1、 商品房买卖合同商品房买卖合同释义释义 商品房买卖合同商品房买卖合同释义释义 v一、一、总则总则v风险种类、宗旨、原则v最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 v浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）（2011年4月22日）v杭州市中级人民法院出台了杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答（2010年11月1日）v二、二、分则分则v预约阶段v缔约阶段v履约阶段 一、总则v房地产企业在房屋销售过程中，主要面临的风险有两类：v第一，经营风险，因销售行为不当或管理不善而致公司的经营
2、风险；v 第二，责任风险，缔约过失责任风险、违约责任风险、行政处罚风险、刑事责任风险。v 近年来，房地产企业迅速发展的同时，也发生了很多足以让房地产企业引以为戒的事件。v郑州某房地产开发公司因审查不严形成虚假广告被处罚款150万元致公司损失案v重庆某地产开发商未取得房屋预售许可证违规销售被处巨额罚款并被勒令停业整顿6个月v四川某置业集团一楼盘因一房多卖以涉嫌诈骗被诉同时公司资质被降v上海某开发商因公开散发的彩印宣传资料与实际交付房屋不一致引发被群诉败诉案同时被定性为群体事件遭政府查处v深圳某开发公司置业顾问误将定金写作订金在房价下跌时引发群体退房事件致公司严重损失v房地产企业应当防范预约、缔约
3、、履约风险三个阶段的风险。预约阶段，主要对于认购书的认识、销售过程中的广告、宣传等；缔约阶段，主要是指合同条款的设立、对于合同签订过程中的诸如主体资格审查等；履约阶段，主要是指房屋交付、前期物业管理，尤其是房产新政频出背景下的应对。v基本宗旨：“持续良性推进房屋销售，远离争议风险边缘，免涉烦涉诉，从容面对无理缠讼”v2003年实施的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称“最高院司法解释”）v2011年4月22日浙江省高级人民法院出台的浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行（以下简称“省高院意见”）v20
4、10年11月1日杭州市中级人民法院出台的杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答（以下简称“市中院解答”）如何正确理解与适用上述司法解释及规定，并进一步正确贯彻在合同订立、履行过程中，坦白说，是具有专业性和挑战性的，需要大家足够的重视。二、分则v预约阶段预约阶段v关于广告、宣传资料关于广告、宣传资料v认购、订购协议认购、订购协议 v缔约阶段缔约阶段v履约阶段履约阶段 v关于商品房交付、质量瑕疵关于商品房交付、质量瑕疵v办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人还是买受人办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人还是买受人v建筑物区分所有权建筑物区分所有权
5、v房产新政的法律定性房产新政的法律定性预约阶段预约阶段v 预约阶段，是房地产企业销售房屋的开始，预约阶段，是房地产企业销售房屋的开始，我国大部分房屋销售均以我国大部分房屋销售均以“预售预售”的形式，的形式，开展的，在销售过程中房屋都处于建造阶段，开展的，在销售过程中房屋都处于建造阶段，因此，该阶段可以说是后期纠纷产生主要的因此，该阶段可以说是后期纠纷产生主要的根源，如何保证广告及宣传资料的合法性、根源，如何保证广告及宣传资料的合法性、阐述物业用语的恰当性和意向合同或定（认）阐述物业用语的恰当性和意向合同或定（认）购协议的规范准确填写，是房地产企业在该购协议的规范准确填写，是房地产企业在该阶段需
6、要着重重视的阶段需要着重重视的。关于广告、宣传资料等关于广告、宣传资料等v案例1：新昌案例、v案例2：朗诗案例v商品房销售广告的纠纷其实是大量的，并不是单纯的就一个广告纠纷来起诉的，但是几乎所有的商品房买卖合同多多少少都涉及到广告。大家知道，商品房的预售因为没有一个现房，大多数时候仅提供一个样板房，房屋的样式、结构、建材等等都无法现场检视。购房者又处于最低端，他的资讯比银行还差，银行可能获得很多资讯，但购房者不一定获得，所以购房者有赖于开发商的说明。目前我们国家的商品房90%以上是通过广告来促销的，开发商通过广告来宣传，不仅仅是建筑物本身、小区本身，它可能还涉及到周边的情况，比如说公交系统、学
