1、投资政策与项目财务评价投资政策与项目财务评价周浪波周浪波企业投资政策企业投资政策固定资产投资项目财务评价固定资产投资项目财务评价内容安排投资基本分类长期投资与短期投资长期投资与短期投资内部投资与对外投资内部投资与对外投资有形（硬）资产投资和无形（软）资产投有形（硬）资产投资和无形（软）资产投资资一、投资政策n 投资领域投资领域n 投资方式投资方式n 投资质量标准投资质量标准n 投资财务标准投资财务标准n 投资决策制度安排投资决策制度安排p 中国五矿投资政策与保障体系团队1团队2团队3总裁办公会总裁办公会专业机构独立专家规划发展部财务总部人力资源部法律事务部投资管理部风险管理部专项成员板块A板块
2、C投资委员会投资委员会集团投资部集团投资部外部专业机构及专家库支持外部专业机构及专家库支持板块B最高决策层决策层高层决策高层决策 支持层支持层日常管理层日常管理层运作主体运作主体 与与项目执行层项目执行层u中国五矿投资决策的组织体系基本制度集团公司关于投资决策与管理的规定决策阶段 制度及业务指引集团公司投资委员会议事规则集团公司所属产权变动事项管理办法集团公司预首发项目专项管理办法集团公司投资项目立项与评估业务指引集团公司风险勘探投资项目评估指引集团公司房地产项目可行性研究指引集团公司关于相关职能部门对投资项目审核要求的规定实施与监 管阶段 制度集团公司投资项目实施监管办法集团公司投资企业管理
3、办法集团公司投资项目后评价管理试行办法集团公司决策失误、经营与投资工作过错责任追究和处理条例u中国五矿投资管理制度体系依据发展战略与规划落实发展战略与规划投资主体项目组提出项目建议书经理办公会及主管副主裁同意集团公司投资委员会立项投资主体及聘请的专业机构项目可研论证集团公司投资委员会审议集团公司总裁办公会批准投资主体实施集团公司监管申请预审论证审议批准实施项目立项建议书项目立项建议书项目可行性研究报告项目可行性研究报告投资项目实施方案投资项目实施方案主要依据关键事项运作流程主要文本u中国五矿投资管理流程体系集团宏观层面的决策标准项目微观层面的决策标准战略匹配资源 约束产业预期技术经济性财务流动
4、性管理可控性运作合规性投资 项目u中国矿投资决策标准体系办法明晰责任明确审议机制过程参与与后评价集团公司决策失误、经营与投资工作过错责任追究和处理案例集团公司决策失误、经营与投资工作过错责任追究和处理案例集团公司投资委员会议事规则集团公司投资委员会议事规则如出现违规决策或严重工作过错，有通报批评等各类问责任措如出现违规决策或严重工作过错，有通报批评等各类问责任措施施项目须经投委会立项和可项目须经投委会立项和可研等研等审议程序审议程序审议中执行回避表决机制，即项目组在接受质询澄清审议中执行回避表决机制，即项目组在接受质询澄清后回避后回避审议结果执行票决机制，即投委审议结果执行票决机制，即投委会各
5、成员会各成员对项目进行投票对项目进行投票投委会成员投委会成员单位派出骨干成员加入项目组，在运作过程中参与意见单位派出骨干成员加入项目组，在运作过程中参与意见运作过程纳入集团的实施督察，尤其是督办项目交割，工商变更等运作过程纳入集团的实施督察，尤其是督办项目交割，工商变更等项目纳入集团投资项目后评价体系，全流程评价并结合整改和问责项目纳入集团投资项目后评价体系，全流程评价并结合整改和问责运行执行层与项目决策层相对分离，重大决策点提交总裁办公会运行执行层与项目决策层相对分离，重大决策点提交总裁办公会项目负责人与项目经理明确分工，责任层层落实项目负责人与项目经理明确分工，责任层层落实对项目聘请的外部
6、专业机构明确责任，经过选聘签订详尽的协议对项目聘请的外部专业机构明确责任，经过选聘签订详尽的协议项目策划研究人员在技术层面对专业方法、数据分析等负责项目策划研究人员在技术层面对专业方法、数据分析等负责u中国五矿投资管理的责任体系二、固定资产投资项目评价u现金流的测算现金流的测算u基本决策指标基本决策指标u固定资产更新决策固定资产更新决策（1 1）初始期：原始投资）初始期：原始投资在固定、无形等长期资产上的投资；垫支营运资金（流动资金）。（2 2）营业期：营业现金流量）营业期：营业现金流量（3 3）终结期：投资回收）终结期：投资回收残值净收入；垫支营运资金收回。1、项目现金流的测算l现金流量的项
