1、 23第一回 市场分析 第三回 业态规划 第二回 项目定位 第四回 建筑规划 第五回 经营管理 第六回 营销策略 沟通进程4第一回 市场分析 5成都整体发展态势q一轴两带三区q整体城市东南方向q 国际成南开成为热点6历史文化历史文化南开老城历史上曾是成都政治经济和文南开老城历史上曾是成都政治经济和文化交通的中心。因而历史悠久、文化旅化交通的中心。因而历史悠久、文化旅游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉游资源丰富。老城厢、文庙、武庙、玉皇阁、问津书院、广东会馆等。皇阁、问津书院、广东会馆等。教育科技教育科技教育特色突出、高科技新型企业出具教育特色突出、高科技新型企业出具规模。天大、南大、师大、南开
2、中学、规模。天大、南大、师大、南开中学、五马路小学等共五马路小学等共106106所。科贸街被称为所。科贸街被称为成都的成都的“中关村中关村”。商贸金融商贸金融商贸金融、餐饮休闲产业发达，各类商贸金融、餐饮休闲产业发达，各类专业商贸市场、老字号发展繁荣。专业商贸市场、老字号发展繁荣。自然环境自然环境环境优越、公园景色宜人，水上公园、环境优越、公园景色宜人，水上公园、长虹公园和奥林匹克中心有效提升南长虹公园和奥林匹克中心有效提升南开形象。开形象。成南区域价值与产业规划7区域便利交通体系东南半环东南半环西北半环西北半环两横两纵两横两纵三条联络线三条联络线1.7km1.4km3.1km81.5公里范围
3、配套宝利项目用地宝利项目用地海光寺商圈海光寺商圈成都美术专修学院成都美术专修学院南市商圈南市商圈高校聚集区高校聚集区成都商场成都商场9一轴两带三区的总体发展战略进一步确定了城市中心的核心发展地位；城市中心的核心发展地位；城市中心在向南偏移的同时，市中心的地位得到进一步强化项目的宏观区位条件均具宏观区位条件均具有较好的整体认知基础有较好的整体认知基础；区域交通条件完善而便利区域交通条件完善而便利，地铁1、2号线、西北半环和将使区域交通优势更加强化区域未来可开发住宅用地较少住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。区域宏观小结10项目整体认知初步定位思考项目
4、开发序列 第二回 长江第一坝 11用地性质综合用地容积率5.89建筑密度33.3%占地面积2.07万平米地上总建筑面积12.2万平米地下总建筑面积3.6万平米绿化率25%住宅5.38万（0.32万配套）酒店式公寓1.6商业2.09写字楼3.13停车位800辆地块规划设计情况12项目状况小结地块价值城市中心区位，配套成熟度高地块平整、边界整齐，拆迁少临路性好，易于交通组织开发难点地块规模相对较小，包含4种物业类型，操作难度较高用地东西侧有菜市场和民营小企业，形象欠佳2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351359
5、8 QQ:6903178913我们的思考开发商可能遇到的四大问题 1.住宅相对容易操作，问题是能够卖到什么价格？2.商业面积较大，定位为什么业态才最为适合？3.写字楼占用前期资金最大，写字楼又怎么操作？4.酒店公寓好像不愁卖，但他的客户群是谁？最后，四种业态如何互相加分而不是减分呢？最后，四种业态如何互相加分而不是减分呢？14项目综合性定位的初步研判塑造综合性项目的整体价值感强化综合性项目物业类型的聚合与互补开发开创各种物业类型与竞争对手的创新性差异15为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？（1）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段
6、的稀缺产品；）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品；（2）商业是最能给其它三种物业加分的，他的成功对未来影响巨大；）商业是最能给其它三种物业加分的，他的成功对未来影响巨大；（3）这一带的酒店式公寓一般都是小户型，容易找到投资客户，所以能够适时）这一带的酒店式公寓一般都是小户型，容易找到投资客户，所以能够适时 加粗我们的资金链条；加粗我们的资金链条；（4）写字楼期房销售一般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同）写字楼期房销售一般很难，其占用资金也是最大，所以留做最后开发，同 时我们认为成都写字楼的春天目前还没有到来，等等能够卖更高的价钱。时我们认为成都写字楼的春天
