1、v第一节 总体框架项目性质项目性质 投资领域投资领域主要融资主体主要融资主体主要投融资工具主要投融资工具投融资创新机制投融资创新机制产权产权归属归属非经营性非经营性如生态、环保、防如生态、环保、防洪排洪排涝、城市道路等涝、城市道路等 政府政府 财政投资财政投资 财政基金财政基金 金融机构信贷金融机构信贷 发行债券发行债券 优势贷款优势贷款 捆绑式组合型（两类项捆绑式组合型（两类项目捆绑）目捆绑）产权产权根据根据出资出资人的人的出资出资属性属性来定来定准经营性准经营性 低费项目低费项目(如城市供如城市供水、供气、地铁等水、供气、地铁等)社会力量与社会力量与政府政府 金融机构贷款金融机构贷款(贴息
2、贴息)；发行市政债券；产业发行市政债券；产业投资基金；投资基金；ABSABS融资融资（资产证券化）；民（资产证券化）；民营化机制营化机制以有偿供给为基础优以有偿供给为基础优势贷款（收费权抵押）势贷款（收费权抵押）一般收费项目一般收费项目(如电信、如电信、铁路、收费公路及桥铁路、收费公路及桥隧、发电与供电设施隧、发电与供电设施等等)捆绑式组合型；远期购买捆绑式组合型；远期购买协议型；设施使用协议型；协议型；设施使用协议型；集团委托贷款信托融资；集团委托贷款信托融资；经营性经营性如房地产、运输、如房地产、运输、通信、通信、能源、港口能源、港口(盈利性盈利性部门）等部门）等社会力量社会力量 股份制融
3、资商业贷股份制融资商业贷款；款；BOTBOT及其转化形及其转化形式；产业投资基金；式；产业投资基金；ABSABS融资；发行市政融资；发行市政债券；民营化机制债券；民营化机制投资者直接介入项目；投资者直接介入项目；投资者通过项目公司介投资者通过项目公司介入项目；产品支付和预入项目；产品支付和预先购买协议；捆绑式组先购买协议；捆绑式组合型；产品支付型；预合型；产品支付型；预先购买协议型；集团委先购买协议型；集团委托贷款；发行债券及信托贷款；发行债券及信托融资；托融资；房地产融资总体概括房地产融资总体概括v 第二节v TOD项目土地开发模式 TOD(TransitOriented Developme
4、nt)项目融资模式，是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模式。二、特征(3)步行距离的开发(9)多元性和多样性(7)提高公交乘客数TOD模式特征(1)混合土地使用(2)车站附近高密度开发(4)根据公交线路布置建筑使行人到建筑的可达性好(5)街道尺寸在125米x l25米左右(6)公园与绿地包括公园和绿地的绿色步行系统(8)土地增值TOD原则三、类型TOD模式的资金来源：“生地”变“熟地”，利用生熟价差老城区价差小，新城区价差大SOD（S
5、erviceOriented Development，公共设施导向发展）模式的资金来源：使市政基础设施和社会服务设施同步完成，进一步加大“生熟”地价差新区通过公共设施的建设带动发展 （一）TOD和SOD相结合（二）TOD和IOD相结合 地区在发展轨道交通之前，基本采用IOD(IndustrialOriented Development)的发展模式，即以项目为寄托，通过项目的拓展，带来资金，吸引人口，带动地区和城市的开发。在 开发的过程中，最可能的情况是，重点工业项目和轨道交通建设同步进行，这就很可能会形成 独特的TOD与IOD相结合的发展模式。好处轨道交通的建成增强了空间联系的高度可达性，提升
6、了沿线土地的价值，并进一步激活了城市新的整体活力和地区的繁荣。在公交站点周围最大效率地利用土地，选择性地开发商业、住宅、学校用地，可以使人们在较小的活动范围内舒适地完成工作、学习、娱乐等各项活动，极大地方便了人们的日常生活还可以将土地升值所产生的利润回报给交通及其他公共服务设施的建设，使新城市发展形成良性循环的态势 四、好处v五、案例v案例1香港地铁TOD项目开发v1地铁赚钱世界少有 n香港是我国特大型城市之一，也是世界上人口密度最大的城市之一，但其却能保持城市交通畅通，形成了现代化和多元化的公共交通体系，建立了现代化城市管理交通体制，成为大城市交通发展的成功典范。国际上大城市的公共交通营运大
7、多需要政府补贴，香港地铁公司能赢利的现象，在国际上也属少有。v2、地产开发投资主体 u u 1975年成立了香港地铁公司，是港英当局全资拥有的一家公用事业企业，地铁公司本着“及时收回投资、及早盈利、收到社会效益”的原则，确定了 经过客流集中的商业中心、居住区和行政署所在地的方案。v3、地产开发项目概况n 为配合香港新机场的建设，香港地铁公司在1992年1月2日与政府原则上达成协议，设计、融资、兴建并经营长达34km(其中地下8km、高架6km，地面20km)的机场铁路(香港站机场站)，总投资340亿港元，香港的地下铁路网络全长达824km，共有车站44个，换乘站11个。n在制定分期分线施一计划
