1、商业属性分析一、商业定位商业属性分析第五部分项目定位对于商业地产最基础和关键的是本项目的商业属性，而规划、产品、业态甚至于调研和营销应当匹配商业属性，顺势而为，造就水到渠成式的成功。那么，本项目的商业属性是什么呢？我们通过以下分析。一、商业定位商业属性分析第五部分项目定位回顾本案，在项目本体分析中，我们得出以下结论：项目位于羊山新区，紧邻市政府新址，属于新城核心区域，具备很强的发展潜力。项目北侧新七大道、东侧新十六大街均为城市快速路，交通便捷。项目距离现有商业聚集区较远，属于非商业聚集区。项目周边24个住宅项目，但入住率较低，居住密度较低。项目周边无论是社区相关配套设施，还是商业相关配套设施均
2、集中在项目西南1.5公里，其他方位有明显的落差。同时，1公里范围内配套严重匮乏。项目总占地284481.4，去除市政道路及绿化用地，可用占地面积215281，其中商业占70%，即150696.7。属于大型开发项目。本案一、商业定位商业属性分析第五部分项目定位如此，我们得出项目的商业属性为，：本案属性新城核心区域非商业聚集区大型规模居住密度较低配套严重匮乏发展潜力巨大业态定位分析市场分析客群分析商业地产定位的核心是业态定位。业态定位必须要考虑的关键指标是可操作性。对可操作性产生影响的有四方面因素：一，法律法规限制。二，开发商实力，包括资金实力和运作项目的能力。定位必须切合开发商的资金实力，而运作
3、项目的能力是可以通过借助外力来解决的。三，各业态整合、提升、扩容、填补的空间和难易程度。四，适销性，即消费因素。一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位商业业态可操作性可操作性依据商超大百货大西亚和美广场、天润广场、新玛特等大型商场集中在老城市中心，羊山新区目前还没有成型的大型商场，多业态组合的商超存在操作机会。街铺百货大老城区街铺百货的规模较大，品牌度较高，但羊山新区缺乏街铺百货类街道，需要扩容。餐饮有信阳大型的酒店餐饮店面功能性比较明确，多为因信阳茶叶而来往的客群服务，其他街道型酒店餐饮店面以满足周边社区和商圈的需求存在，逐步形成商业配套类业态，对于
4、拉动商业氛围、促进商业繁荣具有非常重大意义，酒店餐饮有较大的操作空间。酒店有休闲娱乐有信阳当地休闲娱乐主要以KTV、洗浴足疗、美容美体会所等为主，现娱乐场所规模、经营档次及经营环境一般，大型KTV、中高端洗浴、影院、儿童主题游乐园等业态可做升级补充。婚纱婚庆大信阳的婚庆摄影门店零星分布在城区各个地方，在经营品牌上比较有名气的也缺少，年轻一代对婚礼形式及婚纱照的要求越来越高，婚庆摄影类可做整合。电子数码小对区域人口数量、消费能力、中心地段等有着较高要求，信阳也拥有自己的专业商场，整合市场的空间比较小家居建材市场小信阳家居建材专业市场占据较大市场，还有信阳的老的家具城零星分布在各个街道，因此家具市
5、场近乎饱和，整合市场的难度较大，可操作性较小；其他业态小信阳地理区位决定了商业消费流向，其他业态需谨慎考虑市场分析一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位客群分析本地、周边人群高收入人群旅游人群人群特征：本地居民的社会角色比较多重化，文化程度比较低。购买力：收入较低，市域人口和下属县域人口贫富差不大。消费现状：信阳距离省会较远，更喜欢去武汉购物，认为信阳现有零售商品品牌档次低，缺乏生活娱乐休闲场所，夜生活需求大，市场匮乏。消费需求：人们需要享受生活、开始注重生活品质一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位土豪小微企业主务农务工客群分析本地、周边人群一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位荣誉需
6、求社交需求体验需求 服务需求 产品需求 服务需求体验需求升级日常消费日常消费品牌零售美食广场专业超市娱乐消费娱乐消费休闲餐饮室内运动电玩游戏夜间消费夜间消费夜市街吧休闲娱乐地方特色人群特征：有良好的价值观，思维敏捷，人生阅历丰富，精神压力大。购买力：高收入，注重质量、安全、服务。消费现状：认为信阳现有零售商品品牌档次低，缺乏生活娱乐休闲场所。消费需求：开始关注个人价值的实现，渴望社会认同，追逐社会地位。一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位客群分析高收入人群成功商人创业青年公务员一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位荣誉需求社交需求体验需求 服务需求 产品需求 服务需求体验需求升级便捷消费
