1、目目 录录退退 出出第八章第八章物业服务企业的管理物业服务企业的管理目目 录录退退 出出目 录目目 录录退退 出出一、物业服务企业的设立与资质管理一、物业服务企业的设立与资质管理目目 录录退退 出出（一）物业服务企业的设立（一）物业服务企业的设立 2设立条件设立条件1建立物业服务企业的可行性研究建立物业服务企业的可行性研究3设立程序设立程序目目 录录退退 出出市场调查市场调查1 1建立物业服务企业的可行性研究建立物业服务企业的可行性研究综合分析综合分析编写可行性研究报告编写可行性研究报告 当地的社会经济状况当地的社会经济状况 一定地域内的现有物业总量一定地域内的现有物业总量 每年增加的物业量每
2、年增加的物业量 未来物业服务发展方向及趋势未来物业服务发展方向及趋势供给调查供给调查需求调查需求调查 现有物业服务企业的数量、种现有物业服务企业的数量、种类、规模类、规模 经营管理状况经营管理状况 业主或使用人对物业服务质量、业主或使用人对物业服务质量、水平、服务项目与结构等需求与水平、服务项目与结构等需求与变化趋势变化趋势目目 录录退退 出出2设立条件设立条件（2）股份有限公司的设立条件）股份有限公司的设立条件（1）有限责任公司的设立条件）有限责任公司的设立条件目目 录录退退 出出 股东符合法定人数；股东符合法定人数；股东出资达到法定资本最低限额；股东出资达到法定资本最低限额；股东共同制定公
3、司章程；股东共同制定公司章程；有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；有公司住所。有公司住所。（1）有限责任公司的设立条件）有限责任公司的设立条件目目 录录退退 出出 发起人符合法定人数；发起人符合法定人数；发起人认购和募集的股本达到法定资本最低限额；发起人认购和募集的股本达到法定资本最低限额；股份发行、筹办事项符合法律规定；股份发行、筹办事项符合法律规定；发起人制定公司章程，募集方式设立的经创立大会通过；发起人制定公司章程，募集方式设立的经创立大会通过；有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构；有公司名称，建立符合股份有限公司要求
4、的组织机构；有公司住所。有公司住所。（2）股份有限公司的设立条件）股份有限公司的设立条件目目 录录退退 出出 根据根据中华人民共和国公司法中华人民共和国公司法规定的设立条件，准规定的设立条件，准备好有关资料和文件；备好有关资料和文件；向所在地房地产行政主管部门提出书面申请；向所在地房地产行政主管部门提出书面申请；向所在地工商行政管理机关申请法人注册登记和开业向所在地工商行政管理机关申请法人注册登记和开业登记，领取营业执照；登记，领取营业执照；取得上述有关证件后，物业服务企业还要持有关证件取得上述有关证件后，物业服务企业还要持有关证件到税务部门办理税务登记，到公安部门办理公章登记和到税务部门办理
5、税务登记，到公安部门办理公章登记和刻制。刻制。3设立程序设立程序目目 录录退退 出出（二）物业服务企业经营资质的办理（二）物业服务企业经营资质的办理2物业服务企业的资质管理物业服务企业的资质管理1物业服务企业资质等级标准物业服务企业资质等级标准目目 录录退退 出出1物业服务企业资质等级标准物业服务企业资质等级标准（2）二级资质企业）二级资质企业（1）一级资质企业）一级资质企业（3）三级资质企业）三级资质企业目目 录录退退 出出 注册资本人民币注册资本人民币500万元以上。万元以上。物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术
6、人员不少于专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称人。其中，具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。中级以上职称。物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算物业服务基数的百分比之和不低于积分别占下列相应计算物业服务基数的百分比之和不低于100。计算基数是：。计算基数是：多层住宅多层住宅200万平方米；万平方米；高
7、层住宅高层住宅100万平方米；万平方米；独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）15万平方米；万平方米；办公办公楼、工业厂房及其他物业楼、工业厂房及其他物业50万平方米。万平方米。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（1）一级资质企业）一级资质企业目目 录录退退 出出 注册资本人民币注册资本人民币300万元以上；万元以上；物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不
8、少于专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称人。其中，具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；中级以上职称；物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100。计。计算基数是：算基数是：多层住宅多层住宅100万平方米；万平方米；高层住宅高层住宅50万平
