1、可行性分析可行性分析 昌平水泥厂项目运作方案0一、项目概况一、项目概况1.1 1.1 项目名称项目名称北京市昌平水泥厂(在昌平县改区前，原名为“北京市昌平县水泥厂”)住宅项目1.2 1.2 所在位置所在位置由北京市区北三环马甸路口上八达岭高速公路，在13C(昌平西关)出口出高速路，向东(昌平西环)至第一个红绿灯向左拐，一直至山根下，即为北京市昌平区水泥厂区位置。昌平区地处京城西北部，三面环山，平原开阔，林木覆盖率高达49.1%，具有典型的森林城市特征，空气质量常年保持在一、二级水平。昌平水泥厂地处昌平区城北，距离八达岭高速路一公里，背靠龙凤虎山，山后是十三陵水库，四周是自古闻名天下的“燕京八景
2、”。1.3 1.3 项目规模项目规模项目总占地面积368亩(土地使用权属详见附录：产权归属)1.4 1.4 项目进展项目进展基本完成“三通一平”，昌平老城及周边地区控规可调整用地规划控制指标表已将昌平水泥厂的规划用地性质调整为低密度住宅用地(详见附表)。北京鼎盛长阳投资有限公司对本项目进行了长时间的跟踪和了解，与土地所有者北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂多方周旋，从开始的土地转让方式过渡到现在的合作开发模式，使项目的前期投入和各方的风险都得到大程度的控制，为项目实施铺平了道路。1二、合作方式二、合作方式2.1 根据北京市第一中级人民法院(2019)一中执字第983号民事裁定书规
3、定的“将本院查封的北京市昌平水泥厂名下的368亩土地裁定给北京兴昌达博房地产开发有限公司或者北京兴昌达博房地产开发有限公司指定的第三人名下”的原则，北京兴昌达博房地产开发有限公司经董事会同意并形成决议：向北京市第一中级人民法院出具公函，当北京鼎盛长阳投资有限公司将2500万元人民币划到北京市第一中级人民法院指定账户以抵偿北京兴昌达博房地产开发有限公司原指定的第三人已代还债务的款额时，确定将北京市昌平县水泥厂名下的国有土地(昌国有(2019)字第01(06)0197)裁定给裁定给北京鼎盛长阳投资有限公司(或指定的公司)，由北京市第一中级人民法院重新裁定并下达新的民事裁定书。2.2 北京兴昌达博房
4、地产开发有限公司、北京鼎盛长阳投资有限公司和北京市昌平水泥厂共同发起设立具有法人地位的合作公司(房地产开发项目公司)。2.3 依据新的民事裁定书，在国土局办理手续，将国有土地(昌国有(2019)字第01(06)0197)过户到合作公司名下。2.4 合作公司将作为该土地项目运作实施的共同平台，各方协调配合办理该土地一级开发的相关各项事宜。270%30%51%19%19%49%合作公司股东入股方式与股权结构合作公司股东入股方式与股权结构 合作公司合作公司北京兴昌达博房地北京兴昌达博房地产开发有限公司产开发有限公司北京鼎盛长阳投资北京鼎盛长阳投资有限公司有限公司北京市昌平水泥厂北京市昌平水泥厂北京利
5、佳伟业房地北京利佳伟业房地产开发有限公司产开发有限公司北京兴昌达博房地北京兴昌达博房地产开发有限公司产开发有限公司北京鼎盛长阳投资北京鼎盛长阳投资有限公司有限公司北京市昌平水泥厂北京市昌平水泥厂70%30%股份股份入股入股抵偿代还债务款额所获得权益和一级开发运作资金投资土地余值和完成该土地“三通一平”入股受甲方和丙方委托协助履行本方的各项义务 出任合作公司法定代表人3三、实施步骤三、实施步骤3.1 北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京鼎盛长阳投资有限公司和北京市昌平水泥厂开立共管账户，由乙方入资200万元；同时共同在昌平区工商管理局注册合作公司，暂名：北京秋銮庄源房地产开发有限公司，注册资金5
