1、第十六章第十六章 用益物权用益物权l 第一节第一节 用益物权概述用益物权概述l一、用益物权的概念和特点一、用益物权的概念和特点l 用益物权是指以一定范围内的使用、收益为目的而在他人之物上设立的定限物权。l 用益物权具有以下法律特点：l 1、用益物权是他物权l 与所有权相比，用益物权表现了他物权性。所有权是所有人在自己的物上依法享有的排他性支配权，又称自物权；而用益物权是在他人所有的物上依法设定的权利，故称之为他物权。l 2、用益物权是一种限制物权l 用益物权的限制物权性是相对所有权而言的。所有权是所有人依法对自己的物享有的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利，它是最完善的物权，又称之为完
2、全物权。而用物权是以使用、收益为目的的物权，因其权利存在的有期限性和对所有权有限制作用，故用益物权属于限制物权。l 3、用益物权是以使用、收益为目的的物权l 与担保物权相比，担保物权是以担保债的履行为目的，它注重物的交换价值，当担保物毁损而有代位物时，它可对代位物实现优先受偿。而用益物权是以对物的使用收益为目的物权，它注重支配物的使用价值，当用益物权标的物毁损灭失时，用益物权随之消灭。l 4、用益物权的成立和实现以占有为前提l 用益物权的成立和实现须以占有他人之物为前提，不占有标的物，用益物权不能成立；只有占有标的物，用益物权人才能实现对标的物的使用和收益。l 5、用益物权是一种独立物权l 用
3、益物权是独立存在的，不以他权利的存在为成立前提，也不随他权利的转让、消灭而转让、消灭，它是一种独立的物权。l 6、用益物权的客体包括不动产和动产l 传统理论认为，用益物权的标的物是不动产，动产一般不得设定用益物权，因为不动产适于设定用益物权，而动产一般不适于设定用益物权。应该说用益物权的标的物主要是不动产，但动产了可设定用益物权。我国物权法第117条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有战有、使用和收益的权利。”l二、物权性的用益与债权性的用益二、物权性的用益与债权性的用益l 在对他人之物的使用、收益的方式上，除了设定用益物权外，还可以通过设定债权性用益合同来实现。l 债权性的用
4、益，如有偿的租赁和无偿的借用等。l 债权性的用益与物权性的用益，在权利的性质、成立要件、效力、转让的条件与限制、存续期间、标的物修缮义务、受侵害时的保护等方面均有不同。l三、用益物权的种类三、用益物权的种类l（一）历史沿革（一）历史沿革l 用益物权是一项古老的法律制度，早在汉穆拉比法典中就有永佃权的萌芽，至罗马法时期，除创立所有权制度外，还确立了地役权、人役权、地上权、永佃权等用益物权制度。l 自罗马法确立用益物权体系以来，近现代大陆法系各国民法在继受罗马法用益物权体系的基础上，各自确定了用益物权的种类。如法国民法典规定了四种用益物权，即用益权、使用权、地役权及居住权；德国民法典规定了三种，即
5、地上权、土地负担和役权；日本民法典的用益物权包括四种，即地上权、永佃权、地役权和“习惯法上的用益物权”（包括入会权、温泉权和水权）；瑞士民法典规定了两种，即役权和土地负担，其中役权包括地役权、用益权、居住权和建筑权等；我国台湾民法规定了地上权、地役权、永佃权和典权四种用益物权。l（二）我国物权法确立的用益物权种类（二）我国物权法确立的用益物权种类l 典型用益物权：农村土地承包经营权、宅基地l 使用权、建设用地使用权、地役权l 准用益物权：l 第122条 依法取得的海域使用权受法律保护。l 第123条 依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。第二节第二节
6、土地承包经营权土地承包经营权l 一、土地承包经营权的概念和特征一、土地承包经营权的概念和特征l 土地承包经营权简称农地承包权，又称农地使用权，是指农业生产经营者为种植、养殖、畜牧等农业目的，对其依法承包的农民集体所有和国家所有由农民集体使用的土地享有的占有、使用、收益的权利。l 其特征有：l 1.土地承包经营权的主体是农业生产经营者。l 2.土地承包经营权的客体是农民集体所有和国家所有由农民集体使用的土地。l 3.土地承包经营权的设立目的是从事种植、养殖或畜牧等农业活动。l 二、土地承包经营权的取得二、土地承包经营权的取得l 土地承包经营权主要是基于法律行为取得的，具体包括以下两种形式：l（一
7、）土地承包经营权的设立（一）土地承包经营权的设立l 土地承包经营权可由双方当事人通过签订土地承包合同设立。l（二）土地承包经营权的（二）土地承包经营权的流转流转l 土地承包经营权作为用益物权的一种，从法律的角度来说，应允许当事人依法通过合同自由流转。参看物权法、农村土地承包法等法律和国务院的有关规定的有关规定。具体有两方式：1、家庭承包方式-转包、出租、互换和转让或其他方式流转；2、招、拍、商方式（四荒地）-转让、入股、抵押或者以其他方式流转。l 三、土地承包经营权的效力三、土地承包经营权的效力l（一）土地承包人的权利（一）土地承包人的权利l 1、对土地的使用收益权。l 2、对土地承包权的转包
8、、出租、互换和转让的权利。l 3、投资补偿权。l（二）土地承包人的义务（二）土地承包人的义务l 土地承包权人所承担的义务主要是：依法缴纳承包费用，依约定方法和用途合理使用土地，不得给土地造成永久性损害等。l 三、土地承包经营权的消灭原因三、土地承包经营权的消灭原因l 土地承包经营权因一定的法律事实而发生，亦得因法定事由的发生而消灭。土地承包经营权的消灭事由主要有以下几项：l(一)土地承包期限届满不愿继续承包的l(二)承包人在承包期内交回承包地l(三)发包人在承包期内依法收回土地l(四)土地被依法征收l 四、土地承包经营权消灭的法律后果四、土地承包经营权消灭的法律后果l 土地承包经营权消灭的法律