9、方万平方米；米；独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）8万平方米；万平方米；办公楼、工业厂办公楼、工业厂房及其他物业房及其他物业20万平方米；万平方米；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。（2）二级资质企业二级资质企业目目 录录退退 出出 注册资本人民币注册资本人民币50万元以上；万元以上；物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业服务专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专职管理和技术人员不少于1
10、0人。其中，具有中级以上职称人。其中，具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；中级以上职称；物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业服务专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；有委托的物业管理项目；有委托的物业管理项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。准，建立企业信用档案系统。（3）三级资质企业三级资质企业目目 录录退退 出出2物业服务企业的资质管理物业服务企业的资质管理（2）资质等级的申请）资
11、质等级的申请（1）物业服务企业资质管理的必要性）物业服务企业资质管理的必要性（3）资质等级的审批）资质等级的审批（4）资质等级的动态管理）资质等级的动态管理（5）资质等级的业务规模管理）资质等级的业务规模管理目目 录录退退 出出 针对当前中国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服针对当前中国物业管理的发展现状，有必要加强对物业服务企业的资质管理，把好市场准入关；务企业的资质管理，把好市场准入关；针对物业服务企业的服务特征，有必要对物业服务企业建针对物业服务企业的服务特征，有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度；立市场准入和清出制度；针对物业管理的专业特征，需要实行企业资质审批制度。针对物业
12、管理的专业特征，需要实行企业资质审批制度。（1）物业服务企业资质管理的必要性）物业服务企业资质管理的必要性目目 录录退退 出出申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：（1）企业资质等级申报表：）企业资质等级申报表：（2）营业执照：）营业执照：（3）企业资质证书正、副本；）企业资质证书正、副本；（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；称证书和劳动合同；（5）
13、物业服务合同复印件；）物业服务合同复印件；（6）物业管理业绩材料。）物业管理业绩材料。（2）资质等级的申请）资质等级的申请目目 录录退退 出出物业服务企业的资质管理实行分级审批制度：物业服务企业的资质管理实行分级审批制度：国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发办法和管理；发办法和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，
14、并接受责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；国务院建设主管部门的指导和监督；设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业设区的市人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。管部门的指导和监督。（3）资质等级的审批资质等级的审批目目 录录退退 出出 物业服务企业资质实行年检制度；物业服务企业资质实行年检制度；各资质等级物业服务企业的年检由相应资质审批部门负责；各资质等级物业服务企业的年检由相应资质审批部门负责；符合原定资质等
15、级条件的，物业服务企业的资质年检结论为符合原定资质等级条件的，物业服务企业的资质年检结论为合格；合格；不符合原定资质等级条件的，物业服务企业的资质年检结论不符合原定资质等级条件的，物业服务企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级；审批部门重新核定其资质等级；资质审批部门应当将物业服务企业资质年检结果向社会公布。资质审批部门应当将物业服务企业资质年检结果向社会公布。（4）资质等级的动态管理）资质等级的动态管理目目 录录退退 出出 一级资质物业服务企业可以承接各种物业服务项目；一级资质物
