国开电大2021年《资产评估》章节自测辅导资料.docx

1、国开电大国开电大 2 2021021 年资产评估章节自测辅导资料年资产评估章节自测辅导资料 第一章绪论练习题第一章绪论练习题 一、单项选择题 1(A)是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。 A评估目的 B评估方法 C评估规程 D评估对象 2按存在形态可以将资产分为(C)。 A可确指资产和不可确指资产 B固定资产和流动资产 C有形资产和无形资产 D单项资产和整体资产 3资产评估的工作原则是(B)。 A贡献原则 B真实性原则 C替代原则 D激励原则 4不可确指的资产是指(C)。 A那些没有物质实体的某些特权 B具有获利能力的资产综合体 C不能独立于有形

2、资产之外而独立存在的资产 D除有形资产以外的所有资产 5资产评估的主体是指(D)。 A被评估资产占有人 B被评估资产 C资产评估委托人 D从事资产评估的机构和人员 6资产评估的(A)，是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一 方的需要。 A.公平性 B.市场性 C.咨询性 D.专业性 71989 年，原国家国有资产管理局颁发(A)，标志着中国资产评估业发展伊始即纳入法制轨道。 A 在国有资产产权变动时必须资产评估的若干暂行规定 B.国有资产评估管理办法 C.资产评估准则无形资产 D.资产评估职业道德准则基本准则 8.以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产

3、的使用状态来划分资产评估的价值类型为(A)和市场价 值以外的价值。 A市场价值 B.评估价值 C.清算价值 D.使用价值 9.在企业兼并时，目标企业（被兼并企业）价值评估的最适用假设是（C） 。 A清算假设 B.公开市场假设 C.继续使用假设 D.持续经营假设 10.资产评估工作的执行操作者不同于会计计价，它是由独立于企业以外的具有资产评估资格社会中介机构 来完成的，这说明资产评估具有（B） 。 A市场性 B.公正性 C.咨询性 D.预测性 二、多项选择题 1.资产评估的特点主要有(ACD)。 A市场性 B.强制性 C.公正性 D.咨询性 E行政性 2根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为

4、(BD)。 A整体资产 B可确指资产 C单项资产 D不可确指资产 E有形资产 3下列原则中，属于资产评估工作原则的是(ABC)。 A科学性原则 B真实性原则 C可行性原则 D贡献性原则 E替代原则 4资产评估的技术经济原则包括(ABCD)。 A贡献原则 B预期(收益)原则 C替代原则 D供求原则 E独立性原则 5持续使用假设又可以细分为(ACD)。 A在用续用假设 B中断后持续使用假设 C转用续用假设 D移地续用假设 6.从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型为(ABC)。 A继续使用价值 B公开市场价值 C清算价值 D评估价值 7.2004 年 2 月财政部发布(AB)，并规定从 200

5、4 年 5 月 1 日起施行。 A 资产评估基本准则 B.资产评估职业道德准则基本准则 C.中国注册资产评估师职业道德规范 D.中国注册资产评估师职业后续教育规范 8资产评估行为涉及的经济行为包括（ABCD） 。 A产权转让 B企业重组 C资产抵押 D.资产纳税 E停业整顿 9.确定评估基准日的目的是（AB） 。 A确定评估对象的计价时间 B将动态下的资产固定在某一时点 C将动态下的资产固定在某一时期 D.确定评估机构的工作日 E遵循科学的评估程序 10.在估价对象已经处于使用状态，运用最佳使用原则的选择前提有（ABCDE） 。 A保持利用现状前提 B转换用途前提 C投资改造前提 D.新利用前

6、提 E上述四种情形的某种组合 三、名词解释 1.资产评估 资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定 的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值 类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。 2.时点性 时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估 价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基 准日。评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是

7、现在的某一天，还可 以是将来的某一天。 3.市场价值 一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当 刺激因素影响下所形成的最高价格。 4.非市场价值 非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非市场价值有：使用价值、投资 价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。 第二章资产评估的基本方法练习题第二章资产评估的基本方法练习题 一、单项选择题 1采用市场法评估资产价值时，可以作为参照物的资产应该是(C)。 A全新资产 B.旧资产 C与被评资产相同或者类似的资产 D全新资产，也可以是旧资产 2采用收益法评估资

