1、第六章第六章 通用信托业务通用信托业务本章提纲第一节 通用信托业务概述第二节 公益信托第三节 不动产信托第四节 其他通用信托 通用信托是指那些既可以由个人作委托人，通用信托是指那些既可以由个人作委托人，也可以由法人做委托人的信托形式。也可以由法人做委托人的信托形式。通用信托产通用信托产生以来发展很快，并且逐渐超过信托机构的其它生以来发展很快，并且逐渐超过信托机构的其它信托业务，在世界资本证券化的大趋势下，通用信托业务，在世界资本证券化的大趋势下，通用信托作为一种更为灵活的投资、融资手段，其作信托作为一种更为灵活的投资、融资手段，其作用越来越明显。用越来越明显。二、二、通用信托业务的种类通用信托
2、业务的种类 通用信托的种类是繁多的，最典型的业务包括以通用信托的种类是繁多的，最典型的业务包括以下几类：下几类：（一）投资信托（一）投资信托 又称投资基金，即集合众多不特定的投资者将资金集中起来设立投资基金，委托具有专门知识和经验的投资专家经营操作，共同分享投资收益的一种信托形式。（二）公益信托（二）公益信托公益信托是指将不同委托人提供的资金合理而有效地运用有公共福利事业的一种信托形式。由个人或法人单独捐助的款项或通过募集方式获得的款项，只要是为了公益目的，都可以委托信托机构代为管理或运用。（三）不动产信托（三）不动产信托 它是指委托人将土地或房屋的财产权转移给信托机构，由信托机构根据信托契约
3、进行管理和运用，所得收益扣除各种费用之后分配给指定收益人的信托形式。四）管理破产企业的信托四）管理破产企业的信托 是指为了保障债权人的利益、合理处置债务人的财产的一种信托业务。凡是出现债务负担过重、资金周转不畅、不能及时偿还债务本息的，甚至出现资不抵债、组要解体清理的企业，都可以申请该项信托。（五）处理债务信托（五）处理债务信托 当一个债务人对许多债权人负有债务，在其出现支付困难而又想避免“破产程序”时，可采用这种信托方式以达到清偿债务的目的。第二节 公益信托一、公益信托概述一、公益信托概述（一）公益信托的含义（一）公益信托的含义 公益信托是指委托人为了社会公共利公益信托是指委托人为了社会公共
4、利益的目的而设立的信托。益的目的而设立的信托。社会公共利益是社会公共利益是指救济贫困，发展教育、科技、文化或其指救济贫困，发展教育、科技、文化或其他事业，增进人民健康，发展社会公共事他事业，增进人民健康，发展社会公共事业及其他有利于社会的进步。业及其他有利于社会的进步。信托法信托法第六十条第六十条 为了下列公共利益目的之一而为了下列公共利益目的之一而设立的信托，属于公益信托：设立的信托，属于公益信托：（一）救济贫困；（一）救济贫困；（二）救助灾民；（二）救助灾民；（三）扶助残疾人；（三）扶助残疾人；（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事（四）发展教育、科技、文化、艺术、体育事业；业；（五）发
5、展医疗卫生事业；（五）发展医疗卫生事业；（六）发展环境保护事业，维护生态环境；（六）发展环境保护事业，维护生态环境；（七）发展其他社会公益事业。（七）发展其他社会公益事业。案例案例6-1 6-1 日本的公益信托日本的公益信托案例案例6-2 6-2 中华慈善公益信托中华慈善公益信托 种类种类不同不同公益信托公益信托私益信托私益信托目的目的为了社会公共利益为了社会公共利益完全为了委托人自己或指定的完全为了委托人自己或指定的受益人地利益。受益人地利益。受益人受益人不同时期的受益人不一不同时期的受益人不一致致受益人不管是个人还是某个社受益人不管是个人还是某个社会团体，都是在设立时就确定会团体，都是在设
6、立时就确定的。的。设立设立除了必要的信托契约，除了必要的信托契约，还必须经主管部门批准还必须经主管部门批准只要签订信托契约即可只要签订信托契约即可监督监督除了法律监督外，更重除了法律监督外，更重要的是接受社会公众和要的是接受社会公众和国家有关机构地监督。国家有关机构地监督。主要受法律监督主要受法律监督解除解除不得中途解除合同不得中途解除合同可以中途解契约而终止，其信可以中途解契约而终止，其信托财产可以为受益人或者委托托财产可以为受益人或者委托人及其继承人所有。人及其继承人所有。（二）公益信托的特点（二）公益信托的特点1 1、公益信托与私益信托的区别、公益信托与私益信托的区别2 2、公益信托与公
