1、苹果概述苹果概述开发商开发商项目地址项目地址建筑及物业类型建筑及物业类型占地面积占地面积建筑面积建筑面积北京今典鸿运房地产开发有限公司北京市朝阳区百子湾路32号北区：公寓、酒店式公寓、LOFT、商业街；南区：住宅、园林；南区16万平米北区5万平米南区70万平方米北区27万平方米装修状况装修状况 停车位停车位绿化率绿化率容积率容积率均价均价精致装修送空调南区2152个北区1842个北区30南区47北区4.37南区3.5019600元/平方米n 楼座展示：p 南区规模约36万平方米，为青苹果、红苹果公寓组成的苹果住区，共8栋楼；p 北区规模约29万平方米，转基因苹果，由EVD大厦、蒙太奇SOHO、
2、苹果BLOCK酒店式公寓及苹果二十二院街组成的苹果商区，共3栋楼 p 在苹果社区规划中，连通CBD核心区的市政规划路网将苹果社区分为相对独立的南、北两区，实现了住区与商区的分离；苹果区域位置苹果区域位置n 地处北京CBD核心，紧邻东三环国贸桥p 距国贸中心600米，距北京电视台新址500米，距中央电视台新址1.5公里；p 地铁一号线，10号线，与东长安大街及东三环等城市主干道四面环绕，商业网路发达，交通方便快捷；地铁苹果社区苹果社区商贸圈商贸圈使馆区使馆区商贸圈商贸圈商贸圈商贸圈公公园园购物中心购物中心公公园园大学大学北京 机场苹果社区天安门东三环CBD商务圈具体交通介绍苹果配套苹果配套n 苹
3、果社区周边多级配套与自身规划的完美结合p 依托于CBD十年而就的成熟商务环境和商业氛围 北京CBD，汇聚了来自全球的顶尖商业力量，区域内有高档商务写字楼，五星级酒店及跨国公司驻中国代表处等，浓厚的国际化商务氛围，成为致力于全球化战略企业的首选之地；商贸圈商贸圈使馆区使馆区商贸圈商贸圈商贸圈商贸圈公公园园购物中心购物中心公公园园CCTVp 自身完整的规划体系 苹果社区包含由于功能定位的不同而形成完整的生态建筑群，住宅区，商务区，商业区互动统一，互为配套；商务区和住宅区为苹果商街提供了充足的客源，苹果商街丰富而独具特色的商业业态不但是苹果社区的主要休闲娱乐场所，也将成为辐射CBD乃至全北京的特色商
4、业集中区；规划业态有：银行、中西餐厅、名品店、超市、美容中心、邮局，超大型地下停车库，今日美术馆苹果馆、大型KTV娱乐城，CBD酒吧、茶吧一条街等；个盘分析个盘分析项目规划分析项目规划分析建筑立面分析建筑立面分析特色院街分析特色院街分析园林景观分析园林景观分析建筑个体及户型分析建筑个体及户型分析项目用地分析项目用地分析项目规划分析项目规划分析苹果社区规划苹果社区规划北区（商区）规划北区（商区）规划南区（住区）规划南区（住区）规划项目用地分析项目用地分析苹果社区规划苹果社区规划n 苹果社区p 包括LOFT，酒店式公寓，蒙太奇公寓；青苹果住宅青苹果住宅红苹果住宅红苹果住宅景观园林景观园林二十二院街
5、二十二院街转基因苹果公寓转基因苹果公寓商务区商务区住宅区住宅区p 坚持以“自然、人文、现代”为价值核心，对建筑及商务环境予以至高的人文关怀，诠释了一种全新的场所精神，营造了“自然办公 人文商务”的特色商务环境，使整体建筑显示出超越时间的持久价值；p 美术馆2710平方米；p 电影院6厅；p 院街2-3层；p 地上27层；高度80米；p 绿地40000平方米；p 幼儿园2300平方米；p 地上27层；高度80米；规划/建筑/商街/园林/户型苹果规划苹果规划苹果LOFT蒙太奇公寓苹果酒店式公寓n 北区转基因苹果规划/建筑/商街/园林/户型p 区域构成 商区矗立于苹果社区北区，苹果LOFT，酒店服务
6、式公寓与最东端的蒙太奇公寓共同组成了具有现代气息的综合建筑群落；苹果社区现有的高档公寓、商住楼、酒店服务式公寓、独立商业街的综合性规划，及未来苹果场地西侧（原星海钢琴厂厂址）的规划开发，将把周边的高档住宅、写字楼、高品质的商业相互连通起来，从而形成了CBD 南区域百万平米超大规模的综合性高端物业区，连贯性的综合高端物业区，未来不仅吸引了国贸中心等周边的人群前来消费休闲，更带动了旺盛的人气人流，商业价值更为突出；苹果规划苹果规划n 北区技术指标：p 总建筑面积约30万平方米；占地面积约5万平方米；p 停车位约2000个；绿地15000平方米；规划/建筑/商街/园林/户型苹果规划苹果规划n 南区苹
7、果住宅红苹果住宅 青苹果住宅 规划/建筑/商街/园林/户型p 把自然引入建筑 住区位于苹果社区南区，由青苹果公寓和红苹果公寓组成，在CBD区域打造了一个与众不同的社区小环境；苹果南区是一个独立围合的纯居住区，8栋纯板式公寓分为南北两排；住宅区营造了人和自然的和谐，重拾被遗弃的人文精神，让人们可以暂时忘却都市的喧嚣，寻找到自己熟悉和认同的人文自然环境；p 区域构成 独有“大纵深、大间距、大绿化”的规划设计概念，倡导“自然、人文、现代”的特点；住区的青苹果、红苹果公寓实现纯板楼设计、罕见的118米楼间距，成就了40000多平米的超大集中绿地景观，是CBD住宅社区中绝无仅有的大面积集中绿地，其中的“
