1、第八讲：旅游项目投资与决策旅游项目投资与决策主要问题主要问题8.1旅游投资概述旅游投资概述8.2旅游投资项目可行性研究旅游投资项目可行性研究8.3旅游投资效益分析旅游投资效益分析8.4主要的旅游项目融资途径主要的旅游项目融资途径 从动态上看，从动态上看，投资是在一定时期内，各类经济投资是在一定时期内，各类经济主体（自然人、法人或政府等）为实现其预期主体（自然人、法人或政府等）为实现其预期的、能够形成或增强产出和服务能力的目标而的、能够形成或增强产出和服务能力的目标而将其经济资源投入到目标方案的寻找、拟定、将其经济资源投入到目标方案的寻找、拟定、决策、实施和回收过程中的决策、实施和回收过程中的行
2、为行为。从静态上看，从静态上看，投资是指经济主体为实投资是指经济主体为实现其预期的、能够形成或增强产出和现其预期的、能够形成或增强产出和服务能力的目标而投入到目标方案的服务能力的目标而投入到目标方案的寻找、拟定、决策、实施和回收过程寻找、拟定、决策、实施和回收过程中的中的各种经济资源。各种经济资源。8.1.2o投资对象的存在形态，投资对象的存在形态，实体投资和金融投资；实体投资和金融投资；o投资回收时间长短，投资回收时间长短，长期投资和短期投资；长期投资和短期投资；o经济主体投资方向，经济主体投资方向，对内投资和对外投资；对内投资和对外投资；o在生产过程中作用，在生产过程中作用，初创投资和后续
3、投资；初创投资和后续投资；o投资项目之间相互关系，投资项目之间相互关系，独立投资，互斥投资和独立投资，互斥投资和互补投资；互补投资；o投资时间顺序，投资时间顺序，先决投资和后决投资；先决投资和后决投资；投资旅游，与投资工业、能源、高科技、房投资旅游，与投资工业、能源、高科技、房地产等有很大的区别，这是由旅游产业和旅地产等有很大的区别，这是由旅游产业和旅游产品的游产品的特殊性特殊性决定的。决定的。o消费性o高回报性o风险性o持续性和连续性8.1.4旅游投资决策旅游投资决策 旅游投资决策旅游投资决策是是对旅游项目在投资前进行技术、经济、社会、生态等方面的科学评价和预测，是对旅游项目的选择和立项决策
4、，旅游项目开发建设方案和经营活动进行综合分分析和评价析和评价，并对旅游项目设计方案进行综合论证和比较选优，得出项目建设是否经济合得出项目建设是否经济合理结论的整个分析和研究过程。理结论的整个分析和研究过程。投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资旅游投资，需要一个投资决策的分析分析过程过程。这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价及对旅游项目开发价值的评价。投资商需要经过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，做出旅游项目投资可行性研究可行性研究报告或旅游项目投资价值评价报告，以作为决策依据。8.2旅游投资项目可行性研究旅游投资项目可行性研究o旅游投资决策的重要依据重要依据之一是
5、投资项目的投资项目的可行性研究可行性研究o旅游投资项目可行性研究的核心内容核心内容是旅游旅游投资效益分析投资效益分析8.2旅游投资项目可行性研究旅游投资项目可行性研究旅游投资项目可行性研究具体包括：旅游投资项目可行性研究具体包括：o投资机会研究：投资机会研究：指在一个确定的地区或部门内，在利用现有资源的基础上所进行的寻找最有利的投资机会的研究。o初步可行性研究：初步可行性研究：初步可行性研究是在投资机会研究的基础上，对拟议的工程建设项目的可行性所进行的深一步研究。o最终可行性研究：是工程项目立项后可行性研究。8.2旅游投资项目可行性研究旅游投资项目可行性研究8.2.2旅游项目可行性研究的旅游项