7、益法人的区别、公益信托与公益法人的区别（1 1）两者的设立方式不同）两者的设立方式不同 公益法人是法人，必须进行注册登记取得法人资格；而公益信托按信托方式成立，不是法人，设立时也不需要办理注册登记。（2 2）两者的运作不同）两者的运作不同 公益法人作为一机构，要设置专职人员以及执行机构，且要有固定的办事场所，因此，费用较大；而公益信托则不需要专门的人员及场所，它是通过受托人的执行来实现信托的目的的，这有助于节省运营费用。（3 3）两者的存续限制不同）两者的存续限制不同 公益法人是以永久存续为前提设立的，一旦成立，除非破产，否则不能解散；而公益信托则没有永续存在的规定。（4 4）两者的财产运用不
8、同）两者的财产运用不同 公益法人一般有最低财产额的限制，而且原则上不允许处分其基本财产，以运用财产的收益来维持营运；而公益信托的受托人对财产的运用弹性较大，可以对所有的信托财产进行处分。（5 5）两者适用的法律基础不同）两者适用的法律基础不同 公益法人受民法的限制，而公益信托主要以信托法为基础法。二、公益信托的主体二、公益信托的主体（一）委托人（一）委托人 公益信托的委托人可以是个人，也可以是法人，凡是有志公益信托的委托人可以是个人，也可以是法人，凡是有志于社会公益事业的个人、法人，都可以作为委托人设立公益于社会公益事业的个人、法人，都可以作为委托人设立公益信托。因此，公益信托是一种个人和法人
9、通用性质的信托业信托。因此，公益信托是一种个人和法人通用性质的信托业务。务。（二）受益人（二）受益人 公益信托只规定受益人的范围，不确定具体的受益人。公益信托只规定受益人的范围，不确定具体的受益人。（三）受托人（三）受托人 个人和法人均可作为受托人，但实际上，受托人多由信托个人和法人均可作为受托人，但实际上，受托人多由信托机构担当。机构担当。（四）信托监察人（四）信托监察人 信托法信托法第六十四条第六十四条 公益信托应当设置信托监察人。公益信托应当设置信托监察人。信托监察人由信托文件规定。信托文件未规定的，由公益信托监察人由信托文件规定。信托文件未规定的，由公益 事业管理机构指定。事业管理机构
10、指定。三、公益信托的种类三、公益信托的种类（一）公共基金信托（一）公共基金信托 这是委托人为一定范围内公众的利益、实现公共基金的这是委托人为一定范围内公众的利益、实现公共基金的宗旨而设立的信托。所谓宗旨而设立的信托。所谓“公共基金公共基金”是由一定范围内所是由一定范围内所有公众或某一社团的所有成员为某个项目而专设、积累捐有公众或某一社团的所有成员为某个项目而专设、积累捐款所形成的资金。款所形成的资金。公共基金信托可以分为以下两种形式：公共基金信托可以分为以下两种形式：1、社会公众信托、社会公众信托 这是指对由某一特定范围内的公众为了该范围这是指对由某一特定范围内的公众为了该范围内的人的利益捐赠
11、的款项形成公共基金，委托信内的人的利益捐赠的款项形成公共基金，委托信托机构进行管理和运用而设立的一种信托。托机构进行管理和运用而设立的一种信托。2、专项基金信托、专项基金信托 由宗教团体、专业协会、互助会、市民俱乐部或由宗教团体、专业协会、互助会、市民俱乐部或其他类型的社会团体为了本团体自身发展或为某其他类型的社会团体为了本团体自身发展或为某些被指定人谋取利益而设立的一种基金。些被指定人谋取利益而设立的一种基金。（二）公共机构信托（二）公共机构信托 是为了公共机构（学校、医院和慈善组织）的是为了公共机构（学校、医院和慈善组织）的利益而设立的信托。委托人为公共机构，受益人利益而设立的信托。委托人
12、为公共机构，受益人也是从事慈善事业的公共机构。也是从事慈善事业的公共机构。（三）慈善剩余信托（三）慈善剩余信托 是指由捐款人设立的一种慈善信托，捐款人可是指由捐款人设立的一种慈善信托，捐款人可将一部分信托收益用于自己及家庭的生活，而将将一部分信托收益用于自己及家庭的生活，而将剩余部分转给慈善机构。慈善性剩余信托在实务剩余部分转给慈善机构。慈善性剩余信托在实务中有以下三种做法：中有以下三种做法：1、慈善剩余年金信托、慈善剩余年金信托 2、慈善剩余单一信托、慈善剩余单一信托 3、共同收入基金、共同收入基金（四）公共机构代理（四）公共机构代理 这是指信托机构为一些公共机构提供代理业这是指信托机构为一