8、玻璃温房”、“麦田菜地”，既使小区拒绝了人造式园林的生硬，又使社区充满了浓郁的田园气息，把自然引入建筑，给北京的CBD带来大田园情境与大地景观合二为一的自然原色；苹果规划苹果规划n 南区规划尺度p 大纵深、大间距，大绿化的规划理念形成了奢侈的105-118米的超大楼间距；规划/建筑/商街/园林/户型p 红苹果（双向景观视线）位于苹果社区中央位置，南临40000平方米超大面积开放式绿地，北区与独一无二院落景观苹果二十二院街相对，占据苹果社区最佳景观位置；p 青苹果（单向景观视线）位于社区南端，北临集中式中央大地景观，安享社区最静谧的自然环境；青苹果住区青苹果住区红苹果住区红苹果住区百子湾南路百子
9、湾南路S=105-118米米苹果院街苹果院街百子湾二路百子湾二路建筑立面分析建筑立面分析立面灵感来源立面灵感来源形态与功能分析形态与功能分析建筑节能环保建筑节能环保先进技术的使用先进技术的使用项目用地分析项目用地分析苹果建筑苹果建筑n 建筑外立面灵感来源p 蒙德里安 他认为艺术就是解决人与自然、人与现实之间矛盾和冲突，达到一种平衡或和谐，最后达到“一般美”；在与抛弃和消除物质的现象相联系的，是抛弃和消除产生于自然、社会的感情，这是蒙德里安美学的一个显著特征；p 中国传统“天人合一”思想 在平面美术的实践上发展成为最自然、最单纯的存在、生命的实相在一起的入道境界；重写意，不大受自然束缚，多将自我
10、归于精神世界所营造的家园；n 立面分析p 综合定位 建筑外立面和周围建筑产生了鲜明对比，成熟、平和、简洁、自信，它不但考虑了整个建筑简练大气自信的风格定位，同时具有个性化的观景使用功能，是气质与实用性的完美结合；符合苹果社区整体定位和“自然、人文、现代”的价值取向，同时也和苹果社区独有的40000平米超大景观绿地形成了自然生动的联系。规划/建筑/商街/园林/户型苹果建筑苹果建筑p 外形方面 外立面流畅从容大气，在留白空间处自然点缀着个性鲜明的“飘窗”；既有带窗台的，又有大幅落地飘窗（带护栏），无形中增加了内部空间的使用面积，同时让内部空间充满了丰富的变化，带来生活的趣味性；飘窗作为外立面的独特
11、建筑语言，而不是一个简单的建筑功能属性来处理，它以最简练的加法完成了整个建筑的减法，从面形成了苹果社区特有的个性标识，同时也是整个苹果社区性格的鲜明表达；p 功能方面 飘窗设计为住户提供独一无二的超广角度的景观视野，使人们在室内，就可以与自然达到最大程度接触与互动，并且随着天气，时间和角度的变化而呈现出丰富的光影效果，体现“于细微处见精致”的设计理念；而在个性化方面，由于不同楼层不同户型，飘窗的位置也都有所区别，这也就使建筑具有了更为灵动的特质，城市建筑物要有自己独特的面孔和表情这一原则得到了一脉相承的体现；规划/建筑/商街/园林/户型苹果建筑设施苹果建筑设施n 建筑节能达65的环保人性化空间
12、p 通力电梯 全球电梯和自动扶梯产业最大的供应商之一，采用EcoDisc碟式马达技术，是一种杰出的技术革新，具有节省能量，保护环境，坚固可靠，平稳运行的优良性能。乘客一键按下，即能享受舒适、快捷、安全的乘梯服务；p 玻璃 苹果各楼的玻璃厚度均在5-8mm，北向窗户中的玻璃全部采用9-12mm厚的中空层，隔热、隔音、保温的效果更好，更节能；飘窗，采用浅灰色镀膜玻璃，降低辐射率，拥有理想的节能效果，既保证了建筑物良好的采光，又避免了因反射造成的光污染；p 隔热条 苹果各楼隔热铝合金门窗均采用德国泰诺风保泰隔热条，保证了隔热门窗的水密性、气密性、抗风压性；隔热铝门窗具有明显提高门窗的保温节能效果；减
13、少门窗上的结露现象；提高整窗的隔音效果；提高室内的居住舒适度等优势；规划/建筑/商街/园林/户型苹果建筑技术苹果建筑技术n 先进技术的使用规划/建筑/商街/园林/户型特色院街分析特色院街分析商街构成及规划商街构成及规划特定的商街业态特定的商街业态交通组织分析交通组织分析商街的特色商街的特色商街的景观商街的景观项目用地分析项目用地分析苹果商街苹果商街 4万平米苹果商街位于转基因苹果南侧，地上2万平米，地下1.9万平方米，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落（二十二院街）组成，与苹果酒店服务式公寓、蒙太奇公寓、苹果LOFT的首，二层底商相对，集CBD酒吧、茶吧、餐台于一条街；它是一条完全不同于传
