1、物业接管验收物业接管验收 3 3- -001 001 物物业接管验收管理程序 物业接管验收管理程序 1. 目的 根据 房屋接管验收标准通过对物业接收的过程实施有效控制， 规定了物业接管验收 的具体办法，分析移交方与物业管理公司、与管理处的责任范围，合理体现业主利益，为物 业顺利进入管理阶段奠定基础。 2. 适用范围 本程序适用于公司根据物业管理委托合同条件下即将进驻管理的物业的接收过程。 3. 职责 3.1 公司总经理负责任命由公司主管领导、各职能管理负责人组建物业验收技术小组和 管理处。 3.2 物业验收技术小组：承接物业管理是公司重要业务，公司将根椐承接物业的实际情 况成立由总经理牵头，
2、各专业工程技术人员组成的物业验收技术小组， 具体负责物业接管验 收中的资料验收和设备系统及配套设施的单项部位验收， 并指导及配合物业管理处完成岗位 和责任交接工作。 3.3 管理处作为该项物业的物业管理部门在物业验收技术小组完成资料交接后，在其指 导下按照物业管理方案， 组织各岗位人员熟悉环境及设备。 按规定步骤自移交方逐条接收其 管理岗位及责任。 4. 工作程序 4.1 物业验收技术小组的成立 4.1.1 当公司承接新的物业管理项目时，由公司总经理确定成立物业验收技术小组，技 术小组中应根据物业情况选择包括下述专业人员： a. 电梯专业 b. 空调专业 c. 消防专业 d. 发配电专业 e.
3、 给排水专业 f. 弱点专业 g. 土建专业 物业验收技术小组的成立，应由总经理签发书面的通知。 4.1.2 物业验收计划的制定 物业验收技术小组会同物业管理处，根据物业管理合同的要求制定相应物业验收计 划 ，验收计划应由验收技术小组组长审核，并报总经理批准。 4.2 资料的接管验收 楼宇验收技术小组会同物业管理处按验收计划进行资料的接管验收， 认真审查验收、 移 交方提供的产权资料和技术资料，并记录楼宇接管资料移交清单中，对于个别一时难以 备齐的资料，在不影响整个接管验收工作的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记 录备查。 4.3 物业的预验收 4.3.1 物业验收技术小组分专业系统，
4、按验收计划要求依据设计图纸进行预验收。 4.3.2 楼宇验收技术小组依据国家标准建筑安装工程质量检验评定标准 房屋接管 验收标准对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点 数量、安装位置等，填写房屋接管验收表及公共设施接管验收表 。 4.3.3 在预验收中检查出不合格项目，提出书面的整改后附房屋接管验收遗留问题统 计表及公共设施接管验收表 ，报送移交单位，由移交单位催促工程施工单位进行整改。 遗留问题整改完毕后，施工单位填写房屋接管验收遗留问题统计表及公共设施接管验 收表中的“处理结果”一栏并签字后返还管理处存档。 4.3.4 对预验收的单独设备进行试运转验收，主要
5、验收设备的安装质量和运转中设备的 主要技术指标。对不符合的指标，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施 工单位进行重新调试，要基本达到规定的要求。 4.4 物业的验收 4.4.1 物业验收技术小组根据房屋接管验收遗留问题统计表及公共设施接管验收 表中的“处理结果”进行验证。验收合格后，按验收计划进行正式的物业验收。 4.4.2 楼宇的实物验收， 按验收计划要求进行， 做到三符合。 一是图纸与设备规格型号、 数量符合； 二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合； 三是设备包括设备连接的整个 系统的技术性能，应与设计的功能符合。 4.4.3 在实物验收过程中发现的不合格立即提出书面整