7、目内容现金流量的项目内容各年营业各年营业NCF 收入付现成本所得税 税前税前NCF收入（1税率）付现成本（1税率）非付现成本税率 税前税前NCF（1税率）税率）税后利润非付现成本l营业现金流量测算营业现金流量测算 区分相关成本和非相关成本 不要忽视机会成本l现金流测算应注意的问题现金流测算应注意的问题沉没成本与财务决策l 沉没成本沉没成本“无论怎样做选择都不能被收回”买了票又不去看球赛会造成“浪费”吗？案例1：本周一你花12000元买了一台电脑，本周六生产厂商宣布一种性能高出一台的新型电脑只卖5000元，你可以用周一买的电脑去换这款新电脑，但需要另加1000元。问：换还是不换？案例2：A产品产
8、品 B产品产品 销售价格销售价格 100 180 会计成本会计成本 80 230 直接原料与人工直接原料与人工 50 15050 150 折旧与摊销折旧与摊销 30 8030 80 会计利润会计利润 20 -50 B产品应该产品应该“灭掉灭掉”吗？吗？机会成本与财务决策案例1：一位刚刚获得MBA的A先生自己投资200万元（市场利率为10%）开设一家企业，如果受雇其年薪为100万元。相关资料如下：年销售额：800 会计成本：690 问：此先生“净赚”多少？若新项目需要使用企业现有资源，则在计算该项资源在新项目中的成本时，应以其机会成本计算，而不能按其帐面价值计算；如：一个仓库，原值100,000
9、，帐面价值 10,000,市值80,000，税率：40.如果新项目上马，仓库归项目使用，若新项目不上马就卖掉，则其税后机会成本：80,000（80,00010,000）4052,000；若新项目不上马就闲置，则其机会成本=0；现金流测算应注意的问题考虑对净营运资金影响考虑投资方案对公司其他部门的影响2、固定资产投资决策的基本指标内含报酬率内含报酬率现值指数现值指数净现值净现值投资回收期动态指标动态指标静态指标静态指标会计收益率nttntttiOiINPVt00)1()1(决策标准决策标准：NPVNPV大于或等于大于或等于0 0时，方案可行。时，方案可行。l净现值期间期间现金流分布现金流分布(i
10、=10%)(i=10%)方案方案A方案方案B方案方案C0-200000-90000-120000111800012000460002132400600004600036000046000合计合计5040042000180000NPV决策标准：决策标准：IRRIRR大于或等于基准收益率时，方案可大于或等于基准收益率时，方案可行。行。nttntttIRROIRRIt00)1()1(l内部收益率内部收益率(IRR)(IRR)IRR=16%+2%90/(90+4990)=16.04%年份年份现金净流现金净流量量i=18%i=16%贴现系贴现系数数现值现值贴现系贴现系数数现值现值0-200000-200
11、0001 1-2000002000001 1-20000020000011180001180000.8470.84799950999500.8620.86210172010172021324001324000.7180.71895060950600.7430.7439837098370NPV-499090IRR测试决策标准：决策标准：PIPI大于或等于大于或等于1 1时，方案可行。时，方案可行。nttntttiOiIPIt00)1()1(l现值指数现值指数年经营净现金流量原始投资额静态）投资回收期(ntt0经营现金净流量原始投资额l投资回收期投资回收期动态投资回收期动态投资回收期ntt0经营现