8、产时，各指标存在的关系是(A)。 A资本化率越高，收益现值越低 B资本化率越高，收益现值越高 C资本未来收益期对收益现值无影响 D资本化率和收益现值无关 3某项专用技术预计可用 5 年，预测未来 5 年的收益分别为 40 万元、42 万元、44 万元、45 万元、46 万 元，假定折现率为 10，则该技术的评估价值为(D)。(保留两位小数) A217 万元 B155.22 万元 C150.22 万元 D.163.43 万元 4对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进 行核算，这样求得的成本称为(A)。 A更新重置成本 B复原重置成本 C完全重置

9、成本 D实际重置成本 5已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为 4 万元，年产量 为 4000 件，现知被评估资产年产量为 3000 件，则其重置成本为(A)。 A3 万元 B4 万元 C34 万元 D无法确定 6.通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（C） 。 A.专利权 B专用机器设备 C.通用设备 D专有技术 7.在应用市场法时，一般应该选择（A）参照物进行比较。 A.3 个或 3 个以上B.2 个或 2 个以上 C.1 个或 1 个以上D4 个或 4 个以上 8.估算资产的实体性贬值时所用的总使用年限是资产的（C） 。 A.总经济使用年限 B.

10、总技术使用年限 C.总物理寿命 D以上三个都可以 9.运用成本法评估一项资产时，若分别选用复原重置成本与更新重置成本，则应当考虑不同重置成本情况 下，具有不同的（C） 。 A.实体性贬值 B.经济性贬值 C.功能性贬值 D资产利用率 10.教堂、学校、专用机器设备等资产的价值评估，一般适宜选用（A） 。 A.成本法 B.收益法 C.市场比较法 D残余法 二、多项选择题 1应用市场法进行资产评估必须具备的前提条件是(ABC)。 A需要一个充分发育活跃的资产市场 B必须具备参照物 C可以收集到被评资产与参照物可以比较的指标和技术参数 D必须有与被评估资产相同或者类似的全新资产 E参照物与被评资产的

11、功能相同 2运用市场法评估任何单项资产都应当考虑的可比因素有(ACDE)。 A资产的功能 B市场条件 C交易条件 D资产的实体特征和质量 E资产所处的地理位置 3构成折现率的因素包括(BC)。 A超额收益率 B无风险报酬率 C.风险报酬率 D.价格变动率 E.平均收益率 4收益法涉及的基本要素包括(BCE) A被评估资产的实际收益 B被评估资产的预期收益 C折现率或者资本化率 D被评估资产的总使用年限 E被评估资产的预期获利年限 5运用收益法评估资产价值时，要求资产的收益额应该是资产的(BE)。 A历史收益额 B未来预期收益额 C现实收益额 D实际收益额 E客观收益额 6成本法涉及的基本要素包

12、括(ABCD)。 A资产的重置成本 B资产的有形损耗 C资产的功能性贬值 D资产的经济性贬值 E资产的获利年限 7.资产评估业务约定书的内容包括有（ABD） 。 A评估范围 B评估目的 C评估假设 D评估基准日 E评估工作日期 8.实体性贬值的估算方法有（AC） 。 A观察法 B经济使用年限法 C使用年限法 D修复费用法 E成新率法 9.功能性贬值包括（AB） 。 A超额投资性功能性贬值 B超额运营性功能性贬值 C复原重置成本的功能性贬值 D更新重置成本的功能性贬值 E修复性功能性贬值 10.估算资产净现金流量时所用的资产经营管理成本包括资产（ABE） 。 A维修费用 B保险费用 C折旧费用

13、D资金成本 E管理费用 三、名词解释 1.复原重置成本 复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产 一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 2.更新重置成本 更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对 象的具有同等功能效用的全新资产的成本。 3.实体性贬值 实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值 减少。 4.功能性贬值 功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显 落后、性能降低，因而价

14、值也相应减少。 5.经济性贬值 经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、 市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。 6.总使用年限 总使用年限是指资产的物理（自然）寿命，即资产从使用到报废为止经历的时间。 7.实际已使用年限 实际已使用年限是资产自开始使用到评估基准日为止，按照正常使用强度（负荷程度）标准确定的已经使 用的年数，它与资产的实际使用强度和名义已使用年限有关。 8.资产利用率 资产利用率表示资产的实际使用强度，其计算公式为：资产利用率=至评估基准日资产的累计实际利用时间 至评估基准日资产的累计法定利用时间。 9