6、000万元人民币。3.2 由新注册的合作公司划拨2500万元到北京市第一中级人民法院指定账户，北京市第一中级人民法院将重新裁定并下达新的民事裁定书。3.3 新的民事裁定书下达后，甲方、乙方和丙方到国土局办理手续，将国有土地(昌国有(2019)字第01(06)0197)过户到新注册的合作公司名下。3.4 在国土局将土地(昌国有(2019)字第01(06)0197)过户到合作公司名下后，同时应甲方和丙方要求，由合作公司支付3500万元作为该地块“三通一平”的前期相关费用。3.5 合作公司将作为该土地项目运作实施的共同平台，各方协调配合办理该土地一级开发的相关各项事宜，完成该土地北京市一级开发授权、
7、土地变性、规划立项和规划方案批复。4 一级开发涉及主体及关系一级开发涉及主体及关系 项目项目公司公司北京市发改委北京市发改委北京市建设委员会北京市建设委员会北京市土地储备中心北京市土地储备中心相关委办局相关委办局北京市规划委员会北京市规划委员会北京市国土局北京市国土局开发项目申报纳入土地储备一级开发验收项目审批立项5四、相关费用四、相关费用4.1 法院重新裁定并下达新的民事裁定书收取的手续费和北京市昌平水泥厂原厂址土地过户费用，由北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京市昌平水泥厂承担；如方支付困难时，可由北京鼎盛长阳投资有限公司垫付。4.2 完成该土地北京市一级开发授权、规划立项和规划方案批复所
8、产生的费用由合作公司全部承担，并纳入项目成本。其资金由北京鼎盛长阳投资有限公司筹措和投资。4.3本项合作的信息咨询和居间服务费为1000万元，由北京鼎盛长阳投资有限公司承担。4.4 其它所有国家征收的与本项合作有关的费用，按国家有关规定执行。6五、退出机制五、退出机制5.1 当北京市昌平水泥厂原厂址土地完成一级开发时，为北京兴昌达博房地产开发有限公司、北京市昌平水泥厂和北京利佳伟业房地产开发有限公司提供退出机制：5.2 北京鼎盛长阳投资有限公司无条件受让北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂所持有的合作公司所有股份(30%)。三方协商确定该股份的转让价总额为15000万元，并认定在股
9、份转让价款总额减去由北京鼎盛长阳投资有限公司已支付的抵偿代还债务款额2500万元、地块“三通一平”前期相关费用3500万元(含垫付法院重新裁定并下达新的民事裁定书收取的手续费和北京市昌平水泥厂原厂址土地过户费用），所剩余额为该股份转让价款实际有效款额。5.3 北京利佳伟业房地产开发有限公司享有股权19%在合作设立时股权转让给北京鼎盛长阳投资有限公司，使其在合作公司中占有的实际股权(份)为70%，双方协商确定该股份的转让价为4000万元5.4 以上应付款项约定在北京市昌平水泥厂原厂址土地(昌国有(2019)字第01(06)0197)一级开发完成后十五个工作日以内支付。7100%转让价转让价150
10、00万元万元减去已支付的抵偿代还债务款额2500万元、地块“三通一平”前期相关费用3500万元(含垫付法院重新裁定收取的手续费和土地过户费用)，所剩余额9000万元为该股份转让价款实际有效款额。转让股权转让股权30%转让价转让价4000万元万元转让股权转让股权19%70%70%合作公司部分股东退出机制示意图合作公司部分股东退出机制示意图 合作公司合作公司北京鼎盛长阳投资北京鼎盛长阳投资有限公司有限公司北京利佳伟业房地北京利佳伟业房地产开发有限公司产开发有限公司北京兴昌达博房地北京兴昌达博房地产开发有限公司产开发有限公司北京鼎盛长阳投资北京鼎盛长阳投资有限公司有限公司北京市昌平水泥厂北京市昌平水