8、时，先选定人口密度高、客流量大的观塘中环线作为地铁一期二程香港地铁，总投资260亿港元。n v4地产开发投资来源u 香港地铁荃湾线、观塘线和港岛线总建设费用约260亿港元。建设资金主要有几个来源：政府以股本形式投入约占两成；发展房地产约占一成半；其余来自借贷。除了股东资金外，尚有出口信贷、债券、银团贷款、利率和信贷置换融通、商业票据和银行透支便利等。u v5地产开发投资回报u （1）票价收入是重要收入。u 香港政府在建立地铁公司时，就敢于放弃绝大多数西方城市轨道交通系统实行的补贴政策，地铁公司发展房地产与票价等收益。票价收入地铁公司的两大收入来源。（2）房地产收入是主要来源v 地铁公司就上盖物
9、业与地产商合作，建造费用和风险由地产商承担，而地铁一般可分享五成利润；v 地铁公司其他收益来源包括商场租金、广告和物业管理等。地铁公司历年出售物业所得利润全部用于城市轨道交通建设，成为香港城市轨道交通发展重要的资金来源之一。v 香港机场铁路物业发展项目构成v 3条城市轨道交通线的总建设成本为250亿港元，而18个房地产开发项目的收益为40亿港元，约占总建设成本的16。v香港机场线的建设成本为340亿港元，房地产开发的总投资估计为1500亿2000亿港元，将为地铁公司带来180亿200亿港元的收益，超过机场线建设成本的50。v2000年以来，香港地铁公司物业发展利润占经营总额的比例维持在40以上
10、。表 香港机场铁路物业发展项目构成 v 6轨道交通地产开发主要经验u （1）政府引导的市场化投融资体制，政府通过认购股权方式给予财政支持，但仅为城市轨道交通兴建费用的25左右，其余的资金则必须通过“轨道+土地”综合开发市场机制来解决。u（2）地铁公司享有开发沿线物业的权利，筹集到足够的建设资金，城市轨道交通沿线住宅和商业街可为城市轨道交通带来稳定可观的客流。香港优越的金融环境使得香港地铁公司可以按照理想的融资模式，从国际资本市场上筹措大量资金，有效降低财务风险。u（3）城市轨道交通线路的规划和建设都必须按照“成本一效益”原则进行核算，v案例2北京大兴轨道交通TOD项目案例案例2、北京轨道交通大
11、兴线的尝试、北京轨道交通大兴线的尝试n大兴线北起丰台区马家楼、南至大兴区南兆路，在马家楼站与4号线接轨，沿途经过南苑、西红门、大兴新城主城区、生物医药产业基地，终点至南兆路。大兴线线路全长22km，车站11座，车辆段l座。最初预计总投资约60亿元。在大兴线的规划过程中，京投公司提出了“轨道+土地”的运作模式。1、初期概况、初期概况v大兴线在规划之初就考虑了线路与沿线土地开发相结合，对沿线两侧500m范围内规划可供开发的约500多公顷土地进行了预控。v线路规划方案编制期间，大兴区总体规划刚刚完成，控规正在编制，其间按照大兴线站点规划列站点周边的控规进行相应调整，适当调整了住宅与商业用地的比例和容
12、积率，为土地利用与大兴线结合预留了条件。v大兴区在该工程沿线共预留了17块可供“轨道+土地”建设模式利用的土地，分布在沿线各个车站其中具有规模并能够成片开发的主要有西红门地区、清源路地区、义和庄地区、生物医药基地地区。（见左图）图 大兴线“轨道+土地”模式预留地块2、初期运作思路、初期运作思路图 大兴线“轨道+土地”模式运作思路v筹资思路：大兴线沿线500m范围内的290hm2（公顷）土地与站点结合紧密，具备与站点进行一体化建设的条件。v根据“轨道+土地”方案，政府出资40，剩余60由招商引资解决，以沿线土地资源开发和车票收入为招商的主要手段，其中土地资源开发占引资的主要部分(约90)。u运作
13、方案：采用特许经营模式，成立项目公司具体运作。将大兴线与沿线290hm2土地在规划、设计、投资、建设、经营等五个环节统筹考虑、同步运作，实现城市轨道交通建设和土地开发的社会 经济效益最大化，见下图。u经营。经营。大兴线与房地产项目同步交付使用，大兴线开通即有客流，可减少大兴线运营亏损；居民住进新房即有城市轨道交通，物业由城市轨道交通业主统筹管理，居民生活质量将进一步提高。u规划。规划。结合大兴线线路规划方案，优化站点周边拟开发土地的控规条件，适当 调高容积率，增加沿线居住人口，提高线路直接服务范围内的人口数量。u设计。设计。通过大兴线车站、出人口与站点周边房地产项目的整体设计，实现无缝 衔接，