15、.成新率 成新率反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率。成新率的估算方法有观察法、经济使用年 限法、修复费用法等。 10.成本法 成本法成本法是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本（reproductioncostnew）或更新重置成本 （replcementcostnew）中扣减其各项价值损耗,来确定资产价值的方法。 11.比较法 比较法也称市场比较法,是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同,并 据此对类似资产的市场价格进行调整,从而确定待评估资产价值的评估方法。 12.收益法 收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现

16、率折算为评估基准日的 现值的方法。 四、评估题 1已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产 能力为 1200 件产品，成交价格为 1500 元，评估对象的年生产能力为 1000 件，问评估对象的价值为多少? 解：评估价值=l50010001200=1250(元) 2评估对象在未来 5 年内的预期收益分别为 20 万元、22 万元、24 万元、25 万元、26 万元，资产从第 6 年到第 10年每年的收益均保持在 27 万元， 第 10年末资产拟转让， 变现价约为 120万元， 假设折现率为 10， 用收益法估测资产的价值。 解： 评估值=20(

17、1+10)+22(1+10) 2+24(1+10)3+25(1+10)4+26(1+10)5+27(PA， 10， 5)(1+10) 5+120(1+10)10 =18.18+18.18+18.03+17.08+16.14+63.55+46.26=197.42(万元) 3评估对象为某企业 1998 年购进的一条生产线，账面原值为 150 万元，2001 年进行评估。经调查分析确 定，该生产线的价格每年比上一年增长 10，据估计，该资产还可使用 6 年，又知道目前市场上已经出现 功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省 3 人，每人的月工资为 650 元。此外， 由于市场竞争

18、加剧， 致使该设备开工不足， 由此造成收益损失额每年为 20 万元(该企业所得税税率为 33， 假定折现率为 10)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。 解：(1)重置成本=150(1+10) 3=199.65(万元) （2)实体性贬值率=3(3+6)100=33.33；体性贬值额=199653333=6654(万元) （3）功能性贬值：365012(1-33)(PA，10，6) =156784.3553=68282(元)=6.83(万元) 第三章机器设备评估练习题第三章机器设备评估练习题 一、单项选择题 1由于使用磨损和自然力作用所导致的资产贬值为(A)。 A实体性贬值 B功能性

19、贬值 C.技术上贬值 D.经济性贬值 2.由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失是资产的(A)贬值。 A实体性 B经济性 C功能性 D.内在性 3复原重置成本与更新重置成本的差额，是一种(B)。 A实体性贬值 B功能性贬值 C有形损耗 D经济性贬值 4需要安装的设备，且安装调试周期长，其重置成本除考虑正常费用外，还要考虑(A)。 A安装费 B运输费 C资金成本 D调试费 5下列基本参数中，不属于估算设备的成新率的参数是(C)。 A设备总使用年限 B设备实际已使用年限 C设备名义使用年限 D设备剩余使用年限 6某被评估设备账面原值为 100 万元，该设备已购置 5 年，在

20、此期间，同类设备的价格指数每年都比前一 年递增 12，则该设备的重置成本最接近于(B)万元。 A157.35B176.23C185.75D189.35 7评估某企业 5 年前购建的家用电器生产线，其年产量为 20 万台，目前市场上同类新型生产线价格为 300 万元，其设计生产能力为 25 万台年，规模经济效益指数为 0.8，该生产线的重置成本为(B)。 A240 万元 B250.95 万元 C260 万元 D.245 万元 8某评估机构对一大型汽车厂进行评估。该企业固定资产中同类机床 365 台，账面原值为 2555 万元，评 估人员将其中 10 台机床作为典型进行了详细评估，该 10 台机床

21、的重置成本为 84 万元,其账面价值为 70 万 元。若被评估的 365 台机床设备和平均成新率为 60，则该 365 台机床的评估值最接近于(C)万元。 A1500B1756C1840D3066 9.估测一台在用续用的设备的重置成本，首选方法是(B) A.利用价格指数法 B利用询价法询价再考虑其他费用 C利用重置核算法 D.利用功能价值法 10.物价指数法只能用于确定设备的(A)。 A复原重量成本 B更新重置成本 C实体贬值 D.功能性贬值 二、多项选择题 1设备的有形损耗率相当于(AD)。 A设备实体损耗程度与全新状态的比率 B设备实体损耗额与全新状态的比率 C设备实体损耗程度与重置成本的