7、目前还没有到来，等等能够卖更高的价钱。项目开发序列 市场关注 资金回笼市场补缺 价值突现 形象提升 客群聚集价值聚合综合开发16第三回 话说南京 南京路的未来令人惊羡南京路的财势如何呢？17南京路整体规划南京路整体规划 规划东起徐州道、西至南开三马路的南京路，总长度3300米，规划面积121公顷。根据和平区服务业发展一条中轴线、六个功能区的总体布局，南京路这条市中心的南北分界线，将被打造成极具辐射和聚集功能的商务商贸经济带。18 CBD(中央商务区中央商务区)沿解放北路、徐州道、新华路、泰安道、曲阜道的围合区域，面积31公顷，规划为以现代商务为主，将高档零售商业及休闲、餐饮、娱乐业融为一体的区
8、域。该区域规划11个总建筑面积为118.5万平方米大型商务建筑(含正在实施的项目)。CRD(中央商业区中央商业区)东起河北路，南接西安道、潼关道、西宁道，西接哈密道、锦州道，北接山西路的围合区域，面积50公顷，规划为以中高档品牌消费、娱乐、餐饮为主，兼容商务功能为特色的区域。该区域规划大型商业设施12处(含正在实施项目)，总建筑面积172.6万平方米。CID(中央信息区中央信息区)东起哈密道，西至南开三马路的区域，面积22公顷，规划为以现代通讯产业集聚、商务功能为主的区域。按照近远期原则，依托电讯大厦(电报大楼)、河川大厦、联通大厦、今晚传媒大厦四点相连区域的现代通讯产业功能区，将规划总面积4
9、5.6万平方米的商务写字楼和高档公寓。CID中央信息区CRD中央商业区CBD中央商务区南京路长江道19周边未来商业概况：南京路地区原有中高档商务建筑11座，总建筑面积约34万平方米；建筑面积上万平方米的大中型综合商贸卖场10个，总建筑面积16.8万平方米。随着君隆广场、地铁上盖和黄地产项目、现代城庄吉广场、大通集团国际商场、上海复地成都中心、津汇广场二期写字楼、环球置地广场七大商业项目相继亮相，南京路沿线新建酒店、商场、高级公寓等商业设施放量将达到100万平方米。市场信息：新加坡莱佛士酒店集团是世界经典奢华型酒店品牌，4月莱佛士成都中心签约，开设落户中国的第三家酒店。香港美美百货，营运模式以店
10、中店形式引进国际品牌店，目前在内地共开设5家商场。4月美美和大通建设集团签约，正式入驻国际商场。力宝集团是印尼最大的华商财团之一，4月成都现代集团与印尼力宝集团签约，打造高档次的乐宾百货。20周边酒店：u日航酒店（津汇）u维斯汀酒店（君隆）u莱佛士酒店（成都中心）u凯宾斯基酒店（现代城）周边酒店：21周边写字楼：u津汇广场写字楼u和记黄埔写字楼u城建大厦u国际大厦u君隆广场u成都中心22判词：南京路的未来是辉煌的未来，各种商业、酒店、写字楼林立，把全成都的能量聚积于此，但是，我们明显能感觉到南京路的浮华浮躁、纸醉金迷、让我们看看南京路某项目的声嘶力竭的叫喊：南京路，缺的是一些恬静、缺的是一维亲
11、和，缺的是一丝人文气息。最缺的是和他保持一定尺度的宜最缺的是和他保持一定尺度的宜居社区！缺的是真正以居住为核心的居社区！缺的是真正以居住为核心的一座新城。一座新城。我们项目该把握机会，弥补这些我们项目该把握机会，弥补这些缺失吗？缺失吗？23第四回 峨眉凌云 地产宏观市场区域市场格局客群建议产品建议价格建议 2406、07年，成都市的市场整体供应量将有显著提升，在需求增长相对平缓的状态下，市场供应的放量无疑将对整体销售形势造成压力，但主要将集中在外环沿线区域，中环内供应将保持平稳。0500100015002000250030003500新开工面积294.97365.19607.5497.2961
12、7.86569.34825.3838.21216.616172000施工面积988.261116.731379.771596.6717831863.482135.62314.42865.630753459.18竣工面积366.59299.63428.74454.81583.51690.48746.4911.31108.115191333.231996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年市场供应状况25 成都市区土地供给增量紧缺 2007年上半年，市区新增土地供应25.6万平方米，其建筑面积94.2万平方米，其中47.7万平方米建
13、筑为商业商服使用，46.5万平方米建筑为居住使用 2007年上半年市内六区新建商品住宅供应增量与当其消化量基本持平；市场供应状况26市区商品住宅成交状况 2007年1-6月，南开区住宅成交面积分别为：6.5万平米、3.8万、7.3万、11.2万、11万、10.8万平米。从4月份开始，包括滨海新区在内的市内各区成交量大幅上升。27北部板块北部板块老城厢板块老城厢板块南市和平路南市和平路板块板块黄河道黄河道板块板块区域竞争格局奥运板块奥运板块28 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年天房峰阁本案成都壹街区后现代城金茂现场同方瞰和平合生创展中新城上城阁莱美中央恋城中