14、方便换乘，提高大兴线的使用效率和服务水平。u投资。投资。一种方式是将站点周边房地产项目与大兴线作为一个项目运作，由一个业主实施，可将土地开发收益直接投入大兴线建设并补偿运营亏损；另一种方式是房地产项目和大兴线项目分别由不同业主实施，房地产商上缴的土地收益纳入市财力后，再由大兴线业主代市财力投入到大兴线建设运营中去。u建设。建设。大兴线的征地拆迁与土地一级开发同步实施，在大兴线建设期内，完成站点周围房地产开发，减少因道路、管线多次围挡开挖带来的交通拥堵，并降低总体建设成本。3、中期情况、中期情况v为推动大兴线“轨道+土地”运作模式的顺利开展，大兴区政府与京投公司对大兴线沿线土地情况进行了深入研究
15、，并提出以下土地捆绑建议：v（1）以政府出资约40，土地相当60出资额为基本框架选取捆绑土地；若捆绑土地达不到60出资额，则由政府增加出资比例。v（2）实现与规划线路站点紧密结合，无缝连接；v（3）所选地块应具一定规模，不宜太零碎，一般为5hm2以上；v（4）所选地块既有利于城市轨道交通建设资金的筹集，又要兼顾整个区域功能的完善；v（5）车站周边辐射范围，应适当增加开发强度，商业、办公与住宅的比例宜在2：8至3：7的范围内；同时，根据各地块情况，商业比例可以适度提高。4、中期运作思路、中期运作思路n本项目若采用土地挂牌和城市轨道交通特许经营权招商相结合的方式，符合现行政策，政策风险小。将大兴线
16、的投资建设与94hm2土地的使用权捆绑作为一个项目，由市相关部门在土地市场挂牌招商。地价款报价最高的投资者取得土地使用权，并负责大兴线的投资、建设与运营管理。n（1）投资）投资n投资者所报地价款足额支付一级开发成本及有关应缴纳费用后，其余全部投入到大兴线建设；大兴线建设资金不足部分再由政府投入。n大兴线总投资90亿元，假设投资者所报地价款为50亿元，扣除应补偿一级开发成本20亿元，剩下的30亿元由投资者全部用于大兴线建设，不足部分的60亿元由政府设立的大兴线公司投入。n（2）建设）建设n大兴线征地拆迁和土地一级开发，由大兴线公司统一负责、同步完成。大兴线建设和土地二级开发，由特许公司统筹设计，
17、同步实施。n（3）经营）经营n工程建成后，大兴线公司拥有大兴线全部资产所有权，并将全部资产租赁给特许公司经营。特许期内，特许公司负责大兴线运营、没备更新及物业经营，用物业经营收益弥补运营亏损，政府不负责运营补贴和线路更新改造投资。特许期结束后，特许公司将大兴线所有资产无偿移交给大兴线公司。5、现现阶阶段段情情况况v由于“轨道+土地”模式自身的特点，以及制度上和法律方面存在的一些障碍，使得大兴线最终放弃了该模式，目前大兴线采用全额政府拨款的形式修建。在北京市相关部门的支持下，作为大兴线业主的京投公司和大兴区政府就大兴线沿线的一级开发达成了一致，双方合资组建了一级开发公司继续对大兴线沿线土地进行开
18、发，实现了城市轨道交通和沿线土地的规划同步和建设同步。v 案例3 京沪高铁TOD项目开发模式v1土地开发项目背景v6月30日，京沪高铁正式通车，高铁轨道沿线的“高铁新城”、“高铁新区”也即将从投入期迈入回报期。v为着“高铁经济”，沿线地方政府投巨资建设了庞大的基础设施、综合配套和环境整治等诸多工程，而巨额投入的背后，是期待“高铁经济”驱动新一轮土地增值。vv2土地开发投资受益地区v 鉴于地理上的特殊位置，江苏无疑成为了京沪高铁工程中的最大受益方：向东，连接上海，更加融入长三角；向北，打通环渤海地区。v在总长1320公里的京沪高铁轨道上，江苏省境内铁轨占总长的1/3；在8个省辖市设站，其中，南京
19、南站和徐州东站是京沪全线七大主要站区之一。南京和徐州，各自在高铁站区周边整理出了约6平方公里核心开发区。vv3土地开发项目投资主体v 铁道部与地方合资建设。地方政府及其成立的政府直属高铁投资公司，是地方投资的重要组成部分和投资建设的主力军。v在京沪高铁沿线7个省(市)中，其余省份都只有一个股东，而南京市成为全线唯一一个市级单位独立股东。江苏境内的徐州、镇江、常州、无锡和苏州则整体打包到江苏省交通控股旗下作为股东。v 地方铁投的主要职责除了作为铁路建设的投融资主体外，还兼有“负责与铁路建设相关的土地和经营项目的开发等”职能。v4土地开发投资来源v 高铁投资建设中，地方政府为铁道部铺轨工程扫平所需