14、统商业建筑形式的商街，具备自然生长融合的特征，构成了一条体验式现代商街，充分诠释了“自然、人文、现代”的特质，为CBD带来了独特的人文氛围；n 商街概况+北侧底商业街 二十二院街p 构成规划/建筑/商街/园林/户型苹果商街规划苹果商街规划n 商街规划p 规划上，将南侧独立的苹果二十二院街与北侧底商商业街进行统一设计和考虑，从4万平米商业业态的完整性出发，两街共享400米长街道，业态相互补充，互为对应，商业价值成倍提升；400米长街道与北侧底商业街二十二院街p 苹果二十二院街 独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑；地上2万多平米，地下1.9万平米，由三十多个独具自然与人文底蕴的现代院落组成，
15、集CBD酒吧、茶吧、餐吧于一条街；共有70余个商铺，45-700平米单层商铺和双层商铺，主力商铺150-450平米；南向商街北向商街支巷规划/建筑/商街/园林/户型苹果商街规划苹果商街规划p 底商商业街 苹果二十二院街北街，约1.2万平米，由苹果LOFT、蒙太奇公寓、苹果酒店服务式公寓首二层底商商铺组成，共有商铺60余个，铺铺临街，单位面积在211600平方米，独有数十个临街小商铺21-80平米；商铺具备蒙太奇自由组合功能，可自由连通为200-2000平米，经营灵活，首层层高4.8米、二层4.05米，6.4米、8.4米的超大柱距，空间灵活多变，可塑性强；在表皮处理上适应商业需求，首层和二层为匀
16、质玻璃，承担广告、招牌、霓虹灯的作用，营造出更加浓郁的商业氛围；蒙太奇公寓酒店服务式公寓苹果LOFT规划/建筑/商街/园林/户型苹果商街业态苹果商街业态n 特定的建筑形态决定了特定的商业业态 p 特定的商业形态 2万平米独立的苹果二十二院街，是以休闲和文化产业为主的特定商业形态，有画廊、美术馆、书吧、酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧等，这些商业形态需要这样的具有人文气质的院落空间来完成；同时，街北底商商业规划有银行、中小西餐厅、大型中餐厅、苹果数字多厅影城、大型KTV娱乐城、名品店、精品超市、连锁型洗衣店、美容中心、健身会所、邮局等，对院街商业业态进行补充，街南街北互为对应，商业价值成倍提升；p 地下
17、设施 底商地下一层：2000平米运动超市、3000平米生活超市、500平米会所、游泳池等配套设施规划；院街地下一层：主要为物流通道和库房，院街商铺的功能用房；规划/建筑/商街/园林/户型苹果商街交通组织苹果商街交通组织n 交通规划车流线路人流线路车库入口及地面停车p 车流集中在外围交通上，与人行道路分开，实现人车分流；p 人流除了尺度较宽的主街，还衍生出数条支巷，随着院落建筑的外墙曲折蔓延，又相互贯通，将数十个相对独立的院落串连起来；规划/建筑/商街/园林/户型苹果商街交通组织苹果商街交通组织p 商街的尺度 把所有的人流都控制在一条街上，街的尺度适合人步行、购物，及短暂停留，并和某些休闲的商业
18、形式有关，宽的地方可以摆张咖啡桌，可以坐下来喝一杯；商业街本身就是人的“看和被看”的关系，适当的尺度感可以让人把速度减下来，或停留休憩；p 商街的流线 地块本身的特点，使得整条街是一条弯曲的流线，加上院街外墙的曲折蔓延，商街不再是一条平白的直线，购物行进的路线，因此变得富有多变性、趣味性，每次走在同一条街上，都会有不同的美妙体验；n 交通形态分析蜿蜒的商街流线尺度差异带来的不用空间感受规划/建筑/商街/园林/户型苹果商街特色苹果商街特色p 人文院落 二十二院街的规划将人文、自然、个性在一个建筑集群内得到了高度融合，是苹果社区乃至CBD区域极具个性魅力的建筑群，更是中国现代建筑艺术的代表作品，它
19、清晰地体现了真街、真院、真景的营造，对自然、人文、现代的思考与追寻，对体验商业时代来临的感受与领悟；院落建筑使用了许多抽象了的中国民居建筑文化符号，如安徽的马头墙、北京的四合院垂花门、云南的一颗印宅院、广东的镬耳屋、江南的四水归一天井院再用现代建筑手法平行构置而成，凭借着其深厚的自然景观与人文特质彻底颠覆了传统的商街形态，充分诠释了体验商业时代的核心价值-自然、人文、现代在用现代文明重塑自然与人文的同时，也保留了现代文明所带来的繁荣、舒适与便利，是体验时代真正具有自然特质、人文价值和现代语境的独一无二的院落商街；n 商街特色 院落街在形态上以各种方式与绿地连接交融，独特的建筑形态，丰厚的文化底
