1、第七章第七章 收益法及其运用收益法及其运用 学习目标：学习目标：了解收益法的理论依据、适用的估价对象；了解收益法的理论依据、适用的估价对象；熟悉报酬资本化公式；熟悉报酬资本化公式；掌握收益期限确定、净收益求取、报酬率的求取、直接掌握收益期限确定、净收益求取、报酬率的求取、直接资本化法。资本化法。第一节第一节 收益法概述收益法概述 一、收益法的含义一、收益法的含义 也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。方法。第一节第一节 收益法概述收益法概述 将预测的未来收益转换为价值
2、，类似于将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。根据利息倒推本金，称为资本化。主要方法：主要方法：报酬资本化法（现金流量折现）报酬资本化法（现金流量折现）、直直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）。收益法的本质是以房地产预期收益法的本质是以房地产预期收益为导向求取房地产价值，测算收益为导向求取房地产价值，测算出的价值称为收益价值。出的价值称为收益价值。第一节第一节 收益法概述收益法概述 二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据 收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也
3、就是风险）。第一节第一节 收益法概述收益法概述 二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据 预期原理决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。第一节第一节 收益法概述收益法概述 三、收益法适用的估价对象三、收益法适用的估价对象 收益法适用的对象：收益性房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要
4、估价对象所属的这类房地产有收益即可。不适用收益法的对象：无收益的项目，如行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。第一节第一节 收益法概述收益法概述 四、收益法估价需要具备的条件四、收益法估价需要具备的条件 房地产未来的收益和风险都能够较准房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测确地预测。第一节第一节 收益法概述收益法概述 五、收益法估价的操作步骤五、收益法估价的操作步骤1.1.确定未来收益期限确定未来收益期限2.2.预测未来各期的净收益预测未来各期的净收益3.3.求取报酬率求取报酬率4.4.选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值 运用直接资本化法
5、估价的运用直接资本化法估价的3 3个步骤个步骤（1 1）求取未来某一年的某种收益）求取未来某一年的某种收益（2 2）求取资本化率或收益乘数）求取资本化率或收益乘数（3 3）选用恰当的直接资本化公式计算收益价格）选用恰当的直接资本化公式计算收益价格第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 1.1.最一般公式最一般公式V：房地产在估价时点的收益价值：房地产在估价时点的收益价值Ai：房地产的未来净运营收益：房地产的未来净运营收益Yi：房地产未来各期的报酬率：房地产未来各期的报酬率 n：房地产的收益期限：房地产的收益期限 第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 在实际估价中，一般
6、假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 实际收益发生在期初，则公式变形为：第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 净收益每年不变的公式的应用净收益每年不变的公式的应用（1）直接用于测算价值）直接用于测算价值某写字楼是某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产万元，该宗房地产的报酬率的报酬率8.5%，计算其收益价值。，计算其收益价值。（2）不同期限房地产价格
7、的换算）不同期限房地产价格的换算 已知无限年期的价格，求有限年期的价格：（两房地产报酬率相等时）已知无限年期的价格，求有限年期的价格：（两房地产报酬率相等时）1.已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为年收益权利的价格为2500元元/平方米，报平方米，报酬率为酬率为10%，计算该房地产，计算该房地产30年收益权利的价格。年收益权利的价格。2.己知某收益性房地产的收益期限为己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为年，报酬率为8%，价格为，价格为4000元元/m2：若该房地产的收益期限为：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为年，报酬率为6%，则其价格最接，则其价格最接
8、近于（）元近于（）元/m2。49204920（3）用于比较不同期限房地产价格的高低）用于比较不同期限房地产价格的高低 甲房地产的受益年限为甲房地产的受益年限为50年，单价为年，单价为2000元元/平米，乙房地产的收平米，乙房地产的收益年限为益年限为30年，单价为年，单价为1800元元/平米，报酬率为平米，报酬率为6%，其他条件相同，比，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。较两宗房地产价格高低。年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将再比较，或者将50年的甲房地产还原为年的甲房地产还原为30年的甲房地产，乙年的甲房地产，乙再
