1、民法典重点修改条文解读-物权编-业主共有部分的收益归属（第282条）汇报人：XXX目录CONTENTS一法律条文二修改背景三条文解读与法律适用四案例解读一、法律条文民法典第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。【法条链接】物业管理条例第27条、第37条、第54条；建筑物区分所有权 纠纷解释第14条二、修改背景本条属于新增内容，对利用业主的共有部分产生收入的归属作出了规定，即在扣除合理成本之后，属于业主共有。实践中，经常发生建设单位或物业服务企业擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告，出租物业服务用房等营利而
2、产生争议。本条是对社会关切的业主权利保护热点问题所作的回应，明确规定共有部分产生的收益归属及分配原则。对利用业主的共有部分产生收入的归属，物权法没有明确规定，建筑物区分所有权纠纷解释第14条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。本条规定是对建筑物区分所有权纠纷解释相关内容的进一步
3、明确，既强化了业主共有权的保护，也保障了物业服务企业或其他管理人的正常经营和健康发展。三、条文解读与法律适用（一）业主共有部分的范围与法律保护 本法第271条和第274条对业主共有部分范围的划分，分别采用了排除加列举的方式。第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性房屋等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。在上述规定中，关于业主对建筑物内的住宅、
4、经营性房屋享有专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权，采用的是排除方式来确定业主共有部分的。而建筑区划内的道路、绿地，公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，则采用的是列举的方式。对于共有部分的权属性质及应如何管理使用问题，物业管理条例作了具体规定。物业管理条例第27条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第37条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。第54条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关
5、手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（二）利用业主共有部分进行经营的主体本条列举的利用业主共有部分进行经营的主体一般有以下两种情况。1.建设单位。建设单位是建筑物的开发建设者，同时，也是物业服务企业的设立者或发起者。因而建设单位在设立物业服务企业的过程中，以及在物业服务企业设立的初期，因掌握着物业服务管理权，该企业有时为了追求自己利益的最大化而利用业主共有部分进行经营。建设单位擅自改变物业小区的土地用途，将共有部分占为己有，用于出租营利。例如，将本已计入房价的屋顶、一楼空地加价出售，在业主的共有部分（如本属于业主的停车位、楼顶）上设定专有使用权而收取使
6、用费。2.物业服务人。本法第937条第2款规定，物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。实践中一般是物业服务企业，但也可以是自然人和其他组织，物业服务企业利用业主共有部分进行经营的纠纷数量较多。物业服务人，是接受全体业主委托，为业主提供服务的具有专业管理能力的服务组织，它的权利和职责范围是由全体业主赋予的。但是在现实生活中，由于我国在物业服务管理模式上由行政福利型管理转向 市场型专业化管理和业主自营式管理的时间还很短，导致物业服务企业的观念错位，将服务者的角色转变为管理者的角色，特别是当物业服务人一边面对物业服务行业日益扩大的成本缺口，另一边则是规模可观的经营收入时，对共有部分随意处置进行
7、经营的行为时有发生。（三）共有部分产生的收入中合理成本的扣除本条规定，在计算利用业主的共有部分产生的收入时，应当扣除建设单位、物业服务企业或者其他管理人的合理成本。在对利用业主的共有部分产生的收益进行分配时，必须认识到共有部分产生的收益，一方面得益于物业服务人的管理行为，另一方面也应注意到物业服务人员管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对利用业主的共有部分产生的收入进行分配时，建设单位或物业服务人可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。如建设单位或物业服务人付出管理成本后不能获得经济回报，这对物业服务人是不公平的。同时，小区共有部分作为小
8、区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。因此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。本条规定对利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，体现了公平合理的基本原则。（四）合理成本的举证责任最高法院出台了建筑物区分所有权纠纷解释，根据该解释第14条的规定，行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。对侵害业主共有权的行为，本法第287条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事
9、责任。建设单位或者物业服务人，主张扣除经营管理成本的，负有举证责任，而且必须是合理性的支出，人民法院方可给予支持。在审判中，常常遇到建设单位或物业服务企业对其擅自经营所得收入，认为已经全部投入物业服务管理费用中，而业主则认为，经营所得收入已被建设单位等所占有。对此，应根据当事人所提供的证据及案件的具体事实予以处理。四、案例解读XX家园第三届业主委员会与XX物业公司物业服务合同纠纷案案情：三XX公司作为委托方就XX家园物业管理与受委托方XX物业公司签订物业管理服务合同。XX物业公司负责人赵某某与XX家园业委会代表、XX家园社区代表、房管所代表共四家代表在瓶窑房管所会议室召开XX家园小区经营性收费
10、管理问题协调会，该次会议形成了会议纪要，确认XX家园业委会170万元左右，该经营性收入是全体业主的。原告业委会向法院提出诉讼请求被告返还原告物业管理区域的经营性收益。法院认为，由于被告就基站的正常工作具有协助义务，合同也有相关约定，故该块的收入也应考虑合理经营成本，按上述比例予以确定。由于移动公司与联通公司并非属于XX家园小区业主，其向被告交纳的费用性质应为租金，而并非拘泥于部分合同载明的场地管理费、管理费来定性，故被告认为有场地管理费、管理费描述的相关合同所涉款项属于物业管理费的抗辩，本院不予采纳。评析：此案涉及民法典第282条的规定。民法典第282条系物权编新增条款。本条规定了建设单位、物
11、业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生收入后的分配方式。本案中，XX物业公司利用小区业主提供的经营性商业用房开展出租业务，将该经营性商业用房租给移动公司和联通公司使用。该经营性商业用房系小区业主的共有部分，根据本条规定，所产生的收益在扣除合理成本后应当由业主共有。故原告主张两被告共同返还原告物业管理区域的经营性收益的70%，系在考虑到XX物业公司经营性支出费用的基础上提出的，具有合理性。此外，由于联通公司和移动公司与XX物业公司签订的是租赁合同，并非物业管理合同，因此，联通公司和移动公司按照约定支付给XX物业公司的各种形式的费用，其实质上是租金，并非物业管理费用。XX物业公司不得主张该费用为物业管理费。感 谢 您 的 观 看感 谢 您 的 观 看汇报人：XXX
