1、第四章第四章 资产评估基本方法资产评估基本方法学习目标学习目标 1.1.了解资产评估三种方法的基本原理了解资产评估三种方法的基本原理 2.2.了解资产评估三种方法应用的前提了解资产评估三种方法应用的前提 3.3.了解资产评估三种方法的具体应用了解资产评估三种方法的具体应用直接法直接法功能重置成本法功能重置成本法 市场法市场法成本法成本法收益法收益法类比法类比法重置成本重置成本成新率成新率重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法 统计分析法统计分析法 观察法观察法 使用年限法使用年限法 直接价值法直接价值法 收益额收益额折现率折现率收益期收益期资产评估方法体系资产评估方法体系第一节第一节 成本法
2、成本法 一、基本思路一、基本思路 以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。值进行的分析和判断。二、基本方法二、基本方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体 性贬值性贬值资产功能资产功能 性贬值性贬值资产经济资产经济 性贬值性贬值成新率成新率或或 三、基
3、本原理三、基本原理 资产的价值取决于资产的成本，资产的价值取决于资产的成本，即在条件允许的情况下，即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 四、理论依据四、理论依据 1. 1. 资产的价值取决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。 资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。 2.2.资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。 资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相资产
4、的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。应变化。 五、基本前提五、基本前提 1.1.购买者对拟购买的资产购买者对拟购买的资产不改变不改变其原有用途。其原有用途。 2.2.评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设评估对象的实体特征、内部结构、功能效用必须与假设重置的全新资产具有重置的全新资产具有可比性可比性。 3.3.评估对象必须是评估对象必须是可以再生或复制的可以再生或复制的，否则不能采用重，否则不能采用重置成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不置成本法评估其价格。例如，土地、矿藏等资源性资产不宜使用成本法。宜使用成本法。 4.4.评估对象必须是随着时间的推移，评估
5、对象必须是随着时间的推移，会发生陈旧、贬值会发生陈旧、贬值等等价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。例价值损耗的资产，否则不能运用重置成本法进行评估。例如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。如，古董、文物等特殊资产不宜使用成本法。 5.5.形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能形成资产价值的耗费是必须的、有效的、平均的，不能是无效的、个别的。是无效的、个别的。 6.6.被评估资产处于被评估资产处于持续使用状态持续使用状态或被假定处于持续使用状或被假定处于持续使用状态。态。 六、适用范围六、适用范围 1 1、可以、可以重新建造或购买重新建造或购买，具有有形损耗、无形损耗特性
6、，具有有形损耗、无形损耗特性的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。的单项资产，如房屋、建筑物、机器设备、专利权等资产。 2 2、可、可重建或购买重建或购买的整体资产，如企业、饭店、剧院等。的整体资产，如企业、饭店、剧院等。但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于但与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估，对于包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整包含固定资产、无形资产和流动资产等各类单项资产的整体资产，应分化为各个单项资产进行评估。体资产，应分化为各个单项资产进行评估。 因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市场上又因此，重置成本法最适用于难以确定收益，市
7、场上又很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、很难找到交易参照物的评估对象。因为这些资产（如公路、桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进桥梁等）既无法运用收益现值法，又不能用现行市价法进行评估。行评估。 七、操作程序七、操作程序搜集历史资料，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本 八、常见的评估方法八、常见的评估方法 重置成本评估方法重置成本评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价
8、值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法 复原重置成本复原重置成本 更新重置成本更新重置成本成本法中各项要素的具体评估方法成本法中各项要素的具体评估方法 （一）重置成本的估算方法（一）重置成本的估算方法 1.重置核算法重置核算法 重置核算法也称细节分析法、核算法等，它是利用成重置核算法也称细节分析法、核算法等，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项本核算的原理，根据重新取得资产所需的
9、费用项目，逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。计算，然后累加得到资产的重置成本。 实际测算过程又具体划分为两种类型：实际测算过程又具体划分为两种类型： 购买型购买型，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，是以购买资产的方式作为资产的重置过程，所以又称市场重置法。所以又称市场重置法。 资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成的。将上述取得资费、安装调试费以及其他必要费用构成的。将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。 自建型自建型，是把自建资
