1、红树林休闲度假村策划案红树林休闲度假村策划案策划人策划人：王秀丽王秀丽 赵婷赵婷 孙祥彬孙祥彬指导老师：黎兴强项目目录项目目录项目定位项目定位 项目规划建议项目规划建议 可行性分析可行性分析 项目整合推广策划项目整合推广策划 4123项目基本情况介绍项目基本情况介绍项目基本情况介绍项目名称项目名称项目选址项目选址项目选址项目选址理由理由是对项目的基本情况进行的简单是对项目的基本情况进行的简单介绍，使大家对它有初步的了解介绍，使大家对它有初步的了解项目项目基本基本情况情况一、项目基本情况介绍一、项目基本情况介绍项目名称项目名称项目选址项目选址项目选址理由项目选址理由项目名称：项目名称：红树林生态
2、休闲度假村项目选址：项目选址：东寨港东寨港红树林东寨港国红树林东寨港国家级自然保护区家级自然保护区的三级规划功能的三级规划功能区内，核心区域区内，核心区域位如图所示位如图所示项目选址理由：项目选址理由：资源优势：1、项目所在区位于海南省海口市东寨港红树林自然保护区外围。东寨港素有“一港四河、四河满绿”之说。是演州河，三江河（又称罗雅河），演丰东河、西河和众多小溪的入海口。具有独特的淡、海水景观及丰富的水产品。2、区内拥有全国最大面积的红树林自然保护区，红树林占地面积达1578.2平方米，有红树植17科33种。保护区内统计有鸟类185种，区内的昆虫以蝶类较具特色，有6科27种。另有鱼类记录103
3、种，其中大多具有较高经济价值，如鳗鲡、石斑鱼、鲈鲷鱼等。还有大型底栖动物92种。项目选址理由：项目选址理由：区位优势：1、项目位于海口与文昌市的交界处，即海南岛东线滨海景观线，未来必将成为海南国际旅游岛重点建设项目，海文高速的建设和旅游4号线的开通，缩短了度假村与海口CBD的交通时间，增强了红树林的可达性。2、红树林位于美兰机场附近，是岛外游客进入海口的一大门户，随着海南岛国际旅游岛形象的树立，红树林因其独特的自然风景必将吸引大批慕名而来的游客，依托与红树林而建的度假村成为其出行首选。项目主题定位项目主题定位项目功能定位项目功能定位项目名称定位项目名称定位123二、项目定位项目消费群体定位4项
4、目形象定位5项目主题定位n鉴于项目所处区域特殊的旅游价值,本度假村拟将主题定位为“闲生活、慢呼吸、静思考”。n以期将海南人闲适的生活态度融入到度假村的每一个角落，让游客在轻松、愉悦的状态下感受海南人特有的慢节奏，伴着柔柔的清风，听着脆脆的鸟鸣，融化在红树林的绿波中，和着那份对生命的感动，慢慢呼吸，静静思考。项目功能定位在功能定位上，本项目定位为：nA、风景面呈条状分布的茶座nB、海南特色小吃街（重点突出红树林的海鲜，及淡水产品）nC、红树林观光游（特色亲子游、菠萝岛、垂钓）nD、红树林科普知识回廊项目名称定位n利用红树林奇景，打造产品唯一性，增加吸引力n揭示项目“生态，休闲，度假”主题。项目消
5、费群体定位以中青年国内游客为主，具体为：n1、渴望短暂逃离快节奏强压力的上班族n2、文艺工作者（希望捕捉红树林美景变化的摄影爱好者，作家等）n3、希望让孩子亲近自然，了解红树林知识的受过高等教育的家庭n4、学生旅行族n5、单纯住宿需要的人项目形象定位n鉴于红树林度假村所处地理位置，我们度假村将形象设定为原生态旅游度假村。n在与红树林自然环境最大融合的前提下，在不破坏原有生态系统的基础上，合理开发利用其现有资源，让更多的人通过切身领略红树林带给的震撼心灵的美，从而激发其内心自觉保护红树林的欲望。我们是红树林自然保护区的利用者、受益人，但同时我们更是红树林原生态环境的守护者和宣传者。美好的资源需要
6、大家的共享与珍惜，这是我们的宗旨。三、项目规划建议三、项目规划建议项目总体规划项目规划建议项目规划建议主体功能区规划规划原则规划原则项目位置项目位置规划目标规划目标规划思路规划思路1234项目总体规划（1）项目位置：n项目区的具体位置及范围介绍：根据2000年海南东寨港国家级自然保护区的功能区的三级规划，结合度假村自身各项服务观光和最大限度合理开发红树林独特旅游价值的需要，在不干扰红树林自身生态系统的前提下，拟将度假村修建在III级保护区即实验区的生态旅游小区的临水地带，以期给游客营造最佳原生态体验。（1）项目位置n项目人口规模预测：年份年份境外过夜游客境外过夜游客国内过夜游客国内过夜游客过夜