14、粮世贸金色家园仁恒广场国浩地产伊顿玫瑰公寓吉利经典新世界南市区域竞品项目29成都壹街区成都壹街区上海静安3.238%21万06-08-2308-06毛坯公寓8800上城豪苑上城豪苑中新4.130%70万07-0609年中旬精装公寓精装公寓9000-10000富力城富力城富力2.9935%72.4万05-07-31 06-12-30 精装公寓精装公寓900仁恒仁恒 广场广场仁恒3.65347万精装公寓精装公寓12000-15000中央恋城中央恋城美震31%16.59万07年月年初毛坯公寓8000堂中堂堂中堂中新0.6 31%5.1万06-10-别墅22000金领国际金领国际泰达广洋2.745%1
15、8万06-9-2708-10-31毛坯公寓7500金茂现场金茂现场成都金茂525%17万06-09-2208-10-15毛坯公寓8600小户型 10000阁莱美阁莱美成都远泰3.6535%5.34万06-1208-12毛坯公寓8600同方瞰和平同方瞰和平同方联合3.838%18万05-10-2908年毛坯公寓9500金色家园金色家园万科1.845%10.51万06-908-8毛坯公寓8500区域竞品项目30南开区中央恋城161510.6金盛广场1766富力城三期72.4505上城豪苑上西区与三期403020新加坡国浩地产项目21.41510上投老城厢别墅用地444中粮世贸中心项目287.87.
16、8伊顿玫瑰公寓555仁恒地产综合项目3827.313和平区新世界南市地块项目2016.28合生创展北安桥地块22.45.75.7红桥区泰达城1501002008年区域市场预计供应量单位：万/平米31市场供应状况小结 宏观市场研究结果宏观市场研究结果：市场整体处于供需两旺供需两旺的发展态势，有效供应量及成交规模逐年呈明显递增的趋势成都城市定位的明确、城市化进程飞速提高驱使市场整体均价逐步上扬整体均价逐步上扬，预计未来几年内仍将保持增长的趋势区域市场研究结果区域市场研究结果：项目处于老城厢-南市两大高端板块的竞争区间，区域供应项目的物业综合化趋势不物业综合化趋势不断提高断提高，公建、配套的比重加大
17、公建、配套的比重加大项目所处竞争区域商品住宅价格集中在产品形式以为主项目所处竞争区域受到“90/70”新政约束，主力户型为，其次为，三居面积集中项目所处竞争区域在售项目的，但呈现区域泛化趋势，家庭结构大多为主流家庭（三口和两口），购买目的以为主32老城厢板块老城厢板块南市和平路南市和平路板块板块黄河道板块黄河道板块奥运板块奥运板块区位：区位：城市基础设施条件有待改善，未来升值潜力较大；客源：客户基本以本客源：客户基本以本区域自住改善客户为区域自住改善客户为主主。区位：区位：紧邻商业区，交通发达，配套设施相对较为齐全；客源：客源：所面对的客源较为广泛，除了区域客源较为广泛，除了区域内客户，有相当
18、比例的外区域客户，包括内客户，有相当比例的外区域客户，包括周边的个体经营者，周边的个体经营者，区位：区位：主要指奥运会体育场馆为辐射中心的区域，因奥运概念及水上公园等使该区位的市场认知度有较高提升；客源：客户来源较为广泛，外籍外客源：客户来源较为广泛，外籍外地人士相比其他板块较多。地人士相比其他板块较多。区位：区位：市中心成熟配套，通达性、区域价值高客源：客源泛化性最为明显，客源：客源泛化性最为明显，具有一定数量的投资客户具有一定数量的投资客户客群定位33客群定位34客群定位35363738金色家园面积101105117婚房和改善型需求为主，101复式户型80%作为婚房来自南开区的客户占总体的
19、60%；客群基本没有依据3种户型（101、105、117平米）发生显著变化；万科品牌的追随者占到20%；39来自南开区的客户占总体的75%年龄在30-50岁的两口与三口之家4041面积与房型交叉分析0%4%8%12%16%70以下70-8585-9595-120 120-130 130-160 160以上所需面积户 型一房一厅二房二厅一卫二房二厅二卫三房二厅一卫三房二厅二卫四房或以上42购房目的与房型交叉分析0%4%8%12%16%一房一厅二房二厅一卫 二房二厅二卫 三房二厅一卫 三房二厅二卫四房或以上户 型购房目的改善现有居住环境为父母购房孩子长大方便子女就学（教育）投资保值430.0%1.