9、与比较；或者将再与比较；或者将30年的乙房地产还原为年的乙房地产还原为50年的乙房地产再比年的乙房地产再比与甲较或者甲乙都还原为年收益，在比较。与甲较或者甲乙都还原为年收益，在比较。（4）市场法中因期限不同进行的价格调整）市场法中因期限不同进行的价格调整 某宗某宗5年前出让方式获得的年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为段的基准地价为1200元元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状
10、况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。该工业用地的目前价格。第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 3.3.净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式（1）收益期限为有限年）收益期限为有限年 第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 3.3.净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式（2）收益期限为无限年）收益期限为无限年 第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 4.净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式 -b：净
11、收益逐年递减的数额：净收益逐年递减的数额-未来第未来第n年的收益：年的收益：A-（n-1）b 确定合理经营期，确定合理经营期，即年净收益为零时的期限即年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出，求出n。例题：例题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为预计某宗房地产未来第一年的净收益为2525万元，此后每年的净收益会万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少在上一年的基础上减少2 2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%6%，请计，
12、请计算该宗房地产的收益价格。算该宗房地产的收益价格。该宗房地产的合理经营期限该宗房地产的合理经营期限n计算如下：计算如下：令令A-（n-1）b=0有有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）（年）该宗房地产第该宗房地产第13年的净收益为：年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（万元）（万元）该宗房地产第该宗房地产第14年净收益为：年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（万元）（万元）所以合理经营年限为所以合理经营年限为13.5年。年。该宗房地产的收益价格计算如下：该宗房地产的收益价格计算如下：第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 5
13、.净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递增的公式（1）收益期限为有限年）收益期限为有限年 g：净收益逐年递增的比率：净收益逐年递增的比率 未来第未来第n年的净收益为：年的净收益为：（2）收益期限为无限年）收益期限为无限年1(1)nAg例题：例题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为预计某宗房地产未来第一年的净收益为1616万元，此后每年的净收益会万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长在上一年的基础上增长2%2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为为9%9%，请计算该宗房地产的收益价格。，请计算该宗房地产的收益价格。某宗房地产土地使用权
14、剩余年限为某宗房地产土地使用权剩余年限为4848年；预计该房地产未来第一年的年；预计该房地产未来第一年的净收益为净收益为1616万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%2%；该类房；该类房地产的报酬率为地产的报酬率为9%9%。请计算该宗房地产的收益价格。请计算该宗房地产的收益价格。第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 6.净收益按一定比率递减的公式净收益按一定比率递减的公式（1）收益期限为有限年）收益期限为有限年（2）收益期限为无限年）收益期限为无限年有效毛收入逐年递增的比率为有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比
15、率为，运营费用逐年递增的比率为gE I：有效毛收入：有效毛收入E：运营费用：运营费用gI:I逐年递增的比率逐年递增的比率gE:E逐年递增的比率逐年递增的比率111()1()11nnIEIEggIEVYgYYgY第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 7.净收益在前后两段变化规律不同的公式净收益在前后两段变化规律不同的公式（1）收益期限为有限年）收益期限为有限年 t：净收益有变化的期限：净收益有变化的期限（2）收益期限为无限年）收益期限为无限年第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 8.预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式 V：房地产现在的价格：房地产