7、区问题、其他的配套设施等问题。事实上，这些周边情况也是相当重要的信息，并内化为商品房的价格。所以，开发商容易做出一些真实性不足的夸大宣传，与日后建成的房屋有落差。v通常情况下，合同文本即全部合同内容的体现，对买卖合同双方当事人具有约束力的全部条款均应体现在合同文本中，但在商品房买卖合同关系中，销售合同、宣传资料中的内容往往未体现在合同文本中。依照依照商品房买商品房买卖司法解释卖司法解释第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设
8、施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然该司法解释将适用的范围限定了“商品房开发规划范围内、具体规定、对商品房买卖合同的订立商品房开发规划范围内、具体规定、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响及房屋价格的确定有重大影响”三个条件中，但是具体到司法实践中，作为开发商，不容乐观。关于广告、宣传资料等关于广告、宣传资料等关于广告、宣传资料等关于广告、宣传资料等v
9、目前开发商主要的的应对措施:v1.宣传资料、沙盘、样板房等明确书面告知的免责条款或仅作参考的提示；v2.商品房买卖合同的补充协议中的条款设立关于广告、宣传资料等关于广告、宣传资料等v1.开发商往往会在可能构成合同组成部分的销售广告或者宣传资料中某一个不起眼的角落注明“所示图片与文字均为示意性质仅为参考，不构成合同附件，具体内容均以政府有关部门审批为准，最终解释权归开发商所有”之类的文字。开发商可否据此免责？。v主流趋势：认为对于普遍不具备专业知识的购房人而言，其对于小区的居住环境、配套设施等的了解，多是基于开发商的销售广告和宣传资料。如果庭审中查明的房屋实际状况与其销售广告和宣传资料所做的说明
10、和允诺存在相当的差异，足以推定该销售广告与宣传资料对原被告之间商品房销售合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，该宣传内容应当视为合同的组成部分。v2.在商品房买卖合同中的补充协议中，写明免责条款，比如：销售过程中的样板房、宣传材料、销售人员的承诺仅作参考之用，最终以商品房买卖合同确认的内容为准。能否完全规避风险？v主流趋势：一般来说，商品房买卖合同均为示范文本，故主流司法实践一般拒绝将示范文本的内容定义为格式条款，但是需要注意的是，对于合同文本后的补充协议中的诸如此类条例，司法实践中已经有认定其为格式条款而被认定无效的情形了（沈阳某投资职业有限公司与韩某商品房买卖合同纠纷案、载民商事应按案件裁
11、判标准与法律适用-房地产卷）。关于广告、宣传资料等关于广告、宣传资料等v首先，是在整一个销售过程中，任何可以被业主留存的文本我们应当特别注意，在合理范围内规避风险，做到至少在文本上无瑕疵严格审查广告内容，避免出现可能认定为要约的表述。对于比较明确的表述应当尽量以口头方式传达给买受人，在商品房买卖合同补充协议中明确约定关于房屋的一切宣传对双方没有约束力，以商品房买卖合同为准，在宣传广告中明确该宣传内容不能作为履行商品房买卖合同的依据，不具备要约性质。v其次，由于销售房屋涉及的渠道是多方面的，牵涉到的人员也是多样的，我们应当规范销售人员在销售过程中一些不规范的行为“虚假称述、夸张承诺、超越职权的范
12、围内的许诺”等等。v最后，在此需要提醒各位的是，企业在文本、销售人员等环节上做到完全符合法律规范、规避风险，那么企业是否可以高枕无忧，面对业主的刁难，是否可以表现出强硬的态度。这个是要区别对待的，因为房地产现在是一个较为敏感的话题，作为房地产企业应当注意社会影响，稍有处理不慎，极有可能演变为业主的群体事件，即便开发商通过诉讼的形式解决了问题，那么其背后所需付出的人力、物力是巨大的，在该区域内的法院系统以及社会评价会产生消极的影响，不利于企业的进一步发展。认购、订购协议认购、订购协议v在商品房买卖的过程中，买卖双方往往会在签订正式商品房买卖合同签订签订诸如认购书、预定书、订购书等各种形式的协议。