20、0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%70以下70-8585-9595-120120-130130-160160以上30以下31-3536-4041-5051-5544本案客群定位感性客群来源：以南开为主，其次为和平、河西；少量外地/外籍置业人群职业构成：国家公务员、公司中高管、教师、医生、律师等专业人士置业目的：改善型自住为主，吸引部分投资客户45细分市场细分市场170平米左右一房平米左右一房细分市场细分市场280-90两房两房年龄25-35岁28-45岁特征初次置业、过渡型产品 要求交通方便，有丰富的生活配套对价格敏感年收入10-30万左右二次置业，自住为主多
21、为有车一族，所以对区域范围的选择要求相对较低工作、家庭及收入稳定决定其购房选择较为稳重、矜持多为三口之家更为关注产品的均好性交通方便最重要，对配套要求较高,治安条件好，子女上学方便购买目的准备结婚目的明显的首次置业者投资客户外地办理户口为目的的客群首次置业为主外地客户以上学、户口为置业目的本案客群定位理性46细分市场细分市场3100-110两房两房细分市场细分市场4120-130三房三房年龄30-50岁无特定的年龄阶层划分35-55岁特征二次置业，自住为主有车一族工作、家庭及收入稳定，多为三口之家更为关注产品的均好性，特别强调项目环境及物业服务良好的自然环境、交通便利性、保值增值以及更健康的生
22、活方式年收入30-50万之间，具有一定资金实力，购买能力强客群区域最大化关注生活舒适度，具备一定艺术鉴赏力看重产品硬件、开发商品牌及市场口碑，且注重社区生活氛围购房心态较为成熟，对产品的优劣有较为理性的认识口碑带动人群购买目的以二次改善型升级置业为主对子女的教育上学问题较为重视二次改善型升级置业为主打户型投资为主本案客群定位理性47产品配比建议产品产品一室一室二室二室二室二室三室三室面积区间面积区间55-70以下以下 80-90100-110120-130面积配比面积配比 10%60%15%15%套数（套数（587套）套）893597762 70以下以下70-90100-110120-140客
23、厅客厅3.3m以上以上3.63.9m3.94.3m4.34.5m主卧主卧3.3m以上以上3.33.6m3.63.9m3.94.2m次卧次卧2.73.3m2.73.6m3.63.8m 设计亮点设计亮点户型紧凑；功能齐全；开间尺寸适用；附加值高户型紧凑；功能齐全；开间尺寸适用；附加值高南北对流；景观视线良好；开间南北对流；景观视线良好；开间尺寸舒适；设景观大阳台尺寸舒适；设景观大阳台名称面积48产品建议项目住宅为5栋30-31层的高层两梯四户（3、4、5、7号楼）两梯三户（6号楼）4537649户型参考50产品设计亮点一梯三户A 二室二厅一卫 建筑面积86.04 B 一室二厅一卫 建筑面积58.2
24、2 C 一室二厅一卫 建筑面积61.72 一梯二户A 二室二厅一卫 建筑面积85.92 B 三室二厅一卫 建筑面积120.03 一梯三户变为一梯二户一梯三户变为一梯二户51新建商品住宅成交规模扩大，价格上涨趋势依然凶猛预售价格建议2007年年6月，南开区月，南开区成交均价成交均价7969元元/平平方米方米和平区成交和平区成交均价均价9050元元/平方米平方米52公式：Y=a+bX 在上述公式中，a,b为未知参数，如果确定了他们的值，直线的位置也就确定了。a,b的值通常是采用“最小二乘法”确定的。根据最小二乘法求得的a,b的值分别如下：a=(Y-bX)/N b=(NXY-XY)/(NX2-(X)
25、2)dateprice06-056506 06-066680 06-076549 06-086601 06-096685 06-106409 06-117027 06-127095 07-017442 07-027337 07-037065 07-047177 07-057812 07-067969 9715.2元/平米53 项目经营销提升价值幅度在+10%左右 本项目可实现 平均价格水平华苑华苑街街王顶堤街王顶堤街体育中心街体育中心街万兴街万兴街八里台街八里台街学府街学府街向阳路街向阳路街嘉陵道街嘉陵道街长虹街长虹街鼓楼街鼓楼街广开广开街街兴南兴南街街9715.2元/平米11658元/平米1
