，（即两端及中间）每处，（即两端及中间）每处约处约1 1l当单片墙长超过当单片墙长超过3 3米，每增加米，每增加1m1m，增加，增加1 1个检个检查点查点l初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓整体地面面层整体地面面层1515集中检查标准集中检查标准5 5、防水工程、防水工程质量要质量要求求检验方法检验方法检查检查数量数量l屋面不屋面不应有滲漏、应有滲漏、积水积水l天沟、天沟、泛水、变泛水、变形缝构造形缝构造符合设计符合设计要求要求l蓄水、雨蓄水、雨后，蓄水后，蓄水最浅处不最浅处不低于低于20mm20mm，蓄水蓄水242
12、4小小时时l天沟、泛天沟、泛水、变形水、变形缝目测缝目测全部全部检查检查质量要求质量要求检验方检验方法法检查检查数量数量l无滲漏、无滲漏、排水坡向排水坡向正确、排正确、排水畅通无水畅通无倒泛水和倒泛水和积水积水l房间房间蓄水、蓄水、最浅处最浅处不低于不低于20mm20mm蓄蓄水水2424小小时时l积水、积水、阳台泼阳台泼水检查水检查有防有防水要水要求房求房间和间和阳台阳台质量要求质量要求检验检验方法方法检查检查数量数量l外墙无外墙无滲漏滲漏l外窗无外窗无滲漏滲漏雨后雨后或淋或淋水水全部全部检查检查屋面屋面有防水要求房间、有防水要求房间、阳台阳台外墙、外窗外墙、外窗1616集中检查标准集中检查标
13、准6 6、玻璃安装工程、玻璃安装工程质量要求质量要求检验方法检验方法检查数量检查数量l应使用安应使用安全玻璃部全玻璃部位不得使位不得使用非安全用非安全玻璃玻璃l目测检查目测检查玻璃上的玻璃上的安全认证安全认证标识标识全部检查全部检查质量要求质量要求检验方法检验方法检查数量检查数量l应使用不应使用不小于小于12mm12mm钢钢化玻璃或钢化玻璃或钢化夹层玻璃化夹层玻璃l玻璃临空玻璃临空高度高度5m5m以上，以上，使用钢化夹使用钢化夹层玻璃层玻璃l目测检目测检查玻璃查玻璃上的安上的安全认证全认证标识标识l玻璃厚玻璃厚度尺量度尺量检查检查有防水要有防水要求房间和求房间和阳台阳台安全玻璃使用安全玻璃使用
14、护栏玻璃护栏玻璃1717集中检查标准集中检查标准7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验质量要求质量要求检验方法检验方法检查数量检查数量l安装牢固、支吊架符合验收规范l坡度、坡向符合设计、验收规范l清扫口、塑料伸缩接、阻火圈符合设计、验收规范l穿墙、穿板套管符合设计、验收规范l给水暗埋管标识清楚l安装牢固：手扳、目测l支、吊架间距尺量l坡度、坡向：用坡度尺、水平尺、拉线和尺量l清扫口、伸缩接、阻火圈目测l套管、暗埋管目测l全部检查管道、配件安装管道、配件安装1818集中检查标准集中检查标准质量要求检验方法检查数量l地漏形式附和设计
15、，有效水封深度不小于50mml存水弯设置附和设计，有效水封深度不小于50mml目测l有效水封深度尺l全部检查地漏、存水弯质量要求检验方法检查数量l管道、配件等接口严密、无滲漏l管道畅通、不堵塞l通水检查l全部检查管道系统功能7、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验1919集中检查标准集中检查标准8 8、建筑电气工程、建筑电气工程质量要求检验方法检查数量l导线材质、规格符合设计要求l目测l与设计图核对配电箱内进出线全部检查质量要求质量要求检验方检验方法法检查数检查数量量l电气元件规格、型号、数量符合设计l电气件标识清楚、动作灵活l箱
16、体接地正确l规格、型号、数量与图纸核对l电气元件动作检查l接地：目测l电气元件全数核对l每个开关动作不少于2次线路敷设线路敷设配电箱安装配电箱安装2020集中检查标准集中检查标准质量要求检验方法检查数量l距地2.4m灯具外壳接地l光源无损坏、灯具与开关对应正确l接地：拆开灯具检查l其余通电检查全部检查灯具安装灯具安装8 8、建筑电气工程、建筑电气工程质量要求检验方法检查数量l开关、插座符合设计、接线符合验收规范l开关灵活l接地无串接l除空调插座外、其他插座应设漏电保护装置l与图纸核对l接线：拆开开关、插座检查l带漏电的插座用适配仪进行模拟检查l开关动作检查l开关、插座形式全检l开关、插座接线没
