1、小思考：你会小思考：你会选择买房，还选择买房，还是选择租房？是选择租房？熟悉房地产及房地产投资的相关知识 进行购房或租房决策 测算个人购房支付能力 实施购房或换房规划 进行个人房屋抵押贷款决策 任务十：认识房地产和房地产投资任务十：认识房地产和房地产投资 【学习目标学习目标】了解房地产的相关知识了解房地产的相关知识 掌握个人房地产投资的相关知识掌握个人房地产投资的相关知识 能够根据实际情况选择适合的投资能够根据实际情况选择适合的投资 方式方式 能够正确评估房地产投资价值能够正确评估房地产投资价值 1.房地产的概念房地产的概念 2.房地产的分类房地产的分类 房地产是房产房地产是房产和地产的合称，
2、和地产的合称，房产是物业建成房产是物业建成后的置业投资，后的置业投资，地产是购买土地地产是购买土地使用权的开发投资。使用权的开发投资。对个人投资者对个人投资者所说的房地产所说的房地产一般是指房产。一般是指房产。家庭购买房产家庭购买房产的目的的目的一是自住；一是自住；二是获得二是获得预期收益预期收益。前者是消费行为，前者是消费行为，后者是投资行为。后者是投资行为。但现实中，但现实中，并不是区分得并不是区分得很严格。很严格。1.房地产的概念房地产的概念2.房地产的分类房地产的分类房地产房地产按性质分类按性质分类按时间分类按时间分类期房房改房经济适用房解困房安居房商品房现房由房产开发企业开发建设并出
3、售、出租的房屋。由房产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。指各级地方政府为解决本地城镇居民中的特别困难户，指各级地方政府为解决本地城镇居民中的特别困难户，困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统
4、一下达计划，用指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半增收，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。增收，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。商品房商品房安居房安居房 解困房解困房 经济适用房经济适用房房改房房改房所有是指城镇职工根据国家和县级以上政府有关城镇住房制度改革政策规定，所有是指城镇职工根据国家和县级以上政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买已建公有住房。按成本价购买的，房屋所有权归职工按照成
5、本价或标准价购买已建公有住房。按成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般个人所有；按标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般5年后归职工个年后归职工个人。人。2-1.房地产按性质分类房地产按性质分类开发商开发商商品房预售许可证商品房预售许可证商品房商品房预售合同预售合同 现房现房开发商开发商房地产权证房地产权证商品房买卖合商品房买卖合同同期房期房2-2.房地产按时间分类房地产按时间分类 1.房地产投资的概念房地产投资的概念 2.房地产投资的方式房地产投资的方式 3.房地产投资的优缺点房地产投资的优缺点 4.房地产价格的基本构成要素房地产价格的基本构
6、成要素 5.影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素 6.房地产投资价值评估房地产投资价值评估-房地产投资是以获取期望收房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。房地产金融资产的经营活动。2.房地产投资的方式房地产投资的方式直接购房，可自住、可出租，适合资金实力较强的家庭。直接购房，可自住、可出租，适合资金实力较强的家庭。以租代购，投资者签订购租合同，租户可在一定期限内购买此房，以租代购，投资者签订购租合同，租户可在一定期限内购买此房，并以租金抵消部分房款，适合开始资金不够，以后收入
7、增加有能力并以租金抵消部分房款，适合开始资金不够，以后收入增加有能力购买的家庭。购买的家庭。以租养贷，投资者贷款购买住房，然后通过出租此房屋的租金来偿以租养贷，投资者贷款购买住房，然后通过出租此房屋的租金来偿还贷款，适合当前已有相当数量的资金，但以后收入可能不稳定的还贷款，适合当前已有相当数量的资金，但以后收入可能不稳定的家庭家庭买卖楼花，购买预建的楼盘，只需房价的买卖楼花，购买预建的楼盘，只需房价的10%10%左右，如果房价上升，左右，如果房价上升，可卖出获利。相当于期货功能，风险较大。适合风险承受力较强、可卖出获利。相当于期货功能，风险较大。适合风险承受力较强、激进型的投资者。激进型的投资