20、土地，并以沿线拆迁费用和主要站台以及相关工程建设的投资作价入股。地方铁投的融资绝大部分来自银行，以南京市来看，其农业银行(2.74,-0.06,-2.14%)就一次性授信100亿元，而徐州市因为投资体量相对较小，主要走的中小商业银行的路线。vv5土地开发投资支出v 南京铁路投资公司负责的京沪高铁南京段全长约96公里，以南京南站为核心以及周边各种基础配套设施，总投资约550亿元左右，如果算上造价在40亿-45亿元的大胜关长江大桥，则高铁南京南站带动的总投资在600亿元上下。v 征地拆迁投资就达80亿元，占到现阶段铁投公司已完成120亿元投资的67%，占3年累计投资的47%。v 南京南站的配套工程
21、“站东路”全长3.9公里，其工程总投资约13.4亿元，这意味着每公里造价达到3.43亿元。vv6投资回报 v两市铁路投资公司京沪高铁公司的固定分红只是地方投入回报的一部分，更重要的，是押宝在高铁规划区域的土地增值。v 高铁配套建设中整理出来的净地将由铁投公司和地方国土部门联合拍卖，其收益交由地方政府统一调度，先期用来满足银行还贷，待贷款还满后，其收益由铁投公司与地方政府按不同比例分成。v 在徐州，上海绿地集团已在高铁站南北相对称的区域拿了地，将分别建设五星级酒店和商住两用写字楼。v第三节v 土地抵押贷款投资开发模式土地抵押融资基基本本框框架架v二、土地抵押融资开发的流程剥离费成本剥离费成本工业
22、用地工业用地城镇土地使用税城镇土地使用税城乡维护税城乡维护税耕地占用税耕地占用税土地增值税土地增值税契税契税&印花税印花税土地使用成本土地使用成本剥离费用剥离费用税税&费费土地收益土地收益城市投资公司城市投资公司其他相关部门其他相关部门转入金融转入金融部门部门相关部门相关部门土地征用补偿土地征用补偿建设局建设局拆除项目赔偿拆除项目赔偿有关公共事业建设有关公共事业建设土地回归永夜使用土地回归永夜使用开发成本开发成本政府的第二财政应用政府的第二财政应用转移到其他用途的惯转移到其他用途的惯例例土地收益土地收益土地费用土地费用无收益，乃至在将来会需要补贴无收益，乃至在将来会需要补贴长期，通过实现企业的
23、有关税收来看长期，通过实现企业的有关税收来看支出支出可运作土地可运作土地收入部门收入部门财政局财政局总量的总量的20%20%UICUIC15%15%的递增的递增v三、某地土地抵押贷款融资案例v1城投公司或土地储备中心的职能vJ市城开公司于2000年6月组建时是一家由财政注资、隶属于J市建设局的政府性公司，该公司自成立到2003年前的主要职能是：在承担基础设施工程的同时进行融资。v2基础设施建设资金不够，必须靠土地抵押贷款解决 旧城改造由于缺少资金，只得以先出让后拆迁的形式将该项目进行招投标，招标所得在支付的补偿资金后，还有利润，公司又将这笔钱用于老城区基础设施改造和环境配套。一期旧城改造结束之
24、后，该公司又得到政府 商业用地的规划红线储备去融资，以进行第二期的旧城改造。目前已抵押若干亩给银行，银行评估值 亿，可贷款 亿，已融资 亿。表 J市19992003年基础设施投资资金来源结构图(单位：亿元)城市建设的资金来源v3土地抵押贷款的用途广泛土地使用权抵押贷款为政府性公司、土地储备中心、开发区、房地产公司筹资以及工业企业的启动起到了重要作用表4 土地使用权抵押登记情况表 (单位：亩，万元)v3土地抵押贷款的有关文件 (1)政府批文，这一文件用来证明士地储备行为得到了政府的批准；（2）土地证书。以土地作为抵押物进行抵押贷款，必须有相应的土地证书作为抵押工具。(3)抵押贷款协议，由双方约定
25、贷款的具体金额、还款期限、利率、抵押物等；(4)还款承诺书，即政府承诺并保证以储备土地供应收益还本付息的书面文件；（5）其他公司相互担保书。(6)评估报告，即由中介评估机构提供的储备土地市场价格评估报告。承诺函 银行：QT公路K镇至PJ段改建工程经(2003)119号文件复函，概算投资一期工程为6。7亿元(不含利息支出)，是县大交通建设政府性公益项目，经S县政办(2003)226号抄告单确定投资主体为S县交通投资有限公司，承担该项目融资任务。一期工程于2003年7月开工，计划2004年底完工。S县交通投资公司向S县农村信用合作社联合社借入的4600万元中长期贷款，期限自2004年8月16日至2
26、009年8月30日，在建设期结束后发生的借款利息和到期本金，由本局筹措，由业主S县交通投资公司按季付息到期一次性还本。特此承诺 财政局 交通局截止2003年9月23日为止，公司贷款总额83250万元，其中公司自营贷款27050万元，政府性投资项目贷款59200万元，由县财政预算内安排资金还本付息。目前贷款利息支出每天l3万元，年支出4864万元。土地抵押的融资方式v4有时土地储备中心也是担保人v土地储备中心在储备土地的收益权上设立置押，向园区开发公司或政府控股的投资公司进行贷款担保。v5土地抵押贷款时间贷款期限 2003年6月，中国人民银行发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知明确规定，
