1、（1）了解房地产开发企业开发产品成本的概念和构）了解房地产开发企业开发产品成本的概念和构成内容。成内容。（2）土地开发成本、配套设施开发成本、房屋开发）土地开发成本、配套设施开发成本、房屋开发成本的核算。成本的核算。（3）了解代建工程开发成本的核算。）了解代建工程开发成本的核算。（4）掌握开发间接费用的核算。）掌握开发间接费用的核算。（1）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。（即建设场地）所发生的各项费用支出。（2）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房
2、、代建房等）所发生房屋（包括商品房、出租房、代建房等）所发生的各项费用支出。的各项费用支出。（3）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让、不能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。的各项费用支出。（4）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。他工程如市政工程
3、等所发生的各项费用支出。（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：因开发）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。用批租方式取得土地的批租地价。（2）前期工程费：土地、房屋开发前发生的规划、）前期工程费：土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。地平整等费用。（3）基础设施费：土地、房屋开发过程中发生的）基础设施费：土地、
4、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。（4）建筑安装工程费：土地房屋开发项目在开发）建筑安装工程费：土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。建筑安装工程费和设备费。（5）配套设施费：在开发小区内发生，可计入土）配套设施费：在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出
5、所、幼施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车车棚、公厕等设施儿园、托儿所、消防、自行车车棚、公厕等设施支出。支出。（6）开发间接费：房地产开发企业内部独立核算）开发间接费：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。（4）建筑安装工程费：土地房屋开发项目在开发）建筑安装工程费：土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所
6、发生的各项过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。建筑安装工程费和设备费。（5）配套设施费：在开发小区内发生，可计入土）配套设施费：在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车车棚、公厕等设施儿园、托儿所、消防、自行车车棚、公厕等设施支出。支出。（6）开发间接费：房地产开发企业内部独立核算）开发间接费：房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接单位及开发现场为开发房地产
7、而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。（1）一般的房屋或土地开发项目，应以每一独立）一般的房屋或土地开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项工程作为一个成本核算对象。的单项工程作为一个成本核算对象。（2）同一地点开发、结构类型相同的群体开发项）同一地点开发、结构类型相同的群体开发项目，如果开、竣工时间相近，又由同一施工队伍目，如果开、竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合
8、并为一个成本核算对象。施工，可以合并为一个成本核算对象。（3）对规模较大、工期较长的开发项目，可以结）对规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的要求，按开发项目的一定区域或合经济责任制的要求，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。部位划分成本核算对象。（1）职工薪酬：企业在职工在职期间和离职后提）职工薪酬：企业在职工在职期间和离职后提供的全部货币性薪酬和非货币性福利，包括提供供的全部货币性薪酬和非货币性福利，包括提供给职工本人的薪酬，以及提供给职工配偶、子女给职工本人的薪酬，以及提供给职工配偶、子女或其他被赡养人的福利等。或其他被赡养人的福利等。（2）折旧费：开发企业内部独立核
9、算单位使用属）折旧费：开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。（3）修理费：开发企业内部独立核算单位使用属）修理费：开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。（4）办公费：开发企业内部独立核算单位各管理）办公费：开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖煤等费用。会议、差旅交通、烧水和集体取暖煤等费用。（5）水电费：开发企业内部独立核算单位各
10、管理）水电费：开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。部门耗用的水电费。（6）劳动保护费：用于开发企业内部独立核算单）劳动保护费：用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。水的燃料费等。（7）利息支出：开发企业为开发房地产借入资金）利息支出：开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出所发生而不能直接计入某项开发成
11、本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。应作为财务费用，计入当期损益。（8）其他费用）其他费用 开发间接费用的归集，需设置开发间接费用的归集，需设置“开发间接费开发间接费用用”科目。房地产开发企业发生的各项开发间接科目。房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记费用，应借记“开发间接费用开发间接费用”账户，贷记账户，贷记“应付应付职工薪酬职工薪酬”、“累计折旧累计折旧”、“长期待摊费用长期待摊费用”、“银银行存款行存款”等科
12、目。等科目。例例12-1 甲房地产开发公司下设开发现场管理甲房地产开发公司下设开发现场管理部门，该部门部门，该部门2006年年5月发生各项费用合计月发生各项费用合计65 408元，其中：职工薪酬元，其中：职工薪酬19 250元，折旧费元，折旧费21 000元，大修理费元，大修理费7 350元，办公费元，办公费4 410元，水元，水电费电费2 478元，劳动保护费元，劳动保护费5 250元。大修理费、元。大修理费、办公费、水电费和劳动保护费已用银行存款支付。办公费、水电费和劳动保护费已用银行存款支付。另外开发房地产专项借款本月利息支出另外开发房地产专项借款本月利息支出4 200元，元，及发生的其