13、些公共机构提供代理业务。有些慈善性公共机构不能或不愿办理全部信务。有些慈善性公共机构不能或不愿办理全部信托业务，信托机构可以帮它们开展一些代理性的托业务，信托机构可以帮它们开展一些代理性的业务，具体包括：业务，具体包括：1、捐款代理、捐款代理 捐款的接收与登记；捐助财产所有权的转移、有捐款的接收与登记；捐助财产所有权的转移、有价证券的过户等业务。价证券的过户等业务。2、现金管理代理、现金管理代理 现金进行短期投资以获取最大收益。现金进行短期投资以获取最大收益。3、保管代理、保管代理 代为保管贵重物品、有价证券等代为保管贵重物品、有价证券等 4、账目代理、账目代理四、基金会四、基金会（一）基金会
14、概念（一）基金会概念 是以维持或资助有关社会、教育、慈善、宗教或是以维持或资助有关社会、教育、慈善、宗教或其它有助于大众福利活动为目的的事业而成立的非其它有助于大众福利活动为目的的事业而成立的非官方且官方且非营利非营利的组织，它是一种特殊的信托机构。的组织，它是一种特殊的信托机构。基金会的出资人可以是个人、家庭或是公司企业，基金会的出资人可以是个人、家庭或是公司企业，也可以是社会上的其他人员，都是委托人。也可以是社会上的其他人员，都是委托人。基金会是一个独立法人，拥有固定资本，并自设基金会是一个独立法人，拥有固定资本，并自设董事会进行管理。董事会进行管理。案例案例6-3 美国基金会的发展美国基
15、金会的发展（二）基金会设立的要求（二）基金会设立的要求 1、经国家法律批准、经国家法律批准 保证设立是为了特定的公益目的。2、要与委托人订立契约、要与委托人订立契约 规定诸如建立基金会的目的，财产转移的方式，受托人的义务与职责，信托的变更、终止、撤回条款等事项。3、基金会要满足一定得设施条件、基金会要满足一定得设施条件 名称、章程、组织机构以及与其开展活动相适应的专职工作人员，并要有固定的住所 4、按契约管理、分配信托资金、按契约管理、分配信托资金 应该遵循公开、透明的原则，严格遵照捐款人的意愿运作信托资金，严格遵照捐赠人的意愿分配信托资金，定期公布信托基金的运用于分配状况，接受社会监督。（三
16、）基金会的类型（三）基金会的类型1 1、按照基金的来源不同划分、按照基金的来源不同划分 （1 1）公募基金后）公募基金后 （2 2）非公募基金后）非公募基金后2 2、按设立目的的不同划分、按设立目的的不同划分 （1 1）一般目的的基金会）一般目的的基金会 美国最典型的一种基金会，它们资助和支持教育、卫生美国最典型的一种基金会，它们资助和支持教育、卫生及一般社会福利项目及一般社会福利项目 （2 2）特殊目的的基金会）特殊目的的基金会 依据遗嘱或信托文件而设立，一般不采用公司形式，成依据遗嘱或信托文件而设立，一般不采用公司形式，成立目的是为了某种特殊慈善事业，内容详细丁明宇其成立立目的是为了某种特
17、殊慈善事业，内容详细丁明宇其成立的章程中，或在出资人写的捐助信中。如美国的爱德华的章程中，或在出资人写的捐助信中。如美国的爱德华德德拉蒙德拉蒙德利比信托组织就是依据设立信托的遗嘱，以利比信托组织就是依据设立信托的遗嘱，以76007600万万美元的资金资助美国托利多市俄亥俄艺术博物馆。美元的资金资助美国托利多市俄亥俄艺术博物馆。五、公益信托业务流程五、公益信托业务流程（一）提出申请一）提出申请 （二）信托财产的转移和信托设立（二）信托财产的转移和信托设立（三）信托财产管理与运用（四）信托收益的交付（三）信托财产管理与运用（四）信托收益的交付（五）信托监管（五）信托监管 （六）信托终止（六）信托终
18、止六、公益信托的管理与监督六、公益信托的管理与监督 （一）对公益信托设立的管理监督（一）对公益信托设立的管理监督 信托法信托法第六十二条规定，第六十二条规定，公益信托的设立公益信托的设立和确定其受托人，应当经有关公益事业的管理机和确定其受托人，应当经有关公益事业的管理机构构(以下简称公益事业管理机构以下简称公益事业管理机构)批准。未经公益事批准。未经公益事业管理机构的批准，不得以公益信托的名义进行业管理机构的批准，不得以公益信托的名义进行活动。公益事业管理机构对于信托活动应当给予活动。公益事业管理机构对于信托活动应当给予支持。支持。（二）对公益信托基金运用的管理监督（二）对公益信托基金运用的管
