1、项目二项目二 早期介入与前期物业管理早期介入与前期物业管理 任务一任务一 物业管理的早期介入物业管理的早期介入忽视早期介入可能导致：忽视早期介入可能导致： 物业配套不完善物业配套不完善 布局设计不合理布局设计不合理 质量不过关质量不过关 资料欠缺、情况不明资料欠缺、情况不明 最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多纠纷多 一、物业管理早期介入的涵义一、物业管理早期介入的涵义 所谓所谓物业管理的早期介入物业管理的早期介入，是指物，是指物业管理公司在接管物业之前，就业管理公司在接管物业之前，就参与物参与物业的策划、规划设计和建设业的策划、规划设计和建设
2、，从业主、从业主、使用人及物业管理的角度使用人及物业管理的角度提出意见和建提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理的人的需求，方便物业管理的各项活动。各项活动。 二、物业管理早期介入的作用二、物业管理早期介入的作用 （一）完善物业的规划设计和使用功能（一）完善物业的规划设计和使用功能 （二）更好地监理施工质量（二）更好地监理施工质量（三）为验收接管打下基础（三）为验收接管打下基础（四）便于日后对物业的管理（四）便于日后对物业的管理 三物业管理早期介入的主要工作及三物业管理早期介入的主要工作及充当的角色充当的角色（一）立项决策阶段（充
3、当顾问）（一）立项决策阶段（充当顾问） 在项目的市场定位、潜在业主的构成在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面利润测算等方面提供参考建议，减少决提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。策盲目性和主观随意性。(二二)规划设计阶段（充当顾问）规划设计阶段（充当顾问） 物业管理早期介入的优势物业管理早期介入的优势： 1 1、信息优势、信息优势 2 2、人才优势、人才优势 3 3、动机优势、动机优势 侧重从以下方面提出看法和建议：侧重从以下方面提出看法和
4、建议： 1 1、物业总体布局和功能、物业总体布局和功能 2 2、日常的管理、日常的管理 3 3、设备设施及材料的选用、设备设施及材料的选用 4 4、公建配套设施、公建配套设施（三）施工安装阶段（扮演监理）（三）施工安装阶段（扮演监理） 监督基础隐蔽工程、机电设备安装调监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。实。 （四）接管准备阶段（开始管家）（四）接管准备阶段（开始管家）1.1. 与房地产开发企业
5、接洽前期物业管理委托事项与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项2.2. 制定接管方案制定接管方案3 3签约，实施验收接管签约，实施验收接管4 4制定系列管理制度制定系列管理制度5 5组成该物业的常设管理机构组成该物业的常设管理机构6 6建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网 络络7 7参与物业参与物业“开盘开盘” 四、对早期介入否定的立论四、对早期介入否定的立论n早期介入与物业管理的内涵不相符合。早期介入与物业管理的内涵不相符合。n早期介入阻碍了社会专业化的发展进程，早期介入阻碍了社会专业化的发展进程，破坏了社会分工，不利于物业管理规范化、破坏了社会
6、分工，不利于物业管理规范化、社会化、市场化发展目标的实现。社会化、市场化发展目标的实现。n早期介入对物业的建筑设计、施工质量方早期介入对物业的建筑设计、施工质量方面可能产生不利影响。面可能产生不利影响。五、前期介入费用由谁承担？五、前期介入费用由谁承担？根据费用产生的原因及用途根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介，管理公司在入伙前介入所产生费用入所产生费用应由开发商承担应由开发商承担。原因：原因：1、 前期介入的主要目的是协助开发商工作前期介入的主要目的是协助开发商工作（1） 前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次。（2） 使已购房业主对物业质量及日后管理放心，