13、他间接费用合计及发生的其他间接费用合计1 470元，已用银行元，已用银行存款支付。存款支付。该企业本月开发间接费用归集的会计分录如该企业本月开发间接费用归集的会计分录如下：下：开发间接费用明细分类账所归集的费用，应于月末开发间接费用明细分类账所归集的费用，应于月末分配计入各开发成本项目。分配计入各开发成本项目。1预算间接费比例法预算间接费比例法分配率分配率=本月实际发生的开发间接费用本月各开发项本月实际发生的开发间接费用本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和目预算（计划）开发间接费用总和 某项开发项目应负担的开发间接费用某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算该开发项目预算（计划）
14、开发间接费用分配率（计划）开发间接费用分配率 2直接费比例法直接费比例法分配率分配率=本月实际发生的开发间接费用本月各开发项本月实际发生的开发间接费用本月各开发项目直接费用总和目直接费用总和某开发项目应负担的开发间接费用某开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目直接费该开发项目直接费用分配率用分配率例例12-2 甲房地产开发公司在甲房地产开发公司在2006年年10月共发月共发生开发间接费用生开发间接费用87 360元。应分配开发间接费元。应分配开发间接费用的各开发产品实际发生的直接费用共计用的各开发产品实际发生的直接费用共计1 040 000元，其中：元，其中：A商品房商品房100 000元，
15、元，B商品房商品房240 000元，元，A出租房出租房150 000元，元，B出租房出租房140 000元，大型配套设施（商店）元，大型配套设施（商店）160 000元以及元以及商品性土地商品性土地250 000元。元。按直接费比例法分配开发间接费如下：按直接费比例法分配开发间接费如下：（一）土地开发成本核算对象的确定（一）土地开发成本核算对象的确定（1）对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目）对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目即即“地块地块”作为成本核算对象。作为成本核算对象。（2）对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土）对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地，可以一定
16、区域作为成本核算对象。地，可以一定区域作为成本核算对象。（二）土地开发成本项目的设置（二）土地开发成本项目的设置 企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；基础设本项目：土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；基础设施费；开发间接费。施费；开发间接费。（一）土地开发成本的归集（一）土地开发成本的归集（1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”明细账的成本项目中。明细账的成本项目中。（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能
17、够分清负）企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象的，直接记入该对象的担对象的，直接记入该对象的“开发成本开发成本房屋开发成房屋开发成本本”明细账的成本项目中，无需单独核算土地开发成本。明细账的成本项目中，无需单独核算土地开发成本。（3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，个或两个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，记入记入“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”明细账的成本项目中。明细账的成本项目中。待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配待土地开发完成投入使用
18、时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本。计入有关房屋建筑物等开发产品成本。（二）土地开发成本的会计处理（二）土地开发成本的会计处理（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成）企业为有偿转让而开发的商品性土地，开发完成后，将其实际成本转入后，将其实际成本转入“开发产品开发产品”账户结转时，借记账户结转时，借记“开发产品开发产品商品性土地商品性土地”账户，贷记账户，贷记“开发成本开发成本土地土地开发成本开发成本”账户。账户。（2）企业自用的建设场地，应在开发完成投入使用时，）企业自用的建设场地，应在开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品将其实
19、际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中。结转时，借记的成本中。结转时，借记“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”账账户，贷记户，贷记“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”账户。账户。（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用的，应将其实际成本先转入的，应将其实际成本先转入“开发产品开发产品”账户，即借记账户，即借记“开发产品开发产品自用土地自用土地”账户，贷记账户，贷记“开发成本开发成本土地开土地开发成本发成本”账户。当企业再进行房屋开发建设时，再将其账户。当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自土地开发成本自“
20、开发产品开发产品”账户转入账户转入“开发成本开发成本”账户，账户，即借记即借记“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”账户，贷记账户，贷记“开发产开发产品品自用土地自用土地”账户。账户。例例12-3 甲房地产开发公司现有甲房地产开发公司现有A，B，C三块土地正三块土地正在开发建设，土地在开发建设，土地A开发完成后直接用于开发完成后直接用于1号商品房开号商品房开发项目；土地发项目；土地B开发完成后供开发完成后供2号商品房和号商品房和3号商品房使号商品房使用，其中用，其中2号商品房使用号商品房使用65的土地面积，的土地面积，3号商品房号商品房使用使用35的土地面积。土地的土地面积。土地C开发完