16、现在的价格Ai：房地产未来：房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益年期限的净收益，简称期间收益 Vt：房地产在未来第：房地产在未来第t年末的价格年末的价格 t：持有房地产的期限：持有房地产的期限 公式二：上式中净收益每年不变为公式二：上式中净收益每年不变为A 公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为于当前价格的变化率，增值率为 第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 8.预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式 第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 8.预知未来若干年
17、后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式 公式适用条件公式适用条件 一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况于当前价格的变化率的情况 二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。们折算为现值。例题：例题：某宗房地产现行的
18、价格为某宗房地产现行的价格为2000元元/m2，年净收益为，年净收益为200元元/m2，报酬率，报酬率为为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元元/m2。据此预计新。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000
19、元元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（自然增值请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（自然增值外部性）外部性）。预测某宗房地产未来预测某宗房地产未来2年的净收益分别是年的净收益分别是55万和万和60万，万，2年后的价格分年后的价格分别比现在上涨别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。，求该房地产现在的价格。第三节第三节 收益期限的确定收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济建筑物剩余经济寿命是
20、自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。限结束的时间。建筑物经济寿命建筑物经济寿命运营收入等于运营费用时，经运营收入等于运营费用时，经济寿命终结。济寿命终结。第三节第三节 收益期限的确定收益期限的确定 三种情况：三种情况：（1 1）在建筑物剩余经济寿命与）在建筑物剩余经济寿命与土地使用权土地使用权剩余期限剩余期限同时结束的情同时结束的情况下，收益期限为建筑物剩余经济况下，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限寿命或者土地使用权剩余期限 （2 2）建筑物剩余经济寿命晚
21、于）建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让土地使用权剩余期限结束时，出让合同中约定不可续期的，房地产的合同中约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值；收益期限计算的房地产价值；建筑建筑物要区分是否补偿物要区分是否补偿，如果有补偿，如果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿建筑物的残余价值（这是需要补偿给原土地使用者的）折算到估价时给原土地使用者的）折算到估价时点的价值；如果无补偿，则不考虑点的价值；如果无补偿，则不考虑建筑物残值的影响。建筑物残值的影响。
22、第四节第四节 净收益的测算净收益的测算 一、净收益测算的基本原理一、净收益测算的基本原理 基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益投资法（优先考虑使用）投资法（优先考虑使用）基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益利润法利润法 对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益收入求取净收益 净收益的计算是个难点问题。不同的估价对象，净收益的计算是个难点问题。不同的估价对象，净收益测算时，扣除的项目是不一致的。净收益测算时，扣除的项目是不一致的。第四节第四节 净收益的测算净收益的测算1.基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益
23、运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出运营费用构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运营费用构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用运转的成本，以及为承租人提供服务的费用运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）抵押房地产，运营费用不包含抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额抵押贷款还本付息额不包含折旧（不包括不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体，但包括寿命比整体
24、建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧），建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧），重置提拔款重置提拔款是运营是运营费用中的项目。费用中的项目。不包含不包含改扩建费用改扩建费用改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。不包含不包含所得税所得税与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税第四节第四节 净收益的测算净收益的测算重置提拔款重置提拔款 就是为了设备到期时能有资金更新，