19、理监督 由于公益信托涉及社会公共利益，所以本法第六十二条对公益信托的设立规定了审批制，要求公益信托的设立及其受托人的确定，应当经公益事业管理机构的批准。信托法信托法第六十三条规定，公益信托的信托财第六十三条规定，公益信托的信托财产及其收益，不得用于非公益目的。产及其收益，不得用于非公益目的。信托法信托法第六十七条规定，公益事业管理机构第六十七条规定，公益事业管理机构应当检查受托人处理公益信托事务的情况及财产应当检查受托人处理公益信托事务的情况及财产状况。状况。（三）对公益信托停止的管理监督（三）对公益信托停止的管理监督 为了保证公益目的，公益信托不得中途解除合同。信托法信托法第六十六条规定，公
20、益信托的受托人第六十六条规定，公益信托的受托人未经公益事业管理机构批准，不得辞任。未经公益事业管理机构批准，不得辞任。即使受托人更替也不能影响信托契约的继续履行。信托法信托法第六十八条规定，公益信托的受托人第六十八条规定，公益信托的受托人违反信托义务或者无能力履行其职责的，由公益违反信托义务或者无能力履行其职责的，由公益事业管理机构变更受托人。事业管理机构变更受托人。案例：西方国家的环境保育信托案例：西方国家的环境保育信托 环境保育信托属公益信托的一种，长久以来一直是欧美日环境保育信托属公益信托的一种，长久以来一直是欧美日等国家在环境与自然保育方面用以汇聚社会力量的重要管道。等国家在环境与自然
21、保育方面用以汇聚社会力量的重要管道。环境保育信托起源于英国，百余年前为现今湖区国家公园环境保育信托起源于英国，百余年前为现今湖区国家公园附近的地主与民众为了维持该地优美的人文与自然景观所发附近的地主与民众为了维持该地优美的人文与自然景观所发起。通过起。通过19071907年国家信托法案的授权成立年国家信托法案的授权成立国民信托国民信托（National National TrustTrust），准许民众或机关团体委托或捐赠遗产、），准许民众或机关团体委托或捐赠遗产、土地、房地产等与信托组织经营管理。如今国民信托会员超土地、房地产等与信托组织经营管理。如今国民信托会员超过二百万人，是全英国最具规
22、模的环境自然文史保育团体，过二百万人，是全英国最具规模的环境自然文史保育团体，皇家鸟类保护协会的规模则次之，野生物信托又次之。日本皇家鸟类保护协会的规模则次之，野生物信托又次之。日本的国民信托运动引自英国的经验，起源于的国民信托运动引自英国的经验，起源于19651965年，至今已有年，至今已有4848个信托组织加入从事自然环境及人文史迹等文化资产保存个信托组织加入从事自然环境及人文史迹等文化资产保存运动。运动。19921992年更成立日本国民信托协会，进一步推广。目前，年更成立日本国民信托协会，进一步推广。目前，国民信托活动已扩展至全球，像是美国、加拿大、巴哈马、国民信托活动已扩展至全球，像是
23、美国、加拿大、巴哈马、荷兰、马来西亚、中国台湾、韩国、斐济、新西兰、澳洲等荷兰、马来西亚、中国台湾、韩国、斐济、新西兰、澳洲等等。等。案例：我国教育事业公益信托的尝试案例：我国教育事业公益信托的尝试 2008 2008年年6 6月，西安国际信托有限公司严格按照月，西安国际信托有限公司严格按照中华人中华人民共和国信托法民共和国信托法、中华人民共和国公益事业捐赠法中华人民共和国公益事业捐赠法等等相关法律和文件精神，经陕西省民政厅批准，并向陕西银监相关法律和文件精神，经陕西省民政厅批准，并向陕西银监局备案，推出全国首个规范的公益信托计划局备案，推出全国首个规范的公益信托计划“西安信托西安信托5 51
24、212抗震救灾公益信托计划抗震救灾公益信托计划”，该计划的信托规模为，该计划的信托规模为10001000万元，信托期限为万元，信托期限为3 3年（可根据项目实施情况提前结束或适年（可根据项目实施情况提前结束或适当延长），委托人限定于有意愿参与公益捐助的企业法人机当延长），委托人限定于有意愿参与公益捐助的企业法人机构，整体信托资金将定向用于陕西地震灾区受损中小学校校构，整体信托资金将定向用于陕西地震灾区受损中小学校校舍重建、或援建新的希望小学等公益项目，也是中国第一个舍重建、或援建新的希望小学等公益项目，也是中国第一个以以“灾后重建为目的的公益型信托计划灾后重建为目的的公益型信托计划”。该计划由