6、目可行性研究的特殊性特殊性 与工业项目相比较，旅游项目在可行性研究上存在三大共性共性：o即报告体系大致相同o研究要求大致相同o评价指标构成大致相同 8.2旅游投资项目可行性研究旅游投资项目可行性研究8.2.2旅游项目可行性研究的旅游项目可行性研究的特性特性1）旅游项目可行性的内在机制和重点）旅游项目可行性的内在机制和重点不同不同2）区位需要着力分析研究）区位需要着力分析研究 3）旅游项目经营期需具体分析）旅游项目经营期需具体分析4）行业指标值不同）行业指标值不同 8.3.1旅游旅游投资资金时间价值投资资金时间价值o了解资金时间价值的重要性o资金时间价值资金时间价值是指一定量资金在不同时点上的价
7、值量的差额。o资金时间价值的是银行利率银行利率，而非股票，债券等其他投资收益。单利单利 F=P+I=P(1+in)I=Pin其中，其中，F代表单利终值，即本利和；代表单利终值，即本利和；P代表现值，即本金；代表现值，即本金；I代表利息；代表利息；i代表利率，代表利率，n代表计息期数代表计息期数 复利复利 S=P(1+i)n 其中其中S为复利终值为复利终值。终值计算公式：终值计算公式：F=P(1+in)S=P(1+i)n其中，F单利终值，S复利终值，P现值，i利率，n计息期数现值计算公式：现值计算公式：PF（1+in）PS1/(1+i)n年金：年金：指在一定时期内每次等额收付的款项，具有定指在一
8、定时期内每次等额收付的款项，具有定期性和系列性等特点。期性和系列性等特点。年金的种类年金的种类 普通年金：普通年金：指在每期期末收付款的年金。指在每期期末收付款的年金。先付年金：先付年金：指在每期期初收付款的年金。指在每期期初收付款的年金。延期年金：延期年金：指在第二期或第二期以后才开始收付款的年金。指在第二期或第二期以后才开始收付款的年金。永续年金：永续年金：指没有期限的等额收付款的年金。指没有期限的等额收付款的年金。012345678普通年金普通年金先付年金先付年金延期年金延期年金永续年金永续年金普通年金终利计算公式：普通年金终利计算公式：S=R(1+i)n1/i普通年金现值计算公式：普通
9、年金现值计算公式：P=R1(1+i)-n/i其中，其中，P P代表年金现值，代表年金现值，R R代表每期的年金，代表每期的年金，i i代代表利率，表利率，n n代表年金的计息期数，代表年金的计息期数，11(1+i)-(1+i)-n n/I/I代表年金现值系数代表年金现值系数如何分析与计算如何分析与计算 步骤：第一步，第一步，正确了解问题，并判断是现值问题还是终值正确了解问题，并判断是现值问题还是终值问题，是普通年金还是非等额年金问题问题，是普通年金还是非等额年金问题 第二步，第二步，画一条时间轴，并标出时间和现金流画一条时间轴，并标出时间和现金流 第三步，第三步，确定资金时间价值计算方式确定资
10、金时间价值计算方式 第四步，第四步，按照有关方法和计算公式解决资金时间价值按照有关方法和计算公式解决资金时间价值问题问题 一般来讲，资金时间价值计算涉及现值，终值，利资金时间价值计算涉及现值，终值，利率，期数等四个变量，在实际中通常是率，期数等四个变量，在实际中通常是“知三求知三求四四”。年内计息问题年内计息问题 在实际的资金时间价值计算中，通常还会遇到计息期限不是按照年计息的，如半年计一次或3个月计一次，这样就出现了名义利率和实际利率的问题。名义利率和实际利率之间换算公式如下：名义利率和实际利率之间换算公式如下：1i=(1+r/m)m其中，其中，i i代表代表实际利率实际利率，r r代表代表
11、名义利率名义利率，m m代表年内计息的次数代表年内计息的次数8.3.38.3.3旅游投资效益分析中的基本概念旅游投资效益分析中的基本概念 计算期投资额现金流量净现金流量静态评价指标动态评价指标8.3.38.3.3旅游投资效益分析中的基本概念旅游投资效益分析中的基本概念 旅游投资的计算期旅游投资的计算期o旅游投资项目的计算期计算期指从投资建设开始到最终结束整个过程的全部时间。o通常，将旅游投资项目的计算期划分为建设期，试经营期和正常经营期三个阶段。8.3.38.3.3旅游投资效益分析中的基本概念旅游投资效益分析中的基本概念 旅游项目投资额旅游项目投资额o旅游项目投资额旅游项目投资额一般分为原始总
