1、2022年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试卷(课程代码00169)一、单项选择题:本大题共30小题，每小题1分，共30分。1.城市市区的土地属于（ D ）A.集体所有 B.单位所有C.个人所有 D.国家所有2.下列选项中，属于民事性质房地产关系的是（ C ）A.土地管理关系 B.国有土地上房屋征收补偿关系C.房地产物权关系 D.房地产税收关系3.法律、法规对处理相邻关系没有规定的，可以按照（ A ）A.当地习惯 B.国际惯例C.行政规范性文件 D.当地政策4.不动产登记费的收取方式是（ A ）A.按件收取 B.按不动产的价值收取C.按不动产的地段收取 D.按不动产的楼层收取5.
2、征地补偿包括土地补偿以及地上附着物和青苗的补偿，其中土地补偿应发放给（ C ）A.被征地的农户 B.被征地的农民个人C.被征地的集体经济组织 D.被征地的承包人6.土地储备机构的性质是（ A ）A.事业单位 B.行政机关C.企业法人 D.社会团体7.房地产开发企业应当在领取营业执照后的一定期限到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案，该期限是（ A ）A.1个月内 B.2个月内C.3个月内 D. 6个月内8.人民法院裁定准予执行市、县人民政府作出的房屋征收决定的，该征收决定的执行主体一般是（ A ）A.作出房屋征收决定的市、县人民政府B.作出房屋征收决定的市、县人民政府房地产管理部
3、门C.房屋所在地的公安机关D.房屋所在地的基层人民政府街道办事处9.组织实施国有土地.上房屋征收与补偿工作的主体是（ A ）A.人民政府确定的房屋征收部门 B.拆迁单位C.人民政府 D.建设单位10.下列用地中，可以采用划拨方式取得国有土地使用权的是（ D ）A.商品房建设用地 B.服务业建设用地C.外商投资项目用地 D.公益事业用地11.二级资质的房地产开发企业可以承担规定建筑面积以下的开发建设项目，该规定建筑面积为（ C ）A.10 万平方米 B. 15万平方米C.25 万平方米 D.30 万平方米12.关于建设工程施工合同垫资施工纠纷的处理，下列说法不正确的是（ B ）A.当事人对垫资有
4、约定，承包人请求按照约定返还垫资的，应予支持B.当事人对垫资利息没有约定的，按同期同类贷款利率计算利息C.当事人对垫资没有约定的，按照工程欠款处理D.当事人对垫资利息没有约定，承包人请求支付利息的，不予支持13.建设工程承包人的优先受偿权是一种（ A ）A.法定优先受偿权 B.约定优先受偿权C.推定优先受偿权 D.拟定优先受偿权14.建设工程招投标实施程序依次是（ B ）A.签订合同和备案一招标一投标一开标、评标和定标B.招标一投标一开标、评标和定标一签订合同和备案C.投标一招标一开标、评标和定标一签订合同和备案D.招标一投标一签订合同和备案一开标、评标和定标15.下列属于非受限房地产交易的是
5、（ C ）A.划拨土地使用权的交易 B.保障性住房的交易C.商品房的交易 D.划拨土地上房产的交易16.根据城市商品房预售管理办法的规定，商品房开发企业应当自预售合同签约之日起，在规定时间内向主管部门办理商品房预售合同登记备案手续，该时间是（ C ）A.10日 B.20日C.30日 D.60日17.甲将其一套住房出租给乙，乙在未征得甲同意的情况下将该住房转租给丙，甲知道乙转租，但在6个月内未提出异议，则下列表述正确的是（ C ）A.甲有权解除与乙的房屋租赁合同 B.房屋转租合同无效C.甲无权解除与乙的房屋租赁合同 D.房屋转租合同效力待定18.除法律另有规定或者当事人另有约定以外，在房屋交付使
6、用后，承担房屋毁损、灭失风险的主体为（ B ）A.房屋出卖人 B.房屋买受人C.房屋承租人 D.房屋实际使用人19.房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为是（ B ）A.房地产代理 B.房地产居间C.房地产行纪 D.房地产咨询20.下列不属于全体业主共有的是（ A ）A.建筑区划内的城镇公共道路 B.建筑区划内的物业服务用房C.建筑区划内建筑物的公共通道 D.建筑区划内的公共照明设施21.业主交存的住宅专项维修资金的所有权属于（ D ）A.业主委员会 B.物业服务企业C.开发商 D.业主22.代表业主与业主大会选聘的物业
7、服务企业签订物业服务合同的一般是（ B ）A.业主代表 B.业主委员会C.物业所在地房地产主管部门 D.业主委员会主任23.下列关于业主大会会议形式的表述，正确的是（ D ）A.可以是集体讨论形式，也可以是口头征求意见形式B.可以是书面征求意见形式，也可以是口头征求意见形式C.可以是口头征求意见以外的任何形式D.可以是集体讨论形式，也可以是书面征求意见形式24.下列属于公共租赁住房特征的是（ C ）A.只面向农村中等偏下收入家庭B.租赁关系不稳定，租金明显低于市场租金C.由公共财政投资或企业和其他机构投资建设D.从户型看，公共租赁住房只能是宿舍型住房25.下列房地产中可以设定抵押的是（ B ）