7、游客总量过夜游客总量200320037.327.32279.28279.28286.6286.62004200410.1210.12316.72316.72326.84326.842005200514.0314.03348.86348.86362.89362.892006200613.1113.11349.04349.04362.15362.152007200714.9514.95380.71380.71395.66395.662008200815.8715.87418.23418.23434.1434.12009200910.3210.32661.96661.96672.28672.2820
8、10201013.2913.29722.84722.84736.13736.132011201114.6814.68831.16831.16845.84845.84项目人口规模预测：以2003年到2011年数据做基础数据预测得出2015年过夜游客总量为：576.0734虽然sig=0.05 R2=0.691在0到1之间，但预测数据与海口市旅游发展总体规划的1200万人相去甚远，考虑到2009年海南国际旅游岛的建设对海南旅游人数的影响，故将将数据分为2003年到2008年和2009年到2011年两组，算起平均值。具体计算如下：项目人口规模预测2003年到2008年组境外游客预测模型exp(2.8
9、70028324266622-0.9107473173478358/x-2002)国内游客预测模型exp(6.014851938072276-0.4126334643081356/x-2002)总游客预测模型exp(6.056094713506281-0.4281720749148629/x-2002)汇总结果如下：2013年到2020年过夜游客年份年份2013201320142014201520152016201620172017201820182019201920202020境外游客境外游客16.2416.2416.3516.3516.4416.4416.5316.5316.6016.60
10、16.6616.6616.7216.7216.7716.77国内游客国内游客394.39394.39395.63395.63396.67396.67397.57397.57398.35398.35399.04399.04399.64399.64400.19400.19总游客总游客410.63410.63411.98411.98413.11413.11414.10414.10414.95414.95415.70415.70416.36416.36416.96416.962009年至2011年组境外游客预测模型5.770000000000005+5.339999999999997*（x-2008）
11、+0.7899999999999995*(x-2008)*(x-2008)国内游客预测模型648.5199999999998-10.27999999999963*(x-2008)+23.7199999999999*(x-2008)*(x-2008)总游客预测模型654.2899999999997-4.93999999999991*(x-2008)+22.92999999999999*(x-2008)*(x-2008)结果汇总如下：2013年到2020年过夜游客年份年份2013201320142014201520152016201620172017201820182019201920202020
