1、土地管理学总论土地管理学总论第五章第五章 土地权属管理土地权属管理三、城镇国有土地使用权转让管理（一）概念和特征（一）概念和特征1 1、概念、概念土地使用权转让是以出让方式取得的国有土地使用权在土地使用权转让是以出让方式取得的国有土地使用权在民民事主体之间再转移事主体之间再转移的行为，是的行为，是平等平等民事主体之间发生的民事主体之间发生的民民事法律关系事法律关系。基本形式：基本形式：出售出售交换交换赠与赠与2、特征v是发生在是发生在平等民事主体间的民事法律行为平等民事主体间的民事法律行为，是当事人之间进，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用、行的民事活动，遵循平等
2、、自愿、等价有偿、诚实、信用、不损害公共利益等民事活动基本原则不损害公共利益等民事活动基本原则v只是只是转让转让一定年限的国有一定年限的国有土地使用权土地使用权，所有权仍属于国家，所有权仍属于国家v转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的的权利和义务权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者的新的承受者v土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离不可分离（二）条件、内容和程序（二）条件、内容和程序1 1、条件、条件p直接通过
3、出让方式取得土地使用权的转让条件直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25以上属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书p 以划拨方式取得的土地使用权转让的条件以划拨方式取得的土地使用权转让的条件 首先应当报经有批准权的人民政府审批 由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权 有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转
4、让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理2 2、内容、内容 权利、义务转移权利、义务转移 建筑物、附着物转让建筑物、附着物转让 使用期限：出让合同规定的使用年限减去原使用者已使使用期限：出让合同规定的使用年限减去原使用者已使用年限的剩余年限用年限的剩余年限 转让价格：如明显低于市场价格，市、县人民政府有优转让价格：如明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权；市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可先购买权；市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施，平稳价格以采取必要的措施，平稳价格3 3、程序、程序(必经程序必经程序)转让方与受让方签订土地使用权转让书面合同
5、转让方与受让方签订土地使用权转让书面合同 转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的过户登记，及转让方办理注销登记转让的过户登记，及转让方办理注销登记 分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨土地使用权的，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请土地使用权的，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请批准批准 经批准同意转让划拨土地使用权的，应补办土地使用权出让手续，补经批准同意转让划拨土地使用权的，应补办土地使用权出让手
6、续，补签出让合同及补交出让金，或者将转让土地使用权所获土地收益上缴签出让合同及补交出让金，或者将转让土地使用权所获土地收益上缴国家国家（三）合同v标的：土地使用权（地上建筑物、附着物）标的：土地使用权（地上建筑物、附着物）v价款：出售价款：出售v合同的期限：签订期、有效期合同的期限：签订期、有效期v合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行合同的履行方式：一次性全部履行、部分地分期履行v违约责任违约责任 1993年年11月月23日，原告山西泰丰大酒店有限公司日，原告山西泰丰大酒店有限公司(以下简以下简称泰丰公司合同乙方，与被告山西大同市土地管理局称泰丰公司合同乙方，与被告山西大同市土地管理
