1、第七章第七章 开发产品成本的开发产品成本的核算核算2022-10-19第七章 开发产品成本的核算第一节开发产品成本项目的构成开发开发产品产品成本成本项目项目的构的构成成土地开发成本土地开发成本:开发土地开发土地(建设场地建设场地)所发生的所发生的各项费用各项费用房屋开发成本房屋开发成本:开发各种房屋开发各种房屋(包括商品房、出包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用配套设施开发成本配套设施开发成本：开发有偿转让的大型配：开发有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发成套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发成本的公共配套设施所发生
2、的各项费用支出本的公共配套设施所发生的各项费用支出代建工程开发成本代建工程开发成本：接受委托单位委托，代：接受委托单位委托，代为开发土地、房屋以外的其他工程为开发土地、房屋以外的其他工程第七章 开发产品成本的核算开发开发产品产品成本成本项目项目1、土地征用补偿费：、土地征用补偿费：征地费、安置费、原有征地费、安置费、原有建筑拆迁补偿费建筑拆迁补偿费2、前期工程费：、前期工程费：规划设计、可行性研究、水规划设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整文地质勘察、测绘、场地平整3、基础设施费：、基础设施费：开发过程中的供水、电、气、开发过程中的供水、电、气、排污、通信、照明、绿化、环卫设施，道路
3、设排污、通信、照明、绿化、环卫设施，道路设施施4、建筑安装工程费：、建筑安装工程费：按建筑安装工程施工图按建筑安装工程施工图施工所发生的工程费和设备费施工所发生的工程费和设备费5、配套设施费、配套设施费6、开发间接费用、开发间接费用第七章 开发产品成本的核算第二节发包开发工程的核算 一、发包工程项目的内容及价款结算方式 承包合同的内容（P151）结算方式：按月、分段、竣工一次结算第七章 开发产品成本的核算二、发包开发工程的核算 预付款：借：预付账款预付承包单位款 贷：银行存款 结算时：借：开发成本房屋开发成本 贷：应付账款/预付账款第七章 开发产品成本的核算第三节开发间接费用的核算 一、开发间
4、接费用的构成 指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用。工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息支出、其他费用第七章 开发产品成本的核算二、开发间接费用的归集与分配 借：开发间接费用 贷：应付职工薪酬 累计折旧 长期待摊费用（周转房摊销）银行存款如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费用可其发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接
5、费用可记入企业的记入企业的管理费用管理费用第七章 开发产品成本的核算 分配：借：开发成本房屋开发成本 土地开发成本 配套设施开发成本 代建工程成本 贷：开发间接费用第七章 开发产品成本的核算第四节土地开发成本的核算 一、土地开发支出划分和归集的原则按用按用途分途分1、商品性建设场所：为了转让、出租而开发的商品性土地（土地是最终产品）成本直接记入“开发成本土地开发成本”2、自用土地：为了开发商品房、出租房等房屋而开发的（土地是中间产品）成本分得清的直接计入“开发成本房屋开发成本；分不清先计入”开发成本土地开发成本，后进行分配转入开发成本房屋开发成本“第七章 开发产品成本的核算二、土地开发成本核算
6、对象的确定二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置和成本项目的设置成本成本核算核算对象对象1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，每一个独立的开发项目都可作为成本核算对象2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域为土地开发成本核算对象注意：成本核算对象在开工之前确定，一注意：成本核算对象在开工之前确定，一经确定不能随意改变，更不能相互混淆。经确定不能随意改变，更不能相互混淆。第七章 开发产品成本的核算成本成本项目项目1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费2、前期工程费3、基础设施费4、开发间接费土地征用费、耕地占用税、劳土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地下地上拆