12、境外游客境外游客52.2252.2266.2566.2581.8681.8699.0599.05117.82117.82138.17138.17160.1160.1183.61183.61国内游客国内游客1150.621150.621383.881383.881661.421661.421983.241983.242349.342349.342759.722759.723214.383214.383713.323713.32总游客总游客1202.841202.841450.131450.131743.281743.282082.292082.292467.162467.162897.89289
13、7.893374.483374.483896.933896.93（1）项目位置：n核心区位于：（2）规划目标：n建立完善的垃圾处理系统，实现度假村与红树林最大限度的契合。n实现度假村“休闲、娱乐、宣传“三大功能的有机结合，同时加大红树林特色资源的挖潜及与海南文化的融合，力争做到以最佳及最全面的视角向游客凸显红树林的美，并借助于度假村优越的地理位置及全面建设海南国际旅游岛的东风，力图将度假村打造成为海口航空出入口上的第一张名片，打造成为海口旅游之路上的难忘序曲，完成红树林资源的全民共享。n携手红树林，全面提高演丰镇的区域吸引力，从而提高经济收益，实现提供AA工作岗位的目标，以此达到与演丰镇的和谐
14、共同发展。（3）规划原则n保护与开发相结合n原生态的同时凸出特色（3）规划思路 整个度假村项目预计6年内完工，分三期逐步完善。n第一期：2013年至2015年 完成度假村主体居住区（客房及员工宿舍楼的建设）、地下车场及特色小吃街的建设。n第二期：2016年至2017 完成红树林景观回廊的修建、红树林泛舟线路的建立及亲子游项目的开发。n第三期：2018年 进一步完善基础设施建设，提高服务质量，保障游客的舒适安全，全面加大度假村的宣传主体功能区规划特色小吃坊规划特色小吃坊规划 红树林主体景观道规划红树林主体景观道规划 亲子游规划亲子游规划红树林栽种区红树林栽种区自由划船码头自由划船码头 员工宿舍员
15、工宿舍主体功能区规划n提供项目思路的简明摘要及其主要收益经济环境分析政策分析市场分析城市条件分析优势劣势机会威胁项目投资环境项目投资环境分析分析项目自身情况项目自身情况分析分析项目项目SWOT分分析析项目概况分析选址条件分析旅游资源分析可行性分析1.1.项目投资环境分析项目投资环境分析n经济环境分析：经济状况如何，将影响着当地旅游房地产业的发展。经济环境分析主要指分析生产总值、财政收 入、三大产业发展状 况、居民消费水平等。对外经济旅游业工业经济经济结构结构金融金融农业农业居民消费水平经济环境分析：n经济结构：2011年海口全年全市实现地区生产总值712.75亿元，按可比价计算，比上年增长12
16、.3%。其中，第一产业增加值48.16亿元，增长6.5%；第二产业增加值177.91亿元，增长13.5%；第三产业增加值486.68亿元，增长12.4%。三次产业所占比重由上年的6.4 23.9 69.7调整为6.8 25.0 68.2。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为3.4%、26.2%和70.4%。人均地区生产总值34404元，比上年增长9.5%。产业结构没有发生明显变化，说明在国家日益趋紧的宏观调控下，海口市经济运行质态良好，抵御风险的能力增强。经济环境分析：n工业：工业生产较快增长。全年全市完成工业总产值539.33亿元，比上年增长14.7%。全市规模以上工业企业实现产值50
17、4.25亿元，增长15.6%。其中轻工业产值222.92亿元，增长12.8%；重工业产值281.34亿元，增长17%。工业对GDP增长的贡献率达到17.5%，直接拉动GDP增长2.2个百分点。n对外经济：据海口海关统计，2011年海口市外贸进出口总值39.4亿美元，比上年下降0.3%。外商投资企业为进出口主力。外商投资企业进出口21.9亿美元，占同期进出口的55.7%。欧盟为第一大贸易伙伴，对欧盟进出口为11.4亿美元，增长39.8%。以一般贸易为主，完成进出口29.3亿美元，增长0.8%，占同期海口市进出口总值的74.4%。1.1.项目投资环境分析项目投资环境分析n政策分析 2009 年，国