20、蕴，形成转基因苹果南向丰富的景观层，也成为CBD一道独特的风景；整条商业街的购物流线沿着院落建筑的外墙曲折向前蔓延，使得购物时行进的节奏放慢，增添了更多趣味性，让人乐意停留、漫步；院街独特的建筑形态、浓郁的人文气息、高端的商业品质，吸引了众多CBD精英人士前来休闲放松，成为全北京的新景观；p 自成一景规划/建筑/商街/园林/户型苹果商街景观苹果商街景观p 建筑、自然、人文三种关系n 院街的景观 整条商业街体现了三种关系：建筑、自然、人文，建筑本身强调的内部空间和院落式的外部空间所体现出来的自然；景观概念的最根本思想，就是让自然和建筑长在一起，让每一个房子都有自己的院子，每一个房子都有自己的绿色
21、，因此院街大胆地将下沉种植院落引入院街地下一层，院落的精髓在于头顶一方蓝天，自然光线和绿色景观的引入，为这种垂直方向的空间带来了个体建筑完全不同的体验，同时更大程度地发掘了地下一层的商业价值；规划/建筑/商街/园林/户型苹果商街景观苹果商街景观p 院街与景观形成多层次相关联、相包容的关系 通过景观自内而外，自上而下，自外而内的三个方面最大限度表现环境的体验方式；公共绿地布置上分成两种：一种纯公共绿地空间，一种半私密性绿地空间，在半私密性绿地空间可以摆放休闲椅、咖啡桌，院落以真实体验的方式将人与建筑、与自然最终联系在一起；院子间有的墙，不是被实体墙隔开，而是用植物砌成的墙分隔，这些绿墙还可以往外
22、延伸到院子外面，让每一个房间都有自然的阳光，每一房间都有绿色，都能看到绿色；规划/建筑/商街/园林/户型苹果商街景观苹果商街景观p 院街的墙 把中国传统院落建筑里的特征，通过传统建筑墙体的材料和传统的建造方式，比如石头墙、毛石墙、白粉墙、灰砖墙等等，通过墙材料的运用、变化，找到文化的落脚点、时间的感觉；在整个400米长街上，不同的墙体，提供了建筑具体的可识性和唯一性，有的咖啡馆是灰墙、有的咖啡馆是毛石墙，不同的墙体为前来消费的人提供了不同的记忆点；形象示意规划/建筑/商街/园林/户型园林景观分析园林景观分析园林的尺度园林的尺度园林的逻辑顺序园林的逻辑顺序园林的层次园林的层次园林的元素园林的元素
23、项目用地分析项目用地分析园林景观园林景观n 园林景观p 占地达40000平米的集中绿地，形成苹果社区居民亲近自然的现代纯粹大地景观之地；规划上景观的尺度；平面上景观的逻辑；空间上景观的层次；细节上景观的元素；p 两排公寓之间105-118米的超大楼间距成就了100米400米，达40000平米的集中绿地面积，成为苹果社区宅间景观用地尺度；非庭院 大地景观 现代纯粹 绿色伊甸园n 园林的尺度规划/建筑/商街/园林/户型园林景观园林景观n 园林的逻辑顺序p 由两列住宅建筑生成的外部空间，将按照人们起承转合的行为逻辑，形成层进式的四层空间序列，以景观展现逻辑的美感；第一层面第二层面第三层面第四层面p
24、第一层面 四百米的临街界面是由城市公共空间进入社区的第一层面；小区主入口乔木方阵水墨景墙 社区的主入口位于社区北侧中部，隔街相望的是苹果街及15000平米的城市道路绿化带；主入口景观以绿色植物为主体，两个绿色乔木方阵簇拥着入口道路，四道玻璃与竹丛结合的“屏风”墙成为对外的自然状态界面；入口的对景是一道长长的混凝土材质抽象“水墨山水”画卷，由光面混凝土、凿毛面混凝土、玻璃及立体社区标题字组合而成；规划/建筑/商街/园林/户型园林景观园林景观p 第二层面 住宅建筑的入口大堂景观是社区景观空间第二个层面；通透的大堂空间及下沉式入口庭院将室外绿地引入室内、地下，以流动的绿色融合建筑室内外；p 第三层面
25、 住宅建筑与40000平米的中央景观区间设置的一条波浪形边缘的带状景观广场，是社区景观空间的第三个层面；它既满足了消防要求的通道，更方便业主日常交往休闲使用的设施空间，错落的绿岛与庭荫树营造这条带状空间自然氛围，成为中央绿地与建筑间的沟通纽带；p 第四层面 大地景观式的“绿色伊甸园”是社区的中央核心景观层次；由自然起伏的地形塑造出连续的景观主体轮廓，蜿蜒的水溪与旱溪把开阔的地形环绕成为错落的绿洲。进入绿洲的连接方式也因此具有了某种仪式性暗示-桥，以此方式进入既增加了景观的层次与过渡，更提示出绿色伊甸园的纯净品质；规划/建筑/商街/园林/户型园林景观园林景观p 第一层次地形水系 n 园林的层次p
26、 高低流转，让景观一层流入一层；塑造出大地景观的重要结构性要素，由柔和圆转的曲线型完成，地形最高处为1.5米(相对建筑室外地坪标高)；由水溪与旱溪分割围合出大小错落的绿岛，溪缘与建筑前的带状景观广场交界处略微下沉，结合夜景灯光，烘托出广场的漂浮感；为保证水溪的流水景观效果及水质，设置有7台潜水泵，使水流自高位向低位循环流动，营造出水流潺潺、蜿蜒波动的自然水景效果；水溪与旱溪的池底均铺设自然河滩卵石，与绿地交接处为自然缓坡过渡；规划/建筑/商街/园林/户型园林景观园林景观p 第二层次植被 高大的林木呈非匀质“蜂窝”结构，结合地形围合出层次丰富的绿色空间；灌木与丰富的地被植物、花卉、草坪等构成流淌