11、泥厂股份股份入股入股款项在一级开发完成后十五个工作日以内支付8六、六、开发开发投资投资一级开发经费估计，包括：1.第一批付款：抵偿代还债务款额2500万元万元(将2500万元划到北京市第一中级人民法院指定账户以抵偿原北京兴昌达博房地产开发有限公司指定的第三人已代还债务的款额)2.手续费：500万元万元(含法院收取的手续费、土地过户到合作公司名下的费用等和其它所有国家征收的与本项交易有关的费用)3.前期遗留问题处置：3500万元万元在国土局将土地 过户到合作公司名下后，应北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂要求，由合作公司支付3500万元作为该地块“三通一平”的前期相关费用。4.项目
12、立项应缴费用：500万元万元(完成该土地北京市一级开发授权、规划立项、规划方案批复所产生的费用)5.规划方案设计费用：500万元万元6.信息咨询和居间费：1000万元万元一级开发启动经费小计：一级开发启动经费小计：8500万元万元9六、六、开发投资开发投资(续续)二级开发后续投资估计，包括：1.转让价款的全部余款：13000万元万元(当北京市昌平水泥厂原厂址土地完成一级开发时，北京鼎盛长阳投资有限公司在15个工作日内付清北京兴昌达博房地产开发有限公司和北京市昌平水泥厂以及北京利佳伟业房地产开发有限公司的股权转让价款的全部余款)2.土地出让金：6000万元万元(昌平地区土地出让金为600元/平方
13、米，以建筑面积计。如为普通住宅，分为两期开发，一期10万平方米，二期万15平方米；如为低密度住宅，10万平方米不分期开发)3.施工队入场费：2500万元万元二级开发后续投资小计：二级开发后续投资小计：21500万元万元10成成本本估估计计七、开发成本和预期获益七、开发成本和预期获益(低密度住宅低密度住宅)1.地 块 费 2100元/平方米2.建 安 费 3000元/平方米3.土地出让金 600元/平方米4.其 他 费 用 2000元/平方米5.不可预见费 300元/平方米 成本小计 6000元/平方米预预期期获获益益预计售价 10000元/平方米销 售 费 350元/平方米(3.5%)营业税等
14、 550元/平方米(5.5%)所 得 税 700元/平方米(22%)单方赢利 2400元/平方米预期获益 24000万元 (建筑面积10万平方米)(含撤迁补偿费)静静态态经济指标测算1.建筑面积：10万平方米2.单方成本：6000元/平方米3.开发总成本：60000万元4.销售总收入：100000万元5.利税总额：36500万元6.净利润：24000万元7.项目总建设工期：24个月8.静态投资回报率：40%9.静态年均回报率：20%动动态态经济指标测算1.建筑面积：10万平方米2.单方成本：6000元/平方米3.开发总成本：30000万元4.销售总收入：100000万元5.利税总额：36500
15、万元6.净利润：24000万元7.项目总建设工期：24个月8.静态投资回报率：80%9.静态年均回报率：40%容积率=0.411成成本本估估计计七、开发成本和预期获益七、开发成本和预期获益(普通住宅普通住宅)1.地 块 费 1200元/平方米2.建 安 费 1500元/平方米3.土地出让金 600元/平方米4.其 他 费 用 1000元/平方米5.不可预见费 200元/平方米 成本小计 4500元/平方米预预期期获获益益预计售价 6000元/平方米销 售 费 150元/平方米(2.5%)营业税等 330元/平方米(5.5%)所 得 税 220元/平方米(22%)单方赢利 900元/平方米预期获
16、益 22500万元容积率=1 (建筑面积25万平方米)(含撤迁补偿费)静静态态经济指标测算1.建筑面积：25万平方米2.单方成本：4500元/平方米3.开发总成本：112500万元4.销售总收入：150000万元5.利税总额：37500万元6.净利润：22500万元7.项目总建设工期：24个月8.静态投资回报率：33.3%9.静态年均回报率：16.7%动动态态经济指标测算1.建筑面积：25万平方米2.单方成本：4500元/平方米3.开发总成本：30000万元4.销售总收入：150000万元5.利 税 总 额：37500万元6.净利润：22500万元7.项目总建设工期：24个月8.静态投资回报率