12、投资原始总投资和投资总额投资总额。o原始总投资原始总投资是指按照现值所反映的旅游投资项目所需资金的价值指标，是实现投资项目完全达到设计生产能力，并进入正常经营而投入的全部现实资金。8.3.38.3.3旅游投资效益分析中的基本概念旅游投资效益分析中的基本概念 旅游项目投资额旅游项目投资额o投资总额投资总额是反映旅游投资项目实际的投资总规模的价值指标，是原始总投资加上建设期资金时间价值建设期资金时间价值的总和，是实际发生的全部投资全部投资。o由于资金投入需要考虑时间价值，在实际的旅游投资项目开发建设中，往往根据需要而采用资金分期投入的方式。8.3.38.3.3旅游投资效益分析中的基本概念旅游投资效
13、益分析中的基本概念 旅游投资项目的现金流量旅游投资项目的现金流量 现金流量现金流量指旅游投资项目在其计算期内因资金循环而发生的现金流入量与流出量的统称。8.3.38.3.3旅游投资效益分析中的基本概念旅游投资效益分析中的基本概念 净现金流量净现金流量指旅游投资项目在其计算期内每年现金流入量与现金流出量的差额及累计总量，等于现金流入量减去现金流出量。与动态与动态静态分析评价静态分析评价：不考虑资金的时间价值因素不考虑资金的时间价值因素，主要评价指标有：1）投资报酬率）投资报酬率 2）投资回收期）投资回收期与动态与动态 动态分析评价：动态分析评价：在投资效益分析中充分考虑资金的充分考虑资金的时间价
14、值时间价值，主要评价指标有：1）净现值）净现值 2）获利指数获利指数 3）内部收益率）内部收益率8.3.4.18.3.4.1旅游投资效益静态评价方法旅游投资效益静态评价方法 投资报酬率法，投资报酬率法，（经营期内正常利润或年均利润年均利润占投资总额百分比）R=AP/I100，其中R代表投资报酬率，AP代表年均利润，I代表投资总额投资回收期法，投资回收期法，投资回收期是指以旅游投资项目的净现金流量低偿原始总投资所需要的全部时间。T=I/AP，其中I指旅游投资项目的投资总额，AP指旅游投资项目的年均利润年均利润例：已知某旅游投资项目有三个可行方案，各方案投资额和净现金流入下表，试计算投资回收期，并
15、判断哪个方案最佳。年次投资方案ABC0-1000-1500-2000120050010002200500600340030040044002001000540020065001000表中负净现金流量指旅游投资额，正值净现金流量指税后净利润总量例题例题 某宾馆拟改造泳池设施，财务部门提出某宾馆拟改造泳池设施，财务部门提出A A、B B两两个方案，个方案，A A 方案需投资方案需投资5050万元，预计第一年净万元，预计第一年净现金流量为现金流量为2020万元，第二年净现金流量为万元，第二年净现金流量为3535万万元，第三年净现金流量为元，第三年净现金流量为2525万元，然后该项目万元，然后该项目即
16、可以终结报废；即可以终结报废；B B方案投资方案投资6060万，预计第一年万，预计第一年净现金流量为净现金流量为1515万元，第二年，第三年净现金万元，第二年，第三年净现金流量为流量为3030万元，以后每年净现金流量为万元，以后每年净现金流量为2525万元，万元，5 5年后该项目可终结报废。已知银行贷款利率是年后该项目可终结报废。已知银行贷款利率是1212，该宾馆内部收益率通常在，该宾馆内部收益率通常在2525以上，对以上，对两方案做静态效益分析和评价。两方案做静态效益分析和评价。8.3.4.28.3.4.2旅游动态效益评价方法旅游动态效益评价方法 1）净现值法）净现值法 净现值，净现值，指旅
17、游投资项目未来的现金流入和流出按照预定贴现率折算成现值后计算的差额。(贴现率一般选利率或企业要求的最低资金利润率来确定)NPV=(CIt-COt)/(1+k)nCO0 其中，NPV代表投资项目净现值，CIt 代表t年的现金流入量，COt代表t年的现金流出量，CO0代表原始投资总额，k 指贴现率一般地，要求项目的净现值大于一般地，要求项目的净现值大于08.3.4.28.3.4.2旅游动态效益评价方法旅游动态效益评价方法2 2）获利指数法）获利指数法 获利指数是净流量现值与投资原始总额的比率，如果大于1，则说明收益超过成本，即投资报酬率超过预定的贴现率。PI=(CIt-COt)/(1+k)n/CO
