1、四川省四川省xx区人民政府区人民政府成都成都xx城市发展有限公司城市发展有限公司本项目共包括三部分内容n第一部分：控规调整第一部分：控规调整n第二部分：光华大道城市设计第二部分：光华大道城市设计n第三部分：中心区城市设计第三部分：中心区城市设计本项目共包括四个工作阶段n第一阶段：第一阶段：2002.5.20-6.17n控规调整（中期）控规调整（中期）n第二阶段：第二阶段：2002.6.20-7.19.n控规调整（完成）控规调整（完成）n光华大道城市设计（中期）光华大道城市设计（中期）n第三阶段：第三阶段：2002.7.208.21.n光华大道城市设计（完成）光华大道城市设计（完成）n中心区城市
2、设计（中期）中心区城市设计（中期）n第四阶段：第四阶段：2002.8.239.27n光华大道城市设计（修改）光华大道城市设计（修改）n中心区城市设计（完成）中心区城市设计（完成）n最后阶段：最后阶段：2002.10.至今至今n控规调整（修改）控规调整（修改）第一部分第一部分控规调整控规调整“控规调整”包含的内容：n规划理念规划理念n现状分析现状分析n原规划分析原规划分析n控规调整总体规划控规调整总体规划n控规调整道路系统控规调整道路系统n控规调整绿化生态系统控规调整绿化生态系统n控规调整地块划分指标控规调整地块划分指标n土地价值研究报告土地价值研究报告n区位n机会与限制nGIS分析n现状水系n
3、现状土地使用n业主意见n总体规划n用地平衡n规划结构n分期建设n绿化与公共 开放空间系统n生态系统n城市绿地范围n原总体规划分析n原控规分析n道路系统n交通动线n道路设计n公共交通系统n土地使用假设条件n地块划分原则n地块指标n地块退红线n假设开发法n多指标综合评价法“水乡花园城市”规划理论n经济、生活、环境三位一体n人、社区与自然n新都市主义n水乡花园生态系统n大众运输系统经济、生活、环境三位一体生活水准提高消费能力提高资源的有效利用资源的提供环境的保护生活休闲设施的提供人、社区与自然生活与经济休闲与生态都市环境与当地文化新都市主义n大众运输系统 n传统邻里关系n城市田园村落 n街坊社区新都
4、市主义的特点n以人为本n大众运输系统替代汽车步行/自行车/公共交通n密度较高的混合功能中心区商业/零售/公园/办公/市政/服务/交通生态系统自然环境n防止水土流失n避免土壤侵蚀n水资源提供n水质净化n空气净化人文环境n人文景观的保存n微气候的调节n文化与休闲n舒适的生活环境生物环境n生态体系的恢复与保持n野生动物的保护生态系统自然环境生态系统人文环境生态系统生物环境 大众运输系统Transit Oriented development（TOD）n有效的土地利用n保留较多的开放空间n降低空气污染n不同密度的住宅开发n商住混合，减少对汽车的倚赖大众运输系统TOD公共交通导向的城市发展 TOD中心社
5、区次级社区英国花园城市典范Milton Keynes规划目标 n经济、社会和环境之间保持平衡n保护生态环境,改善绿色环境质量n保护当地水乡田园景观n提供便利的交通n适应并促进经济和社会发展n合理的经济投入与产出n改善住宅及其配套设施以提高生活质量n提倡健康生活方式“水乡花园城市”“水乡花园城市”规划原则n尊重旧城区现有的城市纹理和脉络n特色、个性、可识别性n合理的用地分区和配套设施n交通的便利性n环境的生态化和可持续发展n完整的绿化系统和人性化的生活空间n多样化的都市活动及场所n具有世界级水准的中心区“水乡花园城市”“水乡花园城市”区位关系(1)区位关系(2)GIS分析都江堰水利系统现状水系机
6、会与限制原有总体规划原有控制性详细规划控规调整总平面图用地平衡用地面积比例(ha)(%)76143%1167%行政用地151%文化用地111%会展用地151%商业用地111%办公用地422%商用公寓用地221%764%1448%543%25314%37621%1,780 100%绿地规划总用地用地名称居住用地公共用地社区混合用地社区中心公建用地工业用地道路用地规划结构 交通动线 道路结构 公共交通系统 绿化系统生态系统城市绿地范围图 分期建设 地块划分地块指标（例：北区）地块编号地块编号用地性质用地性质用地面积用地面积容积率容积率建筑规模建筑规模人口规模人口规模(公顷)(平方米)(人)N-1R