22、比率 D设备实体损耗额与重置成本的比率 2下列说法中，正确的有(ABCD)。 A进口设备采用物价指数法计算重置成本时，应该使用进口国的分类物价指数 B机器设备的经济性贬值计算有两种方法，对损失额折现和规模经济效益指数法 C使用重置核算法计算重置成本，要扣除成本支出中的无效支出 D对机器设备使用重置核算法计算重置成本的方法适用于非标准、自制的市场价格资料难以获得的设备 3.在设备评估中，重置核算法主要适用于(CD)设备重置成本的估算。 A通用 B进口 C非标 D自制 E了解市场行情 4.设备评估的现场工作包括(CDE)。 A.指导委托方填报评估表格 B分析委托方的各种评估表格 C对设备进行技术鉴

23、定 D查明设备实物落实评估对象 E确定设备的成新率 5.机器设备的重置成本应包括(BC)。 A.机器设备的日常维修费用 B机器设备的购置费用 C设备操作人员的培训费用 D设备的大修费用 E.设备的技术改造费用 6.构成机器设备重置成本的间接费用主要(ACD)。 A购建设备所发生的管理费用 B购建设备所发生的运输费用 C购建设备所占用的资金成本 D购建设备所发生的总体设计费用 E购建设备所发生的安装费用 7.影响机器设备物理寿命的因素有(ABE)。 A机器设备的使用强度 B机器设备的维修保养水平 C同类设备的使用强度 D机器设备的经济用途 E设备的自身质量 8.机器设备的经济寿命受下列因素影响(

24、ABCD)。 A物理性能 B技术进步速度 C设备生产产品的市场状况 D设备使用人员的技术水平 E设备配套情况 9.设备成新率的估测通常采用(ABC)进行。 A使用年限法 B修复费用法 C观测分析法 D功能价值法 E统计分析法 10.安装周期很短的一般设备，其重置成本包括(ABD)。 A设备购置费 B运输费用 C利息费用 D安装费用 三、评估题 12000 年购入一套设备，账面原值为 100 万元，2003 年花费 4 万元更新，2006 年又用 5 万元改进其功能， 预计尚可使用 10 年。该设备正常运作需要 10 人，年均工资 6000 元人，材料消耗折合人民币 100 万元， 能耗折合人民

25、币 10 万元。 目前的新式设备仅需 7 人， 且料耗和能耗均可节约 10。 另外， 从 2000 年至 2008 年间年物价上涨率为 10，使用折现率为 8，所得税率为 33。(PA，8，10)=6.710。 要求：根据以上资料估算该设备 2008 年的价格。 解：(1)用物价指数法确定设备的重置全价 2000 年投资的现行成本 =100(1+10) 8=214.4(万元) 2003 年投资的现行成本=4(1+10) 5=6.44(万元) 2006 年投资的现行成本=5(1+10) 2=6.05(万元) 重置全价=214.4+6.44+6.05=226.89(万元) (2)用综合年限法确定有

26、形损耗率加权更新成本之=214.48+6.445+6.052=1759.5(万元) 加权投资年限=加权更新成本之和更新成本之和 =1759.5226.89=7.755(年) 有形损耗率=加权投资年限(加权投资年限+尚可使用年限)100 =7.755(7.755+10)=43.68 (3)确定功能性贬值功能性贬值=年超额运营本(1-所得税率)(PA，r，n) =(10-7)O.6+10010+1010)(1-33)(PA，8，10)=57.545(万元) (4)确定该设备的评估价值 评估价值=重置全价-有形损耗-功能性贬值=226.89-226.8943.68-57.545=70.24(万元)

27、2被评估设备购建于 2003 年 11 月，账面原值为 100 万元，其中设备购置价为 80 万元，基础及安装费用 为 18 万元，运杂费为 2 万元。2006 年 11 月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料。 （1）2000 年该类设备的购置价比 1997 年上涨了 50，基础及安装费的物价上涨了 30，该设备的运杂费 用达到 3 万元。 （2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的 60，尚可使用 5 年。 （3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为 1000 元。 （4）该企业的正常投资报酬率为 10，所得税税率为 33。 要求： (1)根据上述资料，分别计算