16、业服务企业可以承接各种物业服务项目；二级资质物业服务企业可以承接二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅万平方米以下的住宅项目和项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业服务业务；万平方米以下的非住宅项目的物业服务业务；三级资质物业服务企业可以承接三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项万平方米以下住宅项目和目和5万平方米以下的非住宅项目的物业服务业务。万平方米以下的非住宅项目的物业服务业务。（5）资质等级的业务规模管理资质等级的业务规模管理目目 录录退退 出出二、物业服务企业的人力资源管理二、物业服务企业的人力资源管理目目 录录退退 出出（一）人力资源管理的含义及主要内容（一
17、）人力资源管理的含义及主要内容2人力资源管理的主要内容人力资源管理的主要内容1人力资源管理的含义人力资源管理的含义目目 录录退退 出出1人力资源管理的含义人力资源管理的含义 人力资源人力资源一般是指蕴含在人体内的一种生产能力，以及一般是指蕴含在人体内的一种生产能力，以及具有这种能力的人，而生产能力是指在劳动活动中可资运用具有这种能力的人，而生产能力是指在劳动活动中可资运用的体力和脑力的总和，是存在于劳动者身上的、以劳动者的的体力和脑力的总和，是存在于劳动者身上的、以劳动者的数量和质量表示的资源。数量和质量表示的资源。人力资源管理人力资源管理是指组织为了实现既定的目标，运用现代是指组织为了实现既
18、定的目标，运用现代管理措施和手段，对人力资源的取得、开发、保持和运用等管理措施和手段，对人力资源的取得、开发、保持和运用等方面进行管理的一系列活动的总和。方面进行管理的一系列活动的总和。目目 录录退退 出出2人力资源管理的主要内容人力资源管理的主要内容人力资源管理的基础业务人力资源管理的基础业务岗位评价岗位评价岗位分析岗位分析 人力资源战略规划人力资源战略规划人力资源管理的核心业务人力资源管理的核心业务人力资源管理的其他工作人力资源管理的其他工作培培 训训招招 聘聘绩效考核绩效考核薪酬管理薪酬管理人事统计人事统计员工健康与安全管理员工健康与安全管理人事考勤人事考勤 人事档案管理人事档案管理员工
19、合同管理员工合同管理目目 录录退退 出出（二）物业服务企业人力资源管理的主要内容（二）物业服务企业人力资源管理的主要内容2物业服务企业员工的招聘物业服务企业员工的招聘1物业管理人员的素质要求物业管理人员的素质要求3物业服务企业员工的培训物业服务企业员工的培训4物业服务企业员工的绩效考核物业服务企业员工的绩效考核目目 录录退退 出出1物业管理人员的素质要求物业管理人员的素质要求（2）物业管理师制度）物业管理师制度（1）物业服务人员的基本素质与要求）物业服务人员的基本素质与要求 目目 录录退退 出出（1）物业服务人员的基本素质与要求）物业服务人员的基本素质与要求 目目 录录退退 出出（2）物业管理
20、师制度）物业管理师制度 物业管理师必备的知识和能力物业管理师必备的知识和能力 物业管理师的领导艺术物业管理师的领导艺术 物业管理师资格考试物业管理师资格考试目目 录录退退 出出 一级资质物业服务企业可以承接各种物业服务项目；一级资质物业服务企业可以承接各种物业服务项目；二级资质物业服务企业可以承接二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下住万平方米以下住宅项目和宅项目和8万平方米以下非住宅项目的物业服务业务；万平方米以下非住宅项目的物业服务业务；三级资质物业服务企业可以承接三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住万平方米以下住宅项目和宅项目和5万平方米以下非住宅项目的物业服务业务。万平
21、方米以下非住宅项目的物业服务业务。物业管理物业管理师必备的知识和能力师必备的知识和能力目目 录录退退 出出 及时制定企业的经营目标与发展规划；及时制定企业的经营目标与发展规划；善于发现人才、使用人才；善于发现人才、使用人才；组织制定并执行一套科学的规章制度；组织制定并执行一套科学的规章制度；积极协调对内、对外关系；积极协调对内、对外关系；抓关键工作；抓关键工作；关心员工利益。关心员工利益。物业管理师的领导艺术物业管理师的领导艺术目目 录录退退 出出 物业管理师资格考试实行全国统一大纲、统一命题制度，物业管理师资格考试实行全国统一大纲、统一命题制度，原则上每年举行一次。原则上每年举行一次。考考试
22、科目为试科目为物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策、物业管物业管理实务理实务、物业管理综合能力物业管理综合能力和和物业经营管理物业经营管理；考试成绩实行考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全年为一个周期的滚动管理办法，参加全部部4个科目考试人员须在连续两个考试年度内通过全部；个科目考试人员须在连续两个考试年度内通过全部；考试合格通过后，将取得人事部、建设部印发的考试合格通过后，将取得人事部、建设部印发的资格资格证书证书；取得取得资格证书资格证书的人员，必须经注册后方可以物业管的人员，必须经注册后方可以物业管理师的名义执业。理师的名义执业。物业管理师资格考试物业管理师资格考试目