18、务院41 号文件关于加快发展旅游业的意见赋予了旅游产业新的定位，即要成为“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”；国务院44 号文件关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，则将海南国际旅游岛建设上升为国家战略。2010 年海南国际旅游岛建设发展规划纲要将海口国家地质公园、海口国家湿地公园列入全省17 个重点旅游景区和度假区之列。经济环境分析：n金融：金融服务功能不断增强。2011年末，全市金融机构本外币各项存款余额2354.12亿元，比年初增加115.19亿元，比年初增长5.1%，其中，个人人民币存款余额847.69亿元，比年初增加84.65亿元，比年初增长11.1%；单位
19、人民币存款余额1364.45亿元，比年初增加1.49亿元，比年初增长0.1%。本外币贷款余额2461.19亿元，比年初增加523.57亿元，比年初增长27%。其中，中长期贷款余额1950.58亿元，比年初增加388.61亿元，比年初增长24.9%；短期贷款余额345.54亿元，比年初增加54.58亿元，比年初增长18.8%。经济环境分析：n农业：2011年海口农业生产保持稳定。全年实现农林牧渔业总产值76.8亿元，比上年增长6.6%。其中农业产值30.8亿元，增长4.5%；林业产值6.0亿元，增长11.6%；牧业产值29.8亿元，增长8.3%；渔业产值6.2亿元，增长1.9%。全年农作物总播种
20、面积73.6千公顷，比上年下降4.9%。其中粮食作物播种面积35.4千公顷，比上年下降11.1%；油料播种面积3.7千公顷，下降14.1%；蔬菜种植面积24.8千公顷，增长8.3%；花卉苗木面积2.6千公顷，增长17.3%。全年粮食总产量为12.3万吨，比上年增长3.5%。全年肉产量为10万吨，比上年增长7.4%；蛋产量为0.7万吨，比上年增长7.9%。全市水产品总产量4.9万吨，比上年增长2.8%。其中养殖产量2.7万吨，捕捞产量2.2万吨。经济环境分析：n旅游业：旅游接待能力进一步增强。2011年全年共接待国内外过夜游客845.84万人次，比上年增长14.9%，其中，接待入境游客14.68
21、万人次，增长10.5%；接待过夜国内游客831.16万人次，增长15.0%。人均逗留天数1.36天/人，延长0.02天；旅游总收入83.02亿元，增长15.2%。n居民消费水平：随着居民收入的增长以及扩大内需、增加居民消费等一系列政策的推动，2011年海口市城市居民人均消费支出为14344元，同比增长15.7%，增幅同比提高9.5个百分点，扣除物价上涨因素影响，实际增长9.8个百分点，实际增幅同比提高7.9个百分点。政策分析（一）国家和有关部门批准、授予的政策便利国际国内游客出入境政策对海南旅游重点项目专项扶持政策航权开放政策灵活的融资政策开放的旅游相关产业发展政策政策分析（二）海南省颁布和制
22、定的政策海南省人大通过地方立法权颁布推进系列的地方旅游法规省委、省政府制定促进旅游业发展的产业政策和相关规范性文件各旅游管理部门和行业组织制定旅游发展，旅游管理和旅游服务的行业制度、行业标准政策分析1234推进旅游国际化的有关政策发展国际性旅游的通行规则有关国际化旅游管理和服务的行业标准旅游国际化的运作惯例（三）参照国际上旅游发达国家和地区的政策1.1.项目投资环境分析项目投资环境分析n市场分析 单个旅游房地产项目的开发离不开当地旅游房地产业的发展状况这个大的环境，若大的旅游房地产业正处于蓬勃发展的阶段，必定有利于单个房地产项目的开发建设。目的：分析市场，以了解掌握近期海口旅游房地产的情况，从