7、局(以下简以下简称土地局合同甲方，依照称土地局合同甲方，依照中华人民共和国城镇国有土地使用中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例权出让和转让暂行条例的规定，经协商一致自愿签订了国有土的规定，经协商一致自愿签订了国有土地使用权出让合同；地使用权出让合同；合同约定：甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为合同约定：甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用建设使用40年，土地出让金为年，土地出让金为8045793元合同签订后元合同签订后30日日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额
8、的内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15%（计（计1206868.05元元)作为合同定金，作为合同定金，60日内付清全部土地使用权日内付清全部土地使用权出让金；乙方如逾期出让金；乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用权出让金，甲日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿；乙方付清全部土地使用权出让方有权解除合同，并可请求赔偿；乙方付清全部土地使用权出让金后的金后的5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取国有土日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用证，取得土地使用权。地使用证，取得土地使用权。出让案例出让案例 合同签订后，原告泰丰公司于合同签订后，原
9、告泰丰公司于19931993年年1212月月2727日给付被告土地局日给付被告土地局400400万元万元-其中，含合同定金其中，含合同定金1206868.051206868.05元土地使用权出让金元土地使用权出让金279313127931310505元；泰丰公元；泰丰公司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至付的土地使用权出让金延缓至19941994年年4 4月月1 1日付清日付清-土地局同意了泰丰公司的申土地局同意了泰丰公司的申请，并于请，并于19931993年年1212月月
10、2828日给泰丰公司核发了加盖日给泰丰公司核发了加盖-大同市人民政府大同市人民政府”和和”大同大同市土地管理局市土地管理局”印章的印章的893989397777平方米国有土地使用证。但是，泰丰公司并平方米国有土地使用证。但是，泰丰公司并未于未于19941994年年4 4月月1 1日付清尚欠的土地使用权出让金日付清尚欠的土地使用权出让金-后经土地局多次催促，泰丰后经土地局多次催促，泰丰公司仍未履行。公司仍未履行。1994 1994年年9 9月月2222日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于9 9月月3030日付日付清。到期仍未履行。土地局遂依照清
11、。到期仍未履行。土地局遂依照中华人民共和国城镇国有土地使用权出中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例让和转让暂行条例第第1414条关于条关于“土地使用者应当在签订土地使用权出让合土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有同后六十日内，支付全部土地使用权出让金；逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿权解除合同，并可请求违约赔偿”和山西省和山西省城镇国有土地使用权出让和转城镇国有土地使用权出让和转让实施办法让实施办法第第1111条关于条关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同受让方不履行合同的，出让方可