10、产作为资产重置方式。它根据重，是把自建资产作为资产重置方式。它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。的合理利润等分析和计算出资产的重置成本。 资产的重置成本应包括开发者的合理收益。资产的重置成本应包括开发者的合理收益。 重置成本直接成本重置成本直接成本间接成本间接成本 建造成本构成：建造成本构成： 材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利合理利润润取得成本构成：取得成本构成： 购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本
11、构成：间接成本构成：取得和建造资取得和建造资产的管理费用、产的管理费用、设计制图等费设计制图等费用用 例例1 1：某设备购买价：某设备购买价5 5万，运杂费万，运杂费30003000，其中人工搬运费，其中人工搬运费20002000，油费，油费10001000。 （1 1）若间接成本为人工成本的）若间接成本为人工成本的50%50%，求该设备的重置成本，求该设备的重置成本 50000+3000+200050000+3000+200050%50%5400054000 （2 2）若搬运时要）若搬运时要8 8名工人，每人搬名工人，每人搬5 5小时，每人每小时管小时，每人每小时管理费用理费用2020元，求
12、该设备的重置成本元，求该设备的重置成本 50000+3000+850000+3000+85 520205380053800 （3 3）若间接成本为直接成本的）若间接成本为直接成本的10%10%，求该设备的重置成本，求该设备的重置成本 50000+3000+50000+3000+（50000+300050000+3000）10%10%5830058300 例例2 2：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台每台180000180000元，运
13、杂费元，运杂费50005000元，安装成本为元，安装成本为2000020000元，其元，其中原材料中原材料60006000元、人工成本元、人工成本1300013000元、其他费用元、其他费用10001000元，元，安装期限较短。安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：核算法估算该机器设
14、备的重置成本为： 重置成本重置成本= =购买价格购买价格+ +运费运费+ +安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000 =180000+5000+20000=205000（元）（元） 例例3 3：被评估资产为一台：被评估资产为一台2 2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为验资料，该设备账面原值为10.210.2万元，其中，购万元，其中，购买价为买价为8 8万元，运杂费万元，运杂费1.61.6万元，安装费中直接成万元，安装费中直接成本本0.40.4万元，间接成
15、本为万元，间接成本为0.20.2万元。根据对同类型万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比设备的调查，现在购买价格比2 2年前上涨年前上涨20%20%，运，运杂费上涨杂费上涨80%80%，安装费中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%40%，间接间接成本占直接成本百分率不变成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本。该设备的重置成本是多少？是多少？ （1 1）计算直接成本）计算直接成本 购买价购买价=8=8（1+20%1+20%）=9.6=9.6（万元）（万元） 运杂费运杂费=1.6=1.6（1+80%1+80%）=2.88=2.88（万元）（万元） 安装费中的直接成本安装费中的直接成本
16、=0.4=0.4（1+40%1+40%）=0.56=0.56（万元）（万元） 直 接 成 本 购 买 价 运 杂 费 安 装 费 中 的 直 接 成 本 直 接 成 本 购 买 价 运 杂 费 安 装 费 中 的 直 接 成 本 9.6+2.88+0.56=13.049.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元） （2 2）计算间接成本）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.20.2（8 81.61.60.40.4）2%2% 间接成本间接成本13.0413.042%2%0.260.26（万元）（万元） （3 3）计算重置成本）计算重置成本 重置成本重置
17、成本= =直接成本直接成本+ +间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30=13.04+0.26=13.30（万元）（万元） 2.2.物价指数法物价指数法 基本原理：基本原理： 是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。整为评估基准日时的重置成本。 计算公式计算公式 资产重置成本资产账面原值物价变动指数资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数物价变动指数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1 1a a1 1）（）（1 1a
18、a2 2） （1 1a a3 3）（1 1a an n） 例：某机床于例：某机床于19941994年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为1616万元。万元。19961996年进行一次改造，改造费用为年进行一次改造，改造费用为4 4万元；万元；19981998年又进行一次年又进行一次改造，改造费用为改造，改造费用为2 2万元。若万元。若定基价格指数定基价格指数19941994年为年为1.051.05，19961996年为年为1.281.28，19981998年为年为1.351.35，19991999年为年为1.601.60。 要求：计算该机床要求：计算该机床19991999年的重置成本年的
19、重置成本 时时间间投资投资费用费用物价物价指数指数（% %）物价变物价变动指数动指数（% %） 重置重置 成本成本（万元）（万元）1991994 416161.051.051.60/1.05=1.51.60/1.05=1.52 216161.521.52=24.32=24.321991996 64 41.281.281.60/1.28=1.21.60/1.28=1.25 54 41.25=51.25=51991998 82 21.351.351.60/1.35=1.11.60/1.35=1.19 92 21.191.19=2.38=2.381991999 91.601.601.60/1.60=
20、11.60/1.60=1合合计计31.731.7 物价指数法的特点物价指数法的特点 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上部资产的物价变动水平上 ； 对于对于科学技术进步较快的资产科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高的重置成本往往会偏高 。 3.功能价值法功能价值法 是选择与被评估资产具有是选择与被评估资产具有相同或相似功能相