17、回拆开不少于1个，每户不少于4个l漏电全数检查l每个开关现场动作不少于2遍开关、插座安装开关、插座安装质量要求检验方法检查数量l材料、联结方式符合设计和验收规范l目测全部检查等电位联结等电位联结2121集中检查标准集中检查标准12对角对角线交线交点点房间进户顺时针方向作测试点位标房间进户顺时针方向作测试点位标记记34550cm50cm集中检查时按照分户检验时的点位进行检查1、房间及公共部位空间尺寸：层高检查方式2222集中检查方法集中检查方法1 1、房间及公共部位空间尺寸、房间及公共部位空间尺寸2、开间尺寸检测方法、开间尺寸检测方法 1米米高高距墙距墙50cm集中检查时按照分户检验时的点位进行
18、检查1、房间及公共部位空间尺寸2323集中检查方法集中检查方法 3 3、门窗检查、门窗检查无划痕、开关灵活、保护膜应保留无划痕、开关灵活、保护膜应保留.参照参照平面图分内平面图分内/外开外开无划痕、开关灵活、密封好，尺寸误差无划痕、开关灵活、密封好，尺寸误差在规范内在规范内.无断裂无断裂.返黄返黄开关灵活、无倾斜、排水孔方向数量正开关灵活、无倾斜、排水孔方向数量正确确.支持铰链无锈蚀支持铰链无锈蚀无划痕、开关灵活、密封好无划痕、开关灵活、密封好.无破损无破损2424集中检查方法集中检查方法红外线多线墨线仪红外线多线墨线仪检测室检测室内阴角垂直度内阴角垂直度两米尺检测墙面垂直度两米尺检测墙面垂直
19、度检查空鼓裂纹检查空鼓裂纹角尺检测阳角角尺检测阳角4 4、墙面、地面和顶棚、墙面、地面和顶棚2525集中检查方法集中检查方法4 4、墙面、地面和顶棚、墙面、地面和顶棚检查室内标示给排水管、管线预留管、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示检查阳台阴角注意阴阳角较多处，客户关注较多2626集中检查方法集中检查方法4 4、墙面、地面和顶棚、墙面、地面和顶棚检查天棚平整度检查天棚平整度顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有预留线盒完整度地面检查地面检查平整度误差不大于2mm，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，2727集中检查方法集中检查方法5 5、防水工程、
20、防水工程检查烟道、外墙、门窗漏水门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。2828集中检查方法集中检查方法随机现场检测防水层厚度随机现场检测防水层厚度涂膜防水层厚度在涂膜防水层厚度在1.21.21.51.5之间之间，但不低于，但不低于0.80.8厚（聚氨酯厚（聚氨酯1.51.5-2.02.0；水泥基；水泥基1.21.2-1.5-1.5）。）。检测方法：随意切一块用游标卡尺检检测方法：随意切一块用游标卡尺检测。测。防水检查防水检查无渗漏，相邻墙体无反碱返潮现象。卫生间排无渗漏，相邻墙体无反碱返潮现象。卫生间排水接口下口应高于防水层水接口下口应高于防水层3
21、030以上以上检测方法：检测方法：蓄水检查且最低处不低于蓄水检查且最低处不低于2020蓄水深度；蓄水蓄水深度；蓄水时间不低于时间不低于2424小时。小时。其他有防水要求的房间和阳台标准：其他有防水要求的房间和阳台标准：无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和积水现象泛水和积水现象5 5、防水工程、防水工程2929集中检查方法集中检查方法检查水井水表设置情况安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。户内总水阀和装修水龙头安装到位、开户内总水阀和