23、而得出我们对于整个海口旅游房地产市场的整体认识和理论结论。以对本项目做出更为准确、有效的定位。在国际旅游岛的大环境下，作为省会的海口市，目前，正在大力筹建旅游房地产项目，完善各项基础设施，旅游房地产市场活跃。海口市旅游房地产市场概况1.1.项目投资环境分析项目投资环境分析n城市条件分析 城市是旅游房地产项目开发经营的载体，城市条件如何将会直接影响到当地旅游房地产业的发展，从而影响到项目的开发建设。对项目所在城市的条件进行分析，最基本的分析内容有：地理位置、城市面积、人口状况、城市规划、交通条件和城市建设等等城市条件分析n城市历史文化分析:有始建于洪武年间（13681398年）的古代军事遗址明代
24、海南卫所在地城门楼的府城鼓楼，为纪念明代琼籍名贤王佐而建于1567年的西天庙，为纪念为维护祖国统一、促进民族团结的历史名人冼英而始建于1583年的冼太夫人庙，为纪念明代琼籍清官海瑞而始建于1589年的海瑞墓园，为传播文化、培养海南子弟而始建于1710年的琼台书院，为纪念被贬谪来海南岛、传播文化推动海南文化发展和交流的唐代名臣李德裕和宋代名臣李纲、李光、胡铨、赵鼎而始建于1889年的“五公祠”，为抵御外侮而于1891年建成、与天津大沽口、上海吴凇口、广州虎门炮台并称中国清末四大炮台的秀英炮台等历史古迹；有始建于1919年的中共琼崖党、政、军主要领导人冯白驹出生地的冯白驹故居，有1926年6月召开
25、的中共琼崖第一次代表大会旧址，为纪念中国民主革命先行者孙中山而始建于1926年的中山纪念堂，为纪念长期坚持琼岛革命斗争和英勇渡海作战解放海南牺牲的2万多烈士而建于1951年的海南革命烈士纪念碑，为纪念第二次国共合作时期琼崖红军改编为抗日独立队而始建于1952年的云龙改编旧址，为纪念解放海南渡海作战英雄烈士而建于1957年的金牛岭烈士陵园，为纪念土地革命战争时期赴琼指导武装斗争而英勇就义的中共广东省军委书记李硕勋而建于1986年的李硕勋烈士纪念亭等革命名胜。2007年3月，国务院批复同意将海口市列为国家历史文化名城。城市条件分析n地理位置 海口市地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海
26、安镇相望；东面与文昌市相邻；南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。n 区域面积 海口市城市陆地规划总面积2304.84平方公里，海域面积830平方公里，海岸线131公里，2分设琼山、秀英、龙华、美兰四个区。城市建成区面积平方公里。n人口情况根据海口市2010年第六次全国人口普查主要数据公报3的数据显示，常 住人口为204.6189万人。其中，汉族人口为2000173人，占总人口的97.75%；各少数民族人口为46016人，占总人口的2.25
27、%；具有大学（指大专以上）程度的348321人；具有高中（含中专）程度的436069人；具有初中程度的730950人；具有小学程度的336623人。以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生。城市条件分析n交通情况 海口市现有龙昆路、人民大道、白龙路、丘海路等南北向主干道，滨海大道、南海大道、海秀大道、海府路等东西向主干道，交错贯通全市连成城市地面交通网络，并联接全岛高速公路。全市有东站、西站、南站、新港站和省际客运站等个长途客运站，开通省内线路多条，联结省内个市县城及多个乡镇，日发车近班次；开通省际线路多条，通往广东、广西、湖南、湖北、福建、江西、安徽、重庆等多个城市，日发车
28、多班次。海口市现有海口秀英港、海口新港两个主要港口，万吨泊位个、千吨泊位个，开通海口到广州、北海、湛江、海安和越南下龙湾等城市的定期客运航线，以及通往新加坡、香港、深圳等城市的不定期客运航线；货运可直接通往国内沿海沿江各主要城市，并可通往新加坡、日本和香港等国家与地区。投资亿元开工建设横渡琼州海峡的粤海铁路通道，加快火车通过轮渡从大陆直达海南；投资亿元建造横跨海甸河的世纪大桥，有利和方便海甸岛与中心市区的联系；投资亿元建造横跨南渡江的琼州大桥，便捷海口市与海文高等级公路的联接。城市条件分析n气候条件 海口市地处低纬度热带北缘，属于季风性热带气候，日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数小时，辐射