27、在起伏地形上的彩色飘带，成为大地景观的绿色表皮；植物品种的选择原则是：乔木：以速生、高大的庭荫树为骨干，使其迅速构成绿色的植物穹顶，间以少数富于季相特色的树种如玉兰、合欢、栾树、银杏等；灌木：选择突出季相特色，春、夏、秋、冬，观花、观叶、观果、水生等效果丰富；地被：层次丰富，高中低多种类宿根花卉与杂花草坪相结合，营造出丰富的自然群落效果；植被示意地被示意规划/建筑/商街/园林/户型园林景观园林景观p 第三层次路径 蜿蜒的曲线型道路随地形起伏回转，联络社区南北各景观空间；折线型道路处理为飞架于地面上的栈道，穿入林间挑出观景平台，形成俯瞰纵深景观的独特观景视点；水平景观路径：垂直景观路径：p 第四
28、层次休闲活动与功能空间 地下人行出入口：下沉庭院，结合绿色植物的掩映，使硬质铺装对绿色景观场所的视觉干扰降到最低；位于绿地中部的两个出入口庭院各设一座玻璃景观温室，呈环状 休闲活动空间：儿童游戏场地布局在绿地东部，结合地形处理为台地式场地，灵活设置富于情趣的活动设施，并设有家长看护休息的林下座椅；其他活动空间散布于在起伏的绿地中，为保证景观连续性及活动空间的多样选择性，在充满自然景色的水溪、旱溪边灵活布局，服务于小型室外聚会及烧烤等不同的使用功能要求；规划/建筑/商街/园林/户型布局，温室主体采用玻璃与钢的组合，视野通透；园林景观园林景观n 园林的元素p 从季节，色彩，材质等方面的运用营造不同
29、的空间感受，用简洁的景观元素构成现代优美的景域；p 水系 水际溪边种植有层次、品种多样的水生或亲水植物，波光粼粼、苇影摇曳，与起伏的地形、葱郁的林木相映衬，渲染出安谧的田园景致；p 旱溪 水溪与旱溪的池底均铺设自然河滩卵石，与绿地交接处为自然缓坡过渡，从而使无水季节的景观也体现出溪滩般自然的趣味；规划/建筑/商街/园林/户型园林景观园林景观p 温室 可视作一座幽静的玻璃庭院，可种植瓜果蔬菜，富有田园色彩，内庭地面是种植有竹丛的砂地，有木板平台连接庭院入口与地下车库出入口的交通；由光面混凝土、凿毛面混凝土、玻璃及立体社区标题字组合而成，以现代质朴的材料表现出中国传统的文化气质；p 落水景墙 以质
30、朴的石材、清水混凝土、金属等元素构成的落水景墙与社区的景观气质相呼应，又以变化有趣的景观落水、叠水的方式形成临近空间的生动特色；规划/建筑/商街/园林/户型园林景观园林景观p 地被用材 使心灵舒展、视野放松的绿色植物元素，不仅仅是简单的树木与草坪，更需要丰富的立体植被群落，高低错落、俯仰生姿的地被植物是其中的重要元素；在种植上注重立体空间的的感受，或如匹练般起伏于绿坡溪边，或丛生蔓延于林荫楼间，高挺的橙冠射干、紫色的长尾婆婆纳、白穗摇曳的紫芒、翠甲交叠的荚果蕨等适于本地栽植又富于野生趣味与自然气质的地被植物构成苹果社区主要的大地植物景观；p 地面铺装 园林内地面的铺装，不以高档材料为主，主要采
31、用能够反映出质感、肌理、品质的材料，富有自然、质朴气息；p 绿岛与座椅 强调景观与功能的密切结合，用简洁的景观元素构成现代优美的景域；规划/建筑/商街/园林/户型建筑个体及户型分析建筑个体及户型分析苹果苹果LOFT酒店式公寓酒店式公寓蒙太奇公寓蒙太奇公寓红苹果住宅红苹果住宅青苹果住宅青苹果住宅项目用地分析项目用地分析苹果苹果LOFTp 苹果LOFT位于转基因苹果的西侧，高63.6米，单层实用率77.7，是居住与办公双重功能的完美嫁接，宜商宜住，无论是居住，办公还是投资，都能顺应市场的变化来转变物业的功能；n 基本形态规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）p
32、 LOFT 字面意义是仓库、阁楼的意思;p 二十世纪后期，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐等空间，在空旷的厂房里构造各种生活方式，创作行为艺术或作品展；他们把一层临街的房间改造成商店，出售自己的作品，因为没有多余的钱去装修巨大的房间，于是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差；由于个性、前卫而广受年轻人青睐，逐渐时髦且演化成为一种时尚的居住与生活方式；n LOFTn LOFT的要素p 高大而开敞的空间，上下层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；p 流动性，户型内无障碍；p 透明性，减少私密程度；p 开放性，户型间