17、：75.0%9.静态年均回报率：37.5%12八、收储基价与风险水平八、收储基价与风险水平完成土地一级开发后，土地储备中心收储基价估计完成土地一级开发后，土地储备中心收储基价估计:以以经济适用房(或限价房)作为参考依据经济适用房(或限价房)预计销售价格为4715元/平方米预期利润以15%计，开发建设成本为：4715(1+15%)=4100元/平方米其中：建安费1500元/平方米、杂费1000元/平方米、土地出让金600元/平方米，按建筑面积收储基价为：4100(1500+1000+600)=1000元/平方米容积率为1，按用地面积收储基价为：1000元/平方米1666.67=666670元/亩
18、=66.667万元/亩综合经济适用房(或限价房)和低密度住房的市场售价、预期利润和开发建设成本等因素，土地储备中心收储基价估计为67万元/亩。土地储备中心收储基价估计给出了土地一级开发的最低收益水平，土地二级开发的招牌挂的成交价往往会高出收储基价好多。土地一级开发商如能将一级开发的成本控制在土地储备中心收储基价估计范围以内，一级开发投资风险将能得到有效的控制。13九、建议九、建议 综合以上多方面因素考虑和分析，可以认为北京市昌平水泥厂房地产开发项目除了前期投入资金占用偏大外，从运作资金安全和项目收益来看都是一个具有运作可行性的项目，对有志于房地产开发建设和拟进入北京房地产市场的投资者不失为一个
19、良机。9.1 投资者的介入方式投资者的介入方式(可以选择其中之一)成为合作伙伴与北京鼎盛长阳投资有限公司共同开发(享有股权51%)独立运作开发将北京鼎盛长阳投资有限公司洗盘出局(享有股权70%)9.2 投资者的介入时机投资者的介入时机 选择前种方式在与土地所有者形成合作合同之后，或参与签署合作合同；选择后种方式在与土地所有者形成合作合同之前，亲自签署合作合同，成为合同签约主体。9.3 投资者的介入条件投资者的介入条件 采用无条件介入，以实际到帐的出资额计算并享有相应的股权：非土地所有者的股权为70%，一律为资金股，建议分为70股，每股100万元（如担心一级开发启动费用超出7000万元，可适当提
20、高），项目启动后所需资金按股权追加投入(不包括土地所有者)。14附表附表:昌平老城及周边地区控规可调整用地规划控制指标表昌平老城及周边地区控规可调整用地规划控制指标表地块编号名称产权单位名称用地面积(公顷)现建筑面积(万平方米)户数、人口规划用地性质用地面积容积率(下限)容积率(上限)建筑面积(下限)建筑面积(上限)建筑高度人口(下限)人口(上限)1昌平北山地区水泥厂.、车水箱厂和汽车修理厂23.37约1.8R11553720.30.446611.662148.894666219弃置地昌平水泥厂2.79R1195230.30.45556.97809.29567815北京市昌平地区房地产市场调查
21、北京市昌平地区房地产市场调查(2019年年9月月27日日)北京市昌平水泥厂所在区域目前土地招、拍、挂的价格参照：住宅开发用地约200万元/亩旅游商业用地约120万元/亩工业用地约80万元/亩当当 地地 楼楼 盘盘 销销 售售 状状 态态 项目公寓住宅别墅售价范围850015000元/m70008000元/m400800万元/套已销售率91.5%92%以上80%以上16附图：附图：北 京 市 土 地 一 级 开 发 流 程 图北 京 市 土 地 一 级 开 发 流 程 图17附录：土地使用性质和用途改变有关事项附录：土地使用性质和用途改变有关事项1、土地出让金：补办划拨土地使用权出让：按不低于标