25、平时专门提取的就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。要更新的设备的价值。第四节第四节 净收益的测算净收益的测算2.基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益 特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开利润没有分开 与租赁收入测算净收益的区别：与租赁收入测算净收益的区别：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）要扣除归属于其他资本或
26、经营的收益（正常利润）第四节第四节 净收益的测算净收益的测算 二、不同收益类型房地产净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取 1.出租出租 出租的房地产净收益的求取出租的房地产净收益的求取 计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用 其中：租赁收入其中：租赁收入(2项项)：租金收入、租赁保证金或押金的利息：租金收入、租赁保证金或押金的利息 出租人负担的费用出租人负担的费用(6项项)：维修费，管理费，保险费，房地：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。产税，租赁费用，租赁税费。现实出租人负担的费用现实出租人负担的费用名义租金，计算时
27、要转变成实际租名义租金，计算时要转变成实际租金金由双方在租赁合同中约定。由双方在租赁合同中约定。某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费万元，年房屋折旧费30万万元，维修费、保险费、管理费等元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税万元，营业税及房地产税等等65万元，年抵押贷款还本付息额万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。使用所需的一切费用均
28、由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。345；折旧费，不是真正的房租，抵押贷款还本；折旧费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。第四节第四节 净收益的测算净收益的测算 二、不同收益类型房地产净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取 2.自营自营 营业的房地产净收益的求取营业的房地产净收益的求取 商业经营的房地产：商业经营的房地产：净收益净收益=商品销售收入商品销售收入-商品销售成本商品销售成本-经营费经营费用用-商品销售税金及附加商品销售税金及附加-管理费用管理费用-财务费用财务费用-商业利润商业利润-与房地产与
29、房地产可分离的无形资产价值可分离的无形资产价值 工业生产的房地产：工业生产的房地产：净收益净收益=产品销售收入产品销售收入-生产成本生产成本-产品销售费产品销售费用用-产品销售税金及附加产品销售税金及附加-管理费用管理费用-财务费用财务费用-厂商利润厂商利润-与房地产与房地产可分离的无形资产价值可分离的无形资产价值 农地净收益的测算：农地净收益的测算：净收益净收益=农地年产值农地年产值-各种费用各种费用-投资利息投资利息-农农业税业税-农业利润农业利润 第四节第四节 净收益的测算净收益的测算 二、不同收益类型房地产净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取 3.自用或空置自用或空置 自用或
30、尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。直接比较得出。4.混合收益房地产混合收益房地产 混合收益的房地产净收益的求取：混合收益的房地产净收益的求取：3种方法种方法 方法方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用去相应的变动费用，再减去加总的固定费用 方法方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种
31、类型的费用，再将：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用总收入减去总费用 方法方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益第四节第四节 净收益的测算净收益的测算 三、求取净收益应注意的问题三、求取净收益应注意的问题 1.1.有形收益和无形收益有形收益和无形收益 有形收益是由房地产带来的直接货币收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益 无形收益是指房地产带来的间接利益无形收益是指房地产带来的间接利益 在求取
32、净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益 无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。2.2.实际收益和客观收益实际收益和客观收益 实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用一般不能直接用于估价于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的客观收益是排除了实际收益中属
33、于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。一般正常收益，可以作为估价的依据。租约的限制：有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约租约的限制：有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金例题：例题：某商店的土地使用期限为某商店的土地使用期限为40年，自年，自2007年年8月月1日起计算。该商店共有日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为两层，每层可出租面积各为200m2。一层于。一层于2008年年8月月1日租出，租赁期限日租出，租赁期限为