26、2824元/平方米54全市土地价格对项目的带动位置土地使用权人出让价格楼面地价津塘公路金地成都公司22.666亿6759.9元/平方米新开路深圳振业10.6亿8804.8元/平方米20072007年年8 8月月2 2日挂牌出让日挂牌出让修正指标本项目新开路深振业地块津塘路金地地块 楼面地价8897.4 8804.86759.9地理位置地理位置1008065周边环境周边环境1008560区内环境区内环境1009095规划条件规划条件1009590品牌因素品牌因素100105110市政配套市政配套1008075区内配套区内配套1009085时间因素时间因素1009595总分总分800720675取
27、得方式修正取得方式修正11.11.155可能性实现价格 按每月增值1%计算，9个月后的土地增值约为9698.2元/平方米开发费用与正常利润为4000元/平方米。建议住宅开盘价格为 ：12500元/平米 住宅全案均价15000元/平米56异型阳台与外飘窗异型阳台与外飘窗建筑细节建议 价格的支撑丰富建筑立面效果 给住户提供个性化空间 注重人性化，为住户提供充足的观景空间57建筑楼顶设置屋顶花园，住宅阳台、露台、窗台位置还可以设置花槽供业主自行种植绿化花草园林建议-价格的支撑利用半地下车库地上部分与架空层形成多层次立体叠园绿化。下沉式阳光庭院下沉式阳光庭院立体绿化立体绿化58楼层间有效隔音的浮筑楼板
28、楼层间有效隔音的浮筑楼板 低辐射镀膜低辐射镀膜 LOW-E LOW-E中空（加惰性气体）遮阳玻璃中空（加惰性气体）遮阳玻璃 低辐射镀膜玻璃（又称Low-E玻璃），是一种较新型的节能玻璃，在玻璃表面镀覆Low-E涂层后，就可以减少两片玻璃之间的长波辐射交换。国际先进的聚乙烯泡沫隔音垫，使楼板承重表面与混凝土结构楼板隔离，形成一道弹性隔声层，从而有效的降低撞击声的传播 附加值建议变频风机新风系统变频风机新风系统 智能化配套智能化配套59智能家居系统智能家居系统 可视对讲功能家居安防功能照明及电动窗帘控制功能地采暖控制功能中央空调控制功能场景控制功能信息发布及查询功能网络远程控制功能电话远程控制功能
29、附加值建议60 服务水平与内容成为业主身份的一张名片，是判断物业档次的又一标准。“金钥匙”专业酒店式服务，让你既有家的感觉，又有酒店的服务“金钥匙金钥匙”酒店式服务酒店式服务附加值建议61会所功能：主题咖啡馆小型图书馆功能康体室室内玫瑰园资讯商务室 人际的疏离是整个工业社会的通病，用会所这种融合的空间关系来诠释一种新的人际关系。附加值建议精英会所精英会所62第五回 镇江三山 63周边商业发展格局业态筛选设计布局建议经营模式建议合富商业资源 64功功能能业态业态代表性商户（代表性商户（3公里）公里）购物购物中心现代城、万达、中粮百货伊势丹、美美、复地大型超市家乐福、沃尔玛、人人乐专业卖场汽车长江
30、道沿线4S店电器国美/苏宁/一商电器家居家宜家居数码电子颐高、百脑汇五金南马路/新南马路五金城娱乐万达影城、米乐星KTV餐饮食品街、上谷社区商业富力星光大道、金茂天地会、壹街区、金厦中恺本案南京路综合商业南京路综合商业 中高端百货中高端百货长江道汽车长江道汽车4S店店滨江道中端百货时尚专卖鞍山西道鞍山西道电子数码专卖电子数码专卖老城厢老城厢新型社区商业新型社区商业东马路东马路综合商业综合商业区域综合商业状况65 各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态社区商业社区商业区域商业区域商业市级商业市级商业主力租户主力租户超市药店餐饮汽车美容店酒吧音像银行超市百
31、货家具家居奥特莱斯服饰专卖电影院大型百货商店大型影城大型专业市场大型奥特莱斯娱乐中心餐饮中心商业形态商业形态商业街为主中小型集中商业商业街中型集中式商业商业街集中式商业示例示例阳光100水木天成时代奥城上谷梅江新海湾南京路商圈百脑汇空港汽车城商业形态定位66筛选条件筛选条件 购物购物专业市场专业市场配套配套 业态业态超市超市百货百货专卖专卖汽车汽车家居家居电器电器/数码数码五金五金餐饮餐饮娱乐娱乐康体康体便利便利 符合区域发展符合区域发展 符合项目发展符合项目发展 业态前景好业态前景好 市场竞争不激烈市场竞争不激烈 人流聚集能力强人流聚集能力强 带动其他业态带动其他业态 经营获利能力强经营获利
32、能力强 本案适应性本案适应性 业态筛选67业态建议：汽车主题商业业态建议：汽车主题商业+区域配套商业区域配套商业CID中央信息区CRD中央商业区CBD中央商务区南京路长江道CAD中央汽贸区68滨海顶级轿车品牌调查滨海顶级轿车品牌调查截至2007年6月，成都市汽车保有量在140万辆左右，其中私家车80余万辆。据官方数据，成都汽车正以每年递增3万辆的速度快速增长，汽车等相关产业也随之蓬勃发展。业态观点的支持69 按汽车排量分析按汽车排量分析数据类型数据类型数量数量比例比例区域区域0.80.8排量以上车辆排量以上车辆1400000成都市0.80.8排量以上轿车排量以上轿车67000100%滨海新区1