22、装修水龙头安装到位、开启灵活、无渗漏启灵活、无渗漏 ；阀门高度离地；阀门高度离地800800。户内给水管检查6 6、建筑给排水工程、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验球试验、灌水试验、给水管道压力试验3232集中检查方法集中检查方法排污管道灌水实验排污管道灌水实验管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通管道、配件等接口严密，无渗漏；管道畅通球能从测试点被水冲至被测管道的最底球能从测试点被水冲至被测管道的最底部的污水井。部的污水井。排污管道通球实验排污管道通球实验7 7、建筑给排水工
23、程、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验球试验、灌水试验、给水管道压力试验3333集中检查方法集中检查方法给水管道支架稳固性给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。排水管道应安装规范，每层必须装伸缩套管、隔2-3层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。给排水管顺直度检查8 8、建筑给排水工程、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验通球试验、灌水试验、给水管
24、道压力试验3434集中检查方法集中检查方法给水管应安装应平整牢固，16PPR横管间隔0.8米必须安装支架；地漏型式符合设计要求，水封深度不小于50；存水湾水封深度不小于50，冲水排水通畅给排水管顺直度检查地漏检查9、建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验3535集中检查方法集中检查方法配电箱内各线间、金属栏杆、等电位绝缘阻值均不得低于0.5M；接地连接正确，配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试10、建筑电气工程3636集中检查方法集中检查方法11、建筑电气工程室内装修电源插座高
25、度检查配电箱配置和设置高度检查强弱电箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求标示完好，标识清楚、动作灵活，接线、插座等相续正确；电表读数、户位正确。300mm300mm1.8m1.8m3737集中检查方法集中检查方法开间尺寸记录方式3939集中检查方法集中检查方法-检查记录检查记录集中检查管理集中检查管理1 1、标准、流程培训，自己做足功课、标准、流程培训，自己做足功课2 2、分栋或片区责任制、分栋或片区责任制3 3、有效的汇报制度、员工每天向工程经理汇报、有效的汇报制度、员工每天向工程经理汇报检查、整改情况检查、整改情况4 4、重点、突出问题及时向地产反馈，并落实处、重点、突出问题及时向地产
26、反馈，并落实处理方法理方法集中检查重、难点问题及处理方法集中检查重、难点问题及处理方法4141整改质量、进整改质量、进度控制度控制1 1、明确施工单位返修队伍，分片区责任制、明确施工单位返修队伍，分片区责任制2 2、返修材料准备，与项目部落实供货期较长的、返修材料准备，与项目部落实供货期较长的材料供应及时性，确保整改进度材料供应及时性，确保整改进度3 3、整改质量、进度出现异常时，组织项目部、整改质量、进度出现异常时，组织项目部、营销客户中心、物业技术部会议解决营销客户中心、物业技术部会议解决集中检查重、难点问题及处理方法集中检查重、难点问题及处理方法4242检查验收计划检查验收计划很难执行到位很难执行到位1 1、制定计划时和项目部、监理、施工单位充分、制定计划时和项目部、监理、施工单位充分沟通，达成一致沟通，达成一致2 2、过程中检查验收负责人每天要对计划执行情、过程中检查验收负责人每天要对计划执行情况进行回顾修正况进行回顾修正重点关注客户重点关注客户敏感点敏感点1 1、阴阳角顺直度，房间尺寸、门窗、阴阳角顺直度，房间尺寸、门窗2 2、渗水、渗水,空调机位，可变面积空调机位，可变面积3 3、空鼓、裂纹，入户门方向、空鼓、裂纹，入户门方向集中检查重、难点问题及处理方法集中检查重、难点问题及处理方法4343 谢谢大家！谢谢大家！团结协作团结协作实现目标实现目标