21、成后将有偿转让。开发完成后将有偿转让。2006年年6月发生如下经济业务：月发生如下经济业务：（1）6月月2日，用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费共日，用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费共计计180万元，其中：土地万元，其中：土地A支付支付80万元，土地万元，土地B支付支付60万元，土地万元，土地C支付支付40万元：万元：（2）6月月6日，用银行存款支付前期工程费日，用银行存款支付前期工程费60 000元，其元，其中水文地质勘探费中水文地质勘探费40 000元，土地元，土地A应负担应负担20 000元，元，土地土地B应负担应负担15 000元，土地元，土地C应负担应负担5 000元；支付土元；支
22、付土地开发设计费地开发设计费20 000元，土地元，土地A应负担应负担10 000元，土地元，土地B应负担应负担5 000元，土地元，土地C应负担应负担5 000元：元：例例12-3（3）6月月15日，由某施工企业承包的基础设施工程已竣日，由某施工企业承包的基础设施工程已竣工，应付工程款工，应付工程款80万元，其中：土地万元，其中：土地A应负担应负担40万元，万元，土地土地B应负担应负担20万元，土地万元，土地C应负担应负担20万元：万元：（4）6月月20日，土地日，土地A不能有偿转让的公共设施配套水塔不能有偿转让的公共设施配套水塔已竣工，实际成本已竣工，实际成本300 000元，工程款尚未支
23、付：元，工程款尚未支付：（5）月末，分配开发间接费用）月末，分配开发间接费用60 000元，其中：土地元，其中：土地A负担负担22 600元，土地元，土地B负担负担26 000元，土地元，土地C负担负担11 400元元：（6）6月月30日，土地开发完成，土地日，土地开发完成，土地A的开发总成本是的开发总成本是1 552 600元，土地元，土地B的开发总成本是的开发总成本是846 000元，土地元，土地C的开发总成本是的开发总成本是621 400元：元：（1）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在套
24、设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”科目中归集其发生的支出。科目中归集其发生的支出。（2）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在施支出，应先在“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目科目进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。屋等开发成本。（3）对能有偿转让的第二类大型配套设施支出，应在）对能有偿转让的第二类大型配套设施支出，应在“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目中进行归
25、集。科目中进行归集。一般说来，对能有偿转让的大型配套设施项目，一般说来，对能有偿转让的大型配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，以便正确计算应以各配套设施项目作为成本核算对象，以便正确计算各设施的开发成本。各设施的开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；）前期工程费；（3）基础设施费；）基础设施费；（4）建筑安装工程费。）建筑安装工程费。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前对发生的土地征
26、用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可记期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可记入入“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目的借方和科目的借方和“银行银行存款存款”、“应付账款应付账款应付工程款应付工程款”等科目的贷方。对能等科目的贷方。对能有偿转让大型配套设施分配的其他配套设施支出，应计有偿转让大型配套设施分配的其他配套设施支出，应计入各大型配套设施开发成本明细分类账的入各大型配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费配套设施费”项目，并记入项目，并记入“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科科目的借方和目的借方和“开发
27、成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目科目的贷方。对能有偿转让大型配套设施分配的开发间接费的贷方。对能有偿转让大型配套设施分配的开发间接费用，应计入各配套设施开发成本明细分类账的用，应计入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间开发间接费接费”项目，并记入项目，并记入“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科科目的借方和目的借方和“开发间接费用开发间接费用”科目的贷方。科目的贷方。对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设
28、施的预算尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的屋等开发成本明细分类账的“配套设施费配套设施费”项目，项目，并记入并记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”等科目的借等科目的借方和方和“预提费用预提费用”科目的贷方。科目的贷方。开发产品预提的配套设施费的计算，一般开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：可按以下公式进行：某项开发产品预提的配套设施费某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品该项开发产品预算成本（或计划成本）配套设施费预提率预算成本（或计划成本）配套
29、设施费预提率配套设施费预提率配套设施费预提率=该配套设施的预算成本（或该配套设施的预算成本（或计划成本）应负担该配套设施费各开发产品的计划成本）应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计预算成本（或计划成本）合计100式中，式中，应负担配套设施费的开发产品一般应包括应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大型开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大型配套设施。配套设施。例例12-4 某开发小区内幼托设施开发成本应由甲、乙商某开发小区内幼托设施开发成本应由甲、乙商品房，丙出租房，丁出租房和戊大型配套设施商店负担。品房，丙出租房，丁出租房和戊大型配套
