1、城市经济学谭善勇谭善勇 王德王德起起 编著编著 中国建筑工业出版社中国建筑工业出版社7.1城市土地与城市土地经济城市土地与城市土地经济7.2城市经济运行与城市土地供求城市经济运行与城市土地供求7.3城市经济发展与中国城市土地经济政策变革城市经济发展与中国城市土地经济政策变革本章小结本章小结复习思考题复习思考题参考文献与推荐阅读参考文献与推荐阅读l7.1.1城市土地的角色与特性城市土地的角色与特性l7.1.2城市土地有偿使用与市场化城市土地有偿使用与市场化l7.1.3城市土地市场竞租与竞租函数城市土地市场竞租与竞租函数7.1.1城市土地的角色与特性城市土地的角色与特性l作为经济学上的土地，在实体
2、构成上，是由地球表面，以及其上空一定高度、下方一定深度构成的一个垂直体，也就是说，土地是由空气、阳光、温度、湿度、土壤、水域、植被、岩石、矿藏等构成的一种物质整体。l不过，我们的重点在于以地表为基础，在有限的纵深空间内，受技术条件的制约，能够被人类利用的部分，这是一个不断变化发展的概念，是随着人类利用程度的深入而发展的。城市土地在城市工业、商业、交通运输业、教育卫生、居民消费以及城市生态所组成的经济系统中处于显著的地位，扮演了重要的角色：l首先，城市土地是城市经济活动的载体。l其次，城市土地是居民生活的基本空间。l再次，城市发展对土地提出了更高的要求。l最后，城市土地利用与城市经济增长具有一定
3、的相关性。城市土地的社会经济属性：（1）位置具有极端重要性。（2）效用的多样性。（3）对交通运输和城市基础设施状况的依赖性。（4）面积的制约性相对较小。（5）在使用方向上具有固定性。（6）随着城市规模扩大而不断地增加。（7）高附加值经济特性。（8）生态敏感性。7.1.2城市土地有偿使用与市场化城市土地有偿使用与市场化l改革开放以后，中国城市土地传统分配制度受到了广泛的批评。普遍认为传统城市土地资源的无偿、无限期、行政划拨分配制度存在诸多问题。l1988年4月，在深圳、上海、天津、广州、厦门和福州进行土地使用制度改革试点的基础上，我国七届人大第一次会议通过了宪法修正案，将宪法第十四条第四款改为“
4、任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。城市土地市场化是一个过程，它要受到诸多因素的影响：l（1）城市化率。l（2）居民家庭人均可支配收入。l（3）非农产业占GDP比例。l（4）房地产开发投资额。l（5）城镇居民家庭恩格尔系数。l（6）土地市场政策变量。7.1.3城市土地市场竞租与竞租函数城市土地市场竞租与竞租函数l市场经济条件下，每块土地都被出价最高的竞租者获得。同一土地使用者对于城市空间上不同区位的竞租形成了“竞租函数”（bid-rent function）。l竞租函数分为企业竞租函数和家庭竞租函数两种类型。l企业竞租函数的一般形式：R(d)=-(tQ*)d/S(d)+(p
5、-c)Q*-K/S(d)根据企业租金函数的推导思路，我们可以得到城市家庭的竞租函数：r(d)= ra+ k(b-d)/q单中心城市的竞租函数与土地利用模式如下图所示：l上图表明，假设单中心城市土地利用为一个同心圆模式，城市土地被用于商业与金融部门、制造业部门以及家庭部门，则它们对城市区位土地的竞租能力依次递减，从而分布于城市的不同区位，城市边缘便是农业部门用地。l具体来看，商业与金融部门的竞租能力最强，其竞租线最陡峭，制造业部门次之，两条曲线的交点，即商业与金融部门以及制造业部门竞价相等的地方形成它们分区的边界；同理，制造业部门与家庭部门竞租曲线的交点形成二者分区的边界；家庭部门与农业部门竞租
6、曲线的交点形成城市边缘。l当然，由于现代城市都是多中心的，而且交通条件、信息技术等因素也发生了很大变化，企业和家庭选址可以有多种选择，所以我们现在看到的城市土地利用现状与该竞租理论并不完全一致，这也是很正常的。l7.2.1 城市经济活动与城市土地需求城市经济活动与城市土地需求l7.2.2城市土地供给及其影响因素城市土地供给及其影响因素l7.2.3城市土地市场的一般均衡城市土地市场的一般均衡7.2.1 城市经济活动与城市土地需求城市经济活动与城市土地需求城市人口增长城市经济增长城市增长工业厂房需求商业办公需求零售业需求服务设施需求工业用地需求办公用地需求零售用地需求服务用地需求基础设施用地需求基
