1、不动产评估复习题 一、填空题 1、不动产是、和的结合体。 2、 不动产价格是由不动产的、和三个条件相互作用、 相互影响形成的。 3、不动产估价的最高最佳利用（最有效使用）指、 并使价值最大的合理、可能的利用。 4、基准地价评估成果包括有、等。 5、纯收益按等比级数递减，收益年期无限的计算公式为。 6、房地产状况调整包括调整、调整和调整。 7、土地估价报告封面含、 等信息。 8、假设开发法静态评估中应计息项目包括、 、等。 9、不动产实物包括、和。 10、不动产价格的形成条件是、。 11、不动产估价中应明确的事项包括、 、等。 12、收益还原法中报酬率确定的方法有、 等。 13、纯收益按等差级数
2、递增，收益年期无限的计算公式为。 14、建筑物折旧有、和3 种类型。 15、成本逼近法应计利润项目有、。 16、不动产估价报告的质量一般包括和两个方面。 17、以假设开发法评估的估价对象价格或价格称； 采用收益法测算出的估 价对象价值或价格称。 18、土地估价报告内容包括、 、 4 个部分。 二、名词解释 1、可比实例 2、估价日期 3、假设开发法 4、功能折旧 5、哈柏法则 6、客观收益 7、估价目的 8、成本法 9、建筑物重置成本 10、标准深度 11、基准地价 12、土地剩余技术 三、简答题 1、不动产评估的程序是什么？ 2、市场比较法中如何建立价格可比基础。 3、简述路线价法的评估程序
3、。 4、简述房地产估价报告的内容。 5、简述假设开发法的评估步骤。 6、影响不动产价格的一般因素有哪些。 7、影响不动产价格的个别因素有哪些？ 8、不动产评估的原则有哪些。 9、简述收益还原法的估价步骤。 10、简述路线价法的评估步骤。 11、简述基准地价修正系数表的编制。 四、计算题 1、估价对象概况：待估不动产是一出租写字楼，宗地面积7000 m 2，建筑物为钢混结构， 地上 16层，地下 2 层，总建筑面积 30000m 2，于 2000年建成，耐用年限 60 年，2005年 4 月 25 日以出让方式获得50 年期的土地使用权，试计算该不动产2017年 4 月的转让价格。 搜集相似地区
4、该类写字楼的平均水平资料：租金按净面积计算， 一般可供出租的净面积占 建筑总面积的 60% ，每平方米月租金平均为40 元，空置率平均为10% ，同类建筑物重置价为 8000 万元，设备家具装修重置价1500万元，日常费用平均每月20 万元，房产税每年按建筑 物重置价的 70% 的 1.2%缴纳，其他税费为月收入的6% ，年报酬率为 9% 。 2、某开发区征用土地总面积5km 2，现已完成“七通一平”，开发区内道路，绿地，水面 等基础设施占地 1.5 km 2。 该开发区拟出让一宗工业用地， 出让年限 50 年，土地面积 10000 m2， 据测算，该开发区土地征地，安置，拆迁及青苗补偿费为4
5、.5 亿元，征地中发生的其他费用 为 1.5 亿元，征地后的土地七通一平费为2 亿元/ km 2，开发周期为 2 年，且第一年投资占总 开发投资的 40% ，总投资回报率 20% ，土地增值收益率 20% 。当年银行年贷款利率6% ，土地还 原利率 6% ，该估算出让该宗地工业用地的单位面积价格和总价格。 3、某市有一宗“七通一平”的待建空地，土地总面积5000m 2，规划许可修建商品住宅， 规划容积率 3.0，土地使用权年限为70年，现招标出让。某公司拟参与地块投标。 据市场调查和规划要求，该宗地适宜建一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2 年，建成后 可全部售出。根据当地同类住宅市场行情，平均售
6、价可达5800 元/ 建筑 m 2，在开发建设过程 中，建安工程费为1300 元/ 建筑 m 2，勘察设计等专业费用及管理费为建安工程费的 15% ，第 一年需要投入 40% 的建安工程费、专业费及管理，第二年投入60% ，在各年内均匀投入；销售 税费为不动产总价的8% ，当地土地转让中卖方需要交纳的税费为转让价格的6% ，买方需要交 纳的税费为转让价的4% ；折现率为 15% 。 试利用上述资料、采用动态方法估算该企业目前所能投标的最高地价。 4、为了评估一宗住宅用地价格，选择4 宗可比实例。 交易情况与估价对象土地一致，其他条件比较如下表：在区域因素和个别因素比较时， 以估价对象的区域因素
7、和个别因素为基准，正（负）指标值表示可比实例的区域因素和个别 因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度（表1） ，在区域因素 和个别因素中，各因子的权重相等。通过市场调查，得到该城市的定基地价指数（表2） 。 根据已知条件，评估该住宅用地2015 年 10 月价格。 表 1 估价对象和可比实例条件 项目估价对象A B C D 用途住宅住宅住宅住宅住宅 成交日期15.10 14.10 14.12 15.08 14.04 成交价格1200 1300 1400 1000 (区域 ) 繁华程度0 -2% -2 % 0 -3 % (区域 ) 基础设施0 -1 % -1 % +2 %
8、 0 (区域 ) 交通条件0 -2 % -2 % +3 % -2 % ( 个别 ) 地势0 -2 % -2 % 0 -2 % ( 个别 ) 形状0 +3 % +3 % +5 % -4 % ( 个别 ) 其他0 -3 % -3 % 0 -2 % 表 2 地价指数表 时间14.1 14.2 14.4 14.10 14.12 15.1 15.8 15.10 地价指数100 101 103 109 111 112 119 121 参考答案 一、填空题 1 实物 区位权益 2 有用性稀缺性有效需要 3 法律上允许技术上可能财务上可行 4评估报告基准地价图基准地价表基准地价修正系数表和修正系数说明表和基准
9、地价成 果数据库。 5 v=a/r+s 6 区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整 7 项目名称、受托估价单位、土地估价报告编号、电子备案编号、提交估价报告日期。 8 地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费、管理费、购买不动产税费、销售费用。 9 土地 建筑物 地上附着物 10 不动产的有用性相对稀缺性有效需求。 11 估价目的价值时点估价对象估价日期价值类型 12 市场提取法累加法 投资收益率排序插入法复合投资收益率法 13 V=a/r b/r 2 14 物质折旧功能折旧经济折旧 15 土地取得费土地开发费税费 16 内在质量外在质量 17 剩余价值、开发价值收益价值 18 摘要估价对象界定土地估价结果及其使用附件 二 略 三 略 四 略