25、西安希格玛有限责任会计师事务所担任监察人，该计划由西安希格玛有限责任会计师事务所担任监察人，上海锦天城律师事务所担任法律顾问，上海东方爱心基金会上海锦天城律师事务所担任法律顾问，上海东方爱心基金会担任执行顾问，整体信托计划将在监察人的监督下有效运行。担任执行顾问，整体信托计划将在监察人的监督下有效运行。案例：日本的公益信托案例：日本的公益信托日本的公益信托主要有以下特征：日本的公益信托主要有以下特征：1 1、其业务仅限于扶助捐赠，由信托银行负责向主管政府部门、其业务仅限于扶助捐赠，由信托银行负责向主管政府部门申请批准，无需法人登记。申请批准，无需法人登记。2 2、信托银行作为受托人，负有日本、
26、信托银行作为受托人，负有日本信托法信托法规定的注意、规定的注意、忠实、分别管理的义务，并有责任针对信托事务或财产状忠实、分别管理的义务，并有责任针对信托事务或财产状况每年进行一次公告。况每年进行一次公告。3 3、通过设立信托管理人来保护不特定多数受益人的利益。、通过设立信托管理人来保护不特定多数受益人的利益。4 4、公益信托的名称中可载入财产捐赠企业或个人的名称，以、公益信托的名称中可载入财产捐赠企业或个人的名称，以永远赞颂其善意。永远赞颂其善意。5 5、税收方面日本对公益信托有许多优惠。、税收方面日本对公益信托有许多优惠。正是这些特点，使日本成为世界上公益信托较为发达的国家正是这些特点，使日
27、本成为世界上公益信托较为发达的国家之一。之一。第三节 不动产信托 一、不动产信托概述一、不动产信托概述（一）不动产信托的概念（一）不动产信托的概念 也可称之为房地产信托。是以不动产如建筑也可称之为房地产信托。是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产通过开发、管理、托人按照信托合同，将不动产通过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并将受托成果给受益人的信托业务。并将受托成果给受益人的信托业务。（二）不动产信托的构成要素（二）不动产信托的构成要素 委托人：委托人
28、：不动产的所有者，希望自己所拥有的不动产的出售或出租以获得收益 受托人：受托人：规模大、信誉卓著的信托机构(主要办理不动产的买卖、租赁、收租、代理有价证券或不动产的登记、过户、代修房屋、土地丈量、建筑物的设计和绘图等业务)受益人：受益人：一般为委托人二、不动产信托的好处二、不动产信托的好处（一）为不动产处理提供资金的方便（一）为不动产处理提供资金的方便 如土地所有者要对部分土地需要开发利用，在如土地所有者要对部分土地需要开发利用，在其土地上新盖或增建建筑物，但资金缺乏。此时，其土地上新盖或增建建筑物，但资金缺乏。此时，土地所有者可将其原有土地或土地使用权，以抵土地所有者可将其原有土地或土地使用
29、权，以抵押的方式，作为担保物，发行不动产债券。押的方式，作为担保物，发行不动产债券。（二）为不动产的经营提供专业服务（二）为不动产的经营提供专业服务 不动产的经营需要专业知识，而不动产信托免不动产的经营需要专业知识，而不动产信托免除了不动产业主因专业知识不足除了不动产业主因专业知识不足(识图用图知识、土识图用图知识、土地面积量算知识、土地经济评价等地面积量算知识、土地经济评价等)而遭受经济损失的而遭受经济损失的风险风险（三）（三）提供信用保证，提供信用保证，促进不动产的销售促进不动产的销售 在不动产的销售过程中，如果买方资金不足或在不动产的销售过程中，如果买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解