12、以依法解除合同。所支付的定金及出让金不予退还。所支付的定金及出让金不予退还”的规定。的规定。解除解除1993年年11月月23日与泰丰公司签订的国有土地使用权出让日与泰丰公司签订的国有土地使用权出让合同，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注合同，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，泰丰公司已经支付的定金销登记，泰丰公司已经支付的定金1206868.95元和土地使用元和土地使用权出让金权出让金2793131.05元不予退还。元不予退还。10月月24日，泰丰公司收日，泰丰公司收到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，并于到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多
13、次协商，并于2019年年34月间向大同市人民政府报告，请求给予解决但均无结月间向大同市人民政府报告，请求给予解决但均无结果，遂于果，遂于2019年年8月月20日向山西省大同市中级人民法院提起诉日向山西省大同市中级人民法院提起诉讼。讼。原告诉称：被告单方面撕毁自愿与原告签订的原告诉称：被告单方面撕毁自愿与原告签订的国有土地使国有土地使用权出让合同用权出让合同后，不仅不退还原告给付的定金，还将原告给付后，不仅不退还原告给付的定金，还将原告给付的土地使用权出让金也一并没收虽经原告多次交涉，被告拒不退的土地使用权出让金也一并没收虽经原告多次交涉，被告拒不退还，故诉请依法判令被告退还原告给的土地使用权出
14、让金还，故诉请依法判令被告退还原告给的土地使用权出让金2793131.05元，并赔偿占用此款期间的银行利息，或者依法元，并赔偿占用此款期间的银行利息，或者依法判令被告继续履行土地使用权出让合同判令被告继续履行土地使用权出让合同v 被告辩称：原告在支付了定金及部分土地使用权出让金后，其余被告辩称：原告在支付了定金及部分土地使用权出让金后，其余款项虽经被告多次催促一直未按约定履行，至今欠下违约金款项虽经被告多次催促一直未按约定履行，至今欠下违约金790余万元，给被告造成损失。为此被告根据合同的约定，决定余万元，给被告造成损失。为此被告根据合同的约定，决定解除合同，并决定根据解除合同，并决定根据中华
15、人民共和国城镇国有土地使用权出中华人民共和国城镇国有土地使用权出止和止和 转让暂行条例转让暂行条例第第14条和山西省城镇国有土地使用权出让条和山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法第和转让实施办法第11条的规定，对原告已经支付的定金及土地条的规定，对原告已经支付的定金及土地使用权出让金不予退还。以弥补原告给被告造成的损失使用权出让金不予退还。以弥补原告给被告造成的损失v 原告现在提起诉讼，已经超过诉由时效，人民法院应当依法驳回原告现在提起诉讼，已经超过诉由时效，人民法院应当依法驳回其诉讼请求，其诉讼请求，因为因为1994年年10月月24日泰丰公司接到上诉人的解日泰丰公司接到上诉人的解除合同
16、通知后，在近三年的时间里，始终只要求重新受让土地，除合同通知后，在近三年的时间里，始终只要求重新受让土地，并未主张过退还土地使用权出让金、这一主张是并未主张过退还土地使用权出让金、这一主张是2019年年8月起月起诉时才提出来的，已经远远超出诉时才提出来的，已经远远超出民法通则民法通则规定的诉讼时效规定的诉讼时效v 况且土地局在签订土地使用权出让合同一事上，与泰丰公司是平况且土地局在签订土地使用权出让合同一事上，与泰丰公司是平等的民事主体。泰丰公司应当向土地局或者人民法院主张自己的等的民事主体。泰丰公司应当向土地局或者人民法院主张自己的权利，其向别人去主张自己的权利，不能发生时效中断的效力。权利
17、，其向别人去主张自己的权利，不能发生时效中断的效力。v 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第第11条规定：土条规定：土地使用权出让合同应当按照平等，自愿，有偿的原则，由市地使用权出让合同应当按照平等，自愿，有偿的原则，由市县人民政府土地管理部门县人民政府土地管理部门以下简称出让方以下简称出让方与土地使用者签与土地使用者签订订”由此可见，土地使用权出让合同的出让方与受让方之间，由此可见，土地使用权出让合同的出让方与受让方之间，是平等的民事关系，被告土地局与原告泰丰公司签订的土地使是平等的民事关系，被告土地局与原告泰丰公司签订的土地使用权出让合同。符合平等，自
18、愿，等价有偿的原则，是有效的用权出让合同。符合平等，自愿，等价有偿的原则，是有效的。v 民法通则民法通则第第89条规定，依照法律的规定或者按照当事人的条规定，依照法律的规定或者按照当事人的约定，当事人可以采用保证、抵押、给付定金等方式来担保合约定，当事人可以采用保证、抵押、给付定金等方式来担保合同的履行土地局与泰丰公司在土地使用权出让合同中约定，同的履行土地局与泰丰公司在土地使用权出让合同中约定，以土地使用权出让金总额的以土地使用权出让金总额的15作为合同定金该条款成立，作为合同定金该条款成立，应当对双方当事人发生法律效力，应当对双方当事人发生法律效力，民法通则民法通则第第89条第条第3项项规