33、.61.6排量排量.以上轿车以上轿车3953259%（1.6排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区2.02.0排量以上轿车排量以上轿车1943029%（2.0排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区3.03.0排量以上轿车排量以上轿车60309%（3.0排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区4.04.0排量以上轿车排量以上轿车20103%（4.2排量以上私家车占本区域私家车比例）滨海新区70 按汽车价格分析按汽车价格分析价格 车型 数量比例10万元以上桑塔纳、捷达、宝来、凯越、索纳塔、奥迪、雅阁、佳美、马自达M6、天籁 587005870087.6%87.6%40万元以上宝马、奔驰、
34、凌志、奥迪、沃尔沃 650065009.7%9.7%60万元以上宝马、奔驰、沃尔沃、奥迪、捷豹 219021902.69%2.69%71各档次汽车客户特征分析各档次汽车客户特征分析1010万元以上：万元以上：本部分客户是滨海新区主流高端客户群体，具有稳定的工作，属于各企 业中高层管理人员，善于接受新事物能力，有一定的消费实力。在购房 方面属于改善型客户群。4040万元以上：万元以上：本部分客户是滨海新区高端客户群体，具有稳定的高收入，属于各企 业高层管理人员或私营企业主，有很强的消费实力。在购房方面属于投 资型或享受型客户。6060万元以上：万元以上：本部分客户是滨海新区尖端客户群体，具有很好
35、的社会地位，非常强的 消费实力，在购房方面具有强烈的个性化倾向。72数据类型数据类型型号型号数量数量宝马宝马 全系 470 沃尔沃沃尔沃全系 195奥迪奥迪全系（含A8）1750奔驰奔驰全系 275辉腾大众系 18保时捷 跑车 10 高档车数量细分高档车数量细分整个成都包括滨海，林肯和卡迪拉克共有200余辆，但因为此二款车多作为婚车使用，所以无法分析其私人占有情况，特此说明。73宜白大道宜白大道长江道长江道黑牛城道黑牛城道空港汽车园空港汽车园业态观点的支持74长江道汽车贸易一条街长江道汽车贸易一条街沿长江道布局10-15家4S店中低端车型为主自建展厅为主75占地100万平方米二期用地30万平方
36、米20多家4S店中高端车型为主自建展厅与租赁为主展贸-下游产业较发达空港汽车园空港汽车园76空港汽车城的规模、产业聚集程度较高，其他专业市场分布于中环-外环线之间，基本临主干道分布，以中低端4s店为主；空港汽车城一些中高端品牌，希望能够在市区汽车产业集中区位进行战略布点；空港汽车城一些中高端品牌，希望能够在市区汽车产业集中区位进行战略布点；伴随城市化发展，成都汽车产业市场具有缺乏位于城市高端商业带的概念型汽车展示店杭州南山路上海新天地北京东方新天地77商业定位定制业态-定制设计-定制运营78业态细分1F1F：汽车概念店：汽车概念店/展示中心展示中心792F2F：汽车：汽车/运动休闲服饰运动休闲
37、服饰 高端汽车装具高端汽车装具803F3F：汽车文化博览中心：汽车文化博览中心/餐饮配套餐饮配套814F4F：娱乐休闲、康体：娱乐休闲、康体82外檐建议结合主力汽车概念店的设计要求，突出建筑的现代性与科技感83内部设计建议通风上下水、隔油通道、电梯通信柱距供水、管径供电、供气楼层负荷层高招商与设计规划建议业态规划、主力店引进建议业态规划、主力店引进 与建筑设计规划同步进行与建筑设计规划同步进行84绿化设计建议商业顶层可设立屋顶花园或封闭式泳池85经营建议方案一：销售与自持并行1F、4F：开发商持有，可选择与汽车概念店联营或租赁2F、3F：可分割为50-200平米的商铺进行销售，要求控制业态与品
38、牌业态规划、主力店引进与设计规划同步进行通过引进主力店带动商业街业态定位与销售提高商业体3、4层的利用率方案二：销售1F：2.8万/平米（建议整体销售）2F：2.1万/平米3F：1.6万/平米4F：1.1万/平米86面积：面积：物业纵深在50米以上，原则上不能低于40米；临街面不低于70米，单层不低于5000平方米柱距：柱距：柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米层高：层高：层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上楼板承重：楼板承重：楼板承重在800KG/以上，对期楼的要求在1000KG/以上用电量：用电量：市政电源为双向回路或环网供电供电量14001600千伏安（不含