30、，就会阻碍交易。如卖方对买方的信用不够了解，就会阻碍交易。如果将财产所有权转移给受托人进行代管，等付清果将财产所有权转移给受托人进行代管，等付清款项后再转给买方，就能促进不动产的销售。款项后再转给买方，就能促进不动产的销售。(四）实现对不动产的妥善管理四）实现对不动产的妥善管理 不动产所有人可委托信托公司对其不动产进行不动产所有人可委托信托公司对其不动产进行 妥善管理，对不动产本身进行有效维护、修缮、改妥善管理，对不动产本身进行有效维护、修缮、改良、保全及环境的改善，从而提高不动产标的的品良、保全及环境的改善，从而提高不动产标的的品质与价值，同时也可实现不动产标的租赁、出售处质与价值，同时也可
31、实现不动产标的租赁、出售处分、重建，提高不动产的利用效益。分、重建，提高不动产的利用效益。三、三、不动产不动产信托的种类信托的种类 （一）按信托目的不同划分（一）按信托目的不同划分1 1不动产管理信托。不动产管理信托。以收取地租或房租为主要目的，信托机构主要对不动产进行管理，定期向承租人收取租金。2 2不动产出售信托。不动产出售信托。以出售土地或房屋为目的。信托机构帮助土地所有者把土地出售，或实现不动产的租后出售。（二）按信托财产不同划分（二）按信托财产不同划分1 1房屋信托。房屋信托。是指委托人将房屋转移给受托人，由受托人负责出租或代为出售。2 2土地信托。土地信托。土地所有者将土地转移给受
32、托人，由后者负责筹资，办理房屋建设、出租建筑物、管理维修等业务(三三)按是否提供融资服务分类按是否提供融资服务分类1 1融资性不动产信托。融资性不动产信托。在这类不动产信托中，受托人不仅要进行不动产的管理、运用和处分，还承担向不动产的购买方或租赁方提供容易，可以通过延期付款或分期付款完成融资。2 2服务性不动产信托。服务性不动产信托。受托人只负责不动产的管理运用和处分，而不向不动产的购买方或租赁方提供融资服务。四、不动产信托典型业务介绍四、不动产信托典型业务介绍（一）发行不动产债券或收益权转让凭证信托（一）发行不动产债券或收益权转让凭证信托 房地产开发企业缺乏资金，为了筹措资金用于某房地产开发
33、企业缺乏资金，为了筹措资金用于某一不动产项目的建设，它以其他不动产作为抵押过一不动产项目的建设，它以其他不动产作为抵押过户给信托机构，担保发行不动产债券或收益权转让户给信托机构，担保发行不动产债券或收益权转让凭证，由社会投资者购买。房地产开发企业利用所凭证，由社会投资者购买。房地产开发企业利用所筹资金完成房地产项目的建设与经营。投资者拥有筹资金完成房地产项目的建设与经营。投资者拥有的债券或收益权转让凭证可以再市场上进行转让，的债券或收益权转让凭证可以再市场上进行转让，到期时由房地产开发企业赎回。在这类信托中，由到期时由房地产开发企业赎回。在这类信托中，由于信托机构掌握了抵押权，可以有效地保护投
34、资者于信托机构掌握了抵押权，可以有效地保护投资者的利益。的利益。P116 案例案例6-5 不动产优先受益权转让信托不动产优先受益权转让信托（二）房屋信托（二）房屋信托 这是房屋建设开发公司将这是房屋建设开发公司将建成的房屋建成的房屋委托信托机构代为委托信托机构代为出租或出售的信托行为。出租或出售的信托行为。P117 案例案例6-6 房屋租赁权信托房屋租赁权信托（三）不动产经租管理信托（三）不动产经租管理信托 受托人除了接受不动产外，还要在信托期间对不动产进受托人除了接受不动产外，还要在信托期间对不动产进行经营管理，包括对不动产的租赁和开发建设的整个过程行经营管理，包括对不动产的租赁和开发建设的
35、整个过程进行管理。同时，信托机构还要完成如办理保险、缴纳税进行管理。同时，信托机构还要完成如办理保险、缴纳税款、不动产维修养护等辅助工作款、不动产维修养护等辅助工作（四）不动产保管信托（四）不动产保管信托 运用在不动产的交易中，由于买方资金短缺，为了获运用在不动产的交易中，由于买方资金短缺，为了获得不动产的使用，买方与卖方、信托投资公司签订协议，得不动产的使用，买方与卖方、信托投资公司签订协议，先由买方支付部分价款，卖方将不动产产权转移给信托投先由买方支付部分价款，卖方将不动产产权转移给信托投资公司代为保管，直到买方支付完全部款项后，信托投资资公司代为保管，直到买方支付完全部款项后，信托投资公