27、“对土地收购储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年。”从J市等地的情况来看，储备土地抵押贷款的还款期限一般为12年，个别贷款项目为35年，最长的达10年。v6土地抵押贷款风险 银行贷款还款高度依赖于土地出让收入，而建设用地的供应又是计划性质的，因此，一旦建设用地供应受到控制，政府的城市基础设施投资资金链和还款循环立马就出现问题。已出现经营性用地招拍挂低于底价，政府土地出让收入剧减的严峻局面。v v一般来说，包括贷款成本在内的一级开发成本，要占到土地出让总收入的60%左右。如果一级开发投资总规模太大，而土地出让收入不能达到其60%，就难以
28、弥补成本。v由于拆迁等成本已经支付，留下最大的风险就是银行贷款资金。v 250亿面对1200亿v从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。v7解决之道v-突击增加土地出让收入，以保证土地财政不断链。v -动员国有房地产商积极拿地，进行托市。v-借新还旧。v向保险公司借钱v v 北京市土地储备中心于2010年12月份，启动名为“蓝德计划(Land)”的债券投资计划，即北京市土地储备整理中心与太
29、保、国寿、平安、人保等国内七家保险公司签订总金额或高达700亿-800亿元的债权投资计划。该计划募集的资金将用于土地一级开发，不涉及二级市场。v不必像其他城市政府一样，以求助于民间高利贷的办法来借新还旧。社保基金初涉水保障房建设社保基金初涉水保障房建设u背景：背景：u2009年12月30日，社保基金理事会投资决策委员会表决，一致通过社保基金以信托贷款形式向南京市保障房公司发放30亿元。期限为2年11个月，利率6.05%，由江苏省国际信托有限公司（下称“江苏信托”）发放，民生银行提供连带责任担保。u u。v目前，1年期和13年期的金融机构人民币贷款基准利率分别为6.06%和6.10%。相比之下，
30、社保基金的收益率收益率偏低。而5.45%的年收益率，则仅高于5%的5年期存款基准利率。社保基金投资此项目也比定期存款收益高，目前2年期、3年期定期存款基准利率分别为3.90%和4.50%。v 社保基金投资的风险容忍度极低，信托贷款必须要由银行担保，因而再由南京市政府方面协调民由南京市政府方面协调民生银行出具保函生银行出具保函。2007年4月，财政部、劳动保障部在财金200737号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信托，投资总额不超过全国社保基金总资产规模的5%。政府支持v民生银行自然也不会在没有风险缓释措施的情况下提供担保。南京市政府提供了部分土部分土地的运营收益作为反担保地的运
31、营收益作为反担保，承诺在收益不能覆盖贷款本息时通过其它方式补足。马明哲的建议v 首先，保险企业设立投资保障性住房建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制。v 其次，保障性住房的投资收益不高，考虑到保险资金的基本回报要求，建议政府对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋，提升保险企业参与的积极性。v建议保监会将保险资金参与保障性住房建设划归基础设施建设类的投资，按债权级别分类，允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。v -向民营资本开放。如果能够在一些项目上向社会资本开放，就不但能减轻政府
32、负担，还能增加效率。v-拓宽银行贷款抵押与担保渠道Company Logo就银行贷款而言，比较常用的是前三种。2007年10月 1日出台的物权法又对抵、质押物的范围进行了扩充。根据上述法规，较常用的抵、质押物如下表所示：表表 1 常用报、质押物表常用报、质押物表Company Logo 各种新型融资抵押担保方式 v第四节土地开发债券融资v一、概念第三节公司（企业）债券发行程序公司（企业）债券公司债企业债发行资格：根据我国公司法规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，具有发行公司债券的资格。这些公司一般具有雄厚的资本、较高的生产经