21、同或相似功能的资产作参照物，的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算推算被估资产重置成本的方法。被估资产重置成本的方法。 参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）（单位生产能力） 理论假设理论假设 资产重置的目的在于重置其功能资产重置的目的在于重置其功能，功能相同功能相同，购建成本也购建成本也应应相同相同 。 （1）功能成本）功能成本线性线性函数法函数法 被评估资产重置成本参照物重置成本被评估资产重置成本参照物重置成本（被评估资产产（被评估资产产量量/ /参照物资产产量）参照物资产产量）
22、 例：某重置全新的一台机器设备价格例：某重置全新的一台机器设备价格5 5万元，年产量为万元，年产量为50005000件。现知被评估资产年产量为件。现知被评估资产年产量为40004000件，由此可以确定件，由此可以确定其重置成本：其重置成本： 被评估资产重置成本被评估资产重置成本50000500004000/5000 4000/5000 4000040000（元）（元） （2 2）功能成本指数法）功能成本指数法 公式中的公式中的x x是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。是一个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在在美国，这个经验数据一般在0 04-14-1之间，如加
23、工工业一之间，如加工工业一般为般为0 07 7，房地产行业一般为，房地产行业一般为0 09 9。我国到目前为止尚未。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。公式中参照有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。物一般可选择同类资产中的标准资产。x x重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力 4.4.统计分析法统计分析法 基本原理基本原理某类抽样资产某类抽样资产 的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本 计算公式计算公式某类资产的某类资产的
24、 历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本K K 调整系调整系数数 例：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，例：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为12001200万元。万元。评估人员从中抽样选取了评估人员从中抽样选取了5 5台具有代表性的通用设备，其台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为账
25、面历史成本为5050万元，经估算其重置成本之和为万元，经估算其重置成本之和为8080万元。万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本为： 该类通用设备调整系数该类通用设备调整系数= =80/5080/50 该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=1200=120080/50=192080/50=1920（万元）（万元） （二）实体性贬值的测算方法（二）实体性贬值的测算方法 是资产由于是资产由于使用和自然力使用和自然力作作用形成的贬值用形成的贬值 决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有： 使用时间使用时间 使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率 资产本身的质量资产本身的质
26、量 维修保养程度维修保养程度 （1 1）观察法）观察法 计算公式为：资产实体性贬值计算公式为：资产实体性贬值= =重置成本（重置成本（11成新率）成新率） 形体物理变化程度形体物理变化程度 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。是否发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等建筑物是否发生垂直或水平方向位移等 （2 2）公式法（使用年限法）公式法（
27、使用年限法）资产的实体性贬值资产的实体性贬值= =（重置成本（重置成本预计残值）预计残值） 实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限 （实际已使用年限（实际已使用年限+ +尚可使用年限）尚可使用年限） 名义已使用年限资产利用率名义已使用年限资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间100100 例例1 1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备的有关资料有：该设备19971997年年1 1月购进，月购进，20022002年年1
28、 1月评估；月评估；该设备的重置成本为该设备的重置成本为500000500000元，其残值为元，其残值为20002000元，尚可使元，尚可使用用5 5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作工作8 8小时，该设备实际每天工作小时，该设备实际每天工作5 5小时。该设备的实体性小时。该设备的实体性贬值为：贬值为： 资产利用率资产利用率=5=53603605/55/53603608=62.5%8=62.5% 实际已使用年限实际已使用年限=5=562.5%=3.12562.5%=3.125（年）（年） 总使用年限总使用年限=3.125+5=8.1
29、25=3.125+5=8.125（年）（年） 资 产 的 实 体 性 贬 值资 产 的 实 体 性 贬 值 = = （ 5 0 0 0 0 0 2 0 0 05 0 0 0 0 0 2 0 0 0 ）3.125/8.125=191538.463.125/8.125=191538.46 例例2 2：被评估设备购建于：被评估设备购建于19921992年，原始价值年，原始价值3000030000元，元，19971997年和年和20002000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为制装置，投资分别为30003000元和元和20002000
30、元。元。20022002年对该资产进年对该资产进行评估，假设从行评估，假设从19921992年至年至20022002年每年的价格上升率为年每年的价格上升率为10%10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6 6年，估算该设备年，估算该设备的实体性贬值率。的实体性贬值率。 已知加权已使用年限算法公式为：已知加权已使用年限算法公式为：加权已使用年限加权已使用年限（名义已使用年限重置成本）（名义已使用年限重置成本）/重置成本重置成本 估算设备复原重置成本估算设备复原重置成本投资日期投资日期 原始投资额原始投资额 价格变动系数价格变动系数 复原重置成本复原重置成本19