29、量为千卡平方厘米；年平均气温，最高平均气温，最低平均气温，年无霜期天；年平均降水量毫米，日降雨量在毫米以上，雨日天；年平均蒸发量毫米，干燥度度，平均相对湿度。常年以东北风和东风为主，年平均风速米秒。冬季时有强寒流侵袭，带来短时阵寒；月，时有热带气旋影响。城市条件分析城市规划城市规划:海南国际旅游岛海口建设发展规划纲要（海南国际旅游岛海口建设发展规划纲要（2010-2020 年）明确海口的发展年）明确海口的发展定位为定位为“一地、两市、三中心一地、两市、三中心”。“一地一地”：世界一流的都市休闲目的地。按照国际通行的休闲旅游服务标准，：世界一流的都市休闲目的地。按照国际通行的休闲旅游服务标准，推
30、进旅游要素转型升级，全面提升推进旅游要素转型升级，全面提升服务服务管理水平，把海口建设成为集休闲度假、管理水平，把海口建设成为集休闲度假、商贸会展、康体娱乐、文化体育、购物观光为一体的世界一流的都市休闲目的地。商贸会展、康体娱乐、文化体育、购物观光为一体的世界一流的都市休闲目的地。“两市两市”：全国旅游业改革创新示范市，内涵是创造性地贯彻国家赋予的政策，：全国旅游业改革创新示范市，内涵是创造性地贯彻国家赋予的政策，大胆探索，先行先试，使海口在旅游业及相关现代服务业的改革开放和科学发展大胆探索，先行先试，使海口在旅游业及相关现代服务业的改革开放和科学发展方面走在全国前列；全国绿色低碳城市，低碳理
31、念贯穿于经济社会发展和城市建方面走在全国前列；全国绿色低碳城市，低碳理念贯穿于经济社会发展和城市建设各个领域，探索建立绿色低碳发展模式。设各个领域，探索建立绿色低碳发展模式。“三中心三中心”：国际旅游岛建设综合服务中心，围绕国际旅游岛建设，放大中心：国际旅游岛建设综合服务中心，围绕国际旅游岛建设，放大中心城市功能，强化公共服务能力，提升城市管理水平，完善社会综合配套体系，加城市功能，强化公共服务能力，提升城市管理水平，完善社会综合配套体系，加大人才引进和科技投入，成为企业总部聚集地，为南海资源开发和国际旅游岛建大人才引进和科技投入，成为企业总部聚集地，为南海资源开发和国际旅游岛建设提供智力支撑
32、和综合保障。区域现代服务业中心，立足全省，辐射环北部湾，设提供智力支撑和综合保障。区域现代服务业中心，立足全省，辐射环北部湾，改造提升传统服务业，积极发展新型业态，大力推进现代物流、金融保险、文化改造提升传统服务业，积极发展新型业态，大力推进现代物流、金融保险、文化体育、中介服务等产业加快发展，建设国际购物中心，引领区域现代服务业发展；体育、中介服务等产业加快发展，建设国际购物中心，引领区域现代服务业发展；区域经贸文化交流中心，内涵是引领全省经济文化发展，多方位开展区域经济、区域经贸文化交流中心，内涵是引领全省经济文化发展，多方位开展区域经济、贸易、文化交流活动，使海口成为环北部湾、泛珠三角和
33、中国贸易、文化交流活动，使海口成为环北部湾、泛珠三角和中国-东盟自由贸易区等东盟自由贸易区等区域经济、贸易和文化交流的重要窗口。区域经济、贸易和文化交流的重要窗口。2 2、项目自身情况分析、项目自身情况分析n项目概况分析 海南省海口市美兰区演丰镇是著名的革命老区和侨乡。该项目位于海口市东寨港，那里景观资源丰富，并且具有良好的区位。n气候气象条件分析 海口市地处低纬度热带北缘，属于季风性热带气候，日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2225小时，辐射量为122千卡平方厘米；年平均气温23.8，最高平均气温28.0，最低平均气温18.8，年无霜期346天；年平均降水量1691毫米，日降雨量在0.