39、空调用电）上下水：上下水：完成全部给、排水系统及设施；房屋配备给水供应150吨/日其其 他：他：安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到241，标准配置消防系统及设施包括：防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等 高档汽车概念店设计要求87市场格局客群建议产品建议价格建议 88南京路南京路国际化程度高市场认知度高写字楼品质及档次较佳整体商务环境较为成熟小而集中市政基础设施及交通条件需要改善以跨国公司为主小白楼、南站小白楼、南站位于传统的商务区写字楼较为密集大而集中配套设施完善，但市政基础及交通条件仍制约该地区的进一步发展以国内大中型企业及机构为主友谊路友谊路商业氛围较浓一般写字楼和商住楼大而
40、分散整体商务氛围仍有待提高以本地证券和保险机构为主自自19911991年国际大厦的开发起，成都形成年国际大厦的开发起，成都形成了真正的写字楼市场。经过十几年的发了真正的写字楼市场。经过十几年的发展，展，商务办公市场基本上形成了小白楼商务办公市场基本上形成了小白楼CBDCBD、南京路沿线办公区、友谊路金融、南京路沿线办公区、友谊路金融服务区办公区等服务区办公区等。89 已建项目已建项目 在建项目在建项目金厦中恺恒华大厦国华大厦信达广场津汇广场成都中心创展大厦环球置地 津汇广场君隆广场今晚报大厦 和记黄埔南京路沿线：一直以来以国际大厦为地标，02年津汇广场的入住在硬件上突破了成都市场商务楼的标杆，
41、成为成都硬件配备最佳的办公楼。随着津汇广场二期的建成，君隆广场和和记黄埔项目、成都中心等大体量写字楼的建设，以及的启动，此区域的甲级写字楼供给将呈现集中井喷的态势。90项目名称项目名称项目规模（平米）项目规模（平米）电梯配置电梯配置载重量载重量（吨）（吨）空调形势空调形势及品牌及品牌写字楼面积写字楼面积总建筑面积总建筑面积标准层面积标准层面积国际大厦25,00052,0001,158OTIS1.3美国开利津汇大厦43,000190,0001,334日本三菱1.6特灵世贸广场12,00030,000822OTIS1国产金皇大厦95,000190,0001,578OTIS1.5原装特灵环球置地54
42、000720001500未定（11部）未定未定成都中心290001519031250未定未定未定君隆广场400001800001000未定未定未定国际经济贸易中心78,00090,0001,600康力1.1远洋大厦_1,347OTIS1.3三洋91大厦名称大厦名称配套设施配套设施层高层高/大堂大堂（米）（米）车位车位租金租金/售价售价天天天天/元元国际大厦商务中心、超市、酒吧、咖啡厅、会客厅、票务3.7/10200租/8.3津汇广场商场、超市、银行、健身、休闲、餐饮3.6/4.5277租/5万科世贸贸邮局、超市B座1-17写字间18层健身俱乐部A座公寓（净高）/-240租/2.0金皇大厦1-6
43、层为商场；7-13层为酒店；15-24层为公寓；25-42层为写字间；43-47层为餐饮娱乐3.2/4180租/3.54.0国际经济贸易中心1-2层为公共大堂，设有CEO商务酒廊、CEO咖啡；3层为多功能会议厅；4-5层为康体健身中心；6层为高档豪华餐厅；7-29层位写字间3.5/9300租/4.3远洋大厦1层EMS快递、旅行社、交通银行；2层花店；4层超市、休闲健身、多功能会议厅；5-12中散公司；13层配套层；14-32写字间（28-32公寓）2.6/10200租/3.2成都中心1-8层为商场，由国际化5A写字楼、5星级酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心四种业态经典组构。3.5/6300未
44、定君隆广场1-5层为商场，集六星酒店、六星公寓、甲级写字楼、行政高地、情景商业街于一体，称之为六星特区3.9/5.1600未定环球置地1-6层为商场3.0/5100未定92国际大厦写字楼面积：25,000平米总建筑面积：52,000平米地址：和平区南京路75号使用率：75%标准层面积：1,158平米入住率：90%物业形态：写字楼、服务式公寓发展商：成都国际投资公司物业管理：香港怡高物业完工日期：1991年（1998年更新改造）租金：8.3元/天物管费：含在租金中写字楼案例93津汇大厦地址：和平区南京路189号使用率：70%标准层面积：1,334平米入住率：90%物业形态：写字楼、商场、酒店发展