19、定：规定：”当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务的，无权要求返回定金；接受定金的一方不的一方不履行债务的，无权要求返回定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金履行债务的，应当双倍返还定金”v泰丰公司在合同约定的期限内没有交清土地使用泰丰公司在合同约定的期限内没有交清土地使用权出让金，是不履行合同债务的行为，权出让金，是不履行合同债务的行为，无权要求无权要求返回定金返回定金-v 至于泰丰公司已交纳的部分土地使
20、用权出让金，至于泰丰公司已交纳的部分土地使用权出让金，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例并没并没有有“不予退还不予退还”的规定土地局没收这部分资金的规定土地局没收这部分资金无法无据。而且该条例第无法无据。而且该条例第53条规定：条规定：“本条例由本条例由国家土地管理局负责解释国家土地管理局负责解释!”v因此山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施因此山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法办法第第11条规定的条规定的”不予退还不予退还”既未经行政既未经行政法规授权，又与行政法规抵触，是无效的。法规授权，又与行政法规抵触，是无效的。v 国有土地使用权出让和受
21、让方之间，是平等的民事主体国有土地使用权出让和受让方之间，是平等的民事主体应当本着公平，等价有偿的原则相处应当本着公平，等价有偿的原则相处v 作为出让方的上诉人土地局没有退还收取的定金，已经是作为出让方的上诉人土地局没有退还收取的定金，已经是对受让方对受让方-被上诉人泰丰公司的违约行为进行了制裁；被上诉人泰丰公司的违约行为进行了制裁；v 除此以外，泰丰公司没有对土地局造成其他损害，也没有除此以外，泰丰公司没有对土地局造成其他损害，也没有从土地局获取到任何利益从土地局获取到任何利益 土地局没有任何理由再继续占土地局没有任何理由再继续占有泰丰公司交付的土地使田权出让金有泰丰公司交付的土地使田权出让
22、金土地局决定不退还土地局决定不退还泰丰公司交付的土地使用权出让金，理由不能成立泰丰公司交付的土地使用权出让金，理由不能成立关于土地局占用部分出让资金期间的银行利息关于土地局占用部分出让资金期间的银行利息v 泰丰公司诉请土地局赔偿占用这部分资金期间的银行利息一泰丰公司诉请土地局赔偿占用这部分资金期间的银行利息一节因泰丰公司违约在先，故不予支持；节因泰丰公司违约在先，故不予支持；v 土地局因泰丰公司的违约行为而依法不予退还的合同定金，土地局因泰丰公司的违约行为而依法不予退还的合同定金，既有惩罚泰丰公司违约行为的作用也有弥补土地局损失的既有惩罚泰丰公司违约行为的作用也有弥补土地局损失的作用；作用；v
23、 土地局未能举证证明该局的损失已经超过收取的合同定金土地局未能举证证明该局的损失已经超过收取的合同定金其辩称不退还土地使用权出止金，是要以此款赔偿泰丰公司其辩称不退还土地使用权出止金，是要以此款赔偿泰丰公司造成的损失，理由不能成立。造成的损失，理由不能成立。v一般诉讼时效。指在一般情况下普遍适用的时效一般诉讼时效。指在一般情况下普遍适用的时效，这类时效不是针对某一特殊情况规定的，而是，这类时效不是针对某一特殊情况规定的，而是普遍适用的，如我国普遍适用的，如我国民法通则民法通则第第135条规条规定的：定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另
24、有规定的除外。效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。v特别诉讼时效。指针对某些特定的民事法律关而特别诉讼时效。指针对某些特定的民事法律关而制定的诉讼时效。制定的诉讼时效。v 一、短期时效。短期时效指诉讼时效不满两年的时效。一、短期时效。短期时效指诉讼时效不满两年的时效。我国我国民法通则民法通则第第136条规定：条规定：“下列时效为一年：下列时效为一年：1、身体受到伤害要求赔偿的；、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合规格、出售质量不合规格的商品未声明的；的商品未声明的；3、延付或拒付租金的；、延付或拒