12、金净流量折现值原始投资额 错误计算现金流量：错误计算现金流量：折旧、营运资本变动、额外追加投资。违背增量现金流原则：违背增量现金流原则：沉没成本、机会成本、间接费用分配、部门间影响。错误计算税负影响：错误计算税负影响：项目亏损节税、资产处置税务、法定税率。折现率适用错误：折现率适用错误：资本成本、机会收益、项目风险；全部投资与自有资本。忽视项目中隐含的实物期权：忽视项目中隐含的实物期权：扩展净现值l避免常见错误避免常见错误决策的真正困难 备选方案的提供，而非已有方案的评价。备选方案的提供，而非已有方案的评价。宋祖英第一次上春晚，一只手没带手套，WHY？A.天气冷B.受伤C.露一手，留一手决策是
13、一个过程非一次性张居正：张居正：虑贵其祥虑贵其祥谋贵其众谋贵其众断贵其独断贵其独行贵其坚行贵其坚不确定性分析 盈亏平衡分析盈亏平衡分析 敏感性分析敏感性分析 情景模拟情景模拟案例：株洲神农城项目财务评价 项目背景项目背景 “神农城”项目基地位于株洲国家高新技术产业开发区中，在湖南省首批重点建设的五个示范区之一的“天易示范区”中的株洲部分，处于株洲市未来十年“两型社会”建设中大河西建设的核心区。毗邻市级行政中心和大学城，项目区域以炎帝广场和电视塔为中心，由天元大道、珠江北路、珠江南路、泰山路合围而成，是新老城区交通主轴天台路和开发区绿化主轴的交汇点，如图1所示。神农城项目依托天台山公园得天独厚的
14、自然景观和炎帝广场的人文资源，以承载着深刻诠释和表现古老的中华炎帝文化和株洲现代工业文明的历史使命为主线，定位于文化、休闲、商业于一体的绿色生态基地，集市民居住游憩、商业商务办公和纪念庆典于一体的城市新中心。将成为株洲城市生活的新旗舰，株洲的城市名片、城市坐标和城市客厅，将会使株洲具有持续的城市吸引力、旅游知名度、激活内外消费，并为所有株洲市民提供独一无二的城市荣誉感。神农城项目包含炎帝广场和天台公园二个部分，占地面积90.3公顷，地上建筑面积58.14万平方米，其中地上商业建筑面积55.5万平方米，容积率为0.61，建筑密度为14%，绿地面积52.83万平方米。项目建设内容包括：炎帝广场、商
15、业塔楼、酒吧街、商业住宅和公园设施等，如图2所示。神农城总体规划图 项目建设内容 神农城项目建设内容包括：炎帝广场、商业塔楼、酒吧街、商业住宅和公园设施等。总用地面积1419.6亩，地上建筑面积58.14万平方米，其中地上商业建筑面积55.5万平方米，容积率为0.61，建筑密度为14%，绿地面积52.83万平方米，绿地率为56%，具体建设指标如表1所示。具体建设内容包括：1 1基础设施工程基础设施工程（1 1）公园的道路与广场）公园的道路与广场（2 2）市政管网建设）市政管网建设（3 3）公园湖泊与山体景观系统）公园湖泊与山体景观系统（4 4）绿化景观系统、包括水景系统等）绿化景观系统、包括水
16、景系统等（5 5）其它服务设施）其它服务设施2 2建筑设施建筑设施（1 1）商业酒吧街，）商业酒吧街，3 3层框架结构，建筑面积层框架结构，建筑面积5363753637；（2 2）大剧院，）大剧院，4 4层框架结构，建筑面积层框架结构，建筑面积2486024860；（3 3）游船码头，单层框架结构，建筑面积）游船码头，单层框架结构，建筑面积11381138；（4 4）工业博物馆，）工业博物馆，3 3层框架结构，建筑面积层框架结构，建筑面积1767517675；（5 5）图书馆，）图书馆，4 4层框架结构，建筑面积层框架结构，建筑面积1970119701；（6 6）商住楼，）商住楼，1212层框
17、架结构，建筑面积层框架结构，建筑面积8669186691；（7 7）人防工程，地下框架结构，建筑面积）人防工程，地下框架结构，建筑面积35003500。项目开发进度计划项目开发进度计划 整个项目计划分三期进行开发，项目全部完成大约需要整个项目计划分三期进行开发，项目全部完成大约需要5年时间。具体开发进度计划如下：年时间。具体开发进度计划如下：一期工程建设：项目内征地拆迁工作一期工程建设：项目内征地拆迁工作20092009年年6 6月月20092009年年1212月完月完成；炎帝广场改造、广场景观、神农大道建设成；炎帝广场改造、广场景观、神农大道建设20092009年年1010月月2010201