9、后果，主要有以下几方面：l(一)返还土地、注销土地承包经营权l(二)取回土地上的出产物和农用工作物l(三)偿还改良费用或其他有益费用l(四)承包地被征收时的补偿与安置l 重要法条重要法条l 第第126条条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。l 前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。l 第第127条条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。l 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经
10、营权。l 第第128条条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。l 第第129条条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。l 第第130条条 承包期内发包人不得调整承包地。l 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。l 第第131条条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定
11、的，依照其规定。l 第第132条条 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。l 第第133条条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。第三节第三节 建设用地使用权建设用地使用权l 一、建设用地使用权的概念和特点一、建设用地使用权的概念和特点l 建设用地使用权，是指土地使用权人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。l 建设用地使用权的特点：l 1、建设用地使用权的客体限于国有土地。l 注意：集体土地l 2、建设用地使用权的设立目的是为了在
12、土地上建造建筑物或其他工作物。l 3、建设用地使用权通过出让或者划拨的方式取得。l 4、建设用地使用权具有流通性。l 二、建设用地使用权的取得二、建设用地使用权的取得l（一）基于法律行为的取得（一）基于法律行为的取得l 1、建设用地使用权的设定。建设用地使用权的设定包括两种方式：l 一是出让方式l 二是划拨方式l 2、建设用地使用权的让与。l 建设用地使用权的让与为物权变动之一种，其转让一般应采书面形式并于登记后发生效力。法律对建设用地使用权的转让有限制性规定的，应当遵守法律的规定。l（二）基于法律行为以外的事实取得（二）基于法律行为以外的事实取得l 建设用地使用权人为自然人的，在该自然人死亡
13、时，其继承人可在剩余使用期限内依法继承该建设用地使用权。l 三、建设用地使用权的效力三、建设用地使用权的效力l（一）建设用地使用权人的权利（一）建设用地使用权人的权利l 1.对土地的占有、使用、收益权。l 2.享有所建造的建筑物及其他工作物的所有权。l 3.将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的权利。l 4.从事必要附属行为的权利。l 5.建设用地使用权被提前收回时获得补偿的权利。l（二）建设用地使用权人的义务（二）建设用地使用权人的义务l 1.支付建设用地使用权出让金的义务。l 2.对土地的合理使用和保护义务。l 四、建设用地使用权消灭的事由四、建设用地使用权消灭的事由l（一）建设
14、用地使用权期限届满 （二）建设用地使用权被撤销l（三）建设用地使用权被提前收回l（四）土地的灭失l 五、建设用地使用权消灭的法律效果五、建设用地使用权消灭的法律效果 国家无偿收回划拨的给与适当补偿 国家提前收回出让的给予相应的补偿 使用年限届满申请续期 未如期申请或末获批准的无偿收回第四节第四节 宅基地使用权宅基地使用权l 一、宅基地使用权的概念和特点一、宅基地使用权的概念和特点l 宅基地使用权是指农民集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的权利。l 宅基地使用权的特点：l 1.宅基地使用权的主体是农民集体经济组织的成员。土地法62条：村申请乡审核县批准，占用农
15、用地的需要办理农用地转用审批l 2.宅基地使用权的取得基本是无偿的。l 3.宅基地使用权的客体是经依法批准划拨给个人建造住宅使用的集体所有的土地。l 4.宅基地使用权的设立目的是供建造住宅及其附属设施而居住、使用。二、房屋买卖问题二、房屋买卖问题（一）限制问题 使用权不能买卖和出租。土管法62条：出卖出租住房后，再申请宅基地的不予批准。房屋登记办法86条申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。（二）受让人问题 房屋登记办法第87条申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。1