45、商：成都澳中发展有限公司物业管理：北京宏腾物业管理公司完工日期：2003年物管费：含在租金中备注：津汇广场分为2期开发，一期近10万平米，为4.3万平米的写字楼和约5.7万商场，现已投入使用；二期约9万平米，为22层的5万平米的酒店和38层的4万平米的写字楼。写字楼案例941.写字楼未来几年供应巨大，3-5年将形成高峰，尤其南京路沿线、海河沿线、地铁快速路沿线，竞争会激烈；2.写字楼供应范围更广泛，由于外企选择写字楼的标准更为细化，更希望选择与产业链企业在同处办公，还会考虑各方面的条件和成本，甚至员工上下班的方便程度都要考虑进去，因此有选择不再中心商务区办公的可能；3.产品多为高层，档次在不断
46、提升，规模相对较大，多为综合项目，集商业、办公、公寓等为一体的综合性建筑或建筑族群；4.配套设施完善，公建配套有与住宅配套融合各自取长补短的趋势；5.生态环保公建的发展趋势明显，办公也开始讲求环境质量，尤其是空气质量要求越来越高，绿色的办公环境受到普遍关注，因此不仅视觉景观非常重要，另外就是楼内的生态环境，比如能够造氧的绿色中庭，楼层间的共享空间，以及新风的引用，室外呼吸平台的设立等；以租为主，租售结合，进来由于国华、恒华等楼盘销售业绩较好，因此未来销售数量会大幅度增加。95本案地处长江道龙头地位与南京路接壤周边办公物业屈指可数，市场上有潜力可挖崛（清新大厦、今晚报大厦、瀛寰大厦、环球置地等）
47、针对南开西部产业集群 中心商务区客群分流 长江道沿线汽车产业已悄然成势，他们会是我们的客户吗?定制式产品迎合目标客群需求 硬件配套 写字楼的专业管理服务S S关键词关键词长江道龙头、南京路接壤；长江道龙头、南京路接壤；景观、交通、人文环境；景观、交通、人文环境；开发商建设众多项目经验丰富开发商建设众多项目经验丰富OOT T关键词关键词未来整体市场供应大未来整体市场供应大竞争项目多竞争项目多WW关键词关键词区域的商务形象模糊；区域的商务形象模糊；项目接壤城市中心商务区；项目接壤城市中心商务区；96确保Office的档次客户购买用途都是关键目前中心区85%15%本项目90%10%q 高档次，大开间
48、，降低投资欲望；q 宏观政策因素打击投资需求；q 本项目投资客户的比例将低于平均水平。自用投资君隆广场100%环球置地100%瀛寰大厦90%10%97成都甲级写字楼客户中，按照行业划分，排在前几位的分别是：物流和商贸类，占入住客户总量的22%，其次是金融投资类，占总量的17%，再次是政府机构代表处，各占总量的12%，高科技类和制造/加工类也占有较大的市场比例大厦名称大厦名称客户构成客户构成国际大厦金融、物流、货运 世贸广场贸易、电子机械 金皇大廈贸易、装饰、运输 国际经济貿易中心贸易、金融、事务所、物流、房地产公司今晚报大厦网络公司，服装公司，广告公司，贸易公司，电器公司君隆广场贸易、金融98
49、航运物流船务类客户更加强调周边区域同行集中程度、交通便利程度金融证券客户注重档次形象、价格；贸易客户注重档次形象、交通便利程度和智能化；咨询顾问客户注重除档次形象外，更为注重物业管理水平和周边商业配套；科技客户除档次形象外，较为关注物业管理水平和租金及售价。一般来说，在成都市本土企业选择写字楼地点时，往往偏好选择与公司注册相同区域的写字楼。比如，南开区注册的企业喜欢选择南开区的写字楼。而外地企业的分公司、办事处则不受“恋旧地情节”的困扰，他们一般偏好选择中央商务区作为办公地点，从而提升企业的形象与实力。客户需求特征99选择写字楼，对于跨国公司，金融机构和国有大型企业来说非常讲究开发商是谁，开发
50、商的档次和品位将直接对其公司形象产生影响。一般来讲，这些企业不会购买期房，现房和准现房是他们的最佳选择。客户的层次也是体现写字楼品质的重要衡量标准大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的100核心客核心客户户针对南开西部产业集群客户重点客重点客户户辐射辐射客客户户南京路中心商务区客群分流商业带来的汽车产业客户本项目甲级写字楼目标客户：大型企业、外资企业，其中以物流、贸易、银行类企业为主。建议开发本案商业部分同时宣传写字楼部分，以增大对这部分客户的吸引力。1010.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%