8、A.土地所有权 B.以出让方式取得的建设用地使用权C.公立医院的住院部大楼 D.依法被查封的房地产26.房地产开发贷款以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设立抵押权，且抵押率不得超过（ D ）A.20% B.30%C.40% D.50%27.个人住房抵押贷款保险的第一受益人是（ B ）A.借款人 B.贷款人C.房地产开发公司 D.保险人28.下列关于经济适用住房的说法，正确的是（ B ）A.经济适用住房的建设用地主要采用公开出让的方式供给B.经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费C.城市低收入住房困难家庭购买经济适用房后，即取得该房的完全产权D.不具有当地城镇户
9、口的家庭也可以申请经济适用住房29.下列不属于住房公积金管理中心职责的是（ C ）A.审批住房公积金的提取、使用 B.负责住房公积金的核算C.直接办理住房公积金贷款 D.负责住房公积金的保值和归还30.房地产事业性收费主要是（ A ）A.房地产价格评估费 B.房地产交易手续费C.房屋登记费 D.土地闲置费二、多项选择题:本大题共5小题，每小题2分，共10分。31.不动产物权变动的登记生效主义存在例外，下列属于例外情形的有（ ABCD ）A.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记B.因继承取得物权的，自继承开始时发生效力C.因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力D.因
10、人民法院的法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力E.房屋所有权自房屋买卖合同生效时转移32.下列选项中，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权的有（ ABCDE ）A.为实施城市规划进行旧城区改造，需要调整使用土地的B.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的C.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期的D.为公共利益需要使用土地的E.公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的33.按照相关法律规定，商品房销售广告（ ABCDE ）A.不得含有风水等封建迷信内容B.不得含有房屋升值的承诺C.对房屋
11、价格有表示的，应明示价格的有效期限D.不得出现融资的内容E.不得含有为入住者办理户口的承诺34.抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求（ AB ）A.抵押人恢复抵押财产的价值B.抵押人提供与减少的抵押财产价值相应的担保C.取得抵押财产的所有权D.债务人无条件提前清偿债务E.抵押人重新提供抵押财产35.下列关于商品房包销的表述，正确的有（ ABCE ）A.以房屋状况为标准，包销可分为现房包销和期房包销B.商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入C.包销期内包销商以开发商名义销售商品房D.如果商品房低于基价售出，其不足基价部分，由开发商向包销商补偿E.包销期限届满，一般由包销商按照包销基价购
12、入全部未售出的商品房三、名词解释题:本大题共5小题，每小题3分，共15分。36.不动产异议登记：是指在不动产登记簿记载的事项有错误的情况下，把真实的权利人及其利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，（2分）使登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不能主张依据登记的公信力受到保护。（1分）37.土地使用权的协议出让：是指国家以协议方式（1分）将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2分）38.房地产开发项目公司：是指以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业，（1分）其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后
13、，应向市场监督管理机关办理注销经营范围的手续。（2分）39.物业服务企业：是指依法设立的接受委托从事物业管理服务的企业法人，（2分）其应当具有独立的法人资格，以自己的名义独立从事物业管理服务业务。（1分）40.契税：是指在土地、房屋的权属发生转移时，（1分）按房地产价的一定比例向承受产权的单位和个人征收的一种税。（2分）四、简答题:本大题共4小题，每小题6分，共24分。41.简述宅基地使用权的特征。答：(1)权利人只能是本农村集体的成员。（1分）(2)只能用于建造个人住宅及其附属设施。（1分）(3)实行“一户一宅”。（1分）(4)具有福利性。（1分）(5)除转让给符合条件的本农村集体成员外，宅