16、、本集体组织成员可以 2、城镇居民完全禁止 3、非本集体组织成员有疑问：重建问题三、继承问题三、继承问题（一）宅基地使用权不能继承，权利人死后收归集体（二）房屋可以继承1、继承人是本集体组织成员的，同时取得宅基地使用权2、继承人是城镇居民的，仅取得房屋所有权，面临改建和重建的问题。3、继承人是本集体组织成员之外的农民，也面临问题。四、抵押问题四、抵押问题（一）宅基地使用权禁止抵押 物权法184条：宅基地使用权不得抵押（二）农村房屋抵押 物权法180条：建筑物其他土地附着物可以抵押（三）抵押权实现时的矛盾l 五、宅基地使用权的消灭五、宅基地使用权的消灭l 宅基地使用权的消灭原因主要有：l 1.宅
17、基地被收回或者征收。l 2.转让或抛弃宅基地。l 3.宅基地的灭失。第五节第五节 地役权地役权l 一、地役权的概念一、地役权的概念l 地役权是指为了自己的不动产使用的便利和效益，按照合同约定而使用他人不动产的权利。l 为自己不动产的便利而使用他人土地的一方称为需役地人或地役权人，将自己的不动产供他人使用的一方称为供役地人；l 地役权的发生以需役地和供役地的同时存在为前提，但并不以邻近为必要。l 二、地役权的特点二、地役权的特点l 1、地役权是使用他人土地的权利；l 2、为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利，即在供役地上设立负担来满足需役地之便利的权利；l 3、权利主体的广泛性，不限于需役地
18、所有人和供役地所有人，只要依法对土地享有占有、使用权的都可以成为地役权主体；l 4、具有从属性：地役权从属于需役地，地役权作为从权利不得独立于需役地而单独转让或抵押；需役地所有权或使用权发生转移或抵押的，地役权随之转移、抵押；l 5、具有不可分性：地役权不因需役地分割或部分转让而受有影响；也不因为供役地的分割或部分转让而受有影响。l 6、内容的意定性，素有“类型法定，内容意定”之名。l 三、地役权与相邻关系的区别三、地役权与相邻关系的区别l 1相邻关系 因法律的直接规定而发生l 地役权 因合同关系而约定发生 l 2相邻关系 属于对所有权本身的限制或扩张，与所 l 有权共存l 地役权 是一项独立
19、的民事权利，属用益物权的一种l 3相邻关系 是法律对邻近不动产的利用所进行的最低限 l 度调节l 地役权 是对土地利用所进行的较高程 度调节l 4相邻关系 通常是无偿的l 地役权 取得通常是有偿的l 5相邻关系 其成立无需登记l 地役权 登记的地役权具有对抗第三人的效力l 此外，在性质、适用范围、客体上有区别。l 四、地役权的种类四、地役权的种类l 1、积极地役权与消极地役权。这是以地役权的行使内容为标准而进行的分类。l 积极地役权又称为作为地役权，是以需役地人在供役地上为一定行为为内容的地役权。l 消极地役权又称为不作为地役权，是以供役地人不为一定行为为内容的地役权。l 2、继续地役权与非继
20、续地役权。这是以地役权的行使方法为标准而进行的分类。l 继续地役权是指地役权的行使，无需每次有权利人的行为而能继续行使的地役权消极地役权通常为继续地役权。l 非继续地役权是指每次行使权利，须有权利人行为的地役权，如汲水地役权、放牧地役权等。l 3、表见地役权与不表见地役权。这是以地役权的行使状态为标准而进行的分类。l 表见地役权又称表现性地役权，是指地役权的行使有外部表现形态的地役权。l 不表见地役权又称不表现性地役权，是指地役权的行使没有外部表现形态的地役权。l 五、地役权的效力五、地役权的效力l（一）地役权人的权利与义务l 1.使用供役地的权利l 2.为附随行为与设置的权利l 3.行使基于
21、地役权所生的物上请求权的权利l 4.工作物取回权与恢复原状的义务l 5.维护设置的义务。l（二）供役地人的权利和义务l 1.费用请求权l 2.使用设置的权利与分担维持设置费用的义务l 3.供役地使用场所及方法的变更请求权l 4.容忍及不作为义务l 六、地役权的取得与消灭六、地役权的取得与消灭l（一）地役权的取得（158、161-163、168）l 地役权的取得原因，可以是法律行为，也可以是法律行为以外的其他法律事实。l 基于法律行为取得地役权，包括设定取得和让与取得。因设定行为取得地役权，通常是指通过合同设定地役权，但也可以通过遗嘱等单独行为设定地役权。设定地役权，须采取书面形式并经登记方能成
22、立或才能对抗第三人。l（二）地役权的消灭l 物权的一般消灭原因，如标的物灭失、约定存续期间届满、抛弃、混同等当然也适用于地役权，但由于地役权具有从属性和不可分性，所以，物权的一般消灭原因适用于地役权也会体现出不同的特点，主要表现在：l 1.因法定事由而解除地役权合同。l 2.土地灭失。l 3.目的不能。l 4.存续期间届满与约定事由发生。l 5.混同。l 6.抛弃。流转流转A 转包、互换、出租转包、互换、出租-发包方备案发包方备案最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释问题的解释第十四条 承包方依法采取转包、出租、互换或者其他方式流
23、转土地承包经营权，发包方仅以该土地承包经营权流转合同未报其备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。B 转让发包方批准转让发包方批准最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释问题的解释第十三条 承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。C 农业合作入股：不同于公司法上的入股农业合作入股：不同于公司法上的入股（第四十二条 承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。第一，入股应在承包方间进行，不包括将土地承包经营权量化为股份，投入到