8、者。房地产投资券，到期可得本息，流动性好，收益稳定。房地产投资券，到期可得本息，流动性好，收益稳定。房地产证券，通过发行证券，将小资金汇集后购买房地产或产权单房地产证券，通过发行证券，将小资金汇集后购买房地产或产权单位。所购房地产可统一通过管理机构出租，从租金中分得利润，适位。所购房地产可统一通过管理机构出租，从租金中分得利润，适合小额投资者。合小额投资者。小思考：如果投小思考：如果投资房地产，你会资房地产，你会选择哪种方式？选择哪种方式？具有保值功能。具有保值功能。具有增值功能。具有增值功能。可观的收益率，收益主要来源于持有可观的收益率，收益主要来源于持有期的租金收入和买卖价差。期的租金收入
9、和买卖价差。具有财务杠杆效应。具有财务杠杆效应。个人房地产投资财务杠杆使用例表个人房地产投资财务杠杆使用例表表表10-1 个人房地产投资财务杠杆使用例表个人房地产投资财务杠杆使用例表不使用杠杆不使用杠杆 使用杠杆使用杠杆所有者投入额1 000 000300 000（3成首付）借款额0700 000总投资1 000 0001 000 000收益（买卖价差，扣除税费）200 000200 000利息支出070 000（利率10%）净收益200 000130 000投资回报率20%43.33%缺乏流动性。缺乏流动性。投资金额比较大。投资金额比较大。政策风险，如土地政策、城政策风险，如土地政策、城市规
10、划、房地产税收、租金管市规划、房地产税收、租金管制等。制等。道德风险，开发商违规、欺道德风险，开发商违规、欺骗如房屋的质量、合同的不公骗如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善。正、产权的不完善。4.房地产价格的构成要素（房地产价格的构成要素（1）（1）土地成本。土地成本主要可以分解为土地出让金、）土地成本。土地成本主要可以分解为土地出让金、土地拆迁整治费用、城市建设配套费、征地、拆迁和安置费土地拆迁整治费用、城市建设配套费、征地、拆迁和安置费用等内容。据开发商提供的资料，土地成本约占房价的用等内容。据开发商提供的资料，土地成本约占房价的30。（2）房屋建造的成本。这部分成本包括勘探设计，前期
11、）房屋建造的成本。这部分成本包括勘探设计，前期工程费及建筑、安装成本。据开发商公布，这部分成本约占工程费及建筑、安装成本。据开发商公布，这部分成本约占房价总额的房价总额的40。由于建筑材料、劳动力价格的刚性，这部。由于建筑材料、劳动力价格的刚性，这部分成本相对比较透明，波动相对较小。分成本相对比较透明，波动相对较小。（3）开发商的利润。据统计，房地产开发商的销售毛利）开发商的利润。据统计，房地产开发商的销售毛利至少占房价的至少占房价的15-18。4.房地产价格的构成要素（房地产价格的构成要素（2）（4）税费支出。这部分支出主要包括管理、销售、财务费）税费支出。这部分支出主要包括管理、销售、财务
12、费用以及有关的税费。其中管理费根据城市地域特点一般为房用以及有关的税费。其中管理费根据城市地域特点一般为房价的价的2-3；前、中、后期的营销和宣传支出主要包括广告投；前、中、后期的营销和宣传支出主要包括广告投放、售楼处建设维护以及相关的人力费用，约占房价的放、售楼处建设维护以及相关的人力费用，约占房价的8左左右；财务费用受到杠杆使用水平的影响较大，波动也较大；右；财务费用受到杠杆使用水平的影响较大，波动也较大；税金包括营业税、增值税、所得税、契税、城市维护建设税金包括营业税、增值税、所得税、契税、城市维护建设费、教育费附加、印花税等。税费支出部分约占房价的费、教育费附加、印花税等。税费支出部分
13、约占房价的15-20。（5）其他支出。例如由于市场或政策变化而带来的土地成）其他支出。例如由于市场或政策变化而带来的土地成本、建造成本、市场售价、开发周期、贷款利率等方面的变本、建造成本、市场售价、开发周期、贷款利率等方面的变化。一般来说，不可预见的费用可能占到房价的化。一般来说，不可预见的费用可能占到房价的5。一般因素，包括社会因素、经济因素、一般因素，包括社会因素、经济因素、行政因素、心理因素。行政因素、心理因素。地域因素，指房地产所在地区、城市、地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。区位、地段的因素。个别因素，可分为宗地条件和建筑物个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响
