1、小产权房建设的博弈分析及 合法化途径的探讨 05212102 樊舒舒 房地产开发与经营 房地产开发与经营 小产权房的构成要素 农村 城镇 土地受中央政府 决策影响 征收 宅基地 耕地 集体建设用地 农村房地产小产权房 房地产开发与经营 小产权房建设的博弈分析 小产权房：集体土体+对以外成员销售 不合法 据统计 目前我国住宅总量在186 亿平方米左右，其中高达66 亿平方米面积的住房属于小产权房，占比超过1/3。而在深圳这 种情况更为突出 。2007年深圳市住宅调查显示，深圳有“城中村” 农民房或其他私人自建房超过 35万栋，总建筑面积约1.2亿平方 米，占全市住房总量的 49%。北京的小产权房
2、的数量占市场总量 的 20%左右，上海的小产权房数量占市场总量的22%左右 ，西安 小产权房已占市场总量的25%-30%，郑州广州等城市的小产权房 屋数量也都在20%以上。 农村房 地产 巨大的数量 （为什么屡禁不止？） 巨大的利益收益的归属 房地产开发与经营 小产权房建设的博弈分析 当事人农民集体（C）地方政府（G） 策略开发不开发禁止不禁止 信息 不完全信息的静态博弈 考虑中央政府决策影响 房地产开发与经营 （开发，不禁止）（不开发，禁止） 可以看出： 1、小产权房屡禁不止是地方政府和农村集体博弈的结果。 在中央政府不允许地方政府对集体土地开发建设的情况 下，地方政府为保其利益最大化，对集
3、体开发行为采取 默认态度、 2、“中央政府支持地方政府对集体土地的开发建设” 促使地方政府阻止农村集体对土地的开发建设，而自行 开发获取巨额土地出让金，减少了小产权房建设。 小产权房建设的博弈分析 农民利益受损！小产权房的合理性：为农民获取利益。 房地产开发与经营 小产权房建设的博弈分析 中央政府不支持地方政府对集体土地的开发建设 地方政府（地方政府（G） 禁止不禁止 农村集体（农村集体（C） 开发 -CC1，GR1- GC1-GC2 CR2+CR3， GR2 不开发 CR1，GR1- GC1 CR1，GR1 遵守法律规定获政治效用CR1 农村集体开发成功促进农村建设发展CR2 农村集体开发成
4、功获利CR3 违反法律受到惩处CC1 当地未发生违法建设政府获政治效用GR1 地方经济税收GR2 地方政府监督工作GC1 地方政府查处工作GC2 纳什均 衡点 在中央政府不支持地方政 府对集体土地的开发建设时， 除非中央大力查处小产权房， 地方政府将选择不禁止农村集 体建设小产权房。 房地产开发与经营 小产权房建设的博弈分析 中央政府支持地方政府对集体土地的开发建设 地方政府（地方政府（G） 禁止不禁止 农村集体（农村集体（C） 开发 -CC1， GR1+GR2-GC1- GC2 CR2+CR3， GR2 不开发 CR1， GR1+GR2+GR3- GC1 CR1，GR1 纳什均 衡点 政府禁止农村集体开发并 自行开发为政府的绝对占优策 略，集体选择不开发。 房地产开发与经营 小产权房合法化途径的探讨 合理合法 土地 产权 土地农地入市产权保障性住房 以租代售 无土地使 用权 廉租房 经济适用 房 共有产权 保障性住房 房地产开发与经营 结论 1、小产权房屡禁不止是地方政府和农村集 体博弈的结果。 2、农地入市尚未涉及小产权房。 3、通过将小产权房转化为保障房，使其价 值最大化。 谢谢！ 房地产开发与经营