36、司才将产权过户到买方名下。公司才将产权过户到买方名下。（五）土地信托（五）土地信托1 1、土地信托的含义、土地信托的含义 土地所有者把土地委托给信托机构，后者按信土地所有者把土地委托给信托机构，后者按信托契约的规定，负责筹集建设资金、建造房屋、托契约的规定，负责筹集建设资金、建造房屋、募集租户或买家，对使用者办理租赁以及建筑物募集租户或买家，对使用者办理租赁以及建筑物的维护、管理或出售，再把信托收益交给土地所的维护、管理或出售，再把信托收益交给土地所有者。有者。适合于没有不动产开发、经营和管理经验，或适合于没有不动产开发、经营和管理经验，或没有相应时间和精力的委托人，受托人的业务较没有相应时间
37、和精力的委托人，受托人的业务较为复杂，对其要求较高。为复杂，对其要求较高。2 2、土地信托的种类、土地信托的种类 土地信托的目的是为了有效地利用土地。根据受托人对土地的土地信托的目的是为了有效地利用土地。根据受托人对土地的管理或处分方式不同，土地信托可以划分为以下几种：管理或处分方式不同，土地信托可以划分为以下几种：（1 1）出售型土地信托）出售型土地信托 这是指委托人将土地交给受托人，由受托人对外出售或分块出这是指委托人将土地交给受托人，由受托人对外出售或分块出售。这类土地信托要求作为信托财产的土地必须是私有的，若土售。这类土地信托要求作为信托财产的土地必须是私有的，若土地不能私有，则土地不
38、能出售，只能出租。地不能私有，则土地不能出售，只能出租。（2 2）租赁型土地信托）租赁型土地信托 这是指委托人将土地交给受托人，由受托人将土地及地上固定这是指委托人将土地交给受托人，由受托人将土地及地上固定物一起出租。受托人在收取到租金、扣除信托报酬后支付给受益物一起出租。受托人在收取到租金、扣除信托报酬后支付给受益人。人。（3 3）开放经营型土地信托）开放经营型土地信托 这是指委托人将土地交给受托人，由后者负责对土地进行开发这是指委托人将土地交给受托人，由后者负责对土地进行开发性经营，经营收益扣除信托报酬后支付给受益人。受托人在得到性经营，经营收益扣除信托报酬后支付给受益人。受托人在得到土地
39、后，可以自行开发经营，也可以寻找相应的开发机构进行开土地后，可以自行开发经营，也可以寻找相应的开发机构进行开发性经营。开发活动包括房产开放、开发后进行出售或出租、将发性经营。开发活动包括房产开放、开发后进行出售或出租、将土地进行种植等开发、将土地及地上房产进行生产性或服务性经土地进行种植等开发、将土地及地上房产进行生产性或服务性经营等。营等。土地所有人土地所有人（委托人兼委托人兼最初受益人）最初受益人）信托机构信托机构（受托人（受托人）承租承租/购屋购屋人人签订签订土地信托协议土地信托协议土地权利转移土地权利转移出售出售或出租或出租收回资金收回资金建筑公司建筑公司发给信托证书发给信托证书信托分
40、红，信托分红，交付土地房屋交付土地房屋签订建筑签订建筑承包合同承包合同签订房屋签订房屋管理合同管理合同交付房屋交付房屋管理公司管理公司金融机构金融机构筹措资金筹措资金还本付息还本付息不动产信托的操作流程不动产信托的操作流程（1 1）信托机构要与委托人即土地所有人签署基本土地信托协议。）信托机构要与委托人即土地所有人签署基本土地信托协议。（2 2）信托机构与委托人签订正式的土地信托契约。）信托机构与委托人签订正式的土地信托契约。（3 3）信托机构获取信托土地后，向土地受益人签发土地信托受益权）信托机构获取信托土地后，向土地受益人签发土地信托受益权证书。证书。（4 4）信托机构选定一家建筑公司，签
41、订建筑承包合同。）信托机构选定一家建筑公司，签订建筑承包合同。（5 5）信托机构从金融机构借入资金，用于建造房屋。）信托机构从金融机构借入资金，用于建造房屋。（6 6）信托机构向建筑公司支付建造费用，完工后建筑公司向信托机）信托机构向建筑公司支付建造费用，完工后建筑公司向信托机构交付房屋。构交付房屋。（7 7）信托机构向社会告之房屋的出租或出售事宜，募集房屋的使用）信托机构向社会告之房屋的出租或出售事宜，募集房屋的使用人。人。（8 8）受托人与管理公司签订关于建筑物维护和管理的契约。）受托人与管理公司签订关于建筑物维护和管理的契约。（9 9）信托机构用租赁收取的租金或出售得到的款项，支付相关费
