1、明一大厦明一大厦以租代售以租代售执行简报执行简报容创 2008年4月28日有人在卖有人在卖“拐拐”，我们偏不拐，我们偏不拐以租代售，长期回报以租代售，长期回报短期建立明一的市场形象度短期建立明一的市场形象度创造租比买好的观念创造租比买好的观念树立一种产品销售模式的市场领军形象树立一种产品销售模式的市场领军形象我们的我们的“野心野心”市场大背景市场大背景CPI高企，美国次贷危机，环球同此凉热高企，美国次贷危机，环球同此凉热外贸导向的宁波企业，生存压力越来越紧张外贸导向的宁波企业，生存压力越来越紧张买不如租，市场若现买不如租，市场若现谁是我们的客群？谁是我们的客群？宁波区域租赁企业类型比例显示图宁
2、波区域租赁企业类型比例显示图23.64%32.07%7.68%4.14%32.47%国际货运国际贸易管理咨询广告信息其它1.整层固定的大客户整层固定的大客户整层固定的大客户，可能该类客户租金不是很高，但这些企业可以为大厦保证一定的人气和出租率，该类企业是大厦招商的重点。2商贸为主的中小型企业商贸为主的中小型企业宁波作为一个港口型城市，所以城市的经济发展和主导产业也和港口是息息相关的。3.与贸易相辅助的物流关联产业与贸易相辅助的物流关联产业作为外贸辅助的关联产业，如：货代公司；船务公司；物流等。4.外企驻宁波办事处外企驻宁波办事处随着宁波港口经济的快速发展，越来越多的大型外资企业看中宁波这块肥沃
3、的土地，开始在这里设点。5.投资公司或服务外包型及其它企业投资公司或服务外包型及其它企业近2年市场上悄然兴起的投资公司，该类企业规模虽小，但租金高。他们喜欢唱什么他们喜欢唱什么“经营圣经经营圣经”他们是一群极具商业天赋的商人，务实与远见。他们是一群极具商业天赋的商人，务实与远见。风险是他们的天敌，强烈的成本意识是他们的估值风险是他们的天敌，强烈的成本意识是他们的估值中枢。中枢。他们缺少安全感，但他们却很容易适应任何环境，他们缺少安全感，但他们却很容易适应任何环境，当然他们也希望能够找到强大的心理后盾。当然他们也希望能够找到强大的心理后盾。他们的是这座城市的中坚力量，对未来的憧憬也决他们的是这座
4、城市的中坚力量，对未来的憧憬也决定他们对品质与面子的追求。定他们对品质与面子的追求。我们的核心价值是什么？我们的核心价值是什么？国家权利机构政府支持国家权利机构政府支持政策优惠政策优惠明一大厦明一大厦企业疑问：我们是政府支持的企业吗？企业疑问：我们是政府支持的企业吗？项点至高附加值项点至高附加值 明确告知客层政府正在寻找你政府正在寻找你围绕项目关键点，我们的推广总精神帮助您的企业拥有主导力量！帮助您的企业拥有主导力量！主导力量，即是政府的力量在我国，政府是最大的权力机关，政府的决策影响着行业的发展不能掌握政府力量，就借用它的力量让入驻的企业拥有主导力量，拥有极大的诱惑力！操作策略操作策略大客户
5、策略大客户策略追政府策略追政府策略紧跟政府。派人进驻贸易局招商办办公，紧随政府的招商活动进行招租，做到政府去那里我们就去那里。并且制作单一政府类型政策结合本招租项目的招租折页派发。对外形成本项目就是江东区政府楼宇经济代表座的形象。2/8策略，尽量抓大客户，把80%的产品租给20%的客群，这样也有利于明一大厦后期的管理，从而形成良好的产品后期使用品质，利于后期大厦的长期15年整体出租。两驾马车同时快跑两驾马车同时快跑在走政府大客户的同时，我们还要面对中心客层，以传统的销售思路走。项目重要点项目重要点产品面价值面计算价值后，买不如租的价值企业规避长期经营风险首选创业首选外贸、货贷人力服务型企业客户
6、首选国外、外地办事处等大客户，初到宁波首选统一大客户经营，直接面队物业公司，有利长期价值塑造江东区首座“只租不售”纯商务性大楼 新老城区的交界处，连接老城与新城纽带停车位充足，536只车位，符合企业要求人性化设计，倡导绿色，生态办公公共部位全新精装修，提升企业档次空调分户计量、5部上海三菱电梯，人性化考量产品推广定位产品推广定位锐进企业锐进企业纯避险纯避险生态写字楼生态写字楼江东核心区，首座江东核心区，首座“只租不售只租不售”纯商务性生态精装修写字楼纯商务性生态精装修写字楼地段就是企业的名片地段就是企业的名片江北、江东、北仑外贸、货贷企业黄金轴线上，企业无声的价值。城市枢纽中心,周边规划、地铁