7、迁费动力安置费、地下地上拆迁费规划、设计费、项目可行性研究、水规划、设计费、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘费、场地平整费文地质勘察、测绘费、场地平整费第七章 开发产品成本的核算三、土地开发成本的核算 借：开发成本商品性土地开发成本 自用土地开发成本 贷：银行存款/应付账款 借：开发成本商品性土地开发成本 贷：开发间接费用第七章 开发产品成本的核算四、已完土地开发成本的结转1、用于建造对外销售房屋：计入房屋建筑物成本2、企业外购的房屋建筑物，包括土地和建筑物价值的，作为固定资产3、用于出租或增值目的时，作为投资性房地产第七章 开发产品成本的核算 1、为转让、出租而开发的商业性土地：借：开发产
8、品土地 贷：开发成本商业性土地开发成本 2、自用 借：开发成本房屋开发成本 贷：开发成本自用土地开发成本 3、土地开发完没有明确项目的：借：开发产品自用土地 借：无形资产 贷：开发成本 贷：开发产品第七章 开发产品成本的核算第五节配套设施开发成本的核算 一、配套设施的种类及其支出的归集原则分类分类1、不能有偿转让的公共配套设施如水塔、锅炉房、消防设施等2、能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目如商店、文化站等第七章 开发产品成本的核算归集归集原则原则1 1、分得清第一类的直接计入、分得清第一类的直接计入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”2 2、分不清第一类支出，先在、分不清第一
9、类支出，先在“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”，后分配转入，后分配转入“开发成开发成本本房屋开发成本房屋开发成本”3 3、第二类在、第二类在“开发成本开发成本配套设施开发成配套设施开发成本本”第七章 开发产品成本的核算成本成本项目项目1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费第七章 开发产品成本的核算三、配套设施开发成本的核算 借：开发成本配套设施开发成本 贷：银行存款 应付账款应付工程款 对能有偿转让的其他配套设施支出：借：开发成本配套开发成本1 贷：开发成本配套开发成本2第七章 开发产品成本的核算 对能有
10、偿转让的大型配套设施分配的间接费用：借：开发成本配套设施开发成本 贷：开发间接费用 预提配套设施费：P165 借：开发成本配套设施开发成本 贷：应付账款第七章 开发产品成本的核算四、已完配套设施开发成本的结转 转让：借：开发产品配套设施 贷：开发成本配套设施开发成本 不能转让计入成本的：借：开发成本房屋开发成本 配套设施成本 贷：开发成本配套设施开发成本 预提：借：应付账款 贷：开发成本配套设施成本第七章 开发产品成本的核算第六节房屋开发成本的核算 一、房屋开发的种类及其核算对象分类分类1、为销售而开发的商品房2、为出租经营而开发的出租房3、为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房第七章 开发产
11、品成本的核算核算核算对象对象1、一般房屋开发项目：独立编制设计预算2、同意开发地点、结构类型相同的：合并3、规模较大、工期长的：结合经济责任制的需要，按位置划分成本对象第七章 开发产品成本的核算成本成本项目项目1、土地征用及拆迁补偿费或土地批租费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费第七章 开发产品成本的核算二、房屋开发成本的核算 1、土地征用及拆迁补偿费：借：开发成本房屋开发成本 贷：银行存款 借：无形资产 贷：开发成本自用土地开发成本 借：开发成本房屋开发成本 贷：贷：开发成本自用土地开发成本 第七章 开发产品成本的核算 2、前期工程费 借：开发成本房屋
12、开发成本 贷：银行存款 3、基础设施费 借：开发成本房屋开发成本 贷：银行存款 或借：开发成本房屋开发成本 贷：开发产品第七章 开发产品成本的核算 4、建筑安装工程费 借：开发成本房屋开发成本 贷：应付账款应付工程款 银行存款 应付职工薪酬 原材料第七章 开发产品成本的核算5、配套设施费的核算（1）与房屋同步开发 借：开发成本房屋开发成本 贷：应付账款 不能分清的 借：开发成本房屋开发成本 贷：开发成本配套设施开发成本（2）与房屋非同步开发(预提)借：开发成本房屋开发成本 贷：应付账款第七章 开发产品成本的核算 三、房屋开发成本的核算举例 四、已完房屋开发成本的结转 借：开发产品 贷：开发成本