7、帮助发展商销售。2、 管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是发展商，谁受益，谁付费。务对象是发展商，谁受益，谁付费。3、 政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。府明文规定。任务二任务二 前期物业管理前期物业管理 一、前期物业管理的涵义一、前期物业管理的涵义 前期物业管理，是指住宅出售后前期物业管理，是指住宅出售后至至业主委员业主委员会选聘物业管理者之前会选聘物业管理者之前的物业管理的物业管理。竣竣工工验验收收业业主主大大会会召召开开与物与物业管业管理企理企业签业签约约立立项项早期介入阶段早期
8、介入阶段前期物业管理阶段前期物业管理阶段物业管理阶段物业管理阶段n所谓所谓“前期物业管理前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物前期物业服务合同业服务合同，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物，并由物业管理企业依照合同的约定实施的物业管理。业管理。n物业管理条例物业管理条例规定：规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同
9、。其签订物业管理合同。” 前期物业管理的必要性：前期物业管理的必要性： （一）民事法律关系主体资格的需要（一）民事法律关系主体资格的需要 业主，在这一阶段内还不具备承担起这种民事业主，在这一阶段内还不具备承担起这种民事活动的能力。活动的能力。业主代表大会召开的时间业主代表大会召开的时间（二）物业管理不可间断性的需要（二）物业管理不可间断性的需要 现实的需要现实的需要 法律的要求，城市新建住宅小区管理办法法律的要求，城市新建住宅小区管理办法（三）促进物业的租售（三）促进物业的租售（四）有利于物业管理公司的续聘（四）有利于物业管理公司的续聘二、前期物业管理中权利主体的相互关系二、前期物业管理中权利
10、主体的相互关系 前期物业管理阶段，形成了开发企业、受前期物业管理阶段，形成了开发企业、受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共托的物业管理企业以及业主三个权利主体共存的法律关系存的法律关系。 开发商与业主：开发商与业主：买卖关系买卖关系 开发商与物业公司：开发商与物业公司：合同聘用关系合同聘用关系 物业公司与业主：物业公司与业主：服务与被服务关系服务与被服务关系 三、前期物业管理与早期介入的区别三、前期物业管理与早期介入的区别 1 1、发生时段不同、发生时段不同 2 2、工作内容不同、工作内容不同早期介入阶段，物业管理企业的工作主要是早期介入阶段，物业管理企业的工作主要是给于咨询以及施工阶段的
11、质量督察。而在前期物业管理阶段，物业管给于咨询以及施工阶段的质量督察。而在前期物业管理阶段，物业管理企业的工作主要是住户入住、室内装饰管理、日常管理制度和管理理企业的工作主要是住户入住、室内装饰管理、日常管理制度和管理队伍的建立和运作等实际的管理工作。队伍的建立和运作等实际的管理工作。 3 3、合同关系不同、合同关系不同早期介入不一定需要有物业管理服务早期介入不一定需要有物业管理服务合同的存在，只要有一般的咨询服务合同即可；而前期物合同的存在，只要有一般的咨询服务合同即可；而前期物业管理阶段，物业管理企业必须与建设单位签有前期物业业管理阶段，物业管理企业必须与建设单位签有前期物业管理服务合同。
12、管理服务合同。 4 4、企业地位不同、企业地位不同在早期介入阶段，物业管理企业只是在早期介入阶段，物业管理企业只是起辅助作用；而在前期物业管理阶段，物业管理企业是处起辅助作用；而在前期物业管理阶段，物业管理企业是处于管理的主导地位。于管理的主导地位。 四四 、前期物业管理的主要内容、前期物业管理的主要内容（一）建立服务系统和服务网络（一）建立服务系统和服务网络 1、落实管理机构、落实管理机构 2、配备管理操作人员、配备管理操作人员（二）建章立制（二）建章立制必要的规章制度必要的规章制度：管理机构的职责范围管理机构的职责范围各类人员的岗位责任制各类人员的岗位责任制物业各区域内管理规定物业各区域内
13、管理规定用户（住户）手册等。用户（住户）手册等。（三）物业的验收与接管（三）物业的验收与接管1 1、接管与验收的含义、接管与验收的含义 物业的接管验收是指物业管理单位（国家或物业的接管验收是指物业管理单位（国家或企业的房管部门或物业管理公司）对建设单企业的房管部门或物业管理公司）对建设单位移交的新建房屋以及业主委托管理的原有位移交的新建房屋以及业主委托管理的原有房屋按行业标准进行综合检验然后收受管理房屋按行业标准进行综合检验然后收受管理的工作。的工作。 2 2、接管与验收与竣工验收的区别、接管与验收与竣工验收的区别接管验收接管验收竣工验收竣工验收验收主体不同验收主体不同物业管理单位物业管理单位