34、为5年，可出租面积的月租金为年，可出租面积的月租金为180元元/m2，且每年不变；二层现暂空置。，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元元/m2和和120元元/m2，运营费用率为，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为。该类房地产的出租率为100%，报酬率为，报酬率为9%。请计算该商场请计算该商场2011年年8月月1日带租约出售时的正常价格。日带租约出售时的正常价格。承租人权益价值评估承租人权益价值评估 成本节约资本化法，即：承租人权益价值成本节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值某种
35、权益或资产的价值 等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和 承租人权益价值评估承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和合同租金低于市场租金，承租人就有价值合同租金低于市场租金，承租人就有价值合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负 有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值 例题：某公司例题：某公司2 2年前租赁某写字楼中的年前租赁某写字楼中的500500平米用于办公，约定
36、租期为平米用于办公，约定租期为2020年，净租金为每天年，净租金为每天3 3元元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于构，于5 5年前建成，土地剩余使用年限为年前建成，土地剩余使用年限为3030年，目前市场上类似的年，目前市场上类似的写字楼租金为每天写字楼租金为每天3.53.5元元/平方米，报酬率为平方米，报酬率为6%6%，则现在的承租人，则现在的承租人权益价值为（）。权益价值为（）。第四节第四节 净收益的测算净收益的测算 四、净收益流模式的确定四、净收益流模式的确定 1.净收益每年基本上固定不变净收益每年基本上固定不变 净收益净收益A的求取方法：的求取方
37、法：（1）过去数据简单算术平均法）过去数据简单算术平均法 （2）未来数据简单算术平均法）未来数据简单算术平均法 （3）未来数据资本化公式法）未来数据资本化公式法2.净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减 3.净收益每年基本上按照某个固定的比率递增或递减净收益每年基本上按照某个固定的比率递增或递减 4.其他有规则的变动情况其他有规则的变动情况 第五节第五节 报酬率的求取报酬率的求取 一、报酬率的实质一、报酬率的实质 投资回收投资回收所投入资本的回收，即保本。所投入资本的回收，即保本。投资回报投资回报所投入资本全部回收以后所获得的额外资所投入资本全
38、部回收以后所获得的额外资金，即报酬。金，即报酬。投资收益与风险呈正相关。所选取的报酬率，应等同于投资收益与风险呈正相关。所选取的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率 不同地区、时期、用途、类型的房地产由于风险不同，不同地区、时期、用途、类型的房地产由于风险不同，所以报酬率也各不相同所以报酬率也各不相同 第五节第五节 报酬率的求取报酬率的求取 二、报酬率的求取方法二、报酬率的求取方法 1.累加法累加法 累加法：报酬率累加法：报酬率=无风险报酬率无风险报酬率+投资风险补偿率投资风险补偿率+管理管理负担补偿率负担补偿率+
39、缺乏流动性补偿率缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率投资带来的优惠率 2.市场提取法市场提取法 （1）无限年期，利用公式）无限年期，利用公式Y=A/V （2）有限年期，利用公式）有限年期，利用公式 （3）采用试错法计算，再线性内插采用试错法计算，再线性内插 （4）收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式 第五节第五节 报酬率的求取报酬率的求取 三、投资报酬率排序插入法三、投资报酬率排序插入法 搜集与报酬率有关的资料搜集与报酬率有关的资料将不同类型的报酬率从低到高按顺序排列将不同类型的报酬率从低到高按顺序排列将估价对象与这些类型投资的风险程度进将估价
40、对象与这些类型投资的风险程度进 行分析比较，确定估价对象风险程度所处的位置行分析比较，确定估价对象风险程度所处的位置根据位置，在图表上找出对应的报酬率根据位置，在图表上找出对应的报酬率 第六节第六节 直接资本化法直接资本化法 一、直接资本化法概述一、直接资本化法概述 将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率，将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率，或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法 第一种方式第一种方式 第二种方法（乘数法）第二种方法（乘数法）第六节第六节 直接资本化法直接资本化法 乘数种类公式优点缺点潜在毛收入乘数法
41、房地产价值未来第一年的潜在毛收入毛收入乘数但没有考虑空置和运营费用的差异比较粗略，精度不高有效毛收入乘数法房地产价值未来第一年的有效毛收入有效毛收入乘数考虑了空置和租金损失未考虑运营费用的差异净收益乘数法房地产价值未来第一年的净收益净收益乘数是资本化率的倒数例题例题 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。的理解应是（）。A.报酬率是投资回收与投入资本的比率报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高酬率应高C.当投