13、房屋开发成本第七章 开发产品成本的核算第七节代建工程开发成本的核算 一、代建工程的含义及其成本核算的内容成本成本1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费6、开发间接费第七章 开发产品成本的核算二、代建工程开发成本的账务处理 借：开发成本代建工程开发成本 贷：银行存款 应付账款应付工程款 开发间接费用 借：开发产品代建工程 贷：开发成本代建工程开发成本第七章 开发产品成本的核算第八章 开发产品销售、转让、出租的核算 框架：开发产品销售和转让的核算 开发产品出租的核算 周转房的核算 存货跌价准备的核算第七章 开发产品成本的核算第一节开发产品销售和转让的核算 一、开发产
14、品开发完成的核算1、开发产品完成的概念P1782、开发产品完成的账务结转（1）商品性土地、商品房、有偿转让配套设施、代建工程借：开发产品商业性土地 商品房 配套设施 代建工程 贷：开发成本 第七章 开发产品成本的核算（2）开发的自用土地计入无形资产 近期不用的：借：开发产品自用土地 贷：开发成本自用土地开发成本（3）开发完成的房屋，用途未确定的一律视为商品房 借：开发产品商品房 贷：开发成本房屋开发成本 若用途转变 借：投资性房地产/周转房 贷：开发产品商品房第七章 开发产品成本的核算二、企业开发产品销售、转让的核算 1、房屋销售的核算 借：主营业务成本商品房成本 贷：开发产品商品房 2、土地
15、转让的销售 借：主营业务成本土地转让成本 贷：开发产品商业性土地第七章 开发产品成本的核算 3、配套设施转让的核算 借：主营业务成本配套设施销售成本 贷：开发产品配套设施 企业开发的大型配套设施转为自用经营房 借：固定资产 贷：开发产品配套设施第七章 开发产品成本的核算 4、代建工程移交的核算 借：银行存款/应收账款 贷：主营业务收入 借：主营业务成本代建工程结算成本 贷：开发产品代建工程第七章 开发产品成本的核算三、开发产品分期收款的核算 1、开发产品分期收款的原则 借：分期收款开发产品 贷：开发产品商品房 商业性土地 借：银行存款等 贷：主营业务收入 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品
16、第七章 开发产品成本的核算四、开发产品销售收入确认的原则1 1、一次性收款：、一次性收款：实际收取价款2 2、分期收款：分期收款：销售合同确定的日期3、按揭：按揭：首款于实际收到时，余款在办理按揭贷款转账日4、委托方式：、委托方式：收到代销清单5、先出租再销售：、先出租再销售：第七章 开发产品成本的核算 五、开发产品预售收入确认原则 六、视同销售行为收入确认原则 1、视同销售的主要经济业务 2、视同销售行为收入确认时间 3、视同销售行为收入确认的方法和顺序第七章 开发产品成本的核算第二节开发产品出租的核算 一、出租开发产品核算的要求1、设置“投资性房地产：账户2、采用成本模式计量的，按使用年限
17、摊销3、若有专门机构的，应确定其核算方法 第七章 开发产品成本的核算二、出租开发产品投入经营的核算 开发完成：借：开发产品 贷：开发成本 使用：借：投资性房地产 贷：开发产品 租金：借：银行存款 贷：其他业务收入第七章 开发产品成本的核算三、出租开发产品的后续支出核算 费用化：借：其他业务成本 贷：银行存款等 资本化：借：在建工程 贷：投资性房地产 借：在建工程 贷：银行存款/原材料等 借：投资性房地产 贷：在建工程第七章 开发产品成本的核算四、出租开发产品的后续计量 成本模式和公允价值模式 成本模式：参照固定资产和无形资产 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（房产）投资性房地产累计摊
18、销（土地）第七章 开发产品成本的核算公允价值模式 不计提折旧和减值准备 公允价值大于账面价值时：借：投资性房地产 贷：公允价值变动损益 公允价值小于账面价值时做相反的分录第七章 开发产品成本的核算五、出租开发产品转为销售或转让的核算 成本模式：借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产第七章 开发产品成本的核算公允价值模式 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 借：公允价值变动损益 贷：其他业务收入或相反的或相反的会计分录会计分录第七章 开发产品成本的核算第三节周转房的核算 一、