14、。类别的影响。5-1.影响房地产价格的一般因素影响房地产价格的一般因素 经济因素包括：经济发展因素；财政金融因素；经济因素包括：经济发展因素；财政金融因素；产业结构因素。产业结构因素。社会因素包括：人口因素；家庭规模因素；房社会因素包括：人口因素；家庭规模因素；房地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会地产投机因素；教育科研水平和治安因素；社会福利因素。福利因素。行政因素包括：土地使用制度与住房制度、地行政因素包括：土地使用制度与住房制度、地价政策；城市规划、土地利用规划、城市发展战价政策；城市规划、土地利用规划、城市发展战略；税收制度、投资倾斜、优惠政策；行政隶属略；税收制度、投资倾斜、优
15、惠政策；行政隶属关系变更；交通管制。关系变更；交通管制。心理因素。心理因素。5-2.影响房地产价格的区域因素影响房地产价格的区域因素 区域因素是某一特定区域内的自然条件区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征。具体包括：区域性特征。具体包括：商服繁华因素；商服繁华因素；道路通达因素；道路通达因素；交通便捷因素；交通便捷因素；城市设施状况因素；城市设施状况因素；环境状况因素等。环境状况因素等。5-3.影响房地产价格的个别因素影响房地产价格的个别因素 个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素，个别因素分为土地个别因素与建筑
16、物个别因素，是宗地（亦称土地，是指一宗地权属界址线范围是宗地（亦称土地，是指一宗地权属界址线范围内的土地）或具体房产的特征对价格产生影响的内的土地）或具体房产的特征对价格产生影响的因素。因素。土地的个别因素包括：区位因素；面积因素、土地的个别因素包括：区位因素；面积因素、宽度因素、深度因素；形状因素；地力因素、地宽度因素、深度因素；形状因素；地力因素、地质因素、地势因素、地形因素；容积率因素；用质因素、地势因素、地形因素；容积率因素；用途因素；土地使用年期因素。途因素；土地使用年期因素。建筑物的个别因素包括：面积、结构、材料等；建筑物的个别因素包括：面积、结构、材料等；设计、设备等是否良好；施
17、工质量；法律限制；设计、设备等是否良好；施工质量；法律限制；建筑物是否与周围环境相协调。建筑物是否与周围环境相协调。6.6.房地产投资价值评估房地产投资价值评估房价收入比房价收入比租金乘数租金乘数月收入房贷月收入房贷最大可负担比率最大可负担比率房价是否合理的指标6-1.房价收入比房价收入比 一个国家的平均房价收入比通常用家庭年一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算。计算公式为：计算。计算公式为：房价收入比房价收入比=每户住房总价每户住房总价每户家庭年总每户家庭年总收入收入 合理的房价收入比数值的确定，可参考国合理的房价收
18、入比数值的确定，可参考国际常规数据，如世界银行和联合国人居中际常规数据，如世界银行和联合国人居中心分别得出的心分别得出的“合理的住房价格合理的住房价格”支出，支出，应该为每个家庭应该为每个家庭36年和年和46年的收入。年的收入。6-2.租金乘数租金乘数 即房价租金比，是用房屋总价去除以每年即房价租金比，是用房屋总价去除以每年的租金，国际上一般以的租金，国际上一般以1215倍为宜。如果倍为宜。如果一处房产的租金乘数超过一处房产的租金乘数超过15倍，很可能会倍，很可能会带来负现金流，就不值得投资了。带来负现金流，就不值得投资了。需要注意的是，此方法未考虑房屋空置与需要注意的是，此方法未考虑房屋空置
19、与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。计算公式如下：计算公式如下：租金乘数租金乘数=房价总额房价总额每年潜在的租金收入每年潜在的租金收入 6-3.月收入的房贷最大可负担比率月收入的房贷最大可负担比率按照国际通行的看法，月收入的按照国际通行的看法，月收入的1/3是房是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。生活质量。如果该比例超过如果该比例超过50%，就会严重影响购，就会严重影响购房者的正常生活。房者的正常生活。任务十一：编制个人住房规划任务十一：编制个