14、房地产开发建设单位房地产开发建设单位/ /城市城市建设行政主管部门建设行政主管部门验收性质不同验收性质不同主体结构安全与满足使用功主体结构安全与满足使用功能的再检验能的再检验检查工程项目是否达标检查工程项目是否达标验收目的不同验收目的不同转交的对象不转交的对象不同同为分清责任，交接验收为分清责任，交接验收物业管理公司物业管理公司为取得市场准入资格，对为取得市场准入资格，对质量进行验收质量进行验收建设单位建设单位3 3、接管验收应具备的条件、接管验收应具备的条件（1 1）新建房屋）新建房屋（2 2）原有房屋）原有房屋4 4、接管验收的内容、接管验收的内容（1 1）资料的验收）资料的验收（2 2）
15、质量与使用功能的验收质量与使用功能的验收（3 3）质量问题或危险与损坏问题的处理）质量问题或危险与损坏问题的处理5 5、接管验收的程序、接管验收的程序 书面提请书面提请 资料审核资料审核 物业检验物业检验 问题处理问题处理 签发文件签发文件6 6、接管验收中可能存在的问题和注意事项、接管验收中可能存在的问题和注意事项 （1 1）接管验收走过场）接管验收走过场 （2 2）接管验收不到位）接管验收不到位 （3 3）接管资料不齐全）接管资料不齐全 （四）进户管理（入伙管理）（四）进户管理（入伙管理） 进户，是指业主、使用人正式进住使用物进户，是指业主、使用人正式进住使用物业，俗称业，俗称“入伙入伙”
16、进户程序一般为：进户程序一般为： 1发入伙通知书发入伙通知书 2. 购房业主按要求缴清剩余房款和其他费用购房业主按要求缴清剩余房款和其他费用 3带业主或使用人实地验收物业带业主或使用人实地验收物业 （1 1）房建质量）房建质量 （2 2）设备质量，运转情况）设备质量，运转情况 （3 3）房型、装修、设施配备等是否与合同相符）房型、装修、设施配备等是否与合同相符 （4 4）外部环境状况及影响）外部环境状况及影响4、签订物业使用公约、业主临时公约、签订物业使用公约、业主临时公约5、业主或使用人信息登记、业主或使用人信息登记6、发放用户手册或办事指南、发放用户手册或办事指南7、发放钥匙，完成进户手续
17、发放钥匙，完成进户手续（五）装修搬迁管理（五）装修搬迁管理 1 1、装修管理的必要性、装修管理的必要性 （1 1）室内装修的普遍性）室内装修的普遍性 （2 2）室内装修影响大）室内装修影响大 2 2、室内装修管理的难点、室内装修管理的难点 （1 1）物业管理单位无执法权）物业管理单位无执法权 （2 2）管理单位缺乏管理制度）管理单位缺乏管理制度 （3 3）司法判决难执行）司法判决难执行 3 3、室内装修管理措施、室内装修管理措施 （1 1）“安民告示安民告示”宣传在先宣传在先 （2 2）签订装修管理协议）签订装修管理协议 （3 3）严格装修管理程序）严格装修管理程序 （4 4）违章事故处理）违
18、章事故处理案例案例改变住宅结构改变住宅结构装修废弃物装修废弃物相邻关系相邻关系违反业主公约乱搭乱建违反业主公约乱搭乱建（六）档案资料的建立（六）档案资料的建立 档案资料包括两种：档案资料包括两种： 业主或使用人的资料：业主或使用人的资料：业主使用人姓名、进业主使用人姓名、进户人员情况、联系电话或地址、各项费用的户人员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情况、房屋的装修等情况缴交情况、房屋的装修等情况。 物业资料物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工主要包括物业的各种设计和竣工图纸，位置、编号等。图纸，位置、编号等。 案例案例n 档案帮了大忙档案帮了大忙 新来的物管公司接手小区管理后，将进行天然
19、气通气。但却新来的物管公司接手小区管理后，将进行天然气通气。但却发现煤气管道都存在不同程度的锈蚀。他们立即联系天然发现煤气管道都存在不同程度的锈蚀。他们立即联系天然气公司。气公司。 经测算，调换煤气管道，所需费用约为经测算，调换煤气管道，所需费用约为122万元。对此，万元。对此，管理处经理心急如焚。情急中他想到了接手该小区时的档管理处经理心急如焚。情急中他想到了接手该小区时的档案。于是，立即查阅资料。原来，该小区建造时涉及案。于是，立即查阅资料。原来，该小区建造时涉及15家家施工单位，其中自来水、煤气管所用管材基本由施工方供施工单位，其中自来水、煤气管所用管材基本由施工方供应，所用管材是国家建