18、0年年9 9月完成；月完成；二期工程建设：广场内圈链状商业街的开发及电视塔中心广场二期工程建设：广场内圈链状商业街的开发及电视塔中心广场改造改造20102010年年1 1月月20112011年年3 3月完成；月完成；三期工程建设：商业塔楼、酒吧街的开发、公园百草地、天台三期工程建设：商业塔楼、酒吧街的开发、公园百草地、天台湖建设以及公园景观建设湖建设以及公园景观建设20102010年年6 6月月20122012年年9 9月完成；月完成；商业住宅、广电二期和公园内公益设施项目即图书馆、大商业住宅、广电二期和公园内公益设施项目即图书馆、大剧院的建设剧院的建设20112011年年1212月月2014
19、2014年年1010月完成。月完成。u项目投资估算估算一级市场开发总投资估算一级市场开发总投资13.7亿元，项目总投资亿元，项目总投资28.4亿元。亿元。1一级市场投资项目及费用一级市场投资项目及费用（1）公用基础设施费用）公用基础设施费用 公用基础设施及改造规划用地公用基础设施及改造规划用地963.8963.8亩，包括炎帝广场改造及景亩，包括炎帝广场改造及景观工程（用地观工程（用地112112亩）、公园建设和公园道路及配套（用地亩）、公园建设和公园道路及配套（用地760.3760.3亩），估算总投资亩），估算总投资3 3亿元。亿元。（2）用地成本）用地成本 用地成本包括：公园内新增商业用地用
20、地成本包括：公园内新增商业用地390390亩、农村集体土地征地亩、农村集体土地征地拆迁拆迁996996亩、炎帝广场内外商业圈拆迁亩、炎帝广场内外商业圈拆迁6 6万平方米、已出让商业地万平方米、已出让商业地协议转让费用等，估算总投资协议转让费用等，估算总投资8.578.57亿元。亿元。（3）其他成本）其他成本 其他成本包括：项目规划设计费用、融资财务成本和项目的预备其他成本包括：项目规划设计费用、融资财务成本和项目的预备费用，估算总投资费用，估算总投资2.12.1亿元。亿元。2二级市场投资项目及费用二级市场投资项目及费用（1）公园内公益设施项目）公园内公益设施项目 地上建筑面积包括大剧院地上建筑
21、面积包括大剧院2.42.4万平方米和图书馆万平方米和图书馆2.62.6万平方米，万平方米，总用地面积总用地面积91.591.5亩。估算总投资亩。估算总投资1.71.7亿元。亿元。（2）商业开发项目）商业开发项目 地上商业建筑包括：酒吧街地上商业建筑包括：酒吧街5.35.3万平方米、塔边商业万平方米、塔边商业2 2万平方万平方米、公园内商住楼米、公园内商住楼22.822.8万平方米、炎帝广场内圈商业街万平方米、炎帝广场内圈商业街5.55.5万平方米、商务塔楼万平方米、商务塔楼14.514.5万平方米和广电二期万平方米和广电二期1.31.3万平方米，万平方米，总计地上商业建筑面积总计地上商业建筑面
22、积51.551.5万平方米，用地面积万平方米，用地面积455.8455.8亩，亩，估算总投资为估算总投资为11.111.1亿元。亿元。（3）其他成本）其他成本 项目总建筑面积项目总建筑面积58.1458.14万平方米，报建费用估算为万平方米，报建费用估算为1.71.7亿元。亿元。另外土地二级开发设计费用估算为另外土地二级开发设计费用估算为14001400万元，两项总投资万元，两项总投资1.841.84亿元。亿元。序 号建设项目名称工程量造价(万元)估算标准备 注一一工工程程费费用用1 1公园内公益设施公园内公益设施项目项目6.6万平方米17160建安成本按2600元/平方米 包括大剧院包括大剧
23、院2.42.4万平方米、图万平方米、图书馆书馆2.62.6万平方米万平方米2 2酒吧街酒吧街5.3万平方米7950建安成本按1500元/平方米3 3塔边商业塔边商业2万平方米3000建安成本按1500元/平方米4 4公园内商住楼公园内商住楼22.8万平方米50160建安成本按2200元/平方米5 5内圈商业内圈商业5.5万平方米11000建安成本按2000元/平方米6 6商务塔楼商务塔楼14.5万平方米36250建安成本按2500元/平方米7 7广电二期广电二期1.3万平方米2860建安成本按2200元/平方米小计小计51.451.4万平方米万平方米128380128380序 号建设项目名称工