28、机器设备的重置成本和各项贬值指标。 (2)计算被评估设备的评估值。 解：(1)重置成本=80150%+18130%+3=146.4(万元) 实体性贬值=(360%)/(360%+5)100%=26.47% 实体性贬值=146.426.47%=38.75(万元) 功能性贬值=0.112(1-33%)(PA，10，5=0.112(1-33%)3.7908=3.05(万元) (2)评估值=146.4-38.75-3.05=104.6(万元) 第四章房地产评估练习题第四章房地产评估练习题 一、单项选择题 1某宗地大小为 5000 平方米，土地单价为 2000 元平方米，国家规定的容积率为 4，建筑密度

29、为 0.5， 则楼面地价为(B)元平方米。 A0.7B4.2C2D7 2某宗地 2000 平方米，土地上建有一座 8 层的写字楼，写字楼首层面积为 1400 平方米，第 2 至 8 层每层 建筑面积为 1000 平方米，此建筑物的容积率为（B） 。 A0.7B4.2C2D7 3对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应按在建工程的(C)为准。 A收益价格 B账面价值 C重置成本 D市场价格 4在正常的情况下，用于房地产价值评估的收益应该是房地产的(D)。 A实际总收益一实际总费用 B实际总收益一客观总费用 C客观总收益一实际总费用 D客观总收益一客观总费用 5土地“三通一平”是指(B)

30、。 A通水、通热、通路、平整地面 B通水、通路、通电、平整地面 C通水、通路、通气、平整地面 D通气、通电、通信、平整地面 6由于土地用途改变而带来的增值收益应归(D)所有。 A.转让人 B占有人 C使用人 D所有人 7.土地市场的不完全竞争性是由土地的(B)决定的。 A.稀缺性 B不可再生性 C价值增值性 D用途多样性 8.某待估宗地剩余使用年限为 30 年，还原利率为 6，目前有交易实例价格为 6000 元平方米，剩余使用 年限为 40 年，若不考虑其他因素，则评估对象的评估值接近于(C)元平方米。 A6558B4500C5488D8000 9.造成房地产经济性贬值的根本性标志是(A)。

31、A.客观收益下降 B部分闲置 C.实际收益率下降 D利用率下降 10.现有某一宗地，第一年纯收益为 100 万元，资本化率为 5，以后各年纯收益逐年增加 1 万元，则该宗 地土地价格为(C)万元，假设该土地使用年限为无限年期。 A.1600B2000C2400D2800 二、多项选择题 1下列属于建筑安装工程费的有(ABD)。 A.招、投标费 B质量监督费 C测量、勘察设计费 D竣工图费 E城市规划设计费 2土地的经济特征有(ABCD)。 A供给的稀缺性 B.可垄断性 C.不可再生性 D土地利用多方向性 E.效益级差性 3.应用假设开发法评估地价时，从房地产预期租售价格中应该扣除的项目有(BC

32、DE)。 A.征地费用 B建筑总成本 C利润 D税金 E利息 4.新房地产的开发成本包括(ABDE)。 A可行性研究费 B.设计费 C.土地出让金 D场地平整费 E.勘察费 5国家征用集体土地而支付给集体经费包括(ACDE)。 A土地补偿费 B.拆迁费 C.安置补助费 D地上建筑物补偿费 E.青苗补偿费 6.影响商业用地土地价格的区域因素有(ABCE)。 A.商业繁华程度 B.环境优劣度 C.规划限制 D.公有设施完善度 E.交通便捷度 7.我国房地产评估的标的物一般包括(ACD)。 A.土地使用权 B.土地所有权 C.建筑物及其权益 D.建筑物中的水暖设施 E.建筑物中的办公设备 8.建筑物

33、应在(BCD)方面符合政府规定。 A.建筑结构 B.建筑用途 C.容积率 D.覆盖率 E.外形设计 9.市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有(ABCD)。 A.繁华程度 B.交通状况 C.基础设施状况 D.环境质量 E.土地使用年限 10.房地产评估遵循的原则有(ABCDE)。 A.最有效使用原则 B.合法原则 C.替代原则 D.供求原则 E.贡献原则 三、名词解释 1地产 即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。 2.房地产 指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物 的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 3.不动产 指不能移

34、动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良 物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等） 、与土地及其改良物有关 的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电 气照明等与建筑物的使用密切相关的物。 4.基准地价 是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格 5.标定地价 是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 6.楼面地价 是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价