20、设部已明令禁止使用的冷镀锌管。应，所用管材是国家建设部已明令禁止使用的冷镀锌管。 鉴于此，该管理处立即起草了一份报告，并附上调查材料，鉴于此，该管理处立即起草了一份报告，并附上调查材料，送到了开发商手中。开发商有关领导看后认为，管理处的送到了开发商手中。开发商有关领导看后认为，管理处的请求完全合理。于是请物管公司委托天然气公司实地查勘，请求完全合理。于是请物管公司委托天然气公司实地查勘，并报预算，工程费用由开发商列支。物管公司即与天然气并报预算，工程费用由开发商列支。物管公司即与天然气公司联系，签订了工程合同，并以最快速度调换了煤气管公司联系，签订了工程合同，并以最快速度调换了煤气管道。道。任
21、务三任务三 物业的承接验收物业的承接验收 n物业的承接物业的承接，是房地产开发企业、公有，是房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会向房屋出售单位或者业主、业主委员会向接受委托的物业管理企业移交物业，物接受委托的物业管理企业移交物业，物业管理企业接受物业的过程。业管理企业接受物业的过程。n“物业的承接验收物业的承接验收”，是物业管理企业，是物业管理企业承接房地产开发企业、公有房屋出售单承接房地产开发企业、公有房屋出售单位或者业主、业主委员会委托管理位或者业主、业主委员会委托管理 的的新建房屋或者原有房屋时，以新建房屋或者原有房屋时，以物业主体物业主体结构安全和满足使用功能结构安全和
22、满足使用功能为主要内容的为主要内容的再检验。再检验。n条例条例第三十七条第一款规定：第三十七条第一款规定：“物业物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续办理物业验收手续”。物业的承接验收，。物业的承接验收，是物业管理企业在承接物业时不可缺少的是物业管理企业在承接物业时不可缺少的重要环节。物业管理企业在承接物业时，重要环节。物业管理企业在承接物业时，一方面要充分考虑工程质量问题对日后物一方面要充分考虑工程质量问题对日后物业管理带来的影响，另一方面，要充分维业管理带来的影响，另一方面，要充分维护业主的合法权益。护业主的合法权益。 一、物业承接验收
23、的作用一、物业承接验收的作用 n1.1.进一步明确交接双方的责、权、利关系。进一步明确交接双方的责、权、利关系。n2.2.确保物业具备正常的使用功能，充分维护确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。业主的利益。n3.3.为日后的物业管理创造条件。通过物业管为日后的物业管理创造条件。通过物业管理企业的承接验收，还可以根据有关物业管理企业的承接验收，还可以根据有关物业管理的文件资料，摸清物业的性能与特点，预理的文件资料，摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有计划地安排好防管理中可能出现的问题，有计划地安排好各项管理工作。各项管理工作。二、物业承接验收的标准二、物业承接验收的标准
24、 n物业承接验收的标准分为物业承接验收的标准分为新建物业的承接验新建物业的承接验收标准收标准和和原有物业的承接验收标准原有物业的承接验收标准。其具体。其具体的要求和标准应当执行的要求和标准应当执行19911991年年2 2月建设部颁布月建设部颁布的的房屋承接验收标准房屋承接验收标准，有关住宅小区竣，有关住宅小区竣工综合验收的规定还应当执行工综合验收的规定还应当执行19931993年年1212月建月建设部颁布的设部颁布的城市住宅小区竣工综合验收管城市住宅小区竣工综合验收管理办法理办法等。等。 新建物业的承接验收标准新建物业的承接验收标准nl.l.主体结构部分：主体结构部分：地基基础的沉降不得超过
25、建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或者相邻房屋的损坏；钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；木结构应当节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，选材必须符合结构工程施工及验收规范的规定；设有抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。n2.2.屋面部分：屋面部分：各类房屋必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水通畅，无积水，不渗漏；阳台和三层以上房屋应当有排水，出水口、檐沟、落水管应当安装牢固，接口平密，不渗漏。n3.3.楼地面部分：楼地面部分：面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；卫生间、阳台、盥（