33、营管理水平和良好的信誉，能够独立承担经营风险和经济责任，可以切实保障债权人的利益。发行资格：根据我国企业债券管理条例规定，在中华人民共和国境内具有法人资格的企业在可在我国境内发行债券。发行条件：公司法规定，股份有限公司的净资产额不低于3000万元，有限责任公司的净资产不低于6000万元；累计债券总额不超过公司净资产额的40%；最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；筹资的资金投向符合国家产业政策；债券的利率不得超过国务院限定的利率水平；国务院规定的其他条件。此外，发行债券所筹集的资金，必须用于审批机关批准的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出。发行公司有下列情形之一的，不得再次发行债
34、券：前一次发行的债券尚未募足的；已发行的公司债券或者其债券有违约或延迟支付本息的事实，且仍处于继续状态的。发行可转换公司债券的还应当符合股票的发行条件。发行条件：根据我国企业债券管理条例规定，企业发行债券必须符合下列条件：企业规模达到国家规定的要求；企业财务会计制度符合国家规定；具有偿债能力；企业经济效益良好，发行债券前连续三年盈利；企业发行债券的总面积不得大于该企业的自有资产净值；所筹资金的使用符合国家产业政策；企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄存款利率的40%。v二、好处（续前表）（续前表）v三、种类（续前表）（续前表）市政债券的种类市政债券的种类（续前表）v 为完成“十二五”时期
35、建设3600万套保障性住房的任务，国家发改委发布通知，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。v 地方政府投融资平台公司从事包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房项目建设的，符合条件的可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资；v 可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。v 在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目建设。v v 四、企业债券案例公司债融资案例公司债融资案例武汉高科武汉高科 -发行发行人。人。武汉高科国武汉高科国有控股集团有
36、限公司有控股集团有限公司，武汉武汉市国资委市国资委100%的股权。武汉的股权。武汉东湖新技术开发区的国有资东湖新技术开发区的国有资产产经营者，经营者，“武汉武汉-中国光谷中国光谷”建设的业主建设的业主。v-缘由缘由。东湖高新区光东湖高新区光谷软件及动漫产业基地和谷软件及动漫产业基地和武汉科技新城流芳新市镇武汉科技新城流芳新市镇建设，项目盈利预期建设，项目盈利预期好好，项目总投资为项目总投资为30.32亿元，亿元，银行贷款银行贷款6.5亿元，部分由亿元，部分由企业自筹解决，尚有企业自筹解决，尚有5亿亿元的资金缺口。元的资金缺口。-实力。实力。截至截至2006年年12月月31日，公司日，公司总资产
37、总资产348,467.11万元，净资产万元，净资产266,525.38万元，万元，2006年实现净利润年实现净利润5,943.08万元。万元。 案例2：常州城投债v 2011年4月，常州市城市建设（集团）有限公司经发改委批准，发行市政项目建设债券，规模25亿元人民币，极大缓解了公司的资金运营情况，为市政项目建设募集到必需的资金。v（一）、发行人简介（一）、发行人简介v 常州市城市建设（集团）有限公司是经常州市政府批准，由原常州城市建设投资有限公司变更，以常州市建设局所有的7 家市政公用企业的有效国有资产为主体组建成立，并经常州市工商行政管理机关登记注册，具有独立法人资格的国有独资公司。常州市国
38、资委履行出资人职责。v 公司经营范围包括常州市政府授权范围内国有资产经营、管理；城市建设项目投资、经营、管理；城市开发建设项目及相关信息咨询务等。截至2009 年末，公司拥有下属二级单位7 家，其中全资子公司3 家，控股子公司3 家，参股子公司1 家。v 截至2009 年末，公司资产总额4,800,880.12 万元，负债总额3,311,688.63 万元，归属于母公司所有者权益合计1,407,110.60 万元。2009 年度，公司实现营业收入175,679.07 万元，利润总额50,127.97 万元，归属于母公司所有者的净利润39,066.02 万元。（二）、具体发行情况（二）、具体发行