22、定地价40%（国家土地管理局令92第1号第二十六条划拨土地使用权管理暂行办法第二十六条）；改变用途补办手续：按有关规定补差（中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及中华人民共和国城市房地产管理法）；2、划拨土地使用权出租收益：地上有建筑物的，按租金的15%征收；没有房屋的，按租金的30%征收；3、临时使用土地补偿费：按合同约定支付（中华人民共和国土地管理法第57条）条件要求条件要求提交材料提交材料收收 费费法律依据法律依据 中华人民共和国土地管理法1、必须符合土地利用总体规划；2、必须符合城市建设规划；3、划拨土地必须符合国土资源部划拨用地目录；4、出让土地中商业、旅游、娱乐和商品
23、住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式取得。单位或个人提出行政许可书面申请国土“窗口”统一受理申报材料有关业务科室审查报批依法作出行政许可决定单位或个人到国土“窗口”领取批准文件1、申请人要求改变土地使用性质和用途的书面申请(由主管单位向申请人提供申请书示范文本)；2、城市规划部门核发的建设用地规划许可证和选址意见书；3、规划用地红线图（一式四份）、建筑项目总平面布置图和临街建筑底层平面图；4、土地使用权属合法证明(原土地出让合同、审批表及土地使用证等)；5、地价评估报告及备案表；6、属违法用地依法补办的，要有土地违法案件补办手续通知书及处理结果；7、申请人身份证明、企业营业执照和
24、法人代表证明书复印件，是委托代理人提出行政许可申请的必须提供授权委托书；实施实施程序程序18附录：产权归属附录：产权归属北京市第一中级人民法院北京市第一中级人民法院民民 事事 裁裁 定定 书书（2019）一中执字第983号 申请人北京城建四建设工程有限责任公司诉被申请人北京市昌平水泥厂建设工程合同纠纷一案，北京仲裁委员会（2019）竟仲字0016号裁决书发生法律效力后，因被申请人北京市昌平水泥厂未履行裁决书确定的义务，申请人向本法院申请强制执行。本院在执行过程中，于2019年7月31日依法查封了北京昌平水泥厂名下的245539.3平方米（土地土地证号：昌国用(2019)字第01-(06)-01
25、97）。后依法予以评估、拍卖。在拍卖过程中，北京城建四建设工程有限责任公司、北京市昌平水泥厂、北京兴昌达博房地产开发有限公司三方分别于2019年4月29日和2019年12月16日达成了执行和解协议，约定：中止拍卖，由北京兴昌达博房地产开发有限公司替北京市昌平水泥厂偿还北京城建四建设工程有限责任公司债务后，将本院查封的北京市昌平水泥厂名下的368亩土地裁定给北京兴昌达博房地产开发有限公司或者北京兴昌达博房地产开发有限公司指定的第三人名下。截止到2019年12月20日，北京金正东方置业有限公司受北京兴昌达博房地产开发有限公司的委托将北京市昌平水泥厂尚欠北京城建四建设工程有限责任公司的全部债务清偿。
26、2019年12月20日北京兴昌达博房地产开发有限公司出具公函，确定将北京市昌平水泥厂名下的土地裁定给北京金正东方置业有限公司名下。本院认为，北京城建四建设工程有限责任公司、北京市昌平水泥厂、北京兴昌达博房地产开发有限公司所签协议以及北京兴昌达博房地产开发有限公司出具的公函是当事人真实意思表示，不违反国家法律规定，真实有效。依据中华人民共和国民事诉讼法第一百四十条第一款第十一项、第二百三十四条及最高人民法院、国土资源部、建设部关于一依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第十二条之规定，裁定如下：解除本法院查封的北京市昌平水泥厂名下的245539.3平方米土地（土地土地证号：昌国用(2019)字第01-(06)-0197），同时将该土地办理过户至北京金正置业有限公司名下。本裁定书送达后立即生效。执 行 员：金世超 二00六年一月二十三日北京市第一中级人民法院（印章）书 记 员：崔利峰本件与原本核对无误19