13、一般认为，认购协议是当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，其内容相对简单，一般是对双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项做出的约定，包括：1、双方当事人的基本情况；2.房屋基本情况；3房屋单价；4，签约及交付购房款的时间；5.定金及罚则。v在司法实务中，大家认为认购书金额不大，从而不予以重视，但是商品房买卖涉及数量巨大，决定了它的特点，如果出现问题，那么这个问题将会无限的放大，甚至是产生巨大的社会负面影响。预约与本约的区分及能否强制违约方履行合同未明确约定为定金的，能否适用定金罚则认购、订购协议认购、订购协议v案例2：陈女士认购了四套店面房，房子建好后开发
14、商通知她来，告诉她必须按照现在的市场价来买，给她打95折。因为差价太大，陈女士当然不同意。后来起诉到法院，诉请：请求被告继续履行预约合同。一审法院认为，预约不符合商品房买卖合同司法解释第五条的规定，即“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据该规定，预约有时候可以变为本约，但是你要交付了部分或全部房款。陈女士前期就交付了定金，交得不多，所以法院认为你这个还是预约，不可以直接认定为本约，你现在请求履行预约合同，预约合同的标的是订立本约，本约要你们双方谈，法院不能直接判决，
15、所以驳回了陈女士的诉讼请求。v预约与本约的区分及能否强制违约方履行合同预约与本约的区分及能否强制违约方履行合同v商品房“认购书”、“定购书”是确认准买受人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同的“预约（预备合同）”。它确定的是双方将来洽谈合同的权利和义务，而不是作为“本约“的商品房买卖合同本身，也不是购房合同的从合同，也不同于附期限和附条件的法律行为，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。但是最高院司法解释最高院司法解释第五条规定了商品房的认购、订购、预订等协议具备第五条规定了商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法商品房销售管理办法第十六条规定的
16、商品房买卖合同的主要内容，并第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。v 现有趋势：在现实中的认购协议内容呈现出越来越全面化、细致化的趋势，本应属于商品房买卖合同主要内容诸如房屋的基本情况、价款金额、价款支付甚至是按揭贷款的办理、交付期限、违约责任均被纳入了认购协议中，这就面临了认购协议中的承诺极有可能日后被购房者作为主张开发商违约的依据之一。v 因此，在司法实践中，我们可以对于上述事项仅作一个概念性的约定，或者在合同中根据情况对于部分事项声明未来合同不受该条款的
17、约束或者提出需要进一步协商后方可最终确认，从而达到预约的性质。v注：目前在杭州该问题不大，根据市中院的解答第二部分第三条规定，根据本地区的房产交易实际情况及相关规定，房屋交易必须签订相应的正式房屋转让合同方可实施，因此，上述意向书的内容约定即便完备，但也只能认定正式房屋交易行为实施前的预约。”v未明确约定为定金的，能否适用定金罚则未明确约定为定金的，能否适用定金罚则v最高院司法解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未
18、能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。现实现状：1.定金被表述为留置金、担保金、订约金、押金、订金等以规避定金罚则的适用，也未对该款项在当事人违反商品房认购书时作何种处理作出明确约定2.我国担保法及其司法解释是具有明确的规定 现实操作：应当在认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金等不退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，则此时订金和押金可能会被法院或仲裁机构认定具有定金的性质等类似条款，明确定金性质。二、分则v预约阶段预约阶段v关于广告、宣传资料关于广告、宣传资料v认购、订购协议认购、订购协议 v缔约阶段缔约阶段v履约阶段履约阶段 v关于商品房交付、质量瑕疵关于商品房