34、1毫米以上，雨日150天；年平均蒸发量1847毫米，干燥度1.08度，平均相对湿度85。常年以东北风和东风为主，年平均风速3.3米秒。分析可知：被誉为“阳光之都”的海口，是一个外出旅游的好去处。该项目位于海口市，必为出行，度假，养老的不二选择。2 2、项目自身情况分析、项目自身情况分析n旅游资源分析 红树林 该项目毗邻被誉为“海上森林公园”的海口市东寨港红树林自然保护区。这里的红树林生长良好，丛林茂密。红树林是热带海岸的重要标志之一，能防浪护岸，又是鱼虾繁衍栖息的理想场所，具有重要经济价值、药用价值和观赏价值。野菠萝岛 东寨港红树林保护区内还有一处野菠萝岛，岛上环境幽美，修有观光小道。野菠萝树
35、学名叫露兜树，为露兜科热带小乔木，属红树族谱，是一种野生固沙植物。它的果实像菠萝，但却坚硬无比，几乎无法食用，因此当地人把它们叫野菠萝，岛因树而得其名。2 2、项目自身情况分析、项目自身情况分析 田园风光 碧波粼粼的东寨湾畔零星的落着与世无争的村居，田间的蔬菜园地青翠欲滴，农家犬“辛勤”地追逐着翩翩起舞的蝴蝶，勤劳的庄稼人在地里默默地耕耘。落暮时分，倦鸟飞还，柴扉初掩，炊烟袅袅。n人文资源分析 “海底村庄”是世界上最大的陆地沉陷地震遗址，地震发生在明万历年间（1605 年），72个村庄沉入海底，形成如今的东寨港，退潮时，古村庄遗迹一目了然，吸引了大批的研究人员和游客慕名而来。3 3、分析、分析
36、劣势劣势风险风险优势优势机会机会优势优势区位区位 地理地理产品产品人文人文配套配套市场市场优势优势n区位优势：该项目分布在风景秀丽的东寨港风景区和美兰国际机场附近，紧靠着海口市中心，交通十分便捷,属海口市近郊区的“半小时”经济圈内。同时，该项目位于海口与文昌市的交界处，即海南岛东线滨海景观线，未来必将成为海南国际旅游岛重点建设项目，海文高速的建设和旅游4号线的开通，缩短了度假村与海口CBD的交通时间，增强了红树林的可达性。n地理优势：该项目所在的区内有被誉为“海上森林公园”的红树林、世界地质奇观“海底村庄”，世界稀有鸟类及丰富海鲜水产以及环境幽美的野菠萝岛。同时，东寨港有“一港四河、四河满绿”
37、之说。其东有演州河，南有三江河（又称东寨港红树林保护区风景照罗雅河），西有演丰东河、西河，四条河流汇入东寨港后流入大海。这些河流每年有7亿立方米的量注入东寨港。红树种子凭借“胎生”的独特繁殖方式，随波逐流地在水上漂泊，一遇到海滩就扎根生长发育，蔚然成林。优势优势n产品优势（1）独特的风景面呈条状分布的茶座（2）彰显海南特色的小吃街，汇集海南各省市的特色小吃，绝对美味，绝对正宗。同时，还有膏蟹、虾、泥蚶、石斑鱼、牡蛎和黄蟮等多种名优海鲜。（3）独特的红树林科普知识回廊，让您欣赏美景的同时，了解丰富的红树林文化。n人文环境：该项目位于海南省海口市美兰区演丰镇，演丰镇是海南省十大特色旅游小镇之一，是
38、具有典型亚热带特色的风情小镇，是中国最美的海南八大海岸线之一，有“区片联创”文明生态村组成的“海口乡村主题公园”优势优势n配套设施（1）项目西部5公里处的占地3000亩的美兰高尔夫球场（2）项目西部6公里处的高校连片的海南大学城（3）根据海南国际旅游岛海口市旅游发展总体规划（2011-2020年）提出的，在演丰镇建医疗救援中心、游客服务中心、露营地。n市场优势：基于国际旅游岛建设这个大的经济环境，作为省会，号称“阳光之都”的海口市，正在大力完善和建设旅游房地产项目，因此具有良好的市场大环境。劣势劣势产品单一化，难以满足游客多层次、多方式消费的需求缺乏形象：项目地处城市边沿，周边建筑以民房居多，