42、资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率长期投资的报酬率 下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法有效毛收入乘数法D.净收益乘数法净收益乘数法 第六节第六节 直接资本化法直
43、接资本化法 二、资本化率和收益乘数的求取方法二、资本化率和收益乘数的求取方法 资本化率和收益乘数资本化率和收益乘数可用市场提取法可用市场提取法综合资本化率综合资本化率=净收益率净收益率/有效毛收入乘数有效毛收入乘数三、资本化率与报酬率的区别和关系三、资本化率与报酬率的区别和关系R和和Y都是将房地产未来预期收益转换为价值的比率都是将房地产未来预期收益转换为价值的比率 方法不同方法不同资本化率是一步就将房地产未来预期收益转换为资本化率是一步就将房地产未来预期收益转换为价值，而报酬率是通过折现方式实现，可以有多步；价值，而报酬率是通过折现方式实现，可以有多步；性质不同性质不同资本化率是表示从收益到价
44、值的比率，仅是换算资本化率是表示从收益到价值的比率，仅是换算关系，并不表示获利能力，而报酬率则是表示获利能力关系，并不表示获利能力，而报酬率则是表示获利能力 影响因素不同影响因素不同报酬资本化法中，净收益流模式不同，计算报酬资本化法中，净收益流模式不同，计算公式有所不同，而资本化法中是不区分净收益流模式公式有所不同，而资本化法中是不区分净收益流模式 第六节第六节 直接资本化法直接资本化法 不同净收益流模式中报酬率与资本化率的换算不同净收益流模式中报酬率与资本化率的换算情况情况1无限年期情况下无限年期情况下 R=Y 二者相等二者相等情况情况2有限年期有限年期情况情况3净收益按一定比率净收益按一定
45、比率g递增且无限年期递增且无限年期R=Y-g 情况情况4预知未来若干年后的价格相对变动情况预知未来若干年后的价格相对变动情况例题例题 某宗房地产的未来净收益流见表某宗房地产的未来净收益流见表7-4。假定报酬率为。假定报酬率为10%，请，请求取其资本化率。求取其资本化率。某宗房地产的未来净收益流某宗房地产的未来净收益流 某宗房地产未来净收益的现值某宗房地产未来净收益的现值 求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率，即：净收益与价值的比率，即：年份年份12345净收益（元）净收益（元）5000525056005850
46、65000年份年份12345合计合计净收益（元）净收益（元）500052505600585065000现值（元）现值（元）4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17第七节第七节 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术 一、投资组合技术和剩余技术一、投资组合技术和剩余技术 实质是求出土地或建筑物的各自的报酬率和资本化率，实质是求出土地或建筑物的各自的报酬率和资本化率，或分别测算其价值或分别测算其价值 投资组合技术：土地与建筑物的组合，抵押贷款与自有投资组合技术：土地与建筑物的组合，抵押贷款与自有资金的组合资金的组合 剩余技术：土地剩余技术，建筑
47、物剩余技术，自有资金剩余技术：土地剩余技术，建筑物剩余技术，自有资金剩余技术，抵押贷款剩余技术剩余技术，抵押贷款剩余技术（1）土地与建筑物的组合）土地与建筑物的组合-三种资本化率三种资本化率总公式：土地价值总公式：土地价值土地资本化率土地资本化率+建筑物价值建筑物价值建筑物资本化建筑物资本化率率=房地价值房地价值综合资本化率综合资本化率第七节第七节 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术 三种资本化率的关系三种资本化率的关系综合资本化率综合资本化率=土地价值占房地产价值的比率土地价值占房地产价值的比率土地资本化率土地资本化率+建筑物价值占建筑物价值占房地产价值的比率房地产价值的比率建筑物
48、资本化率建筑物资本化率综合资本化率综合资本化率=土地价值占房地产价值的比率土地价值占房地产价值的比率土地资本化率土地资本化率+（1-土地价值土地价值占房地产价值的比率）占房地产价值的比率）建筑物资本化率建筑物资本化率综合资本化率综合资本化率=（1-建筑物价值占房地产价值的比率）建筑物价值占房地产价值的比率）土地资本化率土地资本化率+建筑建筑物占房地产价值的比例物占房地产价值的比例建筑物资本化率建筑物资本化率土地价值占房地产价值的比率土地价值占房地产价值的比率+建筑物价值占房地产价值的比率建筑物价值占房地产价值的比率=1 第七节第七节 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术（2）抵押贷款与
49、自有资金的组合）抵押贷款与自有资金的组合 资金来源：自有资金、抵押贷款资金来源：自有资金、抵押贷款 抵押贷款常数年偿还额抵押贷款常数年偿还额/抵押贷款金额（考点，需要记忆）抵押贷款金额（考点，需要记忆）由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以一般不利用抵押由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以一般不利用抵押贷款利率来计算报酬率，而应利用抵押贷款常数来计算贷款利率来计算报酬率，而应利用抵押贷款常数来计算 公式：公式：房地产价格房地产价格=抵押贷款金额抵押贷款金额+自有资金额自有资金额 房地产净收益房地产净收益=抵押贷款收益抵押贷款收益+自有资金收益自有资金收益 房地产价格房地产价格综合资本化率综合资本化率
50、=抵押贷款金额抵押贷款金额抵押贷款常抵押贷款常数数+自有资金额自有资金额自有资金资本化率自有资金资本化率 综合资本化率综合资本化率=贷款价值比率贷款价值比率抵押贷款常数抵押贷款常数+（1-贷款价贷款价值比率）值比率）自有资金资本化率自有资金资本化率第七节第七节 投资组合技术和剩余技术投资组合技术和剩余技术 例题例题 购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为贷款期限为20年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为计算出的自有资金资本化率为12%。请计算该宗房