25、付租金的；4、寄存财、寄存财物被丢失或被损坏的。物被丢失或被损坏的。”其他还有如其他还有如担保法担保法中规定中规定的的“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证人承担连带责任保证的保证人与债权人未约定保证人承担保证责任的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六保证责任的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任个月内要求保证人承担保证责任”等。等。v 二、长期诉讼时效。长期诉讼时效是指诉讼时效在两年二、长期诉讼时效。长期诉讼时效是指诉讼时效在两年以上二十年以下的诉讼时效。以上二十年以下的诉讼时效。v 三、最长诉讼时效。最长诉讼时效为二十年。三、最长诉讼时效。最长诉讼时效为二
26、十年。v诉讼时效中断是指已开始的诉讼时效因发生法定诉讼时效中断是指已开始的诉讼时效因发生法定事由不再进行，并使已经经过的时效期间丧失效事由不再进行，并使已经经过的时效期间丧失效力。我国民法通则第力。我国民法通则第140条确认了诉讼时效中断条确认了诉讼时效中断的情况和事由，的情况和事由，“诉讼时效因提起诉讼、当事人诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。时起，诉讼时效期间重新计算。”v 土地局辩称泰丰公司的起诉已经超过诉讼时效一节，经查泰丰土地局辩称泰丰公司的起诉已经超过诉讼时效一节，经查泰丰公司提
27、供的证据表明，该公司在公司提供的证据表明，该公司在2019年年34月间向大同市政月间向大同市政府报送的报告中，已经主张过权利，应当认定时效中断：府报送的报告中，已经主张过权利，应当认定时效中断：v 因为，大同市人民政府是土地局的上级主管部门土地局发给泰因为，大同市人民政府是土地局的上级主管部门土地局发给泰丰公司的丰公司的“国有土地使用证国有土地使用证”上加盖着上加盖着“大同市人民政府大同市人民政府”印章：泰丰公司与土印章：泰丰公司与土 地局发生纠纷后，请求大同市人民政府给地局发生纠纷后，请求大同市人民政府给予解决，与直接向土地局主张权利具有同等效力予解决，与直接向土地局主张权利具有同等效力-请
28、求重新受让请求重新受让土地与请求退还已付出的土地出让金，二者是非此即彼的关系土地与请求退还已付出的土地出让金，二者是非此即彼的关系：泰丰公司主张自己的权利时只能二者必居其一，不可能同时：泰丰公司主张自己的权利时只能二者必居其一，不可能同时提出这两项清求；因此泰丰公司只主张重新受让土地，不等提出这两项清求；因此泰丰公司只主张重新受让土地，不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利：一旦重新受让土地的于自愿放弃请求退还土地出让金的权利：一旦重新受让土地的请求不能满足时则退还土地使用权出让金就成为其必然请求请求不能满足时则退还土地使用权出让金就成为其必然请求；土地局认为泰丰公司起诉时才提出退还土地使用权
29、出止金的；土地局认为泰丰公司起诉时才提出退还土地使用权出止金的请求，已经超过诉讼时效，理由不能成立请求，已经超过诉讼时效，理由不能成立 v 据此，大同市中级人民法院于据此，大同市中级人民法院于2019年年11月月27日判决：被告土日判决：被告土地局在本判决生效后地局在本判决生效后10日内，退还原告泰丰公司土地使用权出日内，退还原告泰丰公司土地使用权出让金让金2793131.05元元v 2一审案件受理费一审案件受理费35963元，由被告土地局负担元，由被告土地局负担u案例：原告王某与被告于都县某公司于2019年11月签订了房地产转让协议一份，被告将位于红旗大道14号的房地产（该宗地系政府划拨用地
30、，当时正处于市中级人民法院查封之中）按现状以转让金245万元的价款全部转让给原告，并约定合同自签订之日原告方预付款50万元人民币进入被告方帐户起生效。合同签订后，原告按被告要求，于当日下午将定金50万元交给被告。被告出具了收款收据。2019年2月，于都县土地交易中心经于都县政府批准，于都县国土局决定，将被告使用的红旗大道14号国有土地1658平方米挂牌公开出让。同年3月，被告以电话方式与原告进行了联络，原告没有参加竞买。3月30日，于都县土地交易中心与第三人王春招签订土地成交确认书，第三人依约定支付了该土地的全部成交款。2019年4月原告王某以被告违约为由，请求法院判令被告履行合同，并承担违约
31、责任即双倍返还定金100万元整给原告。l 请问：法院会怎样判？【裁判结果裁判结果】u 2019年5月25日赣州市中级人民法院就本案作出了（2019）赣中民一初字第32号判决，判决如下：u一、原告王某与被告于都县五交化公司签订的房地产转让协议及补充协议无效；u二、由被告于都县五交化公司返还给原告王某人民币50万元，并支付该款利息（自2019年11月22日始至还清之日起，利率按银行同期贷款利率计算），利随本清，限在本判决发生法律效力后10日内一次付清。u三、驳回原告的其他诉讼请求。u本案的焦点为原、被告间的合同是否有效？而解决这一问题的关键在于正确认识土地使用权转让的条件l 依照我国现行法律的规定