39、情况注：本期债券附投资人选择回售、上调票面利率（三）案例分析（三）案例分析v 常州市城市建设（集团）有限公司在利用债券融资的计划中，对未来债券持有人的利益给予了充分的重视，公司希望通过有效的资本运营发挥资本的最大投资价值。1发行资质分析发行资质分析 发行者财务状况发行者财务状况单位：万元v 从债券发行条件看：常州城建公司募集资金用途为市政项目建设，属于国家支持领域；公司近三年经营利润稳步上升；净资产规模在6000万元以上；最近三个会计年度平均净利润足以支付债券一年的利息（15425万元）；发行债券余额不超过净资产的40；近三年没有违法和重大违规行为。因此，常州城建公司满足债券发行条件，可以发债
40、。2债券发行程序分析债券发行程序分析v 发行人董事会已批准本期债券募集说明书及摘要；v 制定发行债券的章程，即2011 年常州市城市建设（集团）有限公司市政项目建设债券募集说明书；v 办理债券等级评定手续。由中诚信国际信用评级有限公司进行债券评级，被评为AA级；v 提出发行债券申请，并得到国家发改委批准；v 公告债券募集办法；签订承销合同，采用余额包销的方式。主承销商：中国银河证券股份有限公司；副主承销商：广发证券股份有限公司；v 分销商：1、海通证券股份有限公司；2、华泰联合证券有限责任公司；向社会发售债券。3 项目运营分析项目运营分析v 项目的整体运营情况对于公司的发展十分重要，也关系到投
41、资者的利益能否得到保障，本次债券投资项目具体运营情况如下：项目运营情况项目运营情况 单单位位：万元：万元v从以上图表可以看出，债券募集资金所用于的三个项目，税后内部收益率均高于债券票面利率的6.17%，保证了公司在未来的偿债能力，也使得债券发行得到AA的评级，从而确保债券顺利发行，募集到需要的资金。4 有 利 于 投 资 者 的 债 券 方 案 设 计有 利 于 投 资 者 的 债 券 方 案 设 计v 债券的票面利率为6.17%，相应的银行存款利率为5.25%，投资者选择购买常州城建的债券，可以得到更高的收益；v 此次债券的评级为AA级，含义为一等，债券有很高的还本付息能力，投资者基本没有风
42、险；v 该债券有第三方担保。常州投资集团有限公司为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。v 这次债券发行的设计方案充分考虑了投资者关心的收益问题和偿还能力，能够吸引投资者购买，因而也能够募集到需要的资金。5、相关风险分析相关风险分析v虽然常州城建公司利用此次债券融资与其他方式相比有很大的优势，但是并不意味着它就是完美无缺的，对于投资者而言，它依然有一定的风险。v 利率风险。由于本期债券期限较长，可能跨越多个利率波动周期，市场利率的波动可能使投资者面临债券价值变动的不确定性。v 偿付风险。在债券存续期内，受一些不可控因素的影响，发行人的经营活动可能没有带来预期的回报，可能影响本期债券本
43、息的按期偿付。v 流动性风险。无法保证本期债券能够在二级市场有活跃的交易，从而可能影响债券的流动性，导致投资者在债券转让时出现困难。v第五节 利用项目融资进行土地 开发 模式 建设建设移交模式移交模式n“建设-移交”即BT（BBuild，TTransfer），由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资，并对工程进行施工建设，在工程验收合格后完成移交等工作，并由政府在约定时间内向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益的一种新型模式。n采取BT模式，通过公开招标的方式确定投资人，投资主体可以是投资公司、房地产开发企业、建筑施工企业，可以是一个投资人，也可以是多个企业组织的投资联合体。n
44、。BT模式优势：可以鼓励各种资本参与保障性住房建设，有效缓解保障性住房建设资金困难。由于保障性住房无须市场推广和销售，房地产开发公司的附加值被降至最低，使建筑施工企业的优势更加凸显出来。通过招投标的方式可以使建筑施工企业直接参与到保障性住房建设中来，减少了中间环节，在其获得相对较高利润的同时，提高了保障性住房建设项目的运作效率和质量，节约了政府建设投资成本案例案例1：浙江海盐人才小区项目：浙江海盐人才小区项目u项目背景：项目背景：u随着海盐加快了保障性住房建设步伐，工程资金需求较大，但由于银行贷款政策从紧，融资难度增大，部分保障性住房建设项目无法在短期内完成融资，影响了建设进度。为此，海盐县首