39、整体形象较差配套不足：周边基础配套设施不完善，购物场所缺乏机会机会n海南省正在筹建国际旅游岛，作为省会的海口市正在完善公共设施，同时正在大力开设旅游项目，来海口旅游的游客必将越来越多，这必将为本项目扩大客户群。对于本项目而言是个很好的市场机会威胁威胁n在演丰镇已经有一个红树林度假村，同质化严重，使该项目在开发和发展上存在威胁。项目整合推广策划项目整合推广策划项目宣言项目宣言推广主题推广主题推广时间推广时间推广策略推广策略 红树林休闲度假村宣言在这里，一切事物都自然的流动。在这里，一切事物都自然的流动。没有规则、没有疆界，没有规则、没有疆界，没有人发号施令，没有人发号施令，但也没有人迷失自己。但
40、也没有人迷失自己。整个区域像一首无止尽的爵士乐整个区域像一首无止尽的爵士乐，各种乐器自由进出、自然融合。各种乐器自由进出、自然融合。在这里，在这里，什么都可以。什么都可以。广告推广20122012年年5 5月月20132013年年4 4月月 为期为期1212个月个月 推广主题推广主题v 闲生活闲生活v 慢呼吸慢呼吸v 静思考静思考v 亲自然亲自然v 赏奇景赏奇景户外电视 报纸手册项目总体媒介选择整合策略项目总体媒介选择整合策略l 报纸广告：强势形象 与具体卖点相互结合l 户外广告：突出强势品牌形象为主l 电视广告：突出”红树林休闲度假村“文化l 宣传资料：形象特征与具体卖点相互结合（一）报纸广
41、告：强势形象与具体卖点相（一）报纸广告：强势形象与具体卖点相互结合互结合v 海南日报海南日报 与与海口市特区报海口市特区报相互结合相互结合投放；投放；v以硬性广告为主：传播项目体现的整体精神以硬性广告为主：传播项目体现的整体精神，气质，塑造和体现项目强势形象为主；气质，塑造和体现项目强势形象为主；v结合一定量的软文炒作：软文主要围绕东寨港结合一定量的软文炒作：软文主要围绕东寨港景观资源和人文资源而开展；景观资源和人文资源而开展；v采用以全版与跨版为主的报纸广告版面形式，采用以全版与跨版为主的报纸广告版面形式，最小版面控制在半版，控制投放较少量小版面；最小版面控制在半版，控制投放较少量小版面；（
42、二）户外广告：突出强势品牌形象为主（二）户外广告：突出强势品牌形象为主v 位置在海口市的主要交通干道，尤其是位置在海口市的主要交通干道，尤其是明珠广场以及万绿园人口主要集中区明珠广场以及万绿园人口主要集中区v以统一的形象广告为主；以统一的形象广告为主；v较统一的广告牌的尺寸；较统一的广告牌的尺寸；（三）电视广告：突出（三）电视广告：突出”红树林休闲度假村红树林休闲度假村“文化文化和渲染自然和高尚人文环境为主和渲染自然和高尚人文环境为主v 插播在海口广播电视台和海南广播电视台的黄插播在海口广播电视台和海南广播电视台的黄金电视节目之间；金电视节目之间；v突出品牌地产的内涵；突出品牌地产的内涵；v广
43、告长度控制在广告长度控制在60秒以内，在宣传期间以高频秒以内，在宣传期间以高频率出现；率出现；（四）宣传资料：形象特征与具体卖点相互结合（四）宣传资料：形象特征与具体卖点相互结合v包括楼书、折页、海报、装修菜单、户型图册等；包括楼书、折页、海报、装修菜单、户型图册等；v综合叙述项目的整体卖点；综合叙述项目的整体卖点；v体现项目的体现项目的“闲生活，慢呼吸，静思考，亲自然，闲生活，慢呼吸，静思考，亲自然，赏奇景赏奇景”的整体形象；的整体形象；v注重设计风格的创意表现与印刷制作的创新；注重设计风格的创意表现与印刷制作的创新；制作人：孙祥彬、王秀丽、赵婷谢谢观赏Make Presentation much more funTHE END
