1、 商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析2011.11.132011.11.13 商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)1 理论篇理论篇2 市场篇市场篇3 借鉴篇借鉴篇4 建议篇建议篇商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)项目项目总投资总投资总建面总建面国贸三期国贸三期万达广场万达广场华茂中心华茂中心财富中心财富中心银泰中心银泰中心40亿人民币亿人民币30亿人民币亿人民币
2、60亿人民币亿人民币60亿人民币亿人民币40亿人民币亿人民币54万平方米万平方米50万平方米万平方米30万平方米万平方米72万平方米万平方米35万平方米万平方米MONEYMONEYMONEYMONEYMONEYMONEY商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)哎，一上来就谈钱，有点伤感情哎，一上来就谈钱，有点伤感情肉疼肉疼的钱的钱换来的是什么换来的是什么商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PP
3、T32页页)商业地产的价值与本质商业地产的价值与本质商业地产的双重价值：商业地产的双重价值：物业价值物业价值运营价值运营价值商业地产的本质：商业地产的本质：金融地产金融地产大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。金融工具，这才是商业地产的魅力所在。商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)五方主体五方主体投资者投资者开发商开发商营运商营运商经营者经营者
4、终端消费者终端消费者受益来源受益来源物业投资回报物业投资回报房地产开发利润房地产开发利润租金差价及管理费等租金差价及管理费等商品差价商品差价现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主题双重甚至三重现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主题双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部）。在此模式下，开发商也是投资商。但未来商业地产角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部）。在此模式下，开发商也是投资商。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化
5、，有独立的投资主体。影响因素影响因素商业增值能力商业增值能力物业升值能力物业升值能力物业质素物业质素营销推广营销推广售价水平售价水平商业规划商业规划业态业种业态业种租金水平租金水平人流人流环境环境商品商品服务服务价格水平价格水平消费观念消费观念消费行为消费行为购买水平购买水平备注备注小商户小商户管理公司管理公司大商家大商家大小业主大小业主商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)本土的商业运营模式本土的商业运营模式只售不租只售不租只租不售只租不售租售结合租售结合不租不售自主经营不租不售自主
6、经营商家联营商家联营证券化模式证券化模式商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)华茂中心商业华茂中心商业新光天地新光天地定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间定位：营造富含商业人文气息的高品质
7、购物空间GUCCI亚洲最大的旗舰店亚洲最大的旗舰店CLUB MONACO北京第一家店北京第一家店MAX&CO中国第一家形象店中国第一家形象店78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。运营关键：运营关键：n引进成熟的外资百货运营模式引进成熟的外资百货运营模式体验式一站购物；体验式一站购物；n整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT3
8、2页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)
9、1 理论篇理论篇2 市场篇市场篇3 借鉴篇借鉴篇4 建议篇建议篇商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)倒置的开发顺序倒置的开发顺序我国住宅开放商北京的企业在商业地产开发中表现为：开发顺序上沿用我国住宅开放商北京的企业在商业地产开发中表现为：开发顺序上沿用“拿地拿地规划、设计规划、设计施工施工贷款贷款销销售售营业营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。商业综合体运营模式浅析商业综合体运营