31、92年年 30000 2.60 (1+10)10 780001997年年 3000 1.61 (1+10)5 48302000年年 2000 1.21 (1+10)2 2420合计合计 85250 计算计算（复原重置成本投资年数）（复原重置成本投资年数）投资日期投资日期 复原重置成本复原重置成本 投资年限投资年限 复原重置成本复原重置成本 投资年数投资年数 1992年年 78000 10 7800001997年年 4830 5 241502000年年 2420 2 4840合计合计 85250 808990 计算加权投资年限计算加权投资年限 加权投资年限加权投资年限=808990=808990
32、8525085250 =9.5 =9.5（年）（年） 计算实体性贬值率计算实体性贬值率 实体性贬值率实体性贬值率=9.5=9.5（9.5+69.5+6）100%100% =61% =61% （三）功能性贬值的测算方法（三）功能性贬值的测算方法 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。落后而造成的资产价值损耗。 功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式: : （1 1）超额投资成本）超额投资成本 （2 2）超额运营成本）超额运营成本 （1 1）超额投资成本超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断：由
33、于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。新重置成本低于复原重置成本。 超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑值因素则
34、已经考虑在内了，无需考虑 （2 2）超额运营成本超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用运营费用上低于原有设备。上低于原有设备。 超额运营成本各年净超额运营成本折现系数超额运营成本各年净超额运营成本折现系数 分析设备的分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素：超额运营成本，应考虑下列因素： a.a.生产效率是否提高生产效率是否提高 b.b.维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低 c.c.材料消耗是否降低材料消耗是否降低 d.d.能源消耗是否降低能源消
35、耗是否降低 e.e.操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低 例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6 6名名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3 3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为60006000元，被评估控制装置尚可使用元，被评估控制装置尚可使用3 3年，所得税率为年，所得税率为33%33%，适用的折现率为适用的折
36、现率为l0%l0%。 根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。 （1 1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-(6-3)3)6000=18000(6000=18000(元元) ) （2 2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：1800018000(1-33%)=12060(1-33%)=12060(元元) ) （3 3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加
37、，估算其功能性贬值额额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额: : 12060 12060( (P/AP/A，10%10%，3)=120603)=120602.4869=299922.4869=29992（元）元） （四）经济性贬值的估算（四）经济性贬值的估算 经济性贬值是由于经济性贬值是由于外部环境变化外部环境变化引起引起资产闲置资产闲置、收益下降收益下降等而造成的资产价值的损失。等而造成的资产价值的损失。 产生的原因有：产生的原因有： （1 1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足； （2 2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开
38、工不足； （3 3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升； （4 4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；业运营成本加大； （5 5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命； 一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。 估算方法：估算方法： A A 经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见的经济收益经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失额现值系数损失额现值系数( (因收益额减少因收益额减少) ) B
39、 B 经济性贬值率经济性贬值率=1=1（实际使用生产能力（实际使用生产能力/ /额定生产能力）额定生产能力）X X 100%100% 经济性贬值经济性贬值= =（重置成本（重置成本- -实体性贬值实体性贬值功能性贬值）功能性贬值）经济性贬值率经济性贬值率（因资产利用率下降）（因资产利用率下降） 例例1 1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为1010万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产企业不得不将电视机生产量减至年产7 7万台万台( (销售价格及
40、其销售价格及其他条件未变他条件未变) )。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。 评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数为0.60.6， 设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为： 经济性贬值率经济性贬值率 =1- =1-（70000/10000070000/100000）0.60.6 100%=19%100%=19% 例例2 2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售