23、目 录录退退 出出2物业服务企业员工的招聘物业服务企业员工的招聘（2）组织实施招聘）组织实施招聘（1）制定招聘计划）制定招聘计划目目 录录退退 出出 计划招聘的人员数和人员结构，包括专业结构、学计划招聘的人员数和人员结构，包括专业结构、学历结构等；历结构等；各类人员的招聘条件；各类人员的招聘条件；招聘信息发布的时间、方式与范围；招聘信息发布的时间、方式与范围；招聘的渠道；招聘的渠道；招聘方法。招聘方法。（1）制定招聘计划）制定招聘计划目目 录录退退 出出 招聘方式：招聘方式：内部招聘和外部招聘内部招聘和外部招聘 招聘程序：招聘程序：公布招聘信息；公布招聘信息；对应聘者进行初审；对应聘者进行初审
24、；人员的录用；人员的录用；确定选拔方法。确定选拔方法。（2）组织实施招聘）组织实施招聘目目 录录退退 出出3物业服务企业员工的培训物业服务企业员工的培训（2）培训的组织与实施：）培训的组织与实施：（1）培训的分类：）培训的分类：上岗培训、在职培训上岗培训、在职培训 制定并执行长期的培训安排；制定并执行长期的培训安排；制定相应的训练计划；制定相应的训练计划；收集培训资料，编制符合企业经营管理特点教材；收集培训资料，编制符合企业经营管理特点教材；维护培训设备场地；维护培训设备场地；做好员工的培训档案管理工作。做好员工的培训档案管理工作。目目 录录退退 出出4物业服务企业员工的绩效考核物业服务企业员
25、工的绩效考核（2）物业服务企业绩效考核的实施过程：）物业服务企业绩效考核的实施过程：（1）绩效考核的方法：）绩效考核的方法：客观型考核、主观型考核客观型考核、主观型考核 确定考核内容；确定考核内容；业绩考核的管理；业绩考核的管理；分析考核结果；分析考核结果；反馈考核结果；反馈考核结果；选择考核者。选择考核者。目目 录录退退 出出三、物业服务企业的财务管理三、物业服务企业的财务管理目目 录录退退 出出（一）物业服务企业财务管理概述（一）物业服务企业财务管理概述 企业财务管理企业财务管理是企业为了取得最大的效益，按照资金运是企业为了取得最大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和
26、监督企业资金，动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。管理活动的基础和中心。资金的筹集资金的筹集 资金的投放资金的投放 资金的收回和分配资金的收回和分配目目 录录退退 出出（二）物业服务资金的来源（二）物业服务资金的来源商品住宅商品住宅：购房款购房款2%-3%公有住房公有住房：购房款购房款2%；售房款：；售房款：多层多层20%以上，高层以上，高层30%。物业管理、经营用房物业管理、经营用房：协商协商目目 录录退退 出出（三）物业管理资金的使用原则（三）物业
27、管理资金的使用原则目目 录录退退 出出 共用部位、共用设施和设备的大修及更新耗费支出共用部位、共用设施和设备的大修及更新耗费支出 物业服务企业各类人员的工资和福利支出物业服务企业各类人员的工资和福利支出 物业服务企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出物业服务企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出 机电、消防设备的委托维护费和年检费机电、消防设备的委托维护费和年检费 物业服务企业的利润和国家税收物业服务企业的利润和国家税收 物业服务企业的利润率一般最高不超过物业服务物业服务企业的利润率一般最高不超过物业服务成本的成本的1212；税收交纳两税一费，即营业税按经营总额税收交纳两税一费，即营业税按经营总额
28、5 5征收；征收；城市建设维护税按营业税城市建设维护税按营业税7 7征收；教育附加费按营征收；教育附加费按营业税的业税的3 3征收征收（四）物业服务资金的主要用途（四）物业服务资金的主要用途目目 录录退退 出出2期间费用期间费用1营业成本营业成本（五）成本和费用（五）成本和费用目目 录录退退 出出1营业成本营业成本 直接人工费直接人工费 直接材料费直接材料费 间接费用间接费用进行营业成本核算应注意的问题：进行营业成本核算应注意的问题：目目 录录退退 出出2期间费用期间费用 管理费用管理费用 财务费用财务费用 企业行政管理部门为管理和组织经企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的费用。营活动
29、而发生的费用。企业在经营活动中为筹集资金所发企业在经营活动中为筹集资金所发生的各项费用。生的各项费用。目目 录录退退 出出2利利 润润1营业收入营业收入（六）营业收入及利润（六）营业收入及利润目目 录录退退 出出1营业成本营业成本 物业服务收入物业服务收入 物业经营收入物业经营收入 物业大修收入物业大修收入 房屋中介代销手续费收入房屋中介代销手续费收入 无形资产转让收入无形资产转让收入 商业用房经营收入商业用房经营收入 材料物资销售收入材料物资销售收入目目 录录退退 出出2利润利润 营业税金及附加营业税金及附加 投资净收益投资净收益 营业外支出营业外支出 营业外收入营业外收入 补贴收入补贴收入