24、程量造价(万元)估算标准二、用地成本二、用地成本6825068250三、规划设计三、规划设计费用费用土地二级开发设计土地二级开发设计费用费用14001400四四报报建建成成本本1 1酒吧街酒吧街5.35.3万平方米万平方米1552.91552.9报建单价按报建单价按293293元元/平方米平方米2 2塔边商业塔边商业2 2万平方米万平方米5865863 3公园内商住楼公园内商住楼22.822.8万平方米万平方米6680.46680.44 4内圈商业内圈商业5.55.5万平方米万平方米1611.51611.55 5商务塔楼商务塔楼14.514.5万平方米万平方米4248.54248.56 6广电
25、二期广电二期1.31.3万平方米万平方米380.9380.97 7公园内公益设施项公园内公益设施项目目6.66.6万平方米万平方米1933.81933.8小计小计58.1458.14万平方米万平方米1702217022总总 计计215024215024l融资方案 l 融资模式 株洲高新区赋予天易公司四个权力：1、神农城项目整体规划权；2、土地一级整理开发权；3、减免土地报批费用4、返还土地出让收益5、土地一级市场开发投入产出平衡l战略投资者选择战略投资者应符合以下条件：（1）拥有建设部审定的一级房地产开发资质，具有独立法人资格的房地产开发企业，需提供中华人民共和国境内银行或分支机构开具的不少于
26、10亿元人民币的资金证明；（2）注册资本不少于人民币5亿元；（3）从事房地产开发经营5年以上；（4）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；（5）连续5年建筑工程质量合格率达100%；（6）具有类似项目开发经验；（7）未发生过重大工程质量事故。l开发收益分配 合作开发在约定双方的出资方式及出资数额的基础合作开发在约定双方的出资方式及出资数额的基础上合作投资经营，管理组织也可由双方约定，收益上合作投资经营，管理组织也可由双方约定，收益分配可按产值比例分配，或约定的其它分配方式。分配可按产值比例分配，或约定的其它分配方式。合资开发即天易公司以开发后的土地使
27、用权作价出合资开发即天易公司以开发后的土地使用权作价出资，由双方共同投资，共同经营，收益按双方的股资，由双方共同投资，共同经营，收益按双方的股权比例进行分配。权比例进行分配。u财务预测与评价 盈利预测盈利预测 现金流预测现金流预测 敏感性分析敏感性分析预计损益表项目项目2010201020112011201220122013201320142014合计合计营业收入033000.0 33000.0 130800.0 130800.0 76200.0 76200.0 68400.0 68400.0 308400.0 308400.0 减：营业成本023007.6 23007.6 91193.8 9
28、1193.8 53126.6 53126.6 47688.5 47688.5 215016.5 215016.5 营业税金及附加03822.7 3822.7 15151.9 15151.9 8827.0 8827.0 7923.5 7923.5 35725.1 35725.1 营业费用0990.0 990.0 3924.0 3924.0 2286.0 2286.0 2052.0 2052.0 9252.0 9252.0 管理费用600.0 600.0 1320.0 1320.0 5232.0 5232.0 3048.0 3048.0 2736.0 2736.0 12936.0 12936.0