32、，只有通过有偿取得的国有土地使用权，才可以转让。无偿取得的土地使用权（即政府划拨用地）不能转让。l 无偿取得的土地使用权若转让，须先由使用人与土地管理部门签订合同，补交土地出让金。l 在本案中，于都县某公司将通过政府划拨取得的土地使用权直接转让给原告的做法，违反了法律的强制性规定。另外，当时该宗地正处于人民法院的查封之下，城市房地产管理法第37条明确规定：“查封房地产不得转让，l 所以，于都县某公司在本案中转让土地使用权的行为时不合法的，原、被告之间的土地使用权转让合同时无效的。四、城镇国有土地使用权出租管理（一）概念和特征v概念：概念：土地使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体（土地
33、使用权出租是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或全部或部分部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此支付提供给他人（承租人）使用，承租人为此支付租金租金的行的行为。为。特征：v 土地使用权出租也是一种土地使用权出租也是一种民事法律行为民事法律行为，遵循平等、自愿、等价有偿、，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用等民法原则诚实、信用等民法原则v 土地使用权出租是出租人在土地使用权出租是出租人在保留土地使用权保留土地使用权的前提下，把的前提下，把部分土地使用部分土地使用权能权能租赁给他人使用，并收取租金
34、，不发生作为物权的整个的转移租赁给他人使用，并收取租金，不发生作为物权的整个的转移v 出租地块必须是合法取得且法律允许出租的地块出租地块必须是合法取得且法律允许出租的地块v 土地使用权出租后，土地使用权出租后，出租人出租人仍需仍需继续履行继续履行出让合同规定的义务出让合同规定的义务v 土地使用权出租主体是通过出让或者转让而取得土地使用权的受让人，土地使用权出租主体是通过出让或者转让而取得土地使用权的受让人，不同于土地所有人不同于土地所有人国家或代表的出让主体国家或代表的出让主体v 土地使用权出租，必须将出租土地上的建筑物、其他附着物连同土地使土地使用权出租，必须将出租土地上的建筑物、其他附着物
35、连同土地使用权一并出租用权一并出租（二）合同p合同主要条款合同主要条款合同标的：出租土地租期租金：地价评估使用条件：出让合同规定违约责任p 违反土地使用权租赁合同的责任违反土地使用权租赁合同的责任 土地使用权出租合同经到有权登记机关登记生效后，出租人应按合同规定将土地使用权交付承租人使用，不按时交付，应偿付违约金 出租人未按合同约定的使用标准提供土地，使承租人达不到对土地使用目的，承租人有权要求出租人降低租金或者解除合同，并赔偿由此而造成的损失 承租人不按合同规定或约定数额、期限交付租金时，除补交租金，应偿付违约金 由于承租人使用不当，造成租赁地块使用条件破坏的，承租人如不能使其恢复原有状况，
36、应承担赔偿责任 承租人将租赁土地非法转租或进行非法活动的，出租人有权解除合同租赁期限届满承租人能否主张“优先承租权”？u【案情介绍】u2019年5月，原告甲与被告乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：原告租被告二室一厅房屋一套，租期一年，每月2000元；合同期满时，在同等条件下甲有优先承租权。合同期满前后，原、被告曾多次商谈续租事宜。由于乙将租金增至每月2500元，而原告认为租金太高，双方末达成协议。此时，第三人某电脑公司丙要求承租此房，并表示每月愿付租金2200元；被告乙在未告知原告甲的情况下将此房以每月2200元的租价租给第三人丙，合同签订后双方办理了房屋租赁登记手续。事后，原告得知此事，向
37、被告提出自己也愿以每月2200元的租价续租房屋。被告认为自己已与第三人达成了协议，不能再反悔，因而拒绝了原告的要求。原告遂向法院起诉要求保护自己的“优先承租权”，确认被告与第三人的合同无效。u问：原告的诉讼请求是否应当得到支持？u【法律分析】u本案中被告与第三人签订的合同是否有效是争议的焦点。而这个争议的解决关键与原、被告之间合同约定的“优先承租权”有密切联系。u(1)在原告与被告签订的房屋租赁合同中，双方约定了原告的“优先承租权”，即原告在同等的条件下有优先承租房屋的权利。但我国现行法律并没有关于承租人的“优先承租权”的强制性规定。u(2)那么，没有法律强制规定而合同约定的“优先承租权”的效