20、人住房规划 【学习目标学习目标】认识个人住房规划认识个人住房规划 能够测算个人支付能力能够测算个人支付能力 能够选择适合的住房抵押贷款能够选择适合的住房抵押贷款 能够准确计算住房抵押贷款的能够准确计算住房抵押贷款的 还款金额还款金额 能够编制住房规划能够编制住房规划 住房规划住房规划包括租包括租房房、购房购房、换房换房与房贷规划与房贷规划，规划是否适宜会影响家规划是否适宜会影响家庭整体财务状况与现金流量庭整体财务状况与现金流量，必须相必须相当慎重当慎重。1.个人个人/家庭住房规划流程图家庭住房规划流程图居住居住需求需求空间空间需求需求环境环境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品品质质是是否否租租
21、房房决策决策是否是否购房购房房房价价成成长长率率居住年居住年数数负担负担能力能力利率水利率水平平购房购房或或租房租房决决策策购房购房规划规划自自备备款款贷款贷款总价总价区区位位面面积积类类别别用用途途房房租租成成长长率率购房购房不像子女教育不像子女教育与退与退休，休，具有不可替代性，具有不可替代性，对资金不充裕对资金不充裕的人而言，的人而言，租租房房也是不也是不错错的的选择选择。2.购房与租房决策考量购房与租房决策考量 1.防止房屋购入后无力负担贷款防止房屋购入后无力负担贷款 2.拟定合理的住房计划拟定合理的住房计划 3.迫使个人迫使个人/家庭有目的的储蓄家庭有目的的储蓄 4.规划购房现金流量
22、，科学选择贷款计划规划购房现金流量，科学选择贷款计划 1.购房或租房的优缺点购房或租房的优缺点 2.购房或租房的决策购房或租房的决策方法方法 3.购房或租房决策的购房或租房决策的影响因素影响因素1.购房或租房的优缺点分析购房或租房的优缺点分析表表11-1 购房与租房的优缺点分析购房与租房的优缺点分析优点优点缺点缺点1.购购房房对抗通货膨胀；强迫储蓄累积对抗通货膨胀；强迫储蓄累积实质财富；提高居住质量；信实质财富；提高居住质量；信用增强效果；满足拥有自宅的用增强效果；满足拥有自宅的心理效用；同时提供居住效用心理效用；同时提供居住效用与资本增值的机会。与资本增值的机会。缺乏流动性，要换房或变现时，
23、缺乏流动性，要换房或变现时，可能要被迫降价出售；维持成本可能要被迫降价出售；维持成本高；赔本损失的风险，包括房屋高；赔本损失的风险，包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。不善造成房价下跌的个别风险。2.租租房房有能力使用更多的居住空间；有能力使用更多的居住空间；比较能够应对家庭收入的变化；比较能够应对家庭收入的变化；资金较自由，可寻找更有利的资金较自由，可寻找更有利的运用渠道；有较大的迁徙自由运用渠道；有较大的迁徙自由度；瑕疵或毁损风险由房东负度；瑕疵或毁损风险由房东负担；税负较轻；不
24、用考虑房价担；税负较轻；不用考虑房价下跌风险。下跌风险。非自愿搬离的风险；无法按照自非自愿搬离的风险；无法按照自己的期望装修房屋；房租可能增己的期望装修房屋；房租可能增加；无法运用财务杠杆追求房价加；无法运用财务杠杆追求房价差价利益；无法通过购房强迫自差价利益；无法通过购房强迫自己储蓄。己储蓄。年成本法：是指比较购房与租年成本法：是指比较购房与租房的年成本，选择成本较小的房的年成本，选择成本较小的方式的一种决策方法方式的一种决策方法。购房年成本购房年成本=首付款首付款机会成本率机会成本率+贷款余额贷款余额贷款利率贷款利率+年维修费及税年维修费及税金金+折旧折旧租房年成本租房年成本=租房押金租房
25、押金机会成本率机会成本率+年租金年租金2-1.购房与租房决策购房与租房决策年成本法年成本法年成本法例题年成本法例题 例题例题11-1 某地区一套某地区一套100平米的房平米的房 子，均价每平米子，均价每平米10000元。如元。如 果购房，需要首付果购房，需要首付30万元，另万元，另 贷款贷款70万元，贷款利率为万元，贷款利率为 7%，房屋每年折旧，房屋每年折旧2%。如果。如果租房，每月租金为租房，每月租金为4000元，押金元，押金3个月。假个月。假设购房首付款和租房押金的机会成本为设购房首付款和租房押金的机会成本为5%。请做出购房与租房决策。请做出购房与租房决策。年成本法例题解答年成本法例题解
26、答 例题例题11-1 解：购房与租房成本分析如下：解：购房与租房成本分析如下：购房年成本购房年成本=3000005%+7000007%+10000002%15000+49000+20000=84000元元 租房年成本租房年成本=400012+400035%=48000+600=48600元元 租房年成本较购房年成本低租房年成本较购房年成本低35400元（元（84000-48600），月差），月差2950元，因此租房。元，因此租房。还要考虑还要考虑房租是否房租是否每年调整每年调整房贷与房贷与房租税收房租税收房价房价涨升能力涨升能力利率走势利率走势2-1.年成本法还要考虑以下问题年成本法还要考虑以