41、电视机。假定原电视机销售价格为销售电视机。假定原电视机销售价格为20002000元元/ /台，经测台，经测算每年完成算每年完成1010万台的销售量，售价需降至万台的销售量，售价需降至19001900元元/ /台，即台，即每台损失毛利每台损失毛利100100元。经估算，该生产线还可以继续使用元。经估算，该生产线还可以继续使用3 3年，企业所在行业的平均投资报酬率为年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%10%，试估算该生，试估算该生产线的经济性贬值。产线的经济性贬值。 计算过程如下：计算过程如下： 经济性贬值经济性贬值 =(100=(100100000)100000)（1-33%1-33%）（）
42、（P/AP/A，r r，n n） =16662230(=16662230(元元) ) 例例3 3：某生产线额定生产能力为：某生产线额定生产能力为10001000个个/ /月月, ,已使用三年，已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值为目前状态良好，观察估计其实体性贬值为15%15%，在生产技，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞术方面，此生产线为目前国内先进水平。但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在争激烈，目前只能运行在750750个个/ /月的水平上。假设已知其月的水平上。假设已知其更新重置成本为更新重置成本为10000001000000元，这类设备的生产规模效益
43、指元，这类设备的生产规模效益指数数X=0.7X=0.7。估算此生产线运行于估算此生产线运行于750750个个/ /月的经济性贬值和月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。继续使用条件下的公平市场价值。 计算过程如下：计算过程如下： （1 1）更新重置成本）更新重置成本=1000000=1000000元元 （2 2）实体性贬值）实体性贬值=1000000=100000015%=150000(15%=150000(元元) ) （3 3）功能性贬值）功能性贬值=0=0 （4 4）经济性贬值率）经济性贬值率=1-=1-（750/1000750/1000）0.70.7 100%=18.5%100%
44、=18.5% （5 5）经济性贬值）经济性贬值=(1000000-150000)=(1000000-150000)18.5%=157250(18.5%=157250(元元) ) 资产评估价值资产评估价值=1000000-150000-157250=692750(=1000000-150000-157250=692750(元元) )第二节第二节 市场法市场法 一、基本思路一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产最近售出类似资产的的异同异同，并将类似资产的市场价格进行，并将类似资产的市场价格进行调整调整，从而确定被，从而确定被评估资产价值的一种资产
45、评估思路。评估资产价值的一种资产评估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一径之一 。 二、基本原理：资产的替代原理二、基本原理：资产的替代原理 三、基本前提：三、基本前提： 1 1、需要有充分发育、需要有充分发育活跃活跃的资产市场的资产市场 2 2、参照物及其与被评估资产可比较的、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标技术参数指标等等资资料料是是可以收集可以收集到的。到的。 主要适用于主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的备、原材
46、料的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。 四、操作程序四、操作程序确定被评估资产确定被评估资产1.1.参照物的可比性：功能、市参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。成交时间等。2.2.参照物数量：三个以上。参照物数量：三个以上。选择参照物选择参照物 比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.1.选择差异因素：根据资产种类，选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。选择对资产价值影
47、响较大的因素。2.2.指标对比、量化差异。指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行各项差异指标进行调整调整，得出，得出初评结果。初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。或其他方法判断结果的合理性。 五、常见的评估方法五、常见的评估方法 （一）直接比较法（一）直接比较法 直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。断评估对象
48、价值的方法。 其计算公式为：资产评估值（其计算公式为：资产评估值（P P）参照物成交价格）参照物成交价格（被估对象某因素（被估对象某因素参照物某因素）参照物某因素） 适用范围：参照物与被估资产之间适用范围：参照物与被估资产之间仅在某一方面仅在某一方面存在存在差异，例如：成新率、功能等。差异，例如：成新率、功能等。 1 1、功能价值法（比较功能）、功能价值法（比较功能） 该法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估该法以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的对象之间的功能差异功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。进行调整来估算被估对象价值的方法。 P P参照物成交价格参照物成交
49、价格（被估对象生产能力（被估对象生产能力参照物生产参照物生产能力）能力） P P参照物成交价格参照物成交价格（被估对象生产能力（被估对象生产能力参照物生产参照物生产能力）能力）X X 例题例题4-114-11 2 2、价格指数法（比较价格变化）、价格指数法（比较价格变化） 价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被评估对象的评估基准日之间的交时间与被评估对象的评估基准日之间的时间间隔时间间隔对资产对资产价值的影响。此方法一般只运用于评估对象与参照物之间价值的影响。此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况
50、仅有时间因素存在差异的情况。 （1 1）定基物价指数也叫定基价格指数，是指在一定时期）定基物价指数也叫定基价格指数，是指在一定时期内对比基的价格指数。内对比基的价格指数。 P P参照物成交价格参照物成交价格（评估时定基物价指数（评估时定基物价指数参照物定参照物定基物价指数）基物价指数） （2 2）环比物价指数是指本期与上期相比而得出的指数。）环比物价指数是指本期与上期相比而得出的指数。环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况。它是各时环比物价指数主要是反映物价逐期的变化情况。它是各时期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指期的商品价格都同它前一时期的商品价格对比而编制的指数。数。 P