7、础设施需求住宅需求住宅用地需求总的城市土地需求由上图可知道，城市经济活动对城市土地的需求，主要有以下几种影响因素：（1）城市经济的发展状况。（2）城市化的发展状况。（3）工业化的发展状况。（4）城市人口和家庭结构的状况。（5）心理预期。l总的来说，城市经济活动发展水平越高，人们对生产用地、住宅用地、文化教育、娱乐场用地，以及其他各类建筑物和构筑物的用地也就越多。l或者说，凡是经济发达的城市，对土地需求的程度就较高。人均占地的多少也是反映人们生活水平高低的一个重要指标。7.2.2城市土地供给及其影响因素l土地的供给一般分为自然供给和经济供给两大类。土地自然供给，是自然界实际供给人类利用的各种类型
8、的土地数量。土地经济供给，是在土地自然供给的基础上，通过投入劳动进行开发，成为人类可直接用于生产、生活的土地供给量。l根据供给方法的不同，城市土地的供给还可以分为存量供给和增量供给。不管是土地的自然供给、经济供给还是存量供给与增量供给，它们都会受到一系列因素的影响：l（1）土地使用者成本与土地占有机会成本。l（2）人类利用土地的知识和技能。l（3）交易费用、信息和预期因素。l（4）城市发展规划。l（5）政府管制。7.2.3城市土地市场的一般均衡图7-3 土地存量市场与增量市场均衡0S存D存P1P存P2P增D1*增D增S增Q1Q存0Q2Q增EE*D2*增城市土地利用达到均衡状态时，通常会是五个方
9、面的均衡：l企业选址的均衡。l家庭选址的均衡。l区位竞价的均衡。l劳动力市场的均衡。l土地利用边界的均衡。l7.3.1城市理性增长观下的土地资源配置政策城市理性增长观下的土地资源配置政策l7.3.2城市经济可持续增长下的土地利用政策城市经济可持续增长下的土地利用政策l7.3.3城市土地增值视野下的城市土地经营政策城市土地增值视野下的城市土地经营政策7.3.1城市理性增长观下的土地资源配置政策城市理性增长观下的土地资源配置政策站在城市理性增长观的角度，我们应该注意采取或实施以下主要的城市土地配置政策：l首先是要合理确定城市人均建设用地数量，根据人均建设用地数量来科学配置城市土地。l其次是要根据城
10、市经济发展速度，控制城市建设用地总量规模。l再次是要加强城市社区相关的土地的综合配置，形成混合型的土地使用模式。l最后是要引导城市土地的TOD利用，促进城市土地开发模式的创新。7.3.2城市经济可持续增长下的土地利用政策城市经济可持续增长下的土地利用政策以循环经济促进土地资源的可持续利用必须树立以下观念：l第一，“土地集约利用”观。l第二，“土地循环利用”观。l第三，“土地紧凑混合利用”观。城市经济可持续增长下的城市经济可持续增长下的土地利用政策：l减量化供应。它是指通过加强对用地项目审批的管理，从源头上减少土地开发使用的供应量。l土地再利用。它主要通过严禁损毁土地，减少各种灾害对土地的破坏，
11、采取用地与养地相结合等办法，达到对土地资源的多次利用和长期利用的目的。l土地资源可持续利用。7.3.3城市土地增值视野下的城市土地经营政策城市土地增值视野下的城市土地经营政策l城市土地增值是城市土地在城市经济社会发展过程中，价值或价格不断增加的现象。l城市土地增值包括土地资源价格的增长和土地资本价格的增长两个方面。l引起城市土地增值的原因：投资性增值。供求性增值。用途性增值。预期性增值城市土地增值还有发展型增值和投机型增值、正常增值和非正常增值等几种其他分类。未来要做好城市土地经营的相关工作，需要注意以下几个方面：l（1）完善土地供应市场，加强政府对土地一级市场的垄断。l（2）建立与完善规范的
12、政府收购储备制度。l（3）引入市场机制，全面推行土地招、拍、挂。l（4）优化城市规划功能，促进城市土地增值。l（5）准确把握供地节奏和供地时序。本章小结本章小结复习思考题复习思考题参考文献与推荐阅读参考文献与推荐阅读l吴群、王婵婵：城市土地市场供需机制研究综述，商业研究，2008（5）l丁成日：城市土地需求分析，国外城市规划，2005（4）l敬东：城市经济增长与土地利用控制的相关性研究，城市规划，2004（11）l王进、李准：基于库兹涅茨曲线的城市土地规划与经济增长互动关系研究，水土保持研究，2008（5）l吕萍、周滔等：土地城市化与价格机制研究，北京，中国人民大学出版社，2008l张俊：城市土地增值收益分配问题研究，北京，地质出版社，2007l田莉：有偿使用制度下的土地增值与城市发展，北京，中国建筑工业出版社，2008
