1、国有土地上房屋征收与补偿法律实务-林丽 律师云南刘胡乐律师事务所 副主任昆明市律师协会 副会长云南省优秀律师昆明市优秀律师第一节 立法背景 2001年国务院颁布实施了城市房屋拆迁管理条例，施行10年中对我国经济社会发展做出了重要贡献。但是，因拆迁而引起的矛盾冲突，甚至引发的一系列恶性事件仍时有发生。其间，2004年宪法的修订以及2007年物权法的出台，都体现了国家对公民合法权益的保护在不断提升和完善。2007年城市房地产管理法进行了修订，人权保障和私有财产保护的观念已深入人心。2001年制定的城市房屋拆迁管理条例与上位法的冲突越来越明显，其种种弊端饱受诟病，修订已成必然之势。在此背景下，国务院
2、法制办会同相关部门经过三年多的反复调研，40多次召开座谈会，并两度公开征求社会各界意见，终于，承载着亿万国人希望的国有土地上房屋征收与补偿条例于2011年1月21日颁布实施。至此，针对房屋拆迁和补偿问题的一套全新的法律规则和规范框架以及一种全新的制度格局诞生了。地方立法 目前23个省、5个自治区中有17个制定 4个直辖市中【天津】未制定 28个省会城市中有【贵阳、拉萨、呼和浩特】未制定 云南省国有土地上房屋征收与补偿办法2015年3月1日 昆明市国有土地上房屋征收与补偿指导意见2015年6月19日第二节房屋征收与补偿的行政管辖及实施单位一、房屋征收与补偿工作主体 市、县人民政府负责本行政区域的
3、房屋征收与补偿工作。云南：县（市、区）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；州（市）人民政府负责本行政区域重大建设项目或者跨行政区域的建设项目的房屋征收与补偿工作。二、房屋征收与补偿组织实施主体(一)市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本级行政区域的房屋征收与补偿工作。(二)市、县人民政府对房屋征收部门的确定1.能否选择行政机关以外的组织作为房屋征收部门 我省无明确规定 各地规定：房屋征收部门与实施单位.xls2.我省实践：*区城市更新改造局（原*区旧城改造和拆迁局）、三、房屋征收与补偿组织实施单位(一)房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实
4、施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。此种委托属于行政委托有别于民事委托。委托范围内产生的法律后果由房屋征收部门承担。超越委托职权范围实施的行为，由实施者自行承担。云南：房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收工作，应当签订委托协议，明确委托范围、权限、期限、经费以及其他相关内容。三、房屋征收与补偿组织实施单位(二)房屋征收部门可以委托的房屋征收实施部门 1.房屋征收实施部门是否可以委托营利单位 各地规定房屋征收部门与实施单位.xls 2.我省无明确规定 3.我省实践：昆明市*区建设投资有限公司（组织实施
5、机构：*区原*片区旧城改建房屋征收工作指挥部）第三节 房屋征收决定一、征收目的(一)公共利益的范围 征收条例第八条采用列举加概括的方式对公共利益作出了界定。（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。一、征收目的(二)征收条例对公共目的审查批准的
6、规制 应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。云南：保障性安居工程建设和旧城区改建，应对危房集中、基础设施落后等地段进行说明。一、征收目的(三)实务中的问题 1.保障性安居工程的范围（国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见）：廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房 棚户区（危旧房）改造项目、农村危房改造工程一、征收目的(三)实务中的问题 2.旧城区改建地界定与把
7、握 A.对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；B.危房：城市房屋危险管理规定明确危房系指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。C.何为集中？（北京：三、四、五类占70%或四、五类占50%）D.何为基础设施落后？云南：旧城区改建应经90%以上被征收人同意一、征收目的(三)实务中的问题 3.旧城区改建的特殊要求（1）听证 A.听证程序仅适用于因旧城区改建征收房屋的征收补偿方案制订过程中；B.多数被征收人认为征收方案不符合征收条例的规定。何为多数？被征收人数以何确定？（2）云南：房屋征收决定公告后，签订附生效条件的补偿协议