7、便捷消费夜间消费夜间消费休闲消费休闲消费汽车养护快餐美食24小时便利店商务宴请精神娱乐休闲运动特色美食休闲健身美容美体人群特征：大多为三种群里有稳定收入的白领阶层、有一定存款的退休老人、无生活压力的学生，容易形成组团购买。一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位客群分析旅游人群学生退休老人都市白领一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位饮食消费购物消费本地美食特色小吃本地特产旅游纪念品一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位客群分析本地、周边人群提升生活配套商业，增加休闲娱乐比重和档次，让本地 人有个休闲好去处。高收入人群提升配套商务档次，完善品质与服务，满足人群对社交和体 验的需求。旅游人群
8、通过完善购物及配套产业，远期产业相关的旅游前景较好。一、商业定位业态定位分析第五部分项目定位综上所述，结合市场与本案的属性，业态定位方向为：“百货+餐饮+休闲娱乐+婚庆+儿童消费用+小商品+文化产业”开发策略对于地产项目来讲，定位永远是最核心的战略。商业地产最本质的功能是商，房产只是从事商业功能的一个载体。并且商业地产具有三重客户，即产权拥有者、商业经营者、终端客户。更决定了商业地产定位的重要性和复杂性。一、商业定位开发策略第五部分项目定位辐射性强更具辐射性的行业及业态，不过度依赖城市商业聚集区，扩大受众人群范围。PK拟定业态：l专业市场最具备辐射能力强的特点，如特色风情百货街、小商品批发市场
9、等。突破束缚：l非商业聚集区l人口密度低一、商业定位开发策略第五部分项目定位吸附力强吸附力强的行业及业态，能够吸引更多的客户进行目标消费。PK拟定业态：l吸附力强的行业如：餐饮、娱乐或其他新兴产业或新奇特产业等（如儿童娱乐、旅游用品、地方特产、婚庆用品等）。突破束缚：l非商业聚集区l人口密度低一、商业定位开发策略第五部分项目定位综合性强集多种消费特点于一体，能够承载更大的体量，能够独立形成城市商业圈。PK拟定模式：l商业综合体（综合百货类如shoppingmall、百货与专业市场结合类、或城市综合体等）。突破束缚：l非商业聚集区l大型规模l配套匮乏一、商业定位开发策略第五部分项目定位容盖性强P
10、K行业具备门类全、种类多、市场整合有基础、惯性消费有认识。突破束缚：l非商业聚集区l大型规模l配套匮乏一、商业定位开发策略第五部分项目定位前瞻性强前瞻性的定位对于项目整体的概念的打造，对于保障商业项目销售、运营、投资三个层面的长期利好具有重要的意义。PK拟定模式：l情景式、体验式的商业设计。突破束缚：l非商业聚集区l居住密度低l大型规模一、商业定位开发策略第五部分项目定位趋势一：体验型商业模式将大行其道消费是物质和精神的双重满足，休闲比购物更重要。趋势二：商业规划更倡导街坊式布局可分可合的商业街，能将街道、广场、景观购物融为一体。趋势三：商业定位注重挖掘文化特色体验商业不能忽视文化特色的挖掘，
11、挖掘文化更易成功。趋势四：重视商业地产城市景观功能打造城市标志性建筑，能得到政府更多支持，吸引消费者。整合更多国际知名品牌或者主题性商品知品牌，形成消费热点。趋势五：重视商业地产品牌组合化体验商业、合理布局、文化特色、标志建筑、品牌组合将引领未来商业发展。前瞻性之商业发展趋势一、商业定位开发策略第五部分项目定位标志性强满足和匹配其城市重要节点的特殊地理位置PK从建筑形态、业态组合、主力品牌、市场规模等方面做到出类拔萃、独树一帜。自此，注入城市新活力、改善城市形象、完善城市商业业态、实现城市升级换代、提升城市价值！突破束缚：l非商业聚集区l居住密度低l大型规模一、商业定位开发策略第五部分项目定位
12、实现性强PK项目定位的可实现性，确保资金的回笼的快速性，销售的安全性，其次才可以考虑利润的最大化和品牌的提升。安全定位，保驾护航！l如：充分考虑自持和销售面积比例，主力店和商街的比例。突破束缚：l大型规模一、商业定位开发策略第五部分项目定位衣、食、住、用、行、吃、喝、玩、乐、购全天候全客层泛商业综合体一、商业定位开发策略第五部分项目定位综上所述，商业部分定位方向为：规划布局建议大型购物中心商业街商业项目常见操作误区1盲目模仿不落地表现1：不考虑本地实际，无市场调研，无业态定位，盲目模仿大城市大型商业设计，照搬照套表现2：盲目追求高大上，盲目追求容积率，设计大量衍生类商业物业（如写字楼、商务公寓
13、、酒店等）2无资金平衡意识表现1：不了解商业运营方式，不了解主力店的带动作用，不了解自持和销售面积比例设定表现2：不了解商业各产品类型的销售特点和销售方式，不清晰甚至不知道商业可售情况及资金关系3设计先行于招商表现1：空间设计不符合商家选址、设店需求 表现2：空间设计无法满足商铺空间的硬件需求4外观设计综合症表现1：只注重形态设计，忽视业态空间组合与配置 表现2：只注重立面设计，忽视商业设计特殊性、实用性5公建设计综合症表现1：忽视一定的公共活动空间所带来的商业效应 表现2：忽视各类商业店面的实际设计需求（柱网、开间、预留管井、后勤通道等）6无交通动线意识表现1：忽视商业人流的交通特征 表现2