18、0 其中，PI代表获利指数一般地，要求项目的获利指数大于一般地，要求项目的获利指数大于18.3.4.28.3.4.2旅游动态效益评价方法旅游动态效益评价方法3 3）内部收益率法）内部收益率法 内部收益率指使旅游投资项目的净现值等于零时的贴现率。计算公式：Rt/(1+r)tC=0 其中C指旅游项目投资总额，Rt指项目在未来t年的净收益，r指贴现率或内部收益率一般地，要求项目的内部收益率大于资金成本率一般地，要求项目的内部收益率大于资金成本率例题例题 某旅游企业计划投资收购和改造某一旅游某旅游企业计划投资收购和改造某一旅游景点，根据财务部提出的方案，该项目投资景点，根据财务部提出的方案，该项目投资
19、总额为总额为6500万元，各年末（第万元，各年末（第17年）净年）净收益分别为收益分别为1000万元，万元，1150万元，万元，1300万元，万元，1450万元，万元，1700万元，万元，1800万元，万元，1900万元，已知该项目投资的资金成本率万元，已知该项目投资的资金成本率为为6，试应用旅游投资效益的动态评价方法，试应用旅游投资效益的动态评价方法对该投资项目方案进行分析和评价。对该投资项目方案进行分析和评价。8.3.5投资项目评估方法总结投资项目评估方法总结类型类型使用折使用折现现方法规则方法规则投资回收期投资回收期 否否收回投资的时间收回投资的时间折现回收期折现回收期 是是收回投资的时
20、间收回投资的时间内部收益率内部收益率 是是项目各年净现金流量累计折现值等于零项目各年净现金流量累计折现值等于零时的折现率时的折现率净现值法净现值法是是项目全部收益现值减去全部支出现值的项目全部收益现值减去全部支出现值的差额差额投资利润率投资利润率指数指数是是折现收入与投资成本的比率折现收入与投资成本的比率8.3.68.3.6旅游投资的不确定性分析旅游投资的不确定性分析主要方法：主要方法：盈亏平衡分析盈亏平衡分析 敏感性分析敏感性分析 风险分析风险分析8.3.6.28.3.6.2风险性分析风险性分析 1）任何投资都伴随风险，风险越大，投资者对投）任何投资都伴随风险，风险越大，投资者对投资的预期收
21、益率也要求越高资的预期收益率也要求越高 2）一般情况下，旅游投资风险有两种：）一般情况下，旅游投资风险有两种：（1）系统风险（市场风险）：面临共同的，无法）系统风险（市场风险）：面临共同的，无法回避的风险；回避的风险；（2）非系统风险（企业风险）：由于经营管理不）非系统风险（企业风险）：由于经营管理不善所引起，可以有效防范；善所引起，可以有效防范；8.3.6.28.3.6.2旅游投资风险的评价旅游投资风险的评价指标：投资风险率投资风险率投资风险率投资风险率=标准离差率风险价值系数其中：标准离差率标准离差率=标准离差期望利润风险价值系数风险价值系数一般由投资者主观决定 一般地，要求（投资风险率一
22、般地，要求（投资风险率+贷款利率）投资利润率，贷款利率）投资利润率，说明方案才可行。说明方案才可行。8.3.6.28.3.6.2旅游投资风险评价步骤旅游投资风险评价步骤第一步，计算期望利润第二步，计算标准离差和标准离差率第三步，计算投资风险率第四步，进行方案比较和取舍8.3.78.3.7旅游项目投资决策方法旅游项目投资决策方法确定性决策非确定性决策 小中取大法 大中取大法 后悔值决策法风险型决策方法 期望值法 决策树法8.4主要的旅游项目融资途径主要的旅游项目融资途径o银行信贷银行信贷o私募资本融资私募资本融资 o政策支持性融资政策支持性融资o商业信用融资商业信用融资 o租赁融资租赁融资 o.单元小结单元小结本讲探讨了旅游投资的特点，旅游项目本讲探讨了旅游投资的特点，旅游项目可行性分析的特点。讲述了旅游投资效可行性分析的特点。讲述了旅游投资效益分析的基本方法和基本指标。并对主益分析的基本方法和基本指标。并对主要的融资渠道进行了简要分析。要的融资渠道进行了简要分析。要求重点掌握旅游投资效益的基本分析要求重点掌握旅游投资效益的基本分析方法和基本指标。方法和基本指标。