8、；在签约期限内；签订达80%，生效；未达80%，征收决定暂缓执行。A.户数（昆明：户数）？房屋产权证数？一、征收目的(三)实务中的问题 3.旧城区改建的特殊要求（3）旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，应当提供改建地段或就近地段的房屋。二、房屋征收决定的作出（一）作出决定征收部门拟定征收补偿方案 （报市、县级人民政府）组织论证并公开征求意见 （征求意见不少于30日）公布征求意见及修改情况 （旧城改造视须召开听证会并修改方案）征收房屋调查登记补偿费用足额专存社会稳定风险评估作出征收决定并公告三、征收补偿方案 云南：征收补偿方案应当包括如下内容：房屋征收的目的；符合公共
9、目的、国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划的审批文件；房屋征收部门、房屋征收实施单位；房屋征收范围、规模、期限；被征收房屋类型、用途、性质和建筑面积的认定办法；房屋征收补偿方式；征收补助或者奖励条件和标准；用于产权调换房屋的地点、户型和选房方法；房屋征收评估机构选定方式（在规定期限内由被征收人协商选定；协商不成，少数服从多数投票或摇号、抽签等）；其他。四、社会稳定风险评估（一）社会稳定风险评估的作出 1.社会风险评估的内容（云南：合法性、合理性、可行性、安全性、风险化解措施、应急处置预案）征收项目是否符合法律、法规、规章、政策的规定；征收项目是否经过严谨、科学的可行性论
10、证；征收项目的补偿资金、安置房源的筹措情况；征收项目对群众利益和生产生活产生的影响以及可能引发的矛盾冲突，是否有相应有效的风险防范、化解措施和预案。是否存在其他可能引发不稳定因素的问题。四、社会稳定风险评估（二）社会稳定风险评估的作出 2.社会风险评估的方式 收集文件资料、问卷调查、民意测评、座谈会、论证会等方式征求被征收人、有关单位多方意见；组织维稳、信访、财政、法制、城管执法、社区以及相关专家讨论、论证；会同发展改革、国土资源、规划、环保形成初步结论。3.社会风险评估的结论 云南：州（市）、县（市、区）人民政府应当根据社会稳定风险评估等级作出可以实施，暂缓实施，不予实施。五、征收决定的内容
11、 云南：征收决定应当包括如下内容：房屋征收范围；房屋征收主体、房屋征收部门、房屋征收实施单位及电话；房屋征收实施时间；补偿协议签约期限；房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；投诉、举报、监督部门及电话；其他。六、征收决定公告（一）征收决定公告 1.应当及时公告；2.公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项：被征收人对征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。六十日内提出行政复议申请；直接向人民法院提起诉讼的，六个月内提出；不服复议决定的，十五日内向人民法院提起诉讼。3.云南：应当同时公告当地住房保障条件、房源、申请方式等信息。六、征收决定公告（二）发生行政
12、复议、行政诉讼的，征收决定是否停止执行：行政复议法“行政复议期间具体行政行为不停止执行；但是，有下列情形之一的，可以停止执行：（一）被申请人认为需要停止执行的；（二）行政复议机关认为需要停止执行的；（三）申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的；（四）法律规定停止执行的。”行政诉讼法“诉讼期间，不停止行政行为的执行。但有下列情形之一的，裁定停止执行：（一）被告认为需要停止执行的；（二）原告或者利害关系人申请停止执行，人民法院认为该行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害国家利益、社会公共利益的；（三）人民法院认为该行政行为的执行会给国家利益、社会公共利益造成
13、重大损害的；（四）法律、法规规定停止执行的。第四节 房屋征收补偿一、房屋征收补偿的范围（一）征收补偿的范围 1.征收条例第十七条规定了房屋征收的补偿范围，包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿三个方面。另外还规定了市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。（1）被征收房屋的价值：云南：被征收房屋、占用范围内的国有土地使用权的价值、房屋装饰装修。（2）搬迁费：（昆明：住宅货币补偿的2000元每户，产权调换或两结合的3000元每户；机器设备、物资协商，不成评估。）（3）临时安置费：选择产权调换的，交付前，应当支付临
14、时安置费或提供周转用房。云南：未按协议约定期限交付产权调换房屋，自逾期起至交付3个月止，临时安置费按2倍计发。（昆明：住宅由政府参照同片区同类型房屋市场租赁价格制定标准；房屋所有权证所载低于55平方米按55平方米计发；选择货币补偿的按3个月计发一次性支付。）一、房屋征收补偿的范围（一）征收补偿的范围（4）停产停业损失：由省、自治区、直辖市制定。云南：A.直接效益损失。直接效益损失，前3年平均效益（不满3年按实际年限）结合纳税、会计核算等;B.非住宅房屋（擅自将住宅改为经营性用户的，不予补偿），合法建筑，持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证；C.商业、服务行业不低于3个月，工业生产行业不低于