30、设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先预提幼托设施为了及时结转完工的商品房等成本，应先预提幼托设施的配套设施费并计入商品房等的开发成本。假定各项开的配套设施费并计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：发产品和幼托设施的预算成本如下：甲商品房甲商品房 800 000元元乙商品房乙商品房 1 000 000元元丙出租房丙出租房 600 000元元丁出租房丁出租房 900 000元元戊大型配套设施戊大型配套设施商店商店700 000元元 幼托设施幼托设施 320 00
31、0元元 各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：例例12-5 甲房地产开发公司根据建设规划要求，在开发甲房地产开发公司根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用
32、预提办法。上述品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设施共发生的有关支出见表各配套设施共发生的有关支出见表：例例12-5 （1）用银行存款支付征地拆迁费时：）用银行存款支付征地拆迁费时：（2）用银行存款支付设计单位前期工程款时：）用银行存款支付设计单位前期工程款时：（3）将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款）将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时：入账时：（4）分配应计入商店配套设施开发成本的水塔设施支出）分配应计入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时：时：（5）分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用）分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时：时
33、：（6）预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支）预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时：出时：（1）对能有偿转让给有关部门的大型配套设施，如上述）对能有偿转让给有关部门的大型配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成本自商店设施，应在完工验收后将其实际成本自“开发成开发成本本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目的贷方转入科目的贷方转入“库存商品库存商品配套设施配套设施”科目的借方科目的借方。（2）按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品）按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后，成本的公共配套设施，如上述水塔设施
34、，在完工验收后，应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配计入有关品的实际成本、预算成本或计划成本），分配计入有关房屋和大型配套设施的开发成本房屋和大型配套设施的开发成本。（3）对用预提方式将配套设施支出计入有关开发产品成）对用预提方式将配套设施支出计入有关开发产品成本的公共配套设施，如上述幼托设施，应在完工验收后，本的公共配套设施，如上述幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费（一）开发房屋的种类及其核算对象（一）开发房屋的种类及
35、其核算对象（1）一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。本核算对象。（2）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概（预）算数的比例，计算各幢房屋的开各个单项工程概（预）算数的比例，计算各幢
36、房屋的开发成本。发成本。（3）对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可）对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。成本核算对象。（二）开发房屋成本项目的设置（二）开发房屋成本项目的设置（1）土地征用及拆迁补偿费；）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；）前期工程费；（3）基础设施费；）基础设施费；（4）建筑安装工程费；）建筑安装工程费；（5）配套设施费；）配套设施费；（6）开发间接费。）开发间接费。（一）土地征用及拆迁补偿费（一）土地征用及拆迁补偿费 房屋开发过程中发生的土地征
37、用及拆迁补偿房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价，能分清成本核算对象的，应直接费或批租地价，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的记入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费”成本项目，并记入成本项目，并记入“开发成本开发成本房房屋开发成本屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“银行存款银行存款”等科目的等科目的贷方。贷方。（一）土地征用及拆迁补偿费（一）土地征用及拆迁补偿费 房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应将其支出补偿费，如分不清成本核算对象的，应将其支出
38、先通过先通过“开发成本开发成本自用土地开发成本自用土地开发成本”科目进行科目进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“开发成本开发成本自用土地开发成本自用土地开发成本”科目的贷方。科目的贷方。（一）土地征用及拆迁补偿费（一）土地征用及拆迁补偿费 房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，土地的一
39、部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在先在“开发成本开发成本商品性土地开发成本商品性土地开发成本”科目进行汇集，科目进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本开发成本房房屋开发成本屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“开发成本开发成本商品性土地开发商品性土地开发成本成本”科目的贷方。如开发完成商品性土地已经转入科目的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开开发产品发产品”科目，则在用以建造房屋时，应将其应负担的科目，则在用以建造房屋时，应将其应负担
40、的土地征用及拆迁补偿费计入有关房屋开发成本核算对象，土地征用及拆迁补偿费计入有关房屋开发成本核算对象，并记入并记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“开发开发产品产品”科目的贷方。科目的贷方。（二）前期工程费（二）前期工程费 房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的核算对象的“前期工程费前期工程费”成本项目，并