29、营业利润-600.0-600.0 6032.4 6032.4 23910.2 23910.2 13929.4 13929.4 12503.5 12503.5 55775.5 55775.5 加：营业外收入7528.8 7528.8 11663.3 11663.3 12538.1 12538.1 7304.3 7304.3 6556.6 6556.6 45591.4 45591.4 减：所得税1649.7 1649.7 4213.3 4213.3 8678.2 8678.2 5055.6 5055.6 4538.1 4538.1 24135.0 24135.0 净利润5279.1 5279.1
30、13482.4 13482.4 27770.2 27770.2 16178.1 16178.1 14522.0 14522.0 77232.0 77232.0 评价：评价：2010-20142010-2014年，预计该项目可实现总收入年，预计该项目可实现总收入30.8430.84亿元，利润总额亿元，利润总额10.1310.13亿元，净利润亿元，净利润7.727.72亿元。若按亿元。若按1010亿元自有资本测算，年均投资报酬率可达到亿元自有资本测算，年均投资报酬率可达到15.4%15.4%。营业收入=完工面积平均单价 根据项目进度计划，2010-2014年各商业开发项目竣工面积如下表：商业开发项
31、目竣工面积表 单位：万平方米 项目项目2010201020112011201220122013201320142014合计合计酒吧街酒吧街5.35.35.35.3塔边商业塔边商业2 22 2公园内商住楼公园内商住楼11.411.411.411.422.822.8内圈商业内圈商业5.55.55.55.5商务塔楼商务塔楼14.514.514.514.5广电二期广电二期1.31.31.31.3合计合计5.55.521.821.812.712.711.411.455.455.4平均销售单价平均销售单价60006000元元/平方米平方米营业收入（万元）营业收入（万元）0 0330003300013080
32、013080076200762006840068400308400308400营业成本=营业收入（1-平均毛利率）项目项目2010201020112011201220122013201320142014合计合计营业收入营业收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400平均毛利率平均毛利率30.28%营业成本营业成本0 023007.623007.691193.7691193.7653126.6453126.6447688.4847688.48215016.48215016.48平均毛利率=（项目开发总收入-项目开发总成本）/项目开发总
33、收入=308400-（146774+68250）=30.28%营业成本测算表营业税金及附加=营业收入（土地增值额）税率项项 目目2010201020112011201220122013201320142014合计合计营业收入营业收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400308400营业税（营业税（5%5%）0 01650.0 1650.0 6540.0 6540.0 3810.0 3810.0 3420.0 3420.0 15420.0 15420.0 城建税和教育费附加（城建税和教育费附加（0.5%0.5%）0 0165.0 1
34、65.0 654.0 654.0 381.0 381.0 342.0 342.0 1542.0 1542.0 增值额增值额0 06692.4 6692.4 26526.2 26526.2 15453.4 15453.4 13871.5 13871.5 62543.5 62543.5 土地增值税（土地增值税（30%30%）0 02007.7 2007.7 7957.9 7957.9 4636.0 4636.0 4161.5 4161.5 18763.1 18763.1 合计合计0 0 3822.7 3822.7 15151.9 15151.9 8827.0 8827.0 7923.5 7923.