15、6个月。D.双方协商确定，协商不成可委托评估。（昆明：货币补偿的商业、服务行业按3个月计，工业生产行业按6个月计；征收公告前持续生产、因征收造成停产停业损失。）（5）补助与奖励：（昆明：搬迁奖励时段签订征收补偿安置协议并完成搬迁交付的住宅，给予不同时段的户奖，每户不超3万，给予面积奖，每平米不超300元；非住宅按评估价值4%搬迁奖励（无面积奖）。不超5000元/户特困补助。）一、房屋征收补偿的范围（二）不予补偿的范围 1.违法建筑 作出房屋征收决定前，市、县人民政府组织对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的不予补偿。2.征收条例第十六条第一款：房屋征收范
16、围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。（第二款：房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。）其它不当增加补偿费用的行为：如装饰、装修 昆明：不得在房屋征收范围内改变土地用途；国有土地使用权的出让、转让、抵押、登记发证；以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；房屋的转让、租赁、抵押；已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕房屋的续建。一、房屋征收补偿的范围（三）公布分户补偿情况（四）公布审计结果二、房屋征收补偿的方式（一）房
17、屋征收补偿的方式 货币补偿和产权调换（二）实务中的问题 1.货币补偿或产权调换的选择权在被征收人 2.被征收人有权选择货币补偿与产权调换相结合的补偿方式 3.优先给予住房保障的条件二、房屋征收补偿的方式（二）实务中的问题 4.云南：被征收房屋为单位产权，承租人与被征收人未解除租赁关系的，应当以产权调换的方式保障承租人的房屋使用权。5.云南：被征收房屋为政府公房，承租人可以继续承租产权调换房屋。三、被征收房屋价值的评估（一）评估原则：1.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。2.对评估确
18、定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（二）评估机构的选定 1.协商（在规定时间内）2.少数服从多数投票决定（对多数的认定）3.摇号、抽签等随机方式三、被征收房屋价值的评估（三）云南：公告评估机构（四）房屋征收部门与评估机构签订委托协议（五）公示初步评估结果（云南：不少于5日）（六）10日内被征收人或房屋征收部门有异议的向评估机构申请复核（应当10日内复核，云南：复核不收取费用）（七）被征收人或房屋征收部门对复核结果有异议的，向房地产评估专家委员会申请鉴定（八）被征收人对补偿仍有异议的，作出补偿决定。四、房
19、屋征收补偿协议（一）签订补偿协议的主体 1.根据征收条例第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项签订补偿协议。2.被补偿人-房屋产权人四、房屋征收补偿协议（二）房屋征收补偿协议的法律性质 行政协议：最高人民法院关于适用若干问题的解释 第十一条第一款规定：行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。四、房屋征收补偿协议（三）
20、房屋征收补偿协议纠纷解决途径 1.最高人民法院关于适用若干问题的解释 第十一条第二款规定：公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：土地、房屋等征收征用补偿协议；2.诉讼时效(最高人民法院关于适用若干问题的解释 第十二条规定)：A.公民、法人或者其他组织对行政机关不依法履行、未按照约定履行协议提起诉讼的，参照民事法律规范关于诉讼时效的规定；B.对行政机关单方变更、解除协议等行为提起诉讼的，适用行政诉讼法及其司法解释关于起诉期限的规定。六、房屋征收补偿决定（一）作出房屋征收补偿决定的主体 按照征收条例所设定，作出征收补偿决定的主体是作为征收人的市、县级人民政府，其
21、他主体无权作出房屋征收补偿决定。（二）应当作出房屋征收补偿决定的情形 1.房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的。2.被征收房屋所有权人不明确的。3.被征收人对评估结果有异议，申请复核及鉴定后，对补偿仍有异议的。六、房屋征收补偿决定（三）房屋征收补偿决定的内容 1.除了补偿协议包括的内容外，还应当包括：作出补偿决定的原因、法律依据及不服补偿决定的救济途径等内容:2.被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。六十日内提出行政复议申请；直接向人民法院提起诉讼的，六个月内提出；不服复议决定的，十五日内向人民法院提起诉讼。（四）房屋征收补偿决