45、次在人才小区项目建设中使用BT模式，希望通过BT模式落实融资施工，这样既可解决项目建设的筹资问题，又加快项目的建设进度。项目情况：项目情况：n人才小区项目位于长安路东侧、华丰路南侧地块，设计集住宅、商业、办公于一体，项目概算总投资5亿元，分别建设人才公寓598套和人才小区1020套，总建筑面积14.7万平方米。n人才公寓为高层，实行一人一户的居住方式，内设卫生间、卧室，配备空调及家具等，开通网络、有线电视、电话等，达到“拎包入住”标准。入住对象为到海盐工作还没有住房的引进人才及企业引进的高端人才。人才小区内将设置文体娱乐等设施v人才小区项目建设采用BT模式，海盐县滨海住房保障建设有限公司作为项
46、目业主方负责前期工作等。根据回购方案，项目竣工验收合格后，由政府回购一部分作为保障型住房，其余部分由项目业主方进行市场化运作，即作为商品房出售，从而加速推进人才小区项目建设进度。案例案例2：重庆巴南区保障性住：重庆巴南区保障性住房项目房项目u本项目位于巴南区花溪建新村15社、民主村3社，占地面积约245177，暂定建筑面积约25万（分二期建设：一期建筑面积6万，二期建筑面积19万）。预计总投资约为8亿元。u 项目采用BT招标模式，由重庆市城南建设投资有限公司投得，建设资金来自自筹资金和银行贷款。申请人资格要求：申请人资格要求：v 本次招标要求投标人具备房屋建筑施工总承包壹级及以上的资质并具有融
47、资优势和管理优势的独立法人，公司注册资金必注册资金必须等于或大于须等于或大于8000万元万元人民币人民币，管理水平先进、资金实力和专业技术力量雄厚、业绩突出、信誉良好。v 投标人具备项目融资和建设经验，具有支付本项目总投资的能力，提交不低于建设资提交不低于建设资金金35%的自有资金证明的自有资金证明（以对应金额的银行证明为准），其余建设资金必须要提供2010年省（市）级银行支行及以上机构出具的银行中长期贷款承诺函或银行授信证明或经银行审贷会批准的银行贷款意向书等融资证明和融资计划（金额不低于4亿元人民币）。v投标人必须承诺为该项目融资建设资金融资建设资金4亿元亿元，并在中标后7个工作日内将建设
48、资金4亿元汇入招标人指定帐户。（投标人购买招标文件时提供其融资建设资金承诺函，若中标后未按承诺将项目建设资金划入招标人指定账户，招标人将取消其中标资格并没收投标保证金。）v 投标人在近5年内（2006年度-2010年）实施过单实施过单项建安合同项建安合同1亿元亿元人民币以上的房屋人民币以上的房屋建筑工程建筑工程。案例3 珠海市“城中村”改造模式。背景：根据珠海市有关部门测算，珠海要改造完所有的“城中村”改造，静态资金投入约需50亿元左右，政府财政难以负担。思路：坚持“政府引导、政策推动、市场运作”的原则，是指地方政府公布本地区“城中村”改造的方案和优惠政策，将开发用地和建设用地捆绑招标，通过房
49、地产开发商对“城中村”进行开发改造的市场化运作模式。运作。开发商通过公开的市场化投标方式获得“城中村”改造的主体资格，以开发商自筹资金完成“城中村”拆迁、拆迁补偿、拆迁安置或回迁以及开发用地建设，珠海实行房地产商准入制，规定房地产商必须有雄厚的资金保证，并在中标后，要将部分建设资金、补偿金、租金等打入“城中村”改建办公室的账户中，以杜绝出现烂尾楼，并要求开放商先建好回迁房再建商品房，以保证村民的尽快回迁、保障“城中村”村民的利益。政策。政府将未来可得的土地出让金收益让与开发商作为优惠条件吸引开发商投资建设。最重要的措施之一是“拆l免2免3”，即根据具体项目和地点的不同，房地产商每拆一平方米的旧
50、“城中村”，可免交两平方米或三平方米的地价，并在报建等方面给予优惠。另外，珠海市从2000年起，不再新批商品房用地，也不再新批其他房地产项目的开工，以积累购房需求，为“城中村”改造新商品房提供足够的市场空间。评价：优点是政府只需提供优惠的招商政策而无需任何财政投入，使有限的财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业建设上。开发商的介入加剧了市场竞争，同时避免了行政权力介入改造引发的社会矛盾。通过引入市场竞争机制、吸引开发商等社会力量参与改造，珠海市实现了政府、村民、开发商“三赢的目标。开发商改造模式的缺点：村民、村集体经济组织作为被改造的对象，只能被动地接受政府制定、开发商实施的各种改造方案，