41、记入成本项目，并记入“开发成开发成本本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“银行存款银行存款”等科目的等科目的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的算对象的“前期工程费前期工程费”成本项目，并记入成本项目，并记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“银行存款银行存款”等科目的贷方。等科目的贷方。（三）基础设施费（三）基础设施费 房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、房屋开发过程中发生
42、的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费基础设施费”成本项目，并记入成本项目，并记入“开发成本开发成本房屋开发房屋开发成本成本”科目的借方和科目的借方和“银行存款银行存款”等科目的贷方。如开发等科目的贷方。如开发完成商品性土地已转入完成商品性土地已转入“开发产品开发产品”科目，则在用以建造科目，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应
43、包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本开发成本房屋开房屋开发成本发成本”科目的借方和科目的借方和“开发产品开发产品”科目的贷方。科目的贷方。（四）建筑安装工程费（四）建筑安装工程费 采用采用发包方式发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费建筑安装
44、工程费”成本项目，并记入成本项目，并记入“开发成本开发成本房屋房屋开发成本开发成本”科目的借方和科目的借方和“应付账款应付账款应付工程款应付工程款”等科等科目的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式目的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。们的标价即实际建筑安装工程费。例例12-6 甲房地产开发公司将两幢商品房建筑安装工甲房地产开发公司将两幢商品房建筑安装工程进行
45、招标，标价为程进行招标，标价为1 000 000元，这两幢商品房的预元，这两幢商品房的预算造价为：算造价为：A商品房商品房 720 000元元B商品房商品房 480 000元元合合 计计 1 200 000元元则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：商品房的实际建筑安装工程费：某项工程实际建筑安装工程费某项工程实际建筑安装工程费=工程标价（该项工程预工程标价（该项工程预算造价各项工程预算造价合计）算造价各项工程预算造价合计）（四）建筑安装工程费（四）建筑安装工程费 采用采用自营方式自营方式进行建筑安装工程施工的
46、房屋开发进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接计项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接计入有关房屋开发成本核算对象的入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”成本成本项目，并记入项目，并记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“原材料原材料”、“应付工资应付工资”、“银行存款银行存款”等科目的贷方。如等科目的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可设置果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可设置“工程工程施工施工”、“施工间接费用施工间接费用”等科目，用来核算和归集各项等科目，用来核算和归集各项
47、建筑安装工程支出。月末将其实际成本转入建筑安装工程支出。月末将其实际成本转入“开发成开发成本本房屋开发成本房屋开发成本”科目，并计入有关房屋开发成本核科目，并计入有关房屋开发成本核算对象的算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”成本项目。成本项目。（四）建筑安装工程费（四）建筑安装工程费 企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，计入有关房屋主体的各项设备，应在出库交付安装时，计入有关房屋开发成本核算对象的开发成本核算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”成本项目，并记成本项目，并记入入“开发成本开发成本房屋开发
48、成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“库存商品库存商品”科目的贷方。科目的贷方。（五）配套设施费（五）配套设施费（1）配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支）配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接计入有关房屋开发成本核算对象的计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费配套设施费”项目，项目，并记入并记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“应付应付账款账款应付工程款应付工程款”等科目的贷方。如果发生的配套设等科目的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两
49、个或两个以上成本核算对象负担的，应施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在先在“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目先行汇集，待科目先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配计入有关房屋开发成本核算对象本或计划成本），分配计入有关房屋开发成本核算对象的的“配套设施费配套设施费”成本项目，并记入成本项目，并记入“开发成本开发成本房屋开房屋开发成本发成本”科目的借方和科目的借方和“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目的贷方。科目的贷方。（五）配套设施费（五）配套设施
50、费（2）配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建）配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，计入有关房屋开发成本工房屋应负担的配套设施支出，计入有关房屋开发成本核算对象的核算对象的“