27、下问题2-2.购房与租房决策购房与租房决策净现值法净现值法 净现值法：净现值法：是是考虑考虑在固定的居住在固定的居住期间期间內，內，将将租租房房及及购房购房的的现金流量还原至现值现金流量还原至现值，比比较两者较两者的的现值较高者为现值较高者为划算划算。净现值计算时只考虑现金流量，在年成本净现值计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。现值法中房贷计算的是本利
28、平均摊还额。如果不打算如果不打算在同一在同一个个地方地方住住3 3年以上，年以上，最好还是最好还是以租代以租代购购。因因为为3 3年內房租年內房租再再怎么上涨怎么上涨，仍仍会低于会低于房贷房贷利息的利息的负担负担，若若购房购房者者有有装潢装潢又只住又只住3 3年，年，折折旧旧成本太高。成本太高。若每次若每次没没住多久住多久就要就要换房换房的的话话，房屋的交易成本，房屋的交易成本，如如中中介介费费用、契稅、用、契稅、土地土地增值增值稅等稅等合计合计也要也要房价房价的的3 3以上，以上，再加上自宅再加上自宅会会比租用比租用的居所的居所舍得装修舍得装修，除非房除非房价价3 3年內年內大幅上大幅上涨涨
29、，否否则计则计入入中中介介及及装修装修等等费用后费用后的的净现值净现值流出流出应该都会应该都会比租屋高比租屋高。3.购房或租房决策的影响因素购房或租房决策的影响因素（1）房租成长率，房租成长率越高，购房越划）房租成长率，房租成长率越高，购房越划算；算；（2）房价成长率，房价成长率越高，购房越划）房价成长率，房价成长率越高，购房越划算；算；（3）居住年数，居住时间越长，购房越划算；）居住年数，居住时间越长，购房越划算；（4）利率水平，利率水平越高，租房越划算；）利率水平，利率水平越高，租房越划算；（5）房屋的持有成本，房屋的持有成本越高，）房屋的持有成本，房屋的持有成本越高，租房越划算；租房越划
30、算；（6）租房押金，押金水平越高，购房越划算。）租房押金，押金水平越高，购房越划算。若决定购房就要衡量目前的能力，根据计若决定购房就要衡量目前的能力，根据计划购房的时点、房屋坐落面积及购房者的划购房的时点、房屋坐落面积及购房者的经济能力等，测算个人经济能力等，测算个人/家庭可负担的房价，家庭可负担的房价，决定买哪种类型的住房。决定买哪种类型的住房。具体方法包括年收入概算法和目标精算法。具体方法包括年收入概算法和目标精算法。可可负担首付负担首付款目前年收入款目前年收入负担首付的负担首付的比率上限比率上限年金終值年金終值系数系数目前目前净资产净资产复利终值系数复利终值系数可可负担房贷负担房贷目前年
31、收入目前年收入复利终值系数复利终值系数负担首付的负担首付的比率上限比率上限年金現值年金現值系数系数可可负担负担房屋房屋总价总价可可负担首付负担首付款可款可负担负担房贷房贷可可负担负担房屋房屋单价单价可可负担房屋总价负担房屋总价需求需求面积面积年收入概算法例题年收入概算法例题 例题例题11-2 方先生年收入方先生年收入6万元，预估万元，预估 收收 入成长率为入成长率为6%，40%为储蓄首付款为储蓄首付款 的比率上限。目前净资产为的比率上限。目前净资产为10万万 元，打算元，打算5年后购买面积年后购买面积80平方米的平方米的 房子，投资报酬率为房子，投资报酬率为8%，贷款年限，贷款年限 为为20年
32、，利率为年，利率为7%。请问：方先生可负担的房屋总价和房屋单请问：方先生可负担的房屋总价和房屋单价各是多少？价各是多少？年收入概算法例题解答年收入概算法例题解答 例题例题11-2 解：可负担首付款解：可负担首付款=6000040%5.667（n=5，r=8%的年金终值系数）的年金终值系数）+1000001.469（n=5，r=8%的复利终值系数）的复利终值系数）=136008+146900=282908元元 可负担房贷款可负担房贷款=600001.338（n=5，r=6%的的年金终值系数）年金终值系数）40%10.594（n=20，r=7%的年金现值系数）的年金现值系数）340195元元 可负