19、周转房使用的核算1、在开发过程中已明确为安置被拆迁居民使用的房屋2、搭建用于安置拆迁居民使用的临时性简易房屋3、开发的商品房在未销售前用于安置被拆迁居民使用房屋 第七章 开发产品成本的核算 账户设置：周转房在用周转房 周转房摊销第七章 开发产品成本的核算 企业开发完成用于周转房的：借：开发产品周转房 贷：开发成本房屋开发成本 投入使用 借：周转房在用周转房 贷：开发产品周转房 临时简易房屋参照上述做法 开发完成尚未销售用于周转房的：借：周转房在用周转房 贷：开发产品商品房第七章 开发产品成本的核算二、周转房摊销的核算 参照固定资产摊销计算方法 借：开发成本房屋开发成本/开发间接费用 贷：周转房
20、周转房摊销第七章 开发产品成本的核算三、周转房修理费用的核算 1、日常修理的核算 借：开发成本商业性土地开发成本 房屋开发成本 开发间接费用 贷：银行存款 2、大修理核算第七章 开发产品成本的核算四、周转房改装、修复和扩建的核算 1、周转房在销售以前发生的改装、修复费用作为“销售费用”。2、改扩建：借：开发成本周转房改扩建成本 贷：银行存款等 完成时：借：周转房在用周转房 贷：开发成本周转房改扩建成本 销售:借：银行存款 借：主营业务成本 贷：主营业务收入 周转房周转房摊销 贷：周转房在用周转房第七章 开发产品成本的核算第四节存货跌价准备的核算 一、存货跌价准备的含义 成本与可变现净值孰低的计
21、价原则 二、开发产品跌价准备的账务处理第七章 开发产品成本的核算第九章 利润和利润分配的核算 框架：房地产经营利润的核算 其他业务利润的核算 期间费用的核算 营业外收支的核算 企业所得税的核算 利润分配的核算第七章 开发产品成本的核算第一节房地产经营利润的核算 一、利润的含义和构成 利润总额=营业利润+营业外支净额 营业利润=房地产营业收入营业成本营业税金及附加销售费用财务费用管理费用资产减值损失公允价值变动损失（+收益）投资损失（+收益）第七章 开发产品成本的核算 二、房地产主营业务收入的核算 1、主营业务收入的确认和计量原则 2、主营业务收入的账务处理 三、主营业务成本的核算第七章 开发产
22、品成本的核算第二节其他业务利润的核算 一、其他业务收入的核算 如物业管理、材料销售、固定资产出租、无形资产转让 二、其他业务成本的核算第七章 开发产品成本的核算第三节期间费用的核算 销售费用 管理费用 财务费用第七章 开发产品成本的核算第四节 营业外收支的核算 营业外收入：固定资产盘盈、处置固定资产净收益、出售无形资产净收益、罚款收入 营业外支出：固定资产盘亏、处置固定资产净损失、出售无形资产净损失、罚款支出、非常损失第七章 开发产品成本的核算第五节本年利润的核算 借：主营业务收入 其他业务收入 营业外收入 贷：本年利润 借：本年利润 贷：主营业务成本 其他业务支出 管理费用 财务费用 营业外
23、支出第七章 开发产品成本的核算第六节企业所得税的核算 一、企业所得税核算的基本内容 应纳所得与会计利润不同 二、永久性差异 三、暂时性差异第七章 开发产品成本的核算四、所得税的核算 资产负债表债务法第七章 开发产品成本的核算第七节利润分配的核算 一、净利润的分配顺序 1.弥补被没收的财产损失，税金滞纳金等 2.弥补以前年度亏损 3.提取法定盈余公积、公益金 4.向投资者分配利润第七章 开发产品成本的核算二、利润分配的核算 1.本年利润转利润分配 2.提取盈余公积 3.分配利润 4.年终利润分配的结转 5.以前年度损益调整第七章 开发产品成本的核算第十四章 财务会计报告 财务会计报告是以日常会计
24、核算资料为主要依据，总括反 映会计主体在一定时期或在某一时点的经营活动情况及财 务状况的报告文件，是企业传递财务信息的载体。物业企业年度财务会计报告由基本会计报表（包括资产负债表、利润表和现金流量表）和会计报表附注组成。第七章 开发产品成本的核算第一节 资产负债表 一、资产负债表的定义、作用、结构 1.定义：资产负债表是反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表第七章 开发产品成本的核算2.资产负债表的作用资产负债表的作用1能够帮助报表使用者了解企业所掌握的各种经济资源,以及这些资源的分布与结构3通过对资产负债表的对比和分析,可以了解企业的财务实力、偿债能力和支付能力，也可以看出企业未来的财务状
25、况的变化趋势2能够反映企业资金的来源构成,及投资人和债权人各自的权益第七章 开发产品成本的核算3.资产负债表的结构资产负债表的结构表首正表附注报表名称编制单位编制日期报表编号货币名称计量单位对正表内容中未能说明事项或明细项目提供辅助补充说明第七章 开发产品成本的核算二、资产负债表具体项目的内容及填制方法 货币资金 根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”科目的期末余额合 计填列 交易性 根据“交易性金融资产”科目的期末余额填列金融资产应收票据根据“应收票据”科目的期末余额填列；已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内，其中已贴现的商业承兑汇票应在会计报表附注中独立披露应收股息 根据“应收股息