38、力如何？虽然我国现行法律没有“优先承租权”的规定，但有关法律、行政法规也并没有禁止合同当事人约定这种权利，因此只要这种约定是双方经过协商一致，就应认为约定有效而受法律保护。不过，法定的权利来源于法律的规定，具有广泛的拘束力；而合同的权利则产生于双方的约定，权利的范围仅限于当事人之间，不能对抗善意的第三人。故本案中的关于“优先承租权”约定合法有效，但效力仅限于约定人之间，对善意第三人不产生约束力。u(3)本案中被告与第三人之间签订的租赁合同是否有效？根据合同法规定导致合同无效的有五种情形，其中恶意串通，损害国家、集体或者他人利益的会导致合同无效。结合本案，第三人与被告签订房屋租赁合同时，对原、被
39、告之间的“优先承租权”的约定并不知情，不存在与被告合谋损害原告利益的恶意，因而属于善意第三人，不属于“恶意串通”，故第三人与被告之间的合同应是合法有效的。u(4)经上面分析知道，原告享有的“优先承租权”的效力范围并不能约束第三人，第三人合法取得了房屋的租赁权。然而，原、被告关于“优先承租权”的约定也并非无效条款，对被告具有合同的拘束力。被告不顾原告的“优先承租权”，擅自将房屋租赁给第三人，违反了合同的约定，理应承担违约责任。u本案例的启示：u一、“优先承租权”并非是法律、行政法规的强制性规定，合同约定的“优先承租权”无法对抗不知情的善意第三人。因此，为了实现你的“优先承租权”，要以适当的方式让
40、第三人“知情”。u二、由于“优先承租权”没有法律、行政法规的强制性保障，建议在合同中约定足够程度的违约责任，以防止出租人在利益驱使下违约将房屋租赁给第三人。u三、签订合同需要注意对方当事人所作的承诺是否涉及第三人，如果需要合同之外的第三人为一定义务才能实现的，那这种承诺就是无法得到切实保障的。不要被合同中的这类承诺所诱惑。五、城镇国有土地使用权抵押管理（一）概念v土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权土地使用权作为履作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿
41、权的债债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。务担保形式。（二）法律规定p 抵押权的设立与登记：房地分管体制抵押权的设立与登记：房地分管体制p 抵押权实现后登记抵押权实现后登记 抵押权因债务如期履行或者其他原因使抵押权归于消灭的注销登记 因处分土地使用权而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记 以划拨土地使用权设定的抵押权，处分土地使用权时，应补办出让手续，补交出让金（三）合同1、特征、特征 抵押合同是抵押合同是从属合同从属合同，附属于以担保债务为内容的主合同，随主，附属于以担保债务为内容的主合同，随主合同的成立而成立，随主合同的消灭而消灭合同的成立而成立，
42、随主合同的消灭而消灭 土地使用权抵押合同只能由土地使用权人与债权人签订，土地使土地使用权抵押合同只能由土地使用权人与债权人签订，土地使用权人与债务人须为同一人用权人与债务人须为同一人 抵押合同是抵押权的设定行为，直接导致抵押权产生，是抵押权抵押合同是抵押权的设定行为，直接导致抵押权产生，是抵押权成立的要件之一成立的要件之一 抵押合同经有权的登记机关登记而生效，其有效期为抵押登记抵押合同经有权的登记机关登记而生效，其有效期为抵押登记3个月至出让合同规定的最后使用日止个月至出让合同规定的最后使用日止2、条款、条款v 抵押人、抵押权人的名称、住所抵押人、抵押权人的名称、住所v 主合同的主要内容主合同
43、的主要内容v 抵押土地的位置、面积、用途、有效使用期限和其他条件抵押土地的位置、面积、用途、有效使用期限和其他条件v 当事人双方的权利义务当事人双方的权利义务v 当事人双方约定的其他事项当事人双方约定的其他事项3、违反抵押合同的法律责任、违反抵押合同的法律责任 停止侵害 消除危险 恢复原状 赔偿损失 重新提出担保等第五节 农村集体土地所有权、使用权的确认与流转管理一、农村集体土地所有权与使用权的确认1、农村集体土地所有权的取得、农村集体土地所有权的取得 农民集体土地所有权实质上是农民集体对属其所有农民集体土地所有权实质上是农民集体对属其所有土地的土地的共同共有共同共有关系。即农民集体对属其所有
44、的土地同关系。即农民集体对属其所有的土地同享有所有权，但集体内的成员则不能各有其自己应有的享有所有权，但集体内的成员则不能各有其自己应有的部分土地。部分土地。2、农村集体土地使用权的取得v 依法承包经营取得依法承包经营取得v 通过招标、拍卖、公开协商等方式取得通过招标、拍卖、公开协商等方式取得v 依法用于非农业建设依法用于非农业建设v 依法用作宅基地、自留地、自留山依法用作宅基地、自留地、自留山v 其他方式取得其他方式取得（二）农村集体土地所有权、使用权的确认v1 1、农村集体土地所有权的确认、农村集体土地所有权的确认v根据根据土地管理法土地管理法第十一条以及第十一条以及土地管理法土地管理法实
