1、上海城市中心历史文化风貌区保护与改造的现实-以老城厢的两个旧城改造项目为例张张 恺恺法国高等社会科学研究院（EHESS）社会学博士，注册城市规划师上海同济城市规划设计研究院 历史文化名城保护所 所长近代上海的城市发源：老城厢与租界近代上海的城市发源：老城厢与租界上海的历史文化风貌区立法：上海的历史文化风貌区立法：2003年年11月，上海市人民政府批复月，上海市人民政府批复12个位于中心城区的历史文化风貌区个位于中心城区的历史文化风貌区,包括上海老城厢（包括上海老城厢（2平方公里）平方公里）老城厢在上海城市中心的位置老城厢在上海城市中心的位置同治地图(1862-1874)1292年成为上海县城的
2、所在地，700年历史民国时期地图1947年地图（节选）2005年地图民国时期的老城厢，近代上海城市的发源地，中国传统城市功能的集中地文庙慈修庵书影楼火警钟楼今日老城厢旅游区今日老城厢外来人口聚集地今日老城厢老龄化与衰败街区今日老城厢对比强烈的城市景象今日老城厢城市中心的“孤岛”2003年历史文化风貌区立法后，编制 上海老城厢历史文化风貌区保护规划上海老城厢历史文化风貌区保护规划 2005年11月由上海市人民政府批复替代原有范围内（2平方公里）的控制性详细规划 规划的核心内容:-除了法定的文物保护建筑，在规划中确定 保留历史建筑保留历史建筑，作为保护建筑 -在规划中确定 一般历史建筑一般历史建筑
3、（A等与等与B等），等），以保护城市空间肌理 -在没有已批建项目的地区，每个街坊的建筑面积总量平衡，新建建筑面积不允许超过拆除建筑面积柯北弄旧里普育里建筑保护与更新措施分类对现状道路历史价值的研究基于历史研究的道路规划绿化与公共空间控制生成规划管理的工具：提供规划主管部门用于建设审批的依据分地块控制图则老城厢建筑保护的现实困难：已建成或已批准的高容积率地块沿外部交通道路尺度失衡20世纪末期的旧城改造方式：以高容积率获得市场资金建于1998年的“太阳都市花园”“太阳都市花园”与周边旧街区的城市肌理比较一路相隔的两个旧城改造案例，于一路相隔的两个旧城改造案例，于2003年历史文化风貌区立法之前获得
4、土地年历史文化风貌区立法之前获得土地1.Projet Xiangyuan Lu7 公顷用地4000 户居民国有开发商获得项目方式：市政府指派2.Projet Gujia Lu5 公顷用地3000 户居民民营开发商获得项目方式：招投标2005年11月保护规划中确定的地块法定图则，保护建筑的面积不到街坊总规划建筑面积的10%建筑高度控制考虑已建项目及已出让土地的现实，沿外部交通道路可建设高层建筑按照保护规划要求，Gujialu项目的规划总平面图按照保护规划要求，Xiangyuanlu项目的规划总平面图高层区方案，Xiangyuanlu项目低层区方案（方案国际征集），Xiangyuanlu项目低层区
5、方案，Xiangyuanlu项目低层区方案，Xiangyuanlu项目低层区方案，Xiangyuanlu项目低层区方案，Xiangyuanlu项目低层区方案，Xiangyuanlu项目上海旧城改造的现实困境：缺乏规范的动迁补偿4009 RMB2001.11-2002.44600 RMB2003.5-2004.47550 RMB2004.5-2005.411060 RMB2005.52002 2003 2004 2005 年份价格2005.6动迁补偿价上升线市场房价上升线上海市中心城区上海市中心城区2002-2005年市场房价与动迁补偿价的变动关系年市场房价与动迁补偿价的变动关系Xiangyua
6、n Lu项目的动迁补偿价格变动项目的动迁补偿价格变动：-从2003年至2007年，户均补偿价格上升了10倍，从2003年的户均16万元上升到2007年的户均170万元-同一时期中，上海市房价在2003年与2005年期间年均上涨20%XiangyuanLu项目项目2003-2008年期间，年动迁户数年期间，年动迁户数年度年度200320042005200620072008合计合计动迁户数动迁户数595733995103150933866Gujia Lu 项目的困境：3000户中动迁800户后停顿两个项目的分界地带，方浜中路已拆与未拆区域混杂的城市空间因动迁而产生的新的城市商业活动因动迁而产生的新的城市商业活动Xiangyuanlu项目基地现状，除保护建筑外已全部拆除，建设方案未确定未确定的方案：重回”东方私宅”旧城改造现实中的一些反思旧城改造现实中的一些反思“旧城改造”与“历史文化遗产保护”的矛盾-只能保留极其有限的历史建筑，大批拆除的现实情况-改造完成后无法避免的房屋高售价-无法避免的居民结构变更，对整个城市居民空间结构重组的影响-居民的自发改善难以实现？可能的出路-政府的角色不可或缺，开发商不应成为主体-小规模渐进市场的鼓励形成：依靠居民或外来小业主，需要政策的扶持-社会保障住宅体系与旧城改造挂钩：动迁可能不是唯一途径，需要政策的扶持谢谢 谢谢 !