19、交付、质量瑕疵v办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人还是买办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人还是买受人受人v建筑物区分所有权建筑物区分所有权v房产新政的法律定性房产新政的法律定性缔约阶段缔约阶段预售资格 应当在取得预售许可证后，才与买受人签订合同。如果没有取得预售许可证，签订了商品房买卖合同，则应当在签订后尽快办理。否则，不但可能承担行政责任，受到较重的行政处罚；而且据解释第2条的规定，一旦发生纠纷，在买受人起诉前仍没有取得预售许可证的，合同将被认定为无效，且开发企业可能为此承担较重的民事赔偿责任。缔约阶段缔约阶段v签订合同时的形式审查v1、主体审查：单位购买主体时的审查：审
20、查执照。如不是独立法人（法人的分支机构），需审查是否超过其经营范围和职权范围；法人的职能部门对外签订的合同未经法人授权或认可，对该法人无效；自然人购买主体的审查：审查身份证是否真实；审查是否成年。v2、必须有印章或签字，且名称、姓名必须与印章、身份证相符。v3、如由代理人以被代理人名义所签订合同的情形，要注意审查代理人的资格。v4、注意写上订约时间，很多合同都约定从签约时生效，也有约定义务在签约或合同生效后一定时间内履行。v5、填上双方真实的通讯地址、邮政编码和联系电话。缔约阶段缔约阶段v合同主要条款的设立：v1、付款方式表达的准确性；v2、按揭购房不能达成或不能如期达成的责任归属；v3、产权
21、证办理交付时间与不能达成的责任归属；v4、房屋交付时间的原则性确定；v5、前文所提到的，关于销售过程中有关宣传资料、沙盘模型效力的问题；v6、建筑物区分所有权v7.关于房屋交付的特别约定及交房通知的证据保留二、分则v预约阶段预约阶段v关于广告、宣传资料关于广告、宣传资料v认购、订购协议认购、订购协议 v缔约阶段缔约阶段v履约阶段履约阶段 v关于商品房交付、质量瑕疵关于商品房交付、质量瑕疵v办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人还是买办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人还是买受人受人v建筑物区分所有权建筑物区分所有权v房产新政的法律定性房产新政的法律定性履约阶段履约阶段v关于商品房
22、交付、质量瑕疵关于商品房交付、质量瑕疵v办理商品房权属转移手续的义务主体究竟办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人还是买受人是出卖人还是买受人v建筑物区分所有权（以配套公建为例）建筑物区分所有权（以配套公建为例）v房产新政的法律定性房产新政的法律定性关于商品房交付、质量瑕疵关于商品房交付、质量瑕疵v最高院司法解释第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据该规定，严重影响正常居住使用的是可以解除合同。v1.一般法官认定过程中会结合是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素
23、，由法官根据生活常识和经验予以综合判断，必要时可依通过委托质量鉴定的方式予以确定。v2.实践操作v案例3：v原告所购房屋系甲公司开发的梁山小区，该小区的物业管理由被告乙物业公司负责。2008年5月9日,原告与被告公司签订商品房买卖合同。合同约定,原告购买甲公司开发的商品房，合计房款为1363570元。房屋交付期限为2008年7月31日。交付条件为经过工程质量检督部门验收合格。逾期交房,可终止合同,甲公司按已付房款的2%向乙方支付违约金并于15日内退还房款和违约金。合同签定后,原告按约定交付了全部购房款,其中950000元是原告向银行申请贷款交付的。2008年被告甲公司按期交付了房屋，范某办理了
24、入住手续。并交纳了2008年至2010年的物业费、有线电视安装费、垃圾清运费、预交水电费，同时交纳了契税和维修基金。当原告领取钥匙，察看房屋时，发现房屋存在多处质量问题，其中包括：一、主体墙渗水五处。二、南阳台楼顶墙阴阳角防水层有1米长空鼓现象。三、地面裂缝比较明显。四、墙体裂纹。五、墙面大白起泡。上述问题已经被告乙物业公司人员确认。嗣后，原告多次找到二被告解决,几方当事人虽多次出具维修方案和多次进行维修,但房屋所存在的问题至今未能修复。后原告诉至法院，诉讼请求为：1.甲公司承担维修责任，交付符合标准的房屋。2.赔偿原告的损失，具体组成如下：房屋交付日至修缮合格后，购房总支出的同期建设银行贷款