35、5 35725.1 35725.1 土地增值额=不动产出让收入土地增值率土地增值率=不动产出让收入-（土地成本+建设成本）110%=20.28%营业税金及附加测算表营业费用=营业收入营业费用率项目项目2010201020112011201220122013201320142014合计合计营业收入营业收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400308400营业费用率营业费用率3%3%营业费用营业费用990.0 990.0 3924.0 3924.0 2286.0 2286.0 2052.0 2052.0 9252.0 9252.0 营
36、业费用率参考综合类房地产开发上市公司2006-2008平均水平。营业费用测算表 单位:万元管理费用=营业收入管理费用率项目项目2010201020112011201220122013201320142014合计合计营业收入营业收入0 0330003300013080013080076200762006840068400308400308400管理费用率管理费用率4%4%管理费用管理费用600.0 600.0 1320.0 1320.0 5232.0 5232.0 3048.0 3048.0 2736.0 2736.0 12936.0 12936.0 2010年管理费用按工程费用3%测算，其余年
37、度管理费用率参考综合类房地产开发上市公司2006-2008平均水平。管理费用测算表 单位:万元营业外收入：包括报建费、营业税、建城建税与教育费附加、土地增包括报建费、营业税、建城建税与教育费附加、土地增值税及所得税返还值税及所得税返还。项目项目2010201020112011201220122013201320142014合计合计报建费返还报建费返还7198.9 7198.9 8095.2 8095.2 15294.3 15294.3 营业税及附加营业税及附加1320.0 1320.0 5232.0 5232.0 3048.0 3048.0 2736.0 2736.0 12336.0 1233
38、6.0 土地增值税返还土地增值税返还1405.4 1405.4 5570.5 5570.5 3245.2 3245.2 2913.0 2913.0 13134.1 13134.1 所得税返还所得税返还329.9 329.9 842.7 842.7 1735.6 1735.6 1011.1 1011.1 907.6 907.6 4827.0 4827.0 合计合计7528.8 7528.8 11663.3 11663.3 12538.1 12538.1 7304.3 7304.3 6556.6 6556.6 45591.4 45591.4 设定报建费返还比例：90%；营业税返还比例70%；建城建
39、税与教育费附加返还比例100%；土地增值税返还比例：70%；所得税返还比例：20%营业外收入测算表 单位:万元所得税=营业利润+税费返还（不含所得税）25%预计现金流量表 单位：万元 项项 目目 2010201020112011201220122013201320142014合计合计一、现金流入一、现金流入7528.8 7528.8 44663.3 44663.3 143338.1 143338.1 83504.3 83504.3 84956.6 84956.6 363991.4 363991.4 经营收入经营收入0.0 0.0 33000.0 33000.0 130800.0 130800.
40、0 76200.0 76200.0 68400.0 68400.0 308400.0 308400.0 税费返还税费返还7528.8 7528.8 11663.3 11663.3 12538.1 12538.1 7304.3 7304.3 6556.6 6556.6 45591.4 45591.4 流动资金收回流动资金收回1000010000二、现金流出二、现金流出109186.6 109186.6 42518.1 42518.1 76661.1 76661.1 44296.6 44296.6 34409.6 34409.6 307072.0 307072.0 建设投资建设投资96936.9
41、96936.9 32172.1 32172.1 43675.0 43675.0 25080.0 25080.0 17160.0 17160.0 215024.0 215024.0 其中：土地成本其中：土地成本68250.0 68250.0 68250.0 68250.0 工程费用工程费用19288.0 19288.0 23177.0 23177.0 43675.0 43675.0 25080.0 25080.0 17160.0 17160.0 128380.0 128380.0 设计费用设计费用1400.0 1400.0 1400.0 1400.0 报建成本报建成本7998.9 7998.9
42、8995.1 8995.1 16994.0 16994.0 垫付流动资金垫付流动资金1000010000经营费用经营费用600.0 600.0 2310.0 2310.0 9156.0 9156.0 5334.0 5334.0 4788.0 4788.0 22188.0 22188.0 经营税金经营税金0 03822.723822.7215151.8715151.878827.0088827.0087923.4567923.45635725.0635725.06所得税所得税1649.7 1649.7 4213.3 4213.3 8678.2 8678.2 5055.6 5055.6 4538.