14、基地使用权人不得出卖或以其他方式转让其宅基地。（1分）(6)除法律另有规定外，宅基地不得抵押。（1分）42.简述商品房预售的条件。答：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2分）(2)持有建设工程规划许可证。（1分）(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（2分）(4)取得商品房预售许可证明。（1分）43.简述业主大会的职责。答：(1)制定和修改业主大会议事规则、管理规约。（1分）(2)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。（1分）(3)选聘和解聘物业服务企业。（1分）(4)筹集和使用专项维修资金。（1
15、分）(5)决定改建、重建建筑物及其附属设施。（1分）(6)决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（1分）44.简述房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前应向委托人书面告知的事项。答：(1)是否与委托房屋有利害关系。（1分）(2)应当由委托人协助的事宜、提供的材料。（1分）(3)委托房屋的市场参考价格。（1分）(4)房屋交易的一般程序及可能存在的风险。（1分）(5)房屋交易涉及的税费。（1分）(6)经纪服务的内容及完成标准、收费标准和支付时间以及其他需要告知的事项。（1分）五、论述题:本题10分。45.试述建设工程监理各主体之间的法律关系。答：(1)建设工程监理主体主要包括建设单位、监理单位
16、与被监理单位。（1分）(2)建设单位与监理单位之间是委托与被委托的关系。（1分）委托人是建设单位，受托人是监理单位。建设单位与监理单位之间应当签订书面工程建设监理合同，明确双方的权利和义务。监理单位依照工程建设监理合同的规定履行监理义务，建设单位支付报酬。（2分）(3)监理单位与被监理单位之间是监理与被监理的关系。（1分）监理单位在建设单位的委托授权范围内，依照国家强制性规定、建设单位和被监理单位签订的工程建设合同，代表建设单位对工程建设实施进行监督管理。被监理单位按照国家强制性规定以及与建设单位签订的工程建设合同的规定接受监理。（2分）(4)建设单位与被监理单位之间是工程建设承包关系。（1分
17、）实施监理前，建设单位应该将委托的监理单位、监理的内容、总监理工程师姓名及所赋予的权限，书面通知被监理单位。建设单位委托监理单位代表其对被监理单位的工程建设进行监督管理，被监理单位接受监理单位的监督管理是全面履行工程建设承包合同义务的表现。（2分）六、案例分析题:本题11分。2017年6月18日，甲公司因生产经营需要向乙银行贷款，双方签订了借款合同与抵押合同，约定甲公司向乙银行贷款1800 万元，贷款期限为3年，甲公司以其名下A地块国有土地使用权、A地块上的B厂房作抵押。2017年6月20日，乙银行依约定将1800 万元转账给了甲公司，但乙银行和甲公司只办理了A地块国有土地使用权的抵押登记手续
18、。2019 年8月，甲公司依合法程序在A地块上新建一座办公楼。2020年5月，甲公司A地块上的B厂房因火灾被焚毁，保险公司赔付给甲公司500万元保险金。2020 年7月，甲公司未能向乙银行偿还到期贷款，乙银行将甲公司起诉至法院。问题: (1)乙银行是否享有甲公司A地块上的B厂房的抵押权?为什么? (3分)答：乙银行享有甲公司A地块上的B厂房的抵押权。（1分）按照法律规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。虽然甲公司与乙银行未对A地块上的B厂房办理抵押登记，但由于对A地块国有土地使用权办理了抵押登记，因此，A地块上的B厂房也应
19、视为一并抵押。（2分）(2)乙银行是否有权就甲公司取得的500万元保险金优先受偿?为什么?(2分)答：乙银行有权就甲公司取得的500万元保险金优先受偿。（1分）按照法律规定，在抵押期间，抵押物毁损、灭失，抵押权人可以就获得的保险金优先受偿。该500万元是甲公司因作为抵押物的A地块上的B厂房被火灾焚毁而获得的保险金，乙银行作为抵押权人有权就该保险金优先受偿。（1分）(3)如法院拍卖A地块国有土地使用权以实现乙银行的抵押权，是否应一并拍卖甲公司A地块.上新建的办公楼?为什么? (3分)答：A地块上新建的该办公楼应一并拍卖。（1分）按照法律规定，建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。（2分）(4)如对甲公司A地块上新建的办公楼进行拍卖，乙银行是否有权就拍卖该办公楼所得价款优先受偿?为什么? (3分)答：如对A地块上新建的该办公楼进行拍卖，乙银行无权就拍卖该办公楼所得价款优先受偿。（1分）按照法律规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，处分该新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。（2分）