25、利息；房屋交付日至修缮合格期间房屋采暖费、双倍物业费、租房费及该款项同期银行利息、误工费、午餐费、取证时产生的胶卷、冲印、录制、刻盘、交通等合理费用，有限电视费、首次还贷起至修缮达成所还贷款利息，返还开发建设过程中偷工减料、降低工程造价的差额款等。v后，法院判决主要内容：一、甲于本判决生效后20日内对原告所购房屋存在屋顶防水及室内渗水部位予以维修、塑钢窗封闭不严渗水问题予以维修，维修后恢复原状,达到房屋交付标准；二、甲公司于本判决生效后10日内赔偿范某采暖费、物业费、垃圾清运费及有线电视收视费；三、甲公司赔偿范某未能居住该房屋的实际损失，即房屋租金；四、驳回原告其他诉讼请求。上述这个案子可以说
26、是比较普遍的，下面我就根据这个案子，简单做一下扩展：v.业主因房屋质量纠纷向开发商请求赔偿损失的范围v最高院司法解释第13条规定:修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。以本案为例，原告可以说是提出了一串赔偿，初眼一看，似乎很有道理，作为开发商的相关人员，如果第一次遇到，在本身存在过错的情况下，慌了，觉得上述的请求都应该支持，但是事实上，法院并未全部支持诉讼请求。范某的主要请求有两个方面：一、房屋交付日至修缮合格后，购房总支出的同期建设银行贷款利息；二是返还所涉小区开发建设中偷工减料、降低工程造价的差额款。v第一项，范某主张购房总支出银行利息，以及其他的维修基金、拆改保证金等主张。v最高
27、院司法解释第25条第二款对此作了明确的约定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。v 因此，在房屋出现质量问题的情况下，无论购房支出利息还是按揭产生的利息，都不影响业主主张房屋权利，故业主均不能主张。v 第二项，开发商在开发过程中偷工减料、降低工程造价的差额款，业主能否主张。v.业主因房屋质量纠纷向开发商请求赔偿损失的范围.房屋质量问题能否作为拒收房屋的理由 v业主能否以房屋存在质量问题向开发商主张拒收所购房屋，从而要求开放商承担违约责任。实践中，有一个业主，以房屋大门锁坏、电灯未安装为
28、由拒收房屋，从而提起诉讼，但是一审、二审法院均不予支持。v除非合同有专项约定，业主依据合同法第148条规定主张，该条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。因大门锁坏以及电灯未安装不能致使合同目的不能实现，故不能拒绝并主张违约责任。v另外，需要简单说明的是，最高院司法解释第11条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但
29、法律另有规定或者当事人另有约定的除外。办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人办理商品房权属转移手续的义务主体究竟是出卖人还是买受人还是买受人v按照最高院司法解释第1条和第18条，均明确了出卖人有义务转移标的物所有权于买受人。但是实践中，对于合同条款以及在对业主的承诺过程中，作为开发商应当注意承诺的范围，对于条款的设立，我们应尽量避免将出卖人办证义务不合理的扩大化。实践操作:1.出卖人的办证义务限定在“办理初始登记产权登记手续”和“及时通知买受人申请登记并提供协助义务”两个方面；2.对于自身交房能力做一个准确地判断，并做好及时通知工作、保修相关的通知书面凭证。建筑物区分所有权（以配套公建为
30、例）建筑物区分所有权（以配套公建为例）v案例4：2010年，甲开发公司开发建设某小区，其中规划有一幢二层小区配套公建楼，该配套公建楼规划核定的一层小吃店、基层服务店，二层老年人活动室、居委会、卫生站、值班室改建为一层停车场、管理室，二层为办公室。v 2010年4月，甲开发公司向乙房屋登记机构申请办理某小区配套公建楼的所有权初始登记。乙房屋登记机构审核上述资料后，认为权利来源清楚，符合登记条件，为甲开发公司办理了配套公建楼的所有权初始登记并颁发房产证，证载用途为“配套公建”。v 2012年5月，某小区业主委员会以配套公建楼的规划核定用途为小吃店、基层服务店、老年人活动室、居委会、卫生站、值班室，
31、表明配套公建楼的性质和用途只能是物业管理用房。根据物业管理条例有关规定，配套公建楼应属全体业主共有，乙房屋登记机构将该房屋登记在甲开发公司名下的具体行政行为侵害了全体业主的合法权益，诉至人民法院，请求确认该具体行政行为无效。v乙房屋登记机构答辩认为，某小区配套公建楼的土地、规划、竣工等相关手续皆为甲开发公司所有，权利来源清楚；该登记行为合法。v第三人甲开发公司答辩认为，某小区配套公建楼并非物业用房，应按照“谁投资，谁受益”的原则进行处理。v本案由于是业委会起诉的，由于业主委员会是合法成立并经政府部门备案的，对内执行业主大会的决定事项、对外维护全体业主合法权益的，有一定财产的机构，具备“其他组织