45、施条例实施条例第四条规定：农民集体所有的土地，第四条规定：农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。有权。2 2、农村承包地使用权的确认、农村承包地使用权的确认v 土地承包的程序要合法土地承包的程序要合法 由本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组 承包小组依法拟订并公布承包方案 依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案 公开组织实施承包方
46、案 签订承包合同v 签订承包合同签订承包合同 发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所 承包土地的名称、坐落、面积、质量等级 承包期和起止日期 承包土地的用途 发包方和承包方的权利和义务 违约责任v 承包地登记、发证：由县级以上人民政府向承包方颁发土地承包经承包地登记、发证：由县级以上人民政府向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权营权证，并登记造册，确认土地承包经营权v农村土地承包法农村土地承包法第二条规定，耕地的承包期第二条规定，耕地的承包期为为3030年年；草地的承包期为；草地的承包期为30305050年；林地的承包年；林地的承包期为期为303070
47、70年；特殊林地的林地承包期，经国务年；特殊林地的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准，可以延长。院林业行政主管部门批准，可以延长。3 3、农村集体建设用地使用权的确认、农村集体建设用地使用权的确认v根据根据中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国土地管理法实施条例第第四条第二款规定，农村集体所有的土地依法用于四条第二款规定，农村集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地建设，由县级人民政府登记造册，
48、核发集体土地建设用地使用权证书，确认建设用地使用权。用地使用权证书，确认建设用地使用权。（三）农民集体土地所有权的变更、使用权的收回v 1、农民集体土地所有权的变更、农民集体土地所有权的变更v 下列情况可将农民集体所有的土地转变为国有土地下列情况可将农民集体所有的土地转变为国有土地 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地转变为国家所有 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，转变为国家所有 国家依法征收农民集体土地，并给与补偿，征收后的农民集体土地所有权转变为国家土地所有权2 2、农民集体土地使用权的收回、农民集体土地
49、使用权的收回v因撤销、迁移等原因而停止使用土地的因撤销、迁移等原因而停止使用土地的v乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，可依法收回土地使用权地的，可依法收回土地使用权v因不按照批准的用途使用土地的，可依法收回土因不按照批准的用途使用土地的，可依法收回土地使用权地使用权二、农村集体土地使用权流转的涵义和背景（一）农村集体农用地土地使用权流转的涵义、背景和形式v 涵义涵义 农村集体农用地使用权流转是指属于农民集体所有农村集体农用地使用权流转是指属于农民集体所有的农、林、牧、渔用地使用权在不同使用者之间的流动的农、林、牧、渔用地使用权在不同使用者
50、之间的流动和转移。和转移。背景：背景：社会经济发展、产业结构转换的结果 城镇化水平不断提高的必然趋势 计划经济体制向市场经济转变的必然产物 提高土地利用效率，参与市场竞争的客观需要形式转包租赁“四荒”拍卖承租转包或返包转让入股（二）农村集体建设用地土地使用权流转的涵义、背景和形式v涵义v农村集体建设用地使用权流转是指农村集体建设农村集体建设用地使用权流转是指农村集体建设用地使用权在不同的主体之间的流动和转移。用地使用权在不同的主体之间的流动和转移。背景：v是社会经济发展、农村人口向城镇转移的必然产是社会经济发展、农村人口向城镇转移的必然产物物v土地市场的发育，激发农民实现土地价值的内在土地市场