33、全方位组合；p 艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局；苹果苹果LOFTp 宜商宜住n 特色亮点 可实现空间自由划分，居住与办公分开而又相融合；适合广告公司或制作公司等需要空间高度的公司；LOFT层拥有5.6米挑空，6.4米超大开间；可实现上下2.7/2.9米，0米/5.6米等上下高度的空间组合；标准单元层面积在60平方米左右；规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）苹果苹果LOFTp 可持续发展的大空间 标准层平面标准层平面 左右两个或多个单元可以自由连通，自由创新；ABABCDE A单元与B单元相互连通成一空间；A+B+C+D+E单元全部连通成一大空间
34、；ABCDEAB规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）苹果苹果LOFTp A（A）户型三卧两厅两卫，带工作间；A(A)户 此户型动静分离明显，下层作为工作空间带客房，而上层则作为私人起居空间，保证两者相互不受影响，提高居住和办公的质量；单层建筑面积88.69平方米，双层套内面积134.52平方米；工工作作室室 主人套房主人套房衣帽间衣帽间 过过 厅厅卫生间卫生间卧室卧室公共空间个人空间n 户型简介规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）苹果苹果LOFTp C（C）户型四卧两厅两卫，带书房，工作间，家庭室和会客间；C(C)
35、户单层建筑面积平均160平方米，双层套内面积均约225平方米；工工作作室室家家庭庭室室 卧室卧室 卧室卧室 卧室卧室 卧室卧室卫生间卫生间卫卫生生间间衣帽间衣帽间会会客客室室书书房房 此户型上下层可分别带会客室，工作间和卧室，可同时作为独立的商住空间使用；规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）LOFT底商旺铺底商旺铺n LOFT底商旺铺p 总平面图B座A座规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）LOFT底商旺铺底商旺铺p A12平面图套内面积：191.87；建筑面积：213.71；A12A12n 户型简介B11 B11p
36、 B11平面图套内面积：191.99；建筑面积：213.84；保证每个室内空间基本无承力墙及尽量少的柱结构；前后左右的两个或多个单元可以自由连通，自由创新，满足不同业态需求；规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）酒店式公寓酒店式公寓n 概述p 苹果酒店服务式公寓，地处国贸商圈，豪华精致装修，70年自主产权，知名星级酒店物业管理，自住者可以与CBD高端精英为邻，投资者可以做他们的房东；规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）国贸商圈16年成熟气候，旺盛投资潜力；体验中国现代院落商街的繁华，尽享无国界的顶级生活；上层居住的标
37、准纯南向60平方米阳光一居；星级物业服务（保证高收益，稳定的资金回报）；单元小易出租，好管理，低总价低风险；投资回报分析；条件 支撑风险收益酒店服务式公寓酒店式公寓酒店式公寓n 投资分析p 国贸商圈16年成熟气候，旺盛投资潜力 国贸商圈成熟的国际化商务氛围及使馆区的分布，加上苹果社区70万平方米的综合性高端物业的规划，是苹果酒店服务式公寓运作的有力支持，正是这种相对成熟的，综合性较强的区域，多种形态的物业相互支持下，才能成倍提升投资价值；连贯性的大规模综合性高端物业气候，不仅吸引了国贸中心等周边的人群前来消费休闲，更带动了旺盛的人气人流，商业价值更为突出；p 星级物业服务（保证高收益，稳定的资
38、金回报）与高档公寓相比，酒店服务式公寓意味着更专业的物业服务体验，且星级物业管理公司在全球各地均有自己的产业，拥有稳定的客户源，可以依据客户的需求，将客户分配到其所打理的公寓，保证投资者稳定的资金回报率；p 单元小易出租，好管理，低总价低风险 由于单元面积小，总价不高，因此拥有投资风险更小，好管理，易出租的特点，其他物业难以比拟，且提供统一精装修的服务，是国贸商圈内理想而又稀缺的投资品；规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）酒店式公寓酒店式公寓n 目标客户-顶级商务人士及驻使馆区工作人员 p 入住客源：主要为知名跨国企业的高级员工、经理等商务人士，以及使馆