42、用，）信托机构用租赁收取的租金或出售得到的款项，支付相关费用，偿还金融机构借款本息。偿还金融机构借款本息。（1010）信托机构在信托契约规定的决算日进行决算，扣除信托酬金，）信托机构在信托契约规定的决算日进行决算，扣除信托酬金，剩余作为信托红利交给土地所有人。剩余作为信托红利交给土地所有人。（1111）信托终了，把信托财产以现有状态交给受益人。）信托终了，把信托财产以现有状态交给受益人。第四节第四节 其他通用信托其他通用信托一、管理破产企业信托一、管理破产企业信托（一）管理破产企业信托的含义（一）管理破产企业信托的含义 是为了保障债权人的利益，合理处理债务人财产是为了保障债权人的利益，合理处理
43、债务人财产而开展的一种信托业务。而开展的一种信托业务。这类信托的委托人是债权人。如果债务企业出现债务负担过重、资金周转不畅、不能及时偿还债务本息的，甚至出现资不抵债、需要解散清理的情况，可能会影响到债权人的利益。为了维护自身的利益，债权人便可以向信托机构申请办理该项信托。（二）开展管理破产企业信托的好处（二）开展管理破产企业信托的好处 由于破产事务手续繁琐、涉及许多法律问题以由于破产事务手续繁琐、涉及许多法律问题以及各方面的关系，管理破产企业信托可以发挥很及各方面的关系，管理破产企业信托可以发挥很大的作用，提高破产处理的效率。大的作用，提高破产处理的效率。一是保护债权人的受偿利益，防止债务人不
44、当一是保护债权人的受偿利益，防止债务人不当处分财产。处分财产。管理破产企业信托将财产委托给专业人员管理，确保了财产的管理质量，财产保值和增值成为可能。二是确保了破产财产的独立性。二是确保了破产财产的独立性。由于信托制度的特点是财产拥有独立性，它独立于受托人的自由财产，因此可防止管理人中饱私囊。（三）信托机构的作用（三）信托机构的作用 信托机构作为受托人主要受理破产企业的财信托机构作为受托人主要受理破产企业的财产处理事务。它要清查债务人的破产财产与债权产处理事务。它要清查债务人的破产财产与债权债务情况，并对财产进行管理与处置，将所得款债务情况，并对财产进行管理与处置，将所得款项分配给债权人以维护
45、其合法权益。具体来说，项分配给债权人以维护其合法权益。具体来说，信托机构在管理破产企业信托中发挥以下作用：信托机构在管理破产企业信托中发挥以下作用：（1 1）划分债务人的债权与债务）划分债务人的债权与债务（2 2）清理债务人的财产）清理债务人的财产（3 3）接管破产人的财产并进行必要管理）接管破产人的财产并进行必要管理（4 4）将信托财产进行拍卖以便于抵偿债务）将信托财产进行拍卖以便于抵偿债务（5 5）将所得款项在所有债权人之间进行分配）将所得款项在所有债权人之间进行分配（6 6）保障债权人的合法权益）保障债权人的合法权益P120 P120 案例案例6-7 6-7 管理破产企业信托应用案例管理
46、破产企业信托应用案例二、处理债务信托二、处理债务信托（一）处理债务信托的含义（一）处理债务信托的含义 指债务人将其财产的全部或一部分移交给信托指债务人将其财产的全部或一部分移交给信托机构，由信托机构处理，再按信托契约将所得价机构，由信托机构处理，再按信托契约将所得价款用于清偿委托人各项债务的信托业务。款用于清偿委托人各项债务的信托业务。处理债务信托的委托人是处理债务信托的委托人是债务人债务人。如果经债权人会议同意，将债务人的财产信托给受托人或信托公司进行谨慎的管理，一方面可以防止资产流失，使债权人获得更切实地清偿。因为信托公司以受托人的名义出售财产并清偿债务，可避免债务人丧失信用或变现引起的财
47、产损失。另一方面，通过信托机构合理地清偿债务，可为债务人赢得一定得机会，使其经过一段缓冲期后，也无可能有所好转，这样可避免破产的风险。（二）处理债务信托的程序（二）处理债务信托的程序 处理债务信托是由债务人先提出申请的，其处理债务信托是由债务人先提出申请的，其基本步骤包括以下几个环节：基本步骤包括以下几个环节：（1 1）债务人与信托机构签订处理债务信托协议）债务人与信托机构签订处理债务信托协议（2 2）债务人将信托财产移交给受托人）债务人将信托财产移交给受托人（3 3）由信托机构代为出售或处理信托财产）由信托机构代为出售或处理信托财产（4 4）信托机构将所得价款清偿委托人的债务）信托机构将所得价款清偿委托人的债务