7、29.40.6 176,400 2,911 N-2G9.3-N-3R33.80.6 202,800 3,346 N-4R32.70.6 196,200 3,237 N-5R33.70.6 202,200 3,336 N-6G5.9-N-7G5.9-N-8R33.30.6 199,800 3,297 N-9R21.20.6 127,200 2,099 N-10R39.60.6 237,600 3,920 N-11RC18.61.1 200,880 3,135 N-12C6.81.3 89,760 673 N-13C7.11.3 93,720 703 N-14C6.11.3 80,520 604
8、N-15G7.9-N-16G5.2-N-17C6.91.3 91,080 683 N-18C7.11.3 93,720 703 N-19C6.11.3 80,520 604 N-20RC18.71.1 201,960 3,152 N-21RC16.91.1 182,520 2,849 N-22RC30.31.1 327,240 5,108 N-23G15.4-N-24G23.4-N-25R640.6 384,000 6,336 N-26R27.50.6 165,000 2,723 N-27G5.7-518.50.6 3,333,120 49,419 建设规模（近期/远期）分区分区用地面积用地面
9、积容积率容积率建筑规模建筑规模人口规模人口规模(公顷)(平方米)(人)中心区中心区537.10.7 3,326,440 29,407 北区北区518.50.6 3,333,120 49,419 南区南区538.60.7 3,546,240 50,992 合计合计1594.20.6 10,205,800 129,818 分区分区用地面积用地面积容积率容积率建筑规模建筑规模人口规模人口规模(公顷)(平方米)(人)中心区中心区537.11.1 5,098,920 47,856 北区北区518.51.0 4,940,995 78,043 南区南区538.61.0 5,260,355 82,644 合计
10、合计1594.21.0 15,300,270 208,544 地块退红线土地价值分析报告n土地价值分析与土地整体开发策略分析的关系 n土地价值分析的依据n土地价值分析的构成和结论n土地价值分析的应用指导意义土地价值分析与土地整体开发战略的关系 目的：实现土地目的：实现土地开发价值最大化开发价值最大化市场研究市场研究总体规划总体规划土地开发策略土地开发策略控制性详规控制性详规制定土地制定土地开发计划开发计划土地出让时机土地出让时机与节奏的把握与节奏的把握土地营销策划，土地营销策划，土地出让次序土地出让次序土地价值分析土地价值分析相对比价关系相对比价关系分析与测算分析与测算（地价系数）（地价系数）
11、绝对价值绝对价值分析与测算分析与测算土地出让价格策略土地出让价格策略土地整体开发战略土地整体开发战略土地土地开发开发分期分期与与每期每期开发开发规模规模土地土地开发开发进度进度计划计划指导原则：规划先行、指导原则：规划先行、有序开发、滚动发展有序开发、滚动发展土地价值分析与规划的关系土地价值分析以规划的内容和设计要求为重要分析依据n规划为各宗地的区位、功能、用途、容积率、建筑内容和要求赋予了不同的定位n由于定位的不同，导致土地收益的不同，从而形成土地价值差异n土地价值差异是土地价值分析的主要研究对象土地价值分析的成果可以检验规划的合理性和可行性n土地价值分析是对规划的经济内涵的定量解释n土地价
12、值分析可以从市场和经济的角度检验规划方案的可行性土地价值分析与规划呈因果、互补、互动的紧密关系采用假设开发法测算地价系数的基本思路 运用假设开发法计算各地块地价运用假设开发法计算各地块地价调查宗地的基本情况调查宗地的基本情况 对各地块地价进行个别因素修正对各地块地价进行个别因素修正求取地价系数求取地价系数了解宗地规划的开发模式了解宗地规划的开发模式预测开发完成后的房地产价值预测开发完成后的房地产价值估算开发成本、税费和开发利润估算开发成本、税费和开发利润计算土地获取成本，即楼面地价计算土地获取成本，即楼面地价采用多指标综合评价法测算地价系数的基本思路n根据各地块的规划功能分布，分析其价格影响因
13、素n确立各类地块价格影响因素的指标体系n应用特尔菲法，确定各评价指标的评分标准和权重n计算各指标的具体分值n根据所评分值和权重，确定各地块的综合分值，进而求取地价系数地价系数体系第二部分第二部分光华大道城市设计光华大道城市设计“光华大道城市设计”包含的内容：n设计理念设计理念n总平面及索引总平面及索引n道路剖面设计道路剖面设计n交通设计交通设计n生态设计生态设计n公共开放空间设计公共开放空间设计n植栽设计植栽设计n照明设计照明设计n街道及景观设计街道及景观设计n两侧建筑形态控制原则两侧建筑形态控制原则n道路系统n道路转弯半径n路口交通控制n公共交通系统n步行/自行车系统n重要交叉路口n交通信号