6、改报告限期整改，并在房 屋接管验收遗留问题统计表及公共设施接管验收表中的“验收结果”栏中注明，验收 小组负责跟踪验证整改的结果。 4.5 岗位移交 4.5.1 在完成资料交接和现场验收后，物业管理处各岗位人员进驻岗位，配合移交方岗 位人员一起履行运行职责，此间不承担管理责任，仅作为个责任过程。 各岗位移交最高时限。 a. 电梯 1 周 b. 中央空调 2 周 c. 消防 1 周 d. 配电 2 周 e. 给排水 1 周 f. 供气 0.5 周 g. 土建 3 周 h. 其余岗位 0.5 周 4.6 责任移交 在岗位移交完成后，移交方人员撤离现场，全部管理责任由物业管理处负责。至此，物 业接收过
7、程完成，物业管理处出具验收总结，物业进入日常管理阶段。 4.7 验收后的工作 4.7.1 各专业工种根据验收后的情况， 整理 房屋接管验收表 、 公共设施接管验收表 及房屋接管验收遗留问题统计表等有关资料。 4.7.2 物业验收技术小组根据 房屋接管验收表 、 公共设施接管验收表 等有关资料， 作出综合性验收评定，并将验收报告呈交公司总经理。 4.7.3 公司总经理代表物业验收的接受单位，同物业的移交单位办理相关的手续。 4.7.4 物业验收技术小组根据各专业工种整理的验收资料进行汇总后存档。 5.支持性文件 5.1房屋接管验收标准 。 5.2建筑安装工程质量检验评定标准 （国家建筑标准） 。
8、 6.质量记录 6.1楼宇接管资料移交清单 。 6.2整改报告 （不定格） 。 6.3房屋接管验收遗留问题统计表 。 6.5房屋接管验收表 。 6.6公共设施接管验收表 。 6.7物业验收计划 （不定格） 。 3 3- -002 002 工程完善和工程遗留问题处理规定工程完善和工程遗留问题处理规定 工程完善和工程遗留问题处理规定 1 目的 2 适用范围 2.1 工程完善 工程完善是指开发建设单位在房屋本体工程竣工验收后， 才进行的部分公共配套设施的 工程完善。 2.1.1 室外改造、完善工程，如下所示： A.室外娱乐设施； B.绿化、区间道路等配套设施； C.建筑景观、小品等环境设施； D.大
9、厦入口大门。 2.1.2 室内改造、完善工程，如下所示： A.消防监控中心； B.楼道灯改造； C.大堂、会所； D.设备房土建工程； E.停车场及其配套； F.宣传栏、大厦布置图，及各种标识类。 2.2 工程遗留问题 工程遗留问题是指在竣工验收和楼宇使用过程中， 发现的安全隐患、 使用的建筑材料不 合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷方面内容。 3.处理规定 3.1 管理中心对完善配套工程执行监督职能，指定管理部专人，作好协调工作； 3.2 对发现的遗留问题，及时向物业公司汇报，并作好与开发建设单位的联系工作。 4.管理工作规定 4.1 在业主未办理入住手续之前进行的完善和工
10、程遗留问题改造时： A.管理中心对已接管的房屋和设施实施保管； B.分清责任范围，管理中心指定专人与施工队保持联系，协调解决须交叉工作的矛盾， 以确保已接管房屋和设施的完好； C.配合施工队的用水用电，要求施工队进出场有序（必要时，签定协议） ： D.按设计要求限制施工队活动范围。 4.2 在业主开始办理入住手续之后进行的完善和工程遗留问题改造时，除按 4.1 的规定 继续执行以外，还必须在以下工作方面加强管理： A.限制噪音、施工时间，以确保业户的休息； B.给进场施工队人员（保修人员）办理特别通行证 ，避免与装修施工人员混淆，给 已入住的业户带来安全隐患； C.管理中心增强保安力量监督施工队的人员管理； D.施工队离场前，必须到管理中心申请“放行条” ，在经管理中心房管员以上人员核查 无误后（核查有无违反管理规定，收回通行证，督促水电费结算等） ，并经房官员以上人员 签名后施工队方可撤离。