10、模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)市场展望市场展望1：开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流市场展望市场展望2：并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优 质物业成为并购主要对象质物业成为并购主要对象市场展望市场展望3：二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显 著的人口导入型特点的城市区域是商业地产著的人口导入型特点的城市区域是商业地产 发展值得期待的区域，潜在着较大商机发展值得期待的区域，潜在着较大商机市场展
11、望市场展望4：由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取 稳定的现金流稳定的现金流市场展望市场展望5：体验式消费的商业模式将受到更过关注体验式消费的商业模式将受到更过关注商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)1 理论篇理论篇2 市场篇市场篇3 借鉴篇借鉴篇4 建议篇建议篇商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营
12、模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析
13、(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT
14、32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)1 理论篇理论篇2 市场篇市场篇3 借鉴篇借鉴篇4 建议篇建议篇商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。3.设计本身设计本身1.精确的商
15、业定位精确的商业定位商业定位跟住宅定位是不一样的商业定位跟住宅定位是不一样的相对来说，住宅定位比较模糊而粗放相对来说，住宅定位比较模糊而粗放而商业的地域性太强，其而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定等等都对商业产生相当大的影响都对商业产生相当大的影响因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。2.运营模式的选择与确立运营模式的选择与确立从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品其价值在于其
16、价值在于长期持有长线盈利长期持有长线盈利，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的:如何发掘最大的如何发掘最大的商业价值与文化特质商业价值与文化特质如何在设计中贯穿并创造性的解决诸多涉及如何在设计中贯穿并创造性的解决诸多涉及定位、策划、招商、运营、商业价值定位、策划、招商、运营、商业价值等综合因素等综合因素是设计需面对的重要课题是设计需
17、面对的重要课题商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)THE ENDTHANK U商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)商业综合体运营模式浅析商业综合体运营模式浅析(PPT32(PPT32页页)p1、认真、仔细询问访客的办事意图，快速办理相关业务。p2、遇到两位以上客户办理业务时，既要认真办理前面客户的业务
18、，又要礼貌地与后面的客户打招呼，请其稍后。p3、接到同一客户较多业务时，要帮助他们分出轻重缓急，合理安排前后顺序，缩短办事时间。p4、遇到不能办理的业务时，要向客户说明情况，争取客户的理解和谅解。p5、遇到户外作业时，最大限度地避免或减少危害群众利益。p6、在客户驻地作业时，尽量不影响其正常作息，做到使用文明用语，文明施工，并保持现场清洁。形象行为规范（仪容）：自然、大方、端庄形象行为规范（仪容）：自然、大方、端庄1、头发梳理整齐，不染彩色头发，不戴夸张的饰物。、头发梳理整齐，不染彩色头发，不戴夸张的饰物。2、男职工修饰得当，头发长不覆额，侧不掩耳，后不触领，嘴上不留胡须。、男职工修饰得当，头
19、发长不覆额，侧不掩耳，后不触领，嘴上不留胡须。3、女职工淡妆上岗，修饰文雅，且与年龄、身份相符。工作时间不能当众化妆。、女职工淡妆上岗，修饰文雅，且与年龄、身份相符。工作时间不能当众化妆。4、颜面和手臂保持清洁，不留长指甲，不染彩色指甲。、颜面和手臂保持清洁，不留长指甲，不染彩色指甲。形象行为规范（着装）：统一、整洁、得体形象行为规范（着装）：统一、整洁、得体1、服装正规、整洁、完好、协调、无污渍、扣子齐全、不漏扣、错扣。、服装正规、整洁、完好、协调、无污渍、扣子齐全、不漏扣、错扣。2、着西装时，打好领带（领结），扣好领扣，上衣袋少装东西，裤袋不装东西，并做到不挽袖口和裤脚。、着西装时，打好领