33、担房屋总价可负担房屋总价282908+340195=623103元元 可负担房屋单价可负担房屋单价623103807789元元 欲购买欲购买房屋房屋总价总价房屋单价房屋单价需求面需求面积积需要支付的首付需要支付的首付款款欲购买欲购买房屋房屋总价总价（1按揭贷款成数比率）按揭贷款成数比率）需要支付的房贷需要支付的房贷欲购买欲购买房屋房屋总价总价按揭贷款比率按揭贷款比率每月偿还的贷款本息每月偿还的贷款本息需要支付的贷需要支付的贷款部分款部分年金现值系数年金现值系数目标精算法例题目标精算法例题 例题例题11-3 李先生所在城市房屋均李先生所在城市房屋均 价价8000元元/平米，李先生欲平米，李先生欲
34、 购买购买100平米的房子作为婚平米的房子作为婚 房，按现行政策，可三成首房，按现行政策，可三成首 付，贷款七成，贷款期限付，贷款七成，贷款期限20年，贷款利率为年，贷款利率为7%。请计算李先生购买房屋后每月需负担的费请计算李先生购买房屋后每月需负担的费用。用。目标精算法例题解答目标精算法例题解答 例题例题11-3 解：欲购买的房屋总价解：欲购买的房屋总价=8000100800000元元 需要支付的首付款需要支付的首付款80000030%=240000元元 需要支付的房贷需要支付的房贷80000070%=560000元元 每月偿还的贷款本息每月偿还的贷款本息56000010.594（n=20，
35、r=7%的年金现值的年金现值系数）系数）12=4405元元 个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，用途包括个合规用途的人民币担保贷款，用途包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种用途。法等多种用途。个人房屋抵押贷款包括个人住房公积金贷个人房屋抵押贷款包括个人住房公积金贷款、商业银行个人住房贷款、组合贷款。款、商业银行个人住房贷款、组合贷款。住房公积金是指住房公积金是指国家机关、国有企业、国家机关、国有企业、城镇集体企业
36、、城镇集体企业、外商投资企业、外商投资企业、城镇私营企业及城镇私营企业及其他城镇企业、其他城镇企业、事业单位事业单位及其在职职工缴存的及其在职职工缴存的长期住房储金。长期住房储金。住房公积金贷款住房公积金贷款是指由各地公积金是指由各地公积金管理中心运用住房管理中心运用住房公积金公积金,委托银行向委托银行向购买、建造、翻建、购买、建造、翻建、大修自住住房的大修自住住房的公积金缴存人和在职公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金期间缴存住房公积金的离退休职工发放的离退休职工发放的贷款。的贷款。1.住房公积金贷款住房公积金贷款住房公积金贷款的类别住房公积金贷款的类别 住房公积金贷款的类别有：新房贷款、住
37、房公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。款等。值得注意的是，不是所有的公积金中值得注意的是，不是所有的公积金中心都提供以上类别的贷款，需要先咨心都提供以上类别的贷款，需要先咨询当地住房公积金管理机构。询当地住房公积金管理机构。1-1.住房公积金贷款资格条件住房公积金贷款资格条件 借款人须具备下列条件：借款人须具备下列条件：具有合法有效身份；具有合法有效身份；具有完全的民事行为能力；具有完全的民事行为能力；具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本具有稳定的职业和收
38、入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；息的能力；购买、建造、翻建、大修自住住房；购买、建造、翻建、大修自住住房；具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；证明文件；符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；提供委托人认可的担保；提供委托人认可的担保；借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；房公积金政策性贴息贷款；符合委托人规定的其他条件。符合委托人规定的其他条件。1-1.住房公积金贷款资格条件住房公积金贷款资
39、格条件住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一：公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一：购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户原则上应建立住房公积金账户12个月（含）以上，个月（含）以上，申请贷款前申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。请贷款时处于缴存状态。购买非政策性住房的借款申请人，原则上申请贷购买非政策性住房的借款申请人，原则上申请贷款前款前12个月应足额连续缴存住