35、除以容积率。 四、评估题 1.某房地产公司于 2002 年 1 月以有偿方式取得一块土地 50 年使用权,并于 2004 年 1 月在此地块上建成一 座写字楼，经济耐用年限为 60 年，残值率为 2。评估日，该类建筑物重置价格为每平方米 3500 元，该建 筑物占地面积为 1200 平方米，建筑面积为 3000 平方米，现用于出租，每月实收租金为 15 万元。另据调查， 当地同类写字楼出租一般为每月每建筑平方米 80 元,空置率 10，每年需支付的管理费用为年租金的 3%, 维修费为重置价的 1.5，土地使用税及房严税为每建筑平方米 30 元,保险费为重置价的 0.2，土地资本 化率为 6，建

36、筑资本化率为 9。试根据以上资料评估该宗地。2009 年 1 月土地使用权的价格，采用收益 法进行评估。 解： （1）计算总收益 总收益应为客观总收益而不是年总收益。 年总收益=80123000(1-10)=2592000(元) (2)计算总费用 年管理费=25920003=77760(元) 年维修费=350030001.5=157500(元) 年税费=303000=90000(元) 年保险费=350030000.2=21000(元) 年总费用=年管理费+年维修费+年税费+年保险费 =77760+157500+90000+21000=346260(元) (3)计算房地产净收益 年房地产净收益=

37、年净收益-年净费用=2592000-346260=2245740(元) (4)计算建筑物净收益 计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是在本题中，土地使用年限小于房屋 耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。这样房屋的重置价必须 在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用苦的可使用年限为 502=48 年，并且不计残值，视为土地使 用权年期届，地上建筑物一并由国家收回。 年贬值额=建筑物重置价/使用年限=35003000/50-2=218750(元) 计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价-年贬值额已使用年数=35003000-2187505=9

38、406250(元) 计算房屋收益年净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。 房屋年净收益=房屋现值房屋资本化率 =94062509=846562.5(元) (5)计算土地净收益 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =2245740-846562.5=l399177.5(元) (6)计算土地使用权使用价值 土地使用权在 2009 年 1 月的剩余使用年限为 50-7=43(年) P=1399177.51-1/(1+6%) 43=1399177.515.3062=21416090.65(元) 单价=21416090.651200=17846.74(元) (7)评估结果 本宗地土地使用权在 2

39、009 年 1 月的土地使用权价值为 21416090.65 元，单价为每平方米 17846.74 元。 2待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积 2000 平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为 6，覆 盖率为50，土地使用权年限为 70 年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。有关数据如下：预 计建设期为 2 年，第一年投人 60的总建设费，第二年投入 40的总建设费，总建设费预计为 1000 万元。 专业费用为总建设费用的 6， 利息率为 10， 利润率为 20， 售楼费用及税金等综合费率为售楼价的 5， 假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为 3000 元平方米,折现率 10

40、。 解： （1）预计住宅楼的买楼价的现值为： (2)总建筑费用现值为： (3)专业费用=91900006=551400(元) (4)租售费用及税金=297520665=1487603(元) (5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)20 =(地价20)+(9190000+551400)20 =(地价20)+1948280 (6)总地价=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)(1+20) =165747831.2=13812319(元) 3.投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为 5，单价为 1000 元/平方米，乙地容积率为 3，单价为 800

41、元 /平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济? 解：根据题中所给条件计算如下： （1）甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米) （2）乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米) 从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。 4.某房屋建筑面积为 1200 平方米，同类型房屋标准新建单价为 970 元平方米，但该房屋装修好，调整增 加 1；设备配置齐全，增加 2；地段、层次、朝向增加 1.5，其他情况同于标准房屋。经现场评定， 该房屋为 7 成新。根据上述情况，评估房屋价格。 解：根据题意： 该房屋价格=970(1+l+2+1.5)12000.7 =

42、9701.04512000.7 =851466(元) 5.某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为 40 年，现该房屋拟出租，出租期 l0 年， 按租赁双方合同规定，前 5 年租金是以第一年租金 8 万元为基础，每年比上年递增 2，后 5 年按每年 15 万元固定不变。假定资本化率为 l0，该房地产 l0 年租期内的收益现值为多少? 解： 6.有一待估宗地，现收集到 4 个可比较参照交易案例，具体情况如下表。 宗地 成交价格 （元平方米） 交易时间 交易情况 容积率 剩余使用年 限 区域因素 个别因素 待估地2000/0101.24500 18001998/012%1.3501