14、灯n典型公车站n道路铺面n街道家具n水体喷泉n水体桥梁n公共艺术n温江形象设计n建筑退红线n建筑形态控制n建筑轮廓线控制n近期实施总平面n远期实施总平面n近期道路剖面4种n远期道路剖面5种n公共开放空间4种n100米示范段n中央公园n活动设施n推荐树种n典型路中大树树种（5种）n路中绿化隔离带典型灌木（6种）n两侧绿化隔离带典型植栽（8种）设计目标设计理念（一）建立温江新城“入口”意向设计理念（二）建立明晰的视觉廊道设计理念（三）以不同的植栽建立都市识别系统设计理念（四）建立水乡印象设计理念（五）建立都市之肺设计理念（六）反映“生活、环境、经济”三位一体的原则光华大道近期实施总平面图光华大道近
15、期实施总平面图总平面索引总平面索引道路剖面设计（一）景观空间效果（一）道路剖面设计（二）景观空间效果（二）道路剖面设计（三）景观空间效果（三）道路剖面设计（四）景观空间效果（四）道路剖面设计（五）景观空间效果（五）道路系统步行/自行车行系统设计原则公共交通系统设计原则道路交叉口建议方案交通信号灯建议方案典型公车站建议方案生态系统设计原则生物多样性 公共开放空间公共开放空间（一）n以亲水广场/阶梯叠水/临水户外餐饮平台/露天 阶梯坐椅/运河步道构成的开放空间 公共开放空间（一）公共开放空间（二）n以生态湖泊/观鸟亭/自然步道/混生林木 构成的开放空间公共开放空间（二）公共开放空间（三）n以运动场
16、/林荫道/儿童游憩设施/人行桥/运河步道/混生林木构成的开放空间公共开放空间（三）公共开放空间（四）n以泽地环境/架空木楼道/观景平台/生态教育步道/混生林木构成的开放空间公共开放空间（四）100米示范带方案建议公共开放空间活动设施建议植栽设计总体原则n典型路中大树树种n路中绿化隔离带典型灌木n两侧绿化隔离带典型植栽植栽设计总体原则n建立温江新区生态绿网的中心轴线n以不同植栽反映大道沿线土地使用n反映温江新区多样地方性植栽特色n强调绿地生态环境设计，建立物种多样性n以低维护，抗污染，高适应性为植栽做为骨干材料n考量四季变化、开花季节、质感与色彩，建立足够的物种差异与视觉协调 推荐灌木典型路中大
17、树树种分类位置典型路中大树树种（一）路中绿化隔离带典型灌木分类位置路中绿化隔离带典型灌木（一）路中绿化隔离带典型灌木（一）两侧绿化隔离带典型植栽分类位置两侧绿化隔离带典型植栽（一）两侧绿化隔离带典型植栽（一）街道照明设计原则路灯建议道路铺面建议路面/停车/路缘石/人行道街道家具建议栏杆/花池/长椅/垃圾桶水体设计建议喷泉/桥梁公共艺术建议温江形象设计建筑形态控制原则标志性建筑建筑形态控制原则中心区公共建筑建筑形态控制原则中心区公共建筑建筑形态控制原则居住区公建建筑形态控制原则住宅第三部分第三部分中心区城市设计中心区城市设计“中心区城市设计”包含的内容：n设计概念n土地使用及指标n道路交通系统n
18、公共开放空间系统n城市风貌控制原则n重要节点城市设计n机动车交通n人行/自行车交通n公共交通n地块退红线n地块出入口n建筑高度n街墙界面n建筑材料/色彩n照明n行政中心n会展中心n文化/体育中心n商业中心n总部办公区n中央公园n江安河景观设计目标n可识别性 n土地使用 n空间结构n多样性 n可持续发展主要空间构成元素设计理念中心区城市设计总平面图中心区用地平衡道路交通系统道路交通系统公共交通绿化景观系统地块退红线控制原则地块出入口控制原则建筑高度控制原则连续的街墙界面控制原则建筑材料/色彩控制原则照明控制原则总部办公区城市风貌设计总部办公区城市风貌设计总部办公区城市风貌设计行政中心城市设计行政
19、中心城市风貌设计行政中心城市风貌设计会展中心风貌设计会展中心风貌设计会展中心风貌设计会展中心风貌设计会展中心风貌设计商业中心(欧风步行街)城市风貌设计商业中心(欧风步行街)城市风貌设计商业中心(欧风步行街)城市风貌设计商业中心(欧风步行街)城市风貌设计文化体育中心城市风貌设计文化体育中心城市风貌设计文化体育中心城市风貌设计中央公园景观设计中央公园景观设计光华大道北侧之中央公园光华大道南侧之中央公园中央公园景观设计江安河景观设计江安河景观设计主题景区n大型喷泉景区n自然丛林n亲水休闲滩岸n几何视觉林阵n文化滨河公园n温江风貌区n万人音乐广场n田园风光区n特色生态湿地n运动健身区江安河景观设计西段江安河景观设计自然丛林喷泉广场景观节点江安河景观设计江安河景观设计中段江安河景观设计江安河景观设计东段江安河景观设计水乡田园风光江安河景观设计生态湿地江安河景观设计总部办公区城市风貌设计行政中心城市风貌设计会展中心风貌设计商业中心(欧风步行街)城市风貌设计鸟瞰透视