40、房公积金，且申请贷个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。款时处于缴存状态。借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。职工。1-2.住房公积金贷款利率住房公积金贷款利率 住房公积金贷款利率执行中国人民银行公住房公积金贷款利率执行中国人民银行公布的个人住房公积金贷款利率。布的个人住房公积金贷款利率。公积金中心会严格按照中国人民银行的要公积金中心会严格按照中国人民银行的要求对利息进行调整。求对利息进行调整。目前人民银行的调整习惯是，住房公积金目前人民银行的调整习惯是，住房公积金贷利率调整，对于已发放的贷款，由利率贷利率调整，对于已发放
41、的贷款，由利率调整后的第二年开始，还贷款利率按照调调整后的第二年开始，还贷款利率按照调整后的利率执行。对于已提出贷款申请但整后的利率执行。对于已提出贷款申请但还未发放的贷款则自贷款发放之日起即执还未发放的贷款则自贷款发放之日起即执行新的贷款利率。行新的贷款利率。1-3.贷款额度及年限确定贷款额度及年限确定 贷款额度：住房公积金贷款额度与借款人公积金贷款额度：住房公积金贷款额度与借款人公积金缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋缴存额、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积都有关系。一般不超过购房合同金额的建筑面积都有关系。一般不超过购房合同金额的80%。目前，贷款最高限额各地住房管理中
42、心有。目前，贷款最高限额各地住房管理中心有不同的规定。北京公积金单笔贷款最高额度为不同的规定。北京公积金单笔贷款最高额度为120万元。万元。北京市借款人的贷款期限最长可以计算到借款人北京市借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过周岁，同时不得超过30年。年。1-4.北京住房公积金贷款的申办流程北京住房公积金贷款的申办流程 1-5.住房公积金贷款还款方式住房公积金贷款还款方式 北京住房公积金贷款北京住房公积金贷款2005年以前申请年以前申请的还款方式为等额月均或等额本金还的还款方式为等额月均或等额本金还款方式的贷款，目前还款方式尚无法款方式的贷款，目前还款方式尚无法转换。转换。
43、2005年以后申请的公积金贷款，均已年以后申请的公积金贷款，均已采用自由还款方式，您可在不低于最采用自由还款方式，您可在不低于最低还款额的条件下，根据自身财务状低还款额的条件下，根据自身财务状况，自由的安排自己的还款进度及影况，自由的安排自己的还款进度及影响的利息支出。响的利息支出。小思考：小思考：住房公积金自住房公积金自由还款方式下，怎样还由还款方式下，怎样还款才能节省利息？款才能节省利息？小提示：小提示：自由还款方式下，每月支付自由还款方式下，每月支付的利息是由当月剩余的贷款本金乘以当的利息是由当月剩余的贷款本金乘以当时的月利率，多还的均为本金，在下一时的月利率，多还的均为本金，在下一月还
44、款时就不再计算利息。所以，每月月还款时就不再计算利息。所以，每月的还款越多，下月起支付的利息越少。的还款越多，下月起支付的利息越少。1-6.贷款查询、预约还款流程贷款查询、预约还款流程1-7.住房公积金贷款逾期的处理住房公积金贷款逾期的处理 北京住房公积金贷款发生逾期贷款可任选以下两种方式进北京住房公积金贷款发生逾期贷款可任选以下两种方式进行处理：行处理：在合同约定的还款日偿还。可以通过在合同约定的还款日偿还。可以通过96155语音电话委语音电话委托系统或本人持身份证到贷款业务柜台将月还款额调整为托系统或本人持身份证到贷款业务柜台将月还款额调整为大于等于还款金额（逾期贷款本息大于等于还款金额（
45、逾期贷款本息+最低还款额最低还款额+还息），还息），并在扣款日前将还款金额存入还款账户中，就可在合同约并在扣款日前将还款金额存入还款账户中，就可在合同约定还款日偿还逾期贷款。定还款日偿还逾期贷款。在非合同约定的还款日偿还。携带本人有效身份证明原在非合同约定的还款日偿还。携带本人有效身份证明原件到管理中心贷款业务柜台申请办理，贷款经办人员会告件到管理中心贷款业务柜台申请办理，贷款经办人员会告知应偿还的逾期金额（逾期本金、利息、罚息）并指导办知应偿还的逾期金额（逾期本金、利息、罚息）并指导办理相关手续，您应确保在拟定的偿还日期前将还款金额存理相关手续，您应确保在拟定的偿还日期前将还款金额存入还款账