24、从事农业生产的工商企业或者公司，也不包括将土地承包经营权作为投资成立农业经营公司。第二，土地承包经营权入股是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。）D 抵押：禁止抵押：禁止 最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释的解释第十五条第十五条 承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任。E 继承继承 继承法继承法第四条：第四条：个人承包应得的个人收益，可以继承。个人承包依照法律允许由继承
25、人承包的，按照承包合同办理。93农业法农业法第十三条第十三条：承包人在承包期内死亡的，该承包人的继承人可以继续承包。（02年删除此规定）02土地承包经营法土地承包经营法第三十一条：第三十一条：林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。F 最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释的解释第1条第三款 集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。第22条 承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，应予支持。承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三
26、人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。第23条 承包地被依法征收，放弃统一安置的家庭承包方，请求发包方给付已经收到的安置补助费的，应予支持。第24条 农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。但已报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、自治条例和单行条例、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。返回集体土地集体土地1、概括限制：不能进行非农建
27、设、概括限制：不能进行非农建设2、目的特定：兴办乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公用、目的特定：兴办乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公用事业建设事业建设3、审批的限制（、审批的限制（国务院审批：征收基本农田和征收的土地中含有基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷；其他类型的土地超过70公顷；省、区、直辖市人民政府批准道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地的。其余为省级政府）4、主体特定，限制流转、主体特定，限制流转 土地法63条：不得出让、转让或出租用于 非农建设，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产兼并导致转移的除外。物权法183条：乡镇村
28、企业的建设用地使用权不得单独抵押，以厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权一并抵押。出让方式出让方式l 国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。l 方式方式：协议、招标、拍卖三种方式工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地及同一土地有两个以上意向用地者，应采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。l 以出让方式设立建设用地使用权的，当事人应采取书面形式订立建设用地使用权出让合同，且应登记，建设用地使用权从登记时设立；转让建设用地使用权的，采取地随房走，房随地走，一并处分的原则。划拨方式划拨方式l 国家将土地使用权无偿划拨
29、给土地使用人的行为l 特征特征：行政行为+无偿+严格的范围限制+可以随时无偿收回+不能进入市场，使用人不得对土地进行转让、出租或抵押l 类型类型：土地管理法54条：下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。（1）以划拨方式取得的，没有期限限制；（2）以出让方式取得的，有最高期限的限制：居住地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；科教文卫体用地50年；综合或其他用地50年（3）物权法规定了期限届满的续期 住宅建设用地使用权期间届满，自动续期；非住宅届满后续期，依照法律规定办理；