7、枢纽皆在此，通途路城市发展黄金轨道。以以500强需求，缔造生态办公环境强需求，缔造生态办公环境21CN号召，办公生态化，提升企业内在战斗力，提升企业文化。江东首座纯单一大房东，只租不售写字楼江东首座纯单一大房东，只租不售写字楼统一大客户经营，直接面队物业公司，有利长期价值塑造锐进企业锐进企业 财富发展制高点财富发展制高点江东企业政策金三角，100%规避经济起落风险，把更多资源投入企业发展。推广主题我们如何进行推广？我们如何进行推广？执行层面:江东区政府、商会、媒介、合润江东区政府、商会、媒介、合润联合造势联合造势政府作用：.将项目冠名为“明壹”地名，体现政府背景.以官方身份出席各项活动，间接造
8、势商会作用：.组织商会内产品推介会，提升各行业内知名度.组织政府招商对象，还有积累的新老客户，引起口碑效应媒介作用：.软文新闻炒作，发动舆论攻势广播、交通、户外，长效、流媒体推高市场气氛新闻主题：明一广场招商推介主办单位：合润房产机构主办单位：合润房产机构政府代表：江东区贸易局政府代表：江东区贸易局规划设计：规划设计：景观设计：景观设计：活动内容：以产品发布，政策优惠为新闻发布会，活动内容：以产品发布，政策优惠为新闻发布会，公布产品优势。公布产品优势。新闻发布模式活动主题：如何让你的企业拥有国家力量！主办单位：合润地产机构主办单位：合润地产机构政府代表：江东区贸易局政府代表：江东区贸易局商会代
9、表：协会秘书长商会代表：协会秘书长与会人士：协会会员与会人士：协会会员活动内容：以普通型企业如何享受楼宇经济优惠政活动内容：以普通型企业如何享受楼宇经济优惠政策，吸引客户参加。策，吸引客户参加。商会推介模式因此关于因此关于案名务必体现政府背景务必能够吸引主力的外贸、货贷客层务必展现项目的地段发展霸气务必字面必须美观、记忆深刻务必朗朗上口、利于口语传播案名建议明壹明壹万商中心万商中心非卖品 楼宇经济 生态写字楼备选案名l明壹明壹 商会大厦商会大厦l明壹明壹2008l辉煌时代中心辉煌时代中心l第壹大道第壹大道l明壹大道明壹大道l宁波招商大厦宁波招商大厦整个项目主体正式交付约在09年5月份，按照以上
10、时间进行推算，在项目交付前可分为5个阶段。五大战役，具体推广时间08 年4-5月为准备期08年6-8月为重点客户挖掘期08年8-10月为对外广告宣传期08年10-11月为内部客户推广期08年11月底12月底为前期客户积累期时间：08 年4-5月媒体选择：户外、围墙广告目的：第一批围墙广告和大楼横幅喷绘广告。让客户对明一大厦建立印象。第一阶段第一阶段 项目准备期项目准备期房地产房地产E网网时间：08 年6-8月媒体选择：DM、派报、网络目的：集中对宁波市重点写字楼进行扫楼，分发招 商手册，让客户详细了解明一大厦SP：代政府组织项目招商会暨产品推介会，扩大本 大楼的影响，挖掘潜在需要腾换房屋或新开
11、设 公司的大客户。第二阶段第二阶段 重点客户挖掘期重点客户挖掘期时间：08 年8-10月媒体选择：围墙二次更新、横幅、罗马旗目的：该阶段通途路开通，充分利用该阶段，加大 大楼横幅喷绘广告，并在新开通的通途路上 插上罗马旗，吸引过路客户的眼球。SP：发布产品新闻说明会，代政府组织商会进行政 策优惠说明会。第三阶段第三阶段 对外广告宣传期对外广告宣传期时间：08 年10-11月媒体选择：连锁单店目的：发挥优势，据工程进度，向单店上门推广。第四阶段第四阶段 内部客户推广期内部客户推广期房地产房地产E网网时间：08 年11月底-12月底媒体选择：DM直邮、媒体、楼宇目的：主体竣工，项目形象展露，招商团队进场开 始收取定金，制造声势。SP：主体落成，签约酒会，活动抽奖。第五阶段第五阶段 前期客户积累期前期客户积累期