14、：忽视竖向交通设置的引导性 表现3：忽视主力店对人流的带动作用商业地产操作常见误区一、商业定位第五部分项目定位商业整体规划方案一一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位主力店主力店商业街商业整体规划方案二一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位主力店商业街商业整体规划方案三一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位商业街主力店商业整体规划方案四一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位主力店商业街主力店u 荟萃名品，引领生活时尚风向标u 推动城市新商圈诞生u 城市商业升级典范u 改变城市天际线一站式全体验消费空间大型购物中心一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位大型购物中心一、商业定位规划布局建
15、议第五部分项目定位大型购物中心主题建议（儿童主题）一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位大型购物中心主题建议（水主题）一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位商业街一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位全天候、全客层、多层次、无缝消费街区u点燃整个城市繁华风情商街一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位1、采用开放式商业街设计开放式商业街实现良好车行路线和人行导入系统，将商业街弱化距离感，增强商业尤其是内街的价值。风情商街设计建议一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位2、商业街采用双首层或N首层设计N首层设计，使商业街摆脱传统的1拖2或1拖3等商业连体设计，通过步梯、电梯、连廊等将商业街
16、按层分割，使得每个商铺都是单层，且铺铺相邻、廊廊相通，增强商铺的使用率和使用价值。一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街设计建议一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位3、注重商业街的向上的导入性N首层设计的商业街销售中，重点是2或3层商业的认可度提高，向上的导入性设计提高客户认可。一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街设计建议一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位4、注重和主力店的互通性主力店的价值奠定商业的迅速整合，保障商业的成功运营。主力店的人气吸附力极强，注重商业街和主力店的互通性就是为了实现主力店的人气共享，价值拉动。主力店主力店一、商业定位规划布局建议第五部分
17、项目定位风情商街设计建议5、注重广场的设计商业广场的设计对于吸客力有极大的提升作用。一个商业广场的作用不亚于“一个肯德基”的作用。一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街设计建议一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街形式建议一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街业态建议1，涵盖不同年龄段、各种消费阶层，满足各时间段消费需求。2，突出新、奇、特业态，增强商业街的趣味性。3，注重与主力店业态的互补性，规避与主力店业态人为性的冲突，避免恶性竞争。4，与主力店重叠业态，在业态形式、商品层次等方面进行差异化。5，突出游乐场周边的业态对整个项目的带动性。6，重点业态设置，突出对
18、客流的导入性。7，注重业态之间的衔接性和交叉性。8，不同建筑形态与相应业态特性相结合，空间利用最大化。9，突出各业态的主题性。10，通过市调分析和客群分析得出，专业性市场不建议考虑，商业街可行性业态：餐饮、休闲娱乐、婚庆摄影、小商品、儿童消费品、文化产业。一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街业态建议风情商街主题建议（婚庆主题）一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街主题建议（运动主题）一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街主题建议（儿童主题）一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街主题建议（茶主题）一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街主题建议（文化主题）一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位风情商街主题建议（饮食主题元素）一、商业定位规划布局建议第五部分项目定位第五部分项目定位项目指标经济测算