39、区工作人员，并非长期在北京定居的人士；他们具有较高的住房补贴，具有享受租用酒店的权利；他们希望在交通便捷的市中心生活，周边配套完善其全，既有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，有家的生活氛围，又有酒店的良好环境和专业服务；p 入住原因：n 投资回报 p 以苹果酒店服务式公寓主力户型一居为例（面积60平米，人民币17000元/平米）规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）酒店式公寓酒店式公寓p 上层居住的标准纯南向60平方米阳光一居 公寓主力户型为纯南向阳光一居/北向全景观一居，均为60平方米，户型精致，每套总价大约在100
40、万左右；北向一层可观看国贸及CBD全景，南向一居通透采光，视野开阔；限量100平方米经典二居，提供更高级别的套房空间功能，能全面满足CBD企业高管及外籍人士等对于中短期居住、生活、社交、工作等的诸多需求；规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）n 户型分析 户型设计时尚而有个性，国际品牌统一精装修，标准层高3.25米，摒弃了传统酒店标准间的空间局促感，开阔而通透；室内格局一应俱全，完整配备了客厅、卧室、厨房、卫生间、小洗衣房等空间，设备设施完善，安装彩色可视对讲、分体式空调等，厨房采用电磁炉的设计，可以尽情享受烹饪的乐趣；酒店式公寓酒店式公寓n 标准层平面
41、A座21户，有四梯；B座15户，有四梯；C座20户，有四梯；通通 道道电梯间电梯间通通 道道电梯间电梯间电梯间电梯间通通 道道p 三座，21层高板楼，实用率75.6；规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）酒店式公寓户型酒店式公寓户型p A1(A2)户型北向一居套内面积建筑面积房间构成A146.3061.23单身公寓带书房A244.6259.01单身公寓 A1单元的玄关和A2单元的小吧台均充分利用了空间，增加室内功能，满足生活的不同需求；A1A2玄关吧台书房书房n 户型分析规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）酒店式公寓
42、户型酒店式公寓户型p A6户型北向两居；套内面积建筑面积房间构成A698.86130.74两室两厅一卫 户型方正实用，可变性强；北向和东向的客厅和卧室均有开窗，可观赏不同角度的景观，提高住宅的品位；厨房位于住宅一角，开窗利于通风，减少对起居空间的影响；A6大开窗卧室卧室厨房规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）酒店式公寓户型酒店式公寓户型p A20户型南向两居；套内面积建筑面积房间构成A2091.63121.18两室一厅一卫+储藏室A20 东边的卧室为了补充采光的不足，采用了玻璃门的设置，但会对卧室的私密性造成影响；住宅正门与卧室门正对，不符合风水布局；卧
43、室卧室储藏室玻璃门开窗规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）酒店式公寓户型酒店式公寓户型p B1户型北向两居；套内面积建筑面积房间构成B1101.57134.33两室一厅一卫 其中一间卧室为暗室，不利于生活使用；餐厅与卧室间的剩余空间面积大，可塑性强，可根据不用住户需要增添使用功能；B1卧室卧室剩余空间规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）酒店式公寓户型酒店式公寓户型p B8户型南向一居；套内面积建筑面积房间构成B870.5793.33一室一厅+储藏室+附加空间B8储藏室卧室附加空间 格局大气，独立卧室保护个人隐私；卧
44、室带附加空间，既可作衣帽间，也打通后可作为书房或其余用途；规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）蒙太奇公寓蒙太奇公寓p 平面具有蒙太奇自由组合的梦幻形式，空间流动性强，户户带飘窗，采光观景充分；n 基本形态p 蒙太奇公寓，是苹果南区公寓的升级版，建筑节能设计达65，其目标客户是CBD内的高端客户群，意在打造国贸商圈的顶尖生活；n 蒙太奇，建筑学术语，意为构成、装配。规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）p 标准层高2.9米，共33层，实用率81.5；p 户型多样，一至三居任由选择；投资型一居76；主流二居94-110；
