1、无效成本管理无效成本管理总部财务管理部成本审算中心总部财务管理部成本审算中心2005.61 万科成本管理体系简介万科成本管理体系简介2 无效成本的相关概念无效成本的相关概念3 实施无效成本管理实施无效成本管理1万科成本管理体系简介万科成本管理体系简介无效成本管理无效成本管理n 万科成本管理架构n 万科成本管理模式责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件公司总经理层成本、工程文件领导机构领导机构万科成本管理基本架构管理工具管理工具管理制度管理制度组织系统组织系统信息系统信息系统控制系统控制系统万科成本管理模式造价管理造价管理方案优化招标管理变更签证管理预决算管理责任成本体系成本
2、信息化目标成本责任成本无效成本成本软件信息月报成本数据库目标成本责任成本无效成本综合成本综合成本2无效成本的相关概念无效成本的相关概念无效成本管理无效成本管理n 通用定义n 无效成本与有效成本的区分n 结合房地产开发的定义n 无效成本对利润的影响通用定义耗费能带来对应经济收益的支出耗费能带来对应经济收益的支出耗费不能带来任何经济收益的支出耗费不能带来任何经济收益的支出成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费有效成本在短期或长期的收益中有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿可以获
3、得补偿无效成本无效成本无法获得补偿无法获得补偿无效成本与有效成本的区分结合房地产开发的定义能形成有效产品或对提升价值、促进营销有积极能形成有效产品或对提升价值、促进营销有积极作用的成本费用。作用的成本费用。 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，属于费用浪费的成本。价值、促进营销没有作用，属于费用浪费的成本。 总成本 无效成本 有效成本 总功 无用功 有用功 你知道无效成本对利润的影响吗？n 每减少百分之一无效成本，增加利润每减少百分之一无效成本，增加利润56万！万！目前无效成本占总建造成本的目前无效成本占总建造成本的2左右
4、。左右。n 按照平均建造成本按照平均建造成本2000元元/m2计，达到计，达到40元元/m2。n 年结算年结算140万万m2时，对利润影响达到时，对利润影响达到5600万！万！3实施无效成本管理实施无效成本管理无效成本管理无效成本管理n 实施无效成本的意义和目的n 无效成本形成原因分析n 无效成本管理过程及统计分析方法n 降低无效成本的措施实施无效成本管理的目的和意义1 12 23 34 45 5无效成本形成过程设计设计招标招标施工施工销售销售结算结算 覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、覆盖各类合同以及非合同性成本的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口。营销、财
5、务、成本等各个业务口。无效成本形成原因分析设计环节作业环节无效成本产生原因现象表现设计设计失误 拆除和重建 变更费用高 大幅增加后 续费用 工艺不合理 影响质量设计保守 经济性不合理设计效果把握不准设计变更下达不及时材料部品的选择图纸问题多工序设计图矛盾装饰设计未结合建筑现状施工工艺没有对保守设计进行优化无效成本形成原因分析招标环节作业环节无效成本产生原因现象表现招标招标策划影响工期、质量和造价投标单位选择串标、废标、造价大幅偏高招标文件编制造价偏高评定标中标价格偏高标段划分不合理招标方式选择不合理招标计划不准投标单位不合格投标竞争不充分合同条款有误经济标编制有误评标分析失误无效成本形成原因分
6、析施工环节作业环节无效成本产生原因现象表现施工施工准备过高标准的临建影响施工期间工期、质量、成本施工过程拆除与重建返工、增加造价工程项目的耐用性超过了其更新周期合同执行成本增加，费用无法扣回维修责任不明，增加费用临时设施施工组织设计施工安排失误质量管理不善工程项目质量过剩拆分合同内容维修工作程序不正确无效成本形成原因分析销售和预结算环节作业环节无效成本产生原因现象表现销售销售交楼内容增加，成本上升赔偿、增加设施和服务，成本增加营销设施预结算预算失误结算失误不合理的交楼标准不准确销售承诺展示资料有误营销卖点的选择营销设施建造过多、标准过高、销售收回太少，导致成本增加合同价偏高，付款失误结算价不符
7、，工程款超付设设 计计无效成本管理过程确确定定目目标标成成本本结结算算及及结结算算分分析析公司管理层公司管理层按月按月按项按项目统目统计数计数据据招招 标标设计变更设计变更 施施 工工合合 同同各专业部门各专业部门现场签证现场签证避免类似合同再发生同样类型的无避免类似合同再发生同样类型的无效成本。效成本。归纳月度无效成本发生情况。归纳月度无效成本发生情况。促进成本结构优化，为新项目目标促进成本结构优化，为新项目目标成本编制提供参考。成本编制提供参考。无效成本的统计分析方法无效成本的统计分析合同无效成本分析结算总造价：结算总造价：元其中签证造价：其中签证造价：元设计变更共计设计变更共计份元设计变
8、更率%现场签证共计现场签证共计份元工程签证率 %结算中无效成本共计：占结算造价的比例：%结算中有效成本共计：占结算造价的比例：%序号无效成本责任部门无效成本造价合计(万元)产生原因归入成本科目1设计部2项目部3营销部4其他部门无效成本的统计分析月无效成本分析合同合同( (或非合或非合同成本同成本) )名称名称结算造结算造价价( (元元) )其中无其中无效成本效成本( (元元) )无效成无效成本比例本比例( () )归入成归入成本科目本科目无效成无效成本产生本产生原因原因改进办改进办法法花城三期砌体三方供货0.00%花城一期墙地砖零星供货6.45%花城三期砌体三方供货14.38%合计2.20%无
9、效成本的统计分析项目无效成本分析序序号号成本科目成本科目总成本总成本其中无效成本其中无效成本无效无效成本成本比例比例无效成本无效成本产生主要产生主要原因分析原因分析总价总价单方单方总额总额单方单方一土地获得价款二开发前期准备费三主体建筑工程费四 主体安装工程费五 社区管网工程费六园林环境费七配套设施费八开发间接费合计合计降低无效成本的措施限额设计设计方案优化加强审图，确保图纸质量推广使用标准化加强清单招标的使用加强合格供应商的选择和评估加大集中采购力度降低无效成本的措施确定合理的施工技术方案(降低废品率)严格执行现场签证制度提高各部门的专业水平加强部门间信息沟通充分把握市场变化制定合理的项目营销目标谢谢 谢谢 大大 家！家！THE END无效成本管理无效成本管理