43、%0 28501999/011%1.45001% 37601998/0101.1400-2% 47801998/0101.045-1%1% 表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比 待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。容 积率与地价的关系为： 容积率在 l-1.5 之间时， 容积率每增加 0.1， 宗地单位地价比容积率为 1 时增加 3。 该城市地价指数见下表： 年份199519961997199819992000 指数100105108110111115 试根据以上条件评估待估宗地 20

44、00 年 1 月 20 日的价格。 解： 即待估宗地 2000 年 1 月 20 日的价格为每平方米 830.41 元 7.有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为 3200 平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设为公 寓。土地使用权年期为 50 年。据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为 3 年，取得土地使用 权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为 90，每建筑平方米的年租金预计为 300 元，年出租 费用为年租金的 25。建筑费预计每建筑平方米 1000 元，专业费为建筑费的 10，建筑费和专业费在建 设期内均匀投人。假设当地银行贷款利率为 7，不动产综合还原利率

45、为 8，开发商要求的总利润为所开 发不动产总价的 15。试评估该宗土地的地价。计算结果以元为单位（取整） 。 解：该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。 （1）测算不动产总价 不动产建筑总面积：32002.5=8000(平方米) 不动产纯收益=300800090(1-25)=1620000(元) 不动产收益年期=50-3=47(年) （2）测算建筑费及专业费 建筑费及专业费=1000（1+10%）8000=8800000（元） （3）计算利息 利息=地价7%3+88000007%1.5=0.21 地价+924000（元） （4）计算利润 利润=19706

46、11315%=2955917（元） （5）测算地价 地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润 =19706113-8800000-0.21 地价-924000-2955917 地价=6994224/1.21=5780350（元） 单价=5780350/3200=1806.36（元/m2） 楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2） 8.房地产的总使用面积为1万平方米， 月租金为7元平方米。 预计年房租损失费为年预期租金总收入的5， 房产税为年预期租金总收入的 12，管理费、修缮费为年预期租金总收入的 6，房屋财产保险费为 0.3 万元年。预计该房地产尚可以使用 10 年。折

47、现率为 12。计算该房地产的评估值。 解：(1)该房地产的年租金总收入为： 1712=84(万元) (2)该房地产的年出租费用为： 84(5+12+6)+0.3=1962(万元) (3)该房地产的年纯收益为： 84-19.62=64.38(万元) (4)该房地产的价格为： 64.381-1(1+12) 1012=64.385.6502=363.76(万元) 9.假定某市政府将于 2000 年 2 月 1 日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积 5000 平方米，容积 率限定为 4，土地使用权 70 年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为 2 年，建 筑投资均匀投入。

48、建筑成本为 1500 元/平方米，专业费为建筑成本的 6%，开发商的目标利润为成本的 15%， 有关税费为楼价的 5%，折现率为 10%，工程完工后每平方米售价 5500 元，估计一年内售完。开发商委托你 评估该宗土地价格，试计算分析。 解： （1）完工后的预期楼价现值为：500045500/（1+10%）2.5=8667.8（万元） （2)建筑成本及专业费：1500（1+6%）2/（1+10%）2/2=2891(万元) （3)有关税费：8667.85%=433.4(万元) （4)目标利润为地价+2891)15%=15%地价+433.7 万元 （5）估算地价:地价=8667.8-2891-43

49、3.4-433.7-15%地价 地价=4269.3(万元) 10.某房地产 2001 年 10 月的年净收益为 300 万元，预测未来 3 年的年净收益仍然保持这一水平，2004 年 10 月转售时的价格预计比 2001 年 10 月上涨 10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的 6%。若该类房地产的 投资收益率为 9%，试测算该房地产 2001 年 10 月的价格。 解：3001-1/(1+9%)3/9%+p(1+10%)(1-6%)/(1+9%)3=p p=3759.4(万元) 11.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为 50 年，实际已经使用 8 年。经过调查测算，现在重新建造全 新状态的

50、该类建筑物的建造成本 800 万元（建设期为 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建 造成本的 40%） ，管理费用为建造成本的 3%，年利息率为 6%，销售税费为 50 万元，开发利润为 120 万元。 该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 18 万元；装修的重置成本为 200 万元，平均寿命为 5 年，已经使 用 2 年；设备部分的重置成本为 110 万元，平均寿命为 10 年，已经使用 8 年。假设残值率为零，试计算该 建筑物的折旧(贬值)总额。 解： （1）建筑部分的重置成本: 800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.