22、定如何确定补偿方式？是货币补偿还是房屋调换（五）公告（不少于30日）七、房屋征收补偿决定的强制执行（一）申请强制执行的主体 根据征收条例第二十八条之规定，有权申请的主体是作出房屋征收决定的市、县级人民政府，房屋征收部门等无权提出。（二）申请强制执行的条件 1.补偿已经到位 2.被征收人在法定期间内不申请行政复议或不提起行政诉讼 3.被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁，且没有法定理由 4.已经通过社会稳定风险评估七、房屋征收补偿决定的强制执行（三）申请强制执行应当提供的材料 1.附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料；2.征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件
23、；3.征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；4.社会稳定风险评估材料；5.申请强制执行的房屋情况；6.被执行人的姓名或者名称、住所及与强制执行相关的财产状况等具体情况；7.法律、行政法规规定应当提交的其他材料。（最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定若干问题的规定）七、房屋征收补偿决定的强制执行（四）申请强制执行的期间 根据行政强制法的规定，市、县级人民政府向人民法院申请强制执行房屋征收补偿决定，需等被征收人提出行政救济期限届满之日（六十日内提出行政复议申请；直接向人民法院提起诉讼的，六个月内提出；不服复议决定的，十五日内向人民法院提起
24、诉讼。）起3个月内提出，否则人民法院将不予受理。此三个月为除斥期间，不存在中止、中断、延长一说。逾期申请的，除有正当理由外，人民法院将不予受理。（五）强制执行前的催告程序 行政强制法第五十四条规定行政机关申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后当事人仍不履行的，可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。七、房屋征收补偿决定的强制执行（六）强制执行的管辖 最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定第一条规定，申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。（七）强
25、制执行的方式 一般采用“裁、执”分离，也可由人民法院“裁、执”合并。最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定若干问题的规定第九条 人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。七、房屋征收补偿决定的强制执行（八）实务中的问题 房屋征收补偿协议能否作为强制执行的对象？签订了补偿协议，拒绝接受补偿，也不搬迁；签订了补偿协议，接受了补偿，拒不搬迁。第六节法律责任一、市、县级人民政府、房屋征收部门及房屋征收实施单位在房屋征收中的法律责任 一、市、县级人民政府及房屋征收部门工作人员不作为或滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的法律责任
26、1、行政责任 首先是由上级人民政府或本级人民政府责令改正、并通报批评。直接负责的主管人员和其他直接责任人员，还应收到行政处分。2、刑事责任 刑法第三百九十七条规定了国家机关工作人员滥用职权、玩忽职守或徇私舞弊致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，将要收到刑法处罚。一、市、县级人民政府、房屋征收部门及房屋征收实施单位在房屋征收中的法律责任（二）暴力拆迁的法律责任 征收条例明令禁止行政强拆，同时其三十一条：“采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责
27、任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。”从此条规定来看，暴力拆迁可能要承担的法律责任包括国家赔偿责任、刑事责任、行政处分、治安管理处罚等。二、被征收人的法律责任 根据征收条例第三十二条：“采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。”征收条例在明确了政府工作人员违法行为及暴力逼迁应担的法律责任的同时，也对被征收人采取暴力、威胁等方法阻碍房屋征收与补偿工作的法律责任也进行了明确。然而实践中，为了防止此条规定沦为政府相关部门进行强制逼迁的手段，必须对此条规定从严把握，严格使用。三、房地产价格评估机构及房地产估价师的法律责任 征收条例第三十四条规定了房地产评估机构或者地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的行政责任，若涉嫌构成犯罪的还应当追究刑事责任。完毕，谢谢！