45、观景的大三居125-145；n 标准层平面 FFEEDDAABBCC蒙太奇公寓蒙太奇公寓p 个性的平面布置n 自由组合的空间 平面空间具有自由组合的梦幻，户内无梁无柱，空间灵活性强，业主可以根据自己的意图，随意拆除墙面进行空间“剪辑”，以构造最符合个性需求的房间布局；p 具备持续发展的条件 户内无粱柱设计可随意改变空间结构，并可将相邻住户打通，小空间变大空间，独家独户变一家几户的小组团；空间不仅能在户内进行自由组合，户与户之间，也可以形成超大户型，甚至可以扩大至整层1000平米的超大空间；承力墙规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）蒙太奇公寓蒙太奇公寓p
46、A(A)户型（呈对称布局）三室两厅两卫，121.68平方米；AA 优势：主人套房设计，高贵实用；大飘窗采光充分，还可最大限度观赏景观资源；不足：次卧室处于角落，为暗室，部利于采光及通风，且于厨卫临近，私密性受影响；主卧室主卧室 卧室卧室书书房房卫生间卫生间卫生间卫生间飘飘 窗窗厨房厨房规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）n 户型分析蒙太奇公寓蒙太奇公寓p B(B)户型三室两厅两卫，145.77平方米；卧室卧室书书房房卫生间卫生间厨房厨房 主卧室主卧室卫生间卫生间衣帽间衣帽间动区静区 优势：动静分区，保证生活隐私；主人套房带衣帽间设计，功能齐备；多飘窗设计
47、，采光充分，还可多方位观赏周边景致；不足：厨房与需要安静氛围的书房过于接近，有一定影响；主套房中的卫生间需通过衣帽间才可到达，虽然使用方便，但容易造成湿气入侵；廊道过长，易造成空间浪费；BB廊廊道道规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）蒙太奇公寓蒙太奇公寓p C(C)户型两室两厅一卫，110.90平方米；CC 卧室卧室衣帽间衣帽间 卧室卧室卫生间卫生间 优点：户型方正，空间实用率高；玄关处衣帽间设计体现人性化关怀，不足：卫生间与大门正对，不符合风水布局；规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）蒙太奇公寓蒙太奇公寓p D(
48、D)户型两室两厅一卫，104.09平方米；优点：吧台设计丰富客厅功能，营造浪漫生活氛围；不足：受面积限制，主卧室功能单调；卫生间为暗室，影响采光通风；DD卫生间卫生间 卧室卧室 卧室卧室吧台吧台规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）蒙太奇公寓蒙太奇公寓p E(E)户型两室两厅一卫，94.52平方米；EE 优势：不可变动的功能空间位于住宅中部，便于使用；不同方向的飘窗可以观赏不同的景观资源；不足：厨房与卧室过于接近，产生一定影响；卫生间卫生间 卧室卧室 卧室卧室厨房厨房不可变不可变空间空间规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青
49、苹果）蒙太奇公寓蒙太奇公寓p F(F)户型（呈对称布局）一室一厅一卫+书房，77.59平方米；FF 优势：户型方正实用；功能分区详细，使用时不会相互干扰；不足：卧室与卫生间相距较远，有一定的使用不便；卧室卧室卫生间卫生间厨房厨房书书房房规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）红苹果红苹果n 轩敞大气，达观人生的红苹果与实用惬意，个性主张的次红苹果 面积：50-172平方米；房型：一房两厅一卫-三房两厅两卫户型；实用率：平均82.17；规划/建筑/商街/园林/户型（LOFT+酒店式公寓+蒙太奇+红苹果+青苹果）p 红苹果6及8楼含阳光院落户型；楼座平面图楼座平
50、面图1197510861青苹果 次红苹果 红苹果p 次红苹果1及10楼含阳光跃层户型；面积：63-162平方米；房型：一房两厅一卫-四房两厅两卫户型；实用率：平均82.18；楼座平面图楼座平面图红苹果红苹果 B（B）户型三房两厅两卫建筑面积171.23平米；套内建筑面积140.66平米；户型方正，面宽与进深之比接近1：1，符合人居生活的舒适尺度；南北通透，三面采光，每个空间都可直接采光，整套户型像水晶般透亮晶莹；主卧轩敞大气的南向开窗不但接受阳光的问候，更让40000平米的超大园林染绿生活；客厅面宽达到4.65米，大尺寸规划大格局，大面积成就大气派；厨房、卫生间点缀有富有苹果个性的法式立窗，在