32、”的构成要件。因此，可以成为诉讼主体。但是，业主委员会也并非在所有的案件中都可以成为诉讼主体，因为根据物业管理条例第 19条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。所以，除非有全体业主的授权，业主委员会只有在与物业管理有关的活动中才能成为适格的诉讼主体。v本案中，讼争的焦点是登记机构将公建楼的所有权登记到甲开发公司名下的行为是否侵犯了全体业主的合法权益，该问题并不属于物业管理活动的范畴。因此，本案中业主委员会在未获得全体业主授权的情况下不是适格的诉讼主体。因此败诉。思考：若经业主授权的业主委员会提起诉讼，那么结果又会怎么思考：若经
33、业主授权的业主委员会提起诉讼，那么结果又会怎么样。？样。？v最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：v（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，对于公共配套公建设施一般来说：v1.国家及地方规定开发商应配套建设并明确其产权归属的 v3.可独立登记的会所、商铺用房，除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分，否则会所属于开发商所有v4.小区的网球场、游泳池等公共设施，按其位
34、置判断 v6.物业服务用房 v2.国有土地使用权出让合同、商品房买卖合同有具体约定的，按约定执行v5.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分 房产新政的法律定性房产新政的法律定性v关于房产新政，在最高院司法解释中第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请
35、求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。v但是，最高院司法解释出台的时间过早，并且当时房地产市场的形势较好，因此问题并不突出，可以说，完全适用，并不能很好解决此类的问题。v案例5：胡某商品房买卖合同v2011年，胡某与甲公司签订了商品房买卖合同，合同约定：胡某购买甲公司开发的位于杭州城西的某一房屋，首付四成，余款以银行按揭形式付款，协议签订后，胡某按约支付了首付款，并向甲公司确认的银行提交了银行按揭贷款的材料。后，胡某被告知，银行按揭不能办理。v胡某无法履行该合同，诉请法院，请求法院解除该合同并要求甲公司承担首付款的利息。后该案以调解结案。v事实要点：v1。胡某主张
36、，按揭无法办理是由于甲公司原因。v2.胡某事实上并未有购房资格，在甲公司的帮助下，取得了杭州某一企业开出的工作收入证明并补缴了社保。v3.在诉讼中，甲公司取得了银行开出的证明，银行认定胡某提供的材料存在虚假，因此按揭不能办理。v4.胡某未能提供该虚假证明的提交甲公司知情的相关证据。v案例6：v张某和某开发商甲就某一商品房签订了商品房买卖合同，合同主要约定的房款支付方式是银行贷款，但协议里有一个但书条款，如不能贷款，则选择开发商所认可的方式支付购房款。后，合同签订后，房产新政颁布，张某由于已经有了一套房子，在办理银行贷款的时候出现了问题，被告知不能贷款，房地产企业根据合同所约定的程序，在得知不能
37、办理贷款后即发函告知张某，采取现金支付的方式购房。张某收到该函后，认为房产新政是一个不可抗力的因素，当时采取的贷款购房，因此在现在这个背景下，应当解除合同，并且退还自己已经支付的款项，甲公司不同意。后，张某无奈向法院提起诉讼，请求解除合同，主要的理由是由于房产新政这个不可归责与双方的原因，造成自己履行不能，因此，诉请解除合同。v法院认为，该合同并未出现不可归责与双方的原因，因此双方应当继续履行，但是鉴于张某履行能力严重不足，在房地产企业表示若合同解除需要张某承担赔偿责任的情况下，合同最终解除，并判决张某赔偿甲公司的损失。在这个案子中，对于但书条款的界定是极为重要的：该但书条款，意味着购房者对不能贷款是有所预见的，这个新政跟你的履行困难没有因果关系，更不要说将改原因定性为不可归责与双方，明显系归责与购房者的。因此，最终的判决结果对于开发商企业是较为有利的。v可以说这个开发商公司设立该条款具有前瞻性的，在当时此类纠纷不多的情况下，充分考虑了各种可能性，设立了这个条款，至少挽回了一些损失。