20、带（领结），扣好领扣，上衣袋少装东西，裤袋不装东西，并做到不挽袖口和裤脚。3、鞋、袜保持干净卫生，鞋面洁净，在工作场所不赤脚，不穿拖鞋。、鞋、袜保持干净卫生，鞋面洁净，在工作场所不赤脚，不穿拖鞋。基础行为规范（技能）：勤奋学习、精通业务基础行为规范（技能）：勤奋学习、精通业务1、勤奋学习科学文化知识，积极参加文化、技术培训，努力达到中等以上文化专业水平。、勤奋学习科学文化知识，积极参加文化、技术培训，努力达到中等以上文化专业水平。2、刻苦钻研业务，精通本职工作，熟练掌握与本职工作相关的业务知识，达到中级以上专业技术水平。、刻苦钻研业务，精通本职工作，熟练掌握与本职工作相关的业务知识，达到中级以
21、上专业技术水平。3、苦练基本功和操作技能，精通业务规程、岗位操作规程和服务礼仪。、苦练基本功和操作技能，精通业务规程、岗位操作规程和服务礼仪。4、不断充实更新现代业务知识和工作技能，努力学习和运用最新的科学技术。、不断充实更新现代业务知识和工作技能，努力学习和运用最新的科学技术。5、加强思想业务修养，增强综合业务能力，不断提高分析、认识、解决问题的能力，提高交往、协调能力和应变等方面的能力。、加强思想业务修养，增强综合业务能力，不断提高分析、认识、解决问题的能力，提高交往、协调能力和应变等方面的能力。发扬发扬三必精神三必精神争创行业一流公司，开拓公司市场等工作形势逼人，全体干部职工要用于发扬争
22、创行业一流公司，开拓公司市场等工作形势逼人，全体干部职工要用于发扬有先必争、有标必夺、有旗必抗有先必争、有标必夺、有旗必抗的的三必三必精神，在各项工作中，瞄准一流标准，多争先进、多夺标兵、多抗锦旗，在全公司形成浓厚的争先创优氛围，推动公司各项工作健康发展。精神，在各项工作中，瞄准一流标准，多争先进、多夺标兵、多抗锦旗，在全公司形成浓厚的争先创优氛围，推动公司各项工作健康发展。培育忠诚美德培育忠诚美德公司和员工是一个不可分割的利益共同体，忠诚与公司是员工的基本素质要求。要履行职责、公道正直、干事创业、爱岗敬业、恪尽职守，高效率、高质量的完成工作任务，自觉维护公司的利益和声誉。公司和员工是一个不可
23、分割的利益共同体，忠诚与公司是员工的基本素质要求。要履行职责、公道正直、干事创业、爱岗敬业、恪尽职守，高效率、高质量的完成工作任务，自觉维护公司的利益和声誉。像爱护自己的眼睛一样维护公司的形象和声誉像爱护自己的眼睛一样维护公司的形象和声誉维护公司的形象和利益是每一位员工的义务和责任。员工要发扬公司的优良作风，树立集体荣誉感和标杆意识。见困难就上，见荣誉就创，见先进就学，见后进就帮。加强道德建设，自觉遵纪守法，遵守社会公德、职业道德和家庭美德，不发生违法违纪案件，不发生损害公司形象声誉和利益的事件。维护公司的形象和利益是每一位员工的义务和责任。员工要发扬公司的优良作风，树立集体荣誉感和标杆意识。
24、见困难就上，见荣誉就创，见先进就学，见后进就帮。加强道德建设，自觉遵纪守法，遵守社会公德、职业道德和家庭美德，不发生违法违纪案件，不发生损害公司形象声誉和利益的事件。人人是人才，人人能成才人人是人才，人人能成才公司不仅需要公司不仅需要千里马千里马，更需要，更需要老黄牛老黄牛。专家、技术能手是人才，在适合的岗位上尽职尽责、完成工作任务的是人才，经过培训能够胜任本职工作的员工也是人才。通过优化组合、动态管理等工作，不断优化公司人力资源的科学配置，为人才的脱颖而出、健康成长和人尽其才创造有利的环境，做到人才与企业共成长。专家、技术能手是人才，在适合的岗位上尽职尽责、完成工作任务的是人才，经过培训能够
25、胜任本职工作的员工也是人才。通过优化组合、动态管理等工作，不断优化公司人力资源的科学配置，为人才的脱颖而出、健康成长和人尽其才创造有利的环境，做到人才与企业共成长岗位靠竞争，薪酬凭绩效，职务能上能下岗位靠竞争，薪酬凭绩效，职务能上能下对员工实行动态管理，定期进行岗位优化组合、岗位交流和轮换，打破岗薪终身制，坚持薪随岗变，凡重要岗位和从低岗级到高岗级都必须竞争上岗，竞争中坚持对员工实行动态管理，定期进行岗位优化组合、岗位交流和轮换，打破岗薪终身制，坚持薪随岗变，凡重要岗位和从低岗级到高岗级都必须竞争上岗，竞争中坚持公开、公平、公正、择优公开、公平、公正、择优的原则，按照公司相关规定内规定的程序和
26、考试、考核规则进行。的原则，按照公司相关规定内规定的程序和考试、考核规则进行。实行干部绩效考评制度，打破传统的干部终身制，走出干部能上能下的路子。有的干部从岗位上下来并不是因为犯了错误或工作不努力，而是因为别人比他做得更好；有的干部下来后经过努力重新走上干部岗位。实行干部绩效考评制度，打破传统的干部终身制，走出干部能上能下的路子。有的干部从岗位上下来并不是因为犯了错误或工作不努力，而是因为别人比他做得更好；有的干部下来后经过努力重新走上干部岗位。德才兼备，以绩效论英雄德才兼备，以绩效论英雄选拨任用干部，严格标准和程序，坚持民主集中制，不搞任人唯亲。选拔和评价干部，要选拨任用干部，严格标准和程序，坚持民主集中制，不搞任人唯亲。选拔和评价干部，要赛马不相马赛马不相马不断完善科学的干部绩效考评体系。实行以绩效考评与民主评议相结合的办法，力求客观公正，采取物质与精神奖励并举的干部激励政策，最大限度调动干部队伍的主动性，积极性和创造性。不断完善科学的干部绩效考评体系。实行以绩效考评与民主评议相结合的办法，力求客观公正，采取物质与精神奖励并举的干部激励政策，最大限度调动干部队伍的主动性，积极性和创造性。