46、户中。入还款账户中。-是指购房者以所购房屋作为抵押品而是指购房者以所购房屋作为抵押品而从商业银行获得贷款，购房者按照购房借从商业银行获得贷款，购房者按照购房借款合同中规定的归还方式和期限分期付款款合同中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。如给银行，银行按一定的利率收取利息。如果贷款者违约，银行有权行使抵押权或收果贷款者违约，银行有权行使抵押权或收回房屋。（以下介绍均以工商银行为例）回房屋。（以下介绍均以工商银行为例）2-1.贷款适用对象贷款适用对象 借款人应是具有完全民事行为借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，年龄在能力的自然人，年龄在18（含）（含）-65周岁（
47、含）之间，并且具周岁（含）之间，并且具有良好的信用记录和还款意愿。有良好的信用记录和还款意愿。2-2.贷款特色优势贷款特色优势 贷款期限长贷款期限长-最长期限可达最长期限可达30年。年。贷款额度高贷款额度高-最高贷款金额可达到所购住房市最高贷款金额可达到所购住房市场价值的场价值的70%。融资成本低融资成本低-贷款办理过程中银行不收取费用。贷款办理过程中银行不收取费用。还款方式灵活还款方式灵活-为您提供多种还款方式及特色为您提供多种还款方式及特色还款服务，借款人可根据需求自由选择。还款服务，借款人可根据需求自由选择。贷款发放及时贷款发放及时-在您提供有效阶段性担保的情在您提供有效阶段性担保的情况
48、下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。况下，可在房产正式抵押登记前发放贷款。贷后服务便捷贷后服务便捷-为您提供便捷的还款、贷款要为您提供便捷的还款、贷款要素变更等服务。素变更等服务。2-3.申请资料申请资料 申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料：申请一手个人住房贷款，需提前准备并提供以下资料：借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明；借款人及配偶的有效身份证件、婚姻状况证明；借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）；借款人户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）；借款人经济收入证明及职业证明；借款人经济收入证明及职业证明；借款人与房地产开发企业签订的借款人与房地产开发企业签订的商品房销（
49、预）售合商品房销（预）售合同同或或购买商品房合同意向书购买商品房合同意向书；房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件，房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件，或银行存款凭条。或银行存款凭条。贷款人要求提供的其他文件或资料。贷款人要求提供的其他文件或资料。2-4.贷款期限贷款期限 2-5.贷款利率贷款利率 贷款期限最长贷款期限最长30年，且借款人年龄与贷款年，且借款人年龄与贷款期限之和不超过期限之和不超过70年。两个（含）以上共年。两个（含）以上共同借款人借款的，可按照满足贷款条件中同借款人借款的，可按照满足贷款条件中年龄较小的确定贷款期限。年龄较小的确定贷款期限。贷款利率按照中国
50、人民银行有关规定执行，贷款利率按照中国人民银行有关规定执行，可在人民银行公布的同期同档次基准利率可在人民银行公布的同期同档次基准利率的基础上，在规定的范围内浮动。的基础上，在规定的范围内浮动。2-6.还款方式与服务还款方式与服务个人一手住房贷款可采用以下还款方式：个人一手住房贷款可采用以下还款方式：等额本息还款法。是指在利率水平不变的情况下，贷款期每月以相等额本息还款法。是指在利率水平不变的情况下，贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息。等的额度平均偿还贷款本息。等额本金还款法。是指在利率水平不变的情况下，每月等额偿还贷等额本金还款法。是指在利率水平不变的情况下，每月等额偿还贷款本金，贷款利息