26、”科目的期末余额填列应收账款根据“应收账款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计减去“坏账准备”科目的期末余额后的余额填列。如“应收账款”科目所属明细科目有贷方余额，应在本表中增设“预收账款”项目中填列预付账款根据“预付账款”科目的期末余额填列；如“预付账款”科目所属明细科目有贷方余额，应在本表中“应付账款”项目中填列。“应付账款”科目所属明细科目有借方余额的，也应包括在本项目内第七章 开发产品成本的核算其他应收款 根据“其他应收款“科目的期末余额减去已提取的坏账准备后的净额填列存货根据“在途物资“、”库存商品“、”材料“、”低值易耗品“等科目的期末借贷方余额相抵后的差额减去”存货跌价准备“科
27、目余额后的金额填列待摊费用根据“待摊费用“科目的期末余额填列，”预提费用“科目期末如有借方余额，也在本项目中反映；”长期待摊费用“科目中将于1年内到期的部分也在本项目中反映一年内到期的长期投资其他流动资产长期股权投资长期债权投资根据“长期投资“科目的所属明细科目的期末余额中属于1年内到期的金额填列根据有关科目的期末余额填列根据”长期股权投资“科目的期末余额填列根据”长期债权投资“科目的期末余额扣除1年内到期的长期债权投资后的数额填列第七章 开发产品成本的核算固定资产原价累计折旧固定资产清理工程物资在建工程无形资产长期待摊费用其他长期资产短期借款应付票据应付账款根据”固定资产“科目的期末余额填列
28、根据”累计折旧“科目的期末余额填列根据”固定资产清理“科目的期末借方余额填列（如为贷方以”“号填列根据”工程物资“科目的期末余额填列根据”在建工程“科目的期末余额填列根据”无形资产“科目的期末余额填列根据”长期待摊费用“科目的期末余额减去1年内摊销的数额后的金额填列根据有关科目的期末余额填列根据”短期借款“科目的期末余额填列根据”应付票据“科目的期末余额填列根据“应收账款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计减去“坏账准备”科目的期末余额后的余额填列。如“应收账款”科目所属明细科目有贷方余额，应在本表中增设“预收账款”项目中填列第七章 开发产品成本的核算预收账款其他应付款应付工资根据“预收账款
29、”科目的期末余额填列；如“预收账款”科目所属明细科目有借方余额，应在本表中“应收账款”项目中填列。“应收账款”科目所属明细科目有贷方余额的，也应包括在本项目内根据”其他应付款“科目的期末余额填列根据“应付工资”科目期末贷方余额填列（如借方余额，应以“”号填列应付福利费根据“应付福利费”科目期末贷方余额填列（如借方余额，应以“”号填列应交税金根据“应交税金”科目期末贷方余额填列（如借方余额，应以“”号填列其他应交款根据”应付利润“科目的期末余额填列应付利润根据“其他应交款”科目期末贷方余额填列（如借方余额，应以“”号填列预提费用根据“预提费用“科目的期末贷方余额填列，”预提费用“科目期末如有借方
30、余额，应合并在“待摊费用”项目中反映，不包括在本项目中第七章 开发产品成本的核算一年内到期的长期负债其他流动负债长期借款长期应付款其他长期负债实收资本资本公积盈余公积法定公益金未分配利润代管基金(负债)根据“长期负债”、“长期应付款”等长期负债科目的期末余额分析填列根据有关科目的期末余额合并填列根据”长期借款“科目的期末余额扣减一年内到期的金额填列根据”长期应付款“科目的期末余额扣减一年内到期的金额填列根据有关科目的期末余额合并填列根据”实收资本“科目的期末余额填列根据”资本公积“科目的期末余额填列根据”盈余公积“科目的期末余额填列根据“法定公益金”明细科目期末余额填列。根据“本年利润”账户的期末贷方余额（亏损为借方余额），与“利润分配”账户的期末借方余额相抵（或相加）后的数额填列，亏损则以“”号填列“代管基金”科目期末贷方余额第七章 开发产品成本的核算第二节 利润表 一、利润表的定义、作用、结构 1.定义：利润表是反映企业在一定会计期间经营成果的会计报表第七章 开发产品成本的核算2.利润表的作用利润表的作用1可以分析企业的经济效益和获利能力3预测企业在未来一定时期内的赢利趋势2可以考核企业利润计划的完成情况，分析利润变动的原因，以便进一步找出管理中的漏洞和弊端，完善经营管理第七章 开发产品成本的核算2022-10-19第七章 开发产品成本的核算