43、1 4538.1 24135.0 24135.0 n现金流预测项目项目2010201020112011201220122013201320142014合计合计三、现金净流量三、现金净流量-101657.101657.8 8 2145.2 2145.2 66677.1 66677.1 39207.7 39207.7 50547.1 50547.1 56919.356919.3四、累计现金净四、累计现金净流量流量-99512.6 99512.6-32835.5 32835.5 6372.2 6372.2 56919.3 56919.3 评价指标：评价指标：净现值（净现值（i=10%i=10%）=1
44、7617=17617内含报酬率内含报酬率=17.14%=17.14%投资回收期投资回收期=3.84=3.84年年编制说明：（1）建设投资：根据项目建设进度规划、建设投资概算资料整理。（2）经营费用：包括管理费用和营业费用，具体数值见预计利润表。（3）经营税金：包括营业税、城建税及教育费附加、土地增值税，具体数值见预计利润表编制说明。（4）其他项目同利润表。l敏感性分析敏感性分析变化因素变化因素变化率变化率内部收益率内部收益率（IRRIRR）投资回收期投资回收期净现值净现值（NPVNPV）净利润净利润（万元）（万元）基本方案基本方案017.14%3.84年1761777231建设投资建设投资20
45、%3.73%4.70年-174454282910%10.03%4.27年8660030-10%25.29%3.37年3514894433-20%34.80%2.98年52679111634销售单价销售单价20%33.55%3.00年6162912657610%25.57%3.35年39623101904-10%8.16%4.40年-438852559-20%-1.56%-2639527887税费返还税费返还20%20.07%3.65年246108635010%18.60%3.74年2111381791-10%15.70%3.94年1412172672-20%14.27%4.02年1062468
46、113 项目敏感性分析表 敏感性分析结果表明，开发物业销售单价是对税敏感性分析结果表明，开发物业销售单价是对税后利润最敏感的因素，敏感系数为后利润最敏感的因素，敏感系数为3.23.2，建设投资成本，建设投资成本次之，敏感系数为次之，敏感系数为2.22.2，税费返还敏感系数最低，约为，税费返还敏感系数最低，约为0.60.6。开发物业的租售价格的不确定性是本项目的最大。开发物业的租售价格的不确定性是本项目的最大风险源，为降低本项目开发经营风险，在积极争取政风险源，为降低本项目开发经营风险，在积极争取政府相关优惠政策同时，重点在于科学的营销策划和严府相关优惠政策同时，重点在于科学的营销策划和严密的成
47、本控制。密的成本控制。u投资项目风险分析1.1.风险调整贴现率法风险调整贴现率法2.2.肯定当量法肯定当量法u投资项目评价方法的运用1.固定资产更新决策固定资产更新决策2.固定资产经济使用寿命固定资产经济使用寿命1.固定资产更新决策（1 1）更新决策的现金流量分析）更新决策的现金流量分析l 一般而言，设备更新不改变企业生产能力，不增加一般而言，设备更新不改变企业生产能力，不增加企业现金流入；企业现金流入；l 新旧设备的使用年限存在区别。新旧设备的使用年限存在区别。（2 2）基本分析方法）基本分析方法 比较继续使用和更新的年成本，以年成本较低比较继续使用和更新的年成本，以年成本较低的作为优选方案
48、。的作为优选方案。（3）示例l 某公司又一台设备，购于三年前，现考虑是否需要某公司又一台设备，购于三年前，现考虑是否需要更新，该公司适用的所得税率更新，该公司适用的所得税率30%，其它有关资料，其它有关资料如下表，试根据资料作出设备是否更新的决策。如下表，试根据资料作出设备是否更新的决策。项项 目目旧旧 设设 备备新新 设设 备备原价原价60000600005000050000税法规定残值（税法规定残值（10%10%）6000600050005000税法规定使用年限税法规定使用年限6 64 4已使用年限已使用年限3 30 0尚可使用年限尚可使用年限3 34 4年操作成本年操作成本8600860
49、050005000一年后大修成本一年后大修成本2800028000最终报废残值最终报废残值700070001000010000目前变现价值目前变现价值1000010000每年折旧额每年折旧额（直线法）（直线法）（年数合计法）（年数合计法）第一年第一年900090001800018000 第二年第二年900090001350013500 第三年第三年9000900090009000 第四年第四年450045002.固定资产经济使用寿命使用年数持有成本运行成本年运行成本成本0),/(11niAPiCiSCUACnnnnUAC年均成本；C固定资产原值；Snn年后固定资产残值；Cn第n年运行成本；更新
50、年限更新年限原值原值残值残值运行成本运行成本年均成本年均成本（i=8%）11400001000002000071170214000076000220006298031400006000025000580904140000460002900055800514000034000340005475061400002400040000544907140000160004500054530练习题1某企业有一台旧设备，原值为15000元，预计使用年限10年，已使用5年，每年付现成本为3000元，目前市场价值为9000元，报废时无残值。现在市场有一种新的同类设备，购置成本为20000元，可使用5年，每年付现