26、灌音）洗室地面与相邻地面的相对标高应当符合设计要求，不应当有积水，不允许倒泛水和渗漏。 n4.4.装修部分：装修部分：钢木门窗应当安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应当安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应当装设铁栅栏；木装修工程应当表面光洁，线条顺直，对缝严密，门窗玻璃应当安装平整，油灰饱满，粘接牢固；抹灰应当表面平整；饰面砖应当表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直；油漆、刷浆应当色泽一致，表面不应当有脱皮、漏刷现象。n5.5.电气部分：电气部分：电气线路安装应当平整、牢固、顺直，过墙应
27、当有导管；应当按套安装电表或者预留表位，并有电器接地装置；照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求；电梯应当能准确地启动运行、选层、平层、停层；制动器、限速器及其安全设备应当动作灵敏可靠；安装的隐蔽工程、试运转记录、性能监测记录及完整的图纸资料均应符合要求；除上述要求外，同时应当符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。n6.6.水、卫、消防部分：水、卫、消防部分：管道应当安装牢固，控制部件启动灵活，无滴漏；水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求；应当按
28、套安装水表或者预留表位；高位水箱进水管与水箱检验口的位置应当便于检修；卫生间、厨房内的排污管应当分设，出户管长不宜超过8米，并不应使用陶瓷管、塑料管。其他管子可用塑料管，在国外很普遍，可用50年。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应当平整、牢固、部件齐全，制动灵活；水泵安装应当平稳，运行时无较大震动；消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。n7.7.采暖部分：采暖部分：锅炉、箱罐等压力容器应当安装平整、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；
29、炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间，炉排与壁镗（堂音）之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不凸起、不受卡，运转自如；各种仪器、仪表应当齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门开关灵活；设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范；锅炉辅机应当运行正常，无杂音；消烟除尘、消音减震设备齐全，水质、烟尘排放浓度应当符合环保要求；经过48小时连续试运转，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。自家购房也应注意检查暖气管道，如自己家自动排气阀跑水被淹。n8.8.附属工程及其他：附属工程及其他：化粪池应当按照排污量合理设置，池内无垃圾杂
30、物；明沟、散水、落水管内部不得有断裂、积水现象；房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通；房屋应按单元设置信报箱；常不用，如裕中西里就是如此。单位工程必须做到活完料清，场地清；群体建筑应当检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。四、物业承接验收应当注意的事项四、物业承接验收应当注意的事项 n1.1.物业管理企业一般应当在物业管理企业一般应当在1515日内签发验收通知书并约定验日内签发验收通知书并约定验收时间。经验收合格的，物业管理企业应当在收时间。经验收合格的，物业管理企业应当在7 7日内签署验收日内签署验收合格凭证，并及时签发承接文件。合格凭证，并及时签发承接文
31、件。n2.2.承接验收时，交接双方均应当严格按照标准执行。验收不承接验收时，交接双方均应当严格按照标准执行。验收不合格的，双方协议处理，并商定时间复验，建设单位应当按合格的，双方协议处理，并商定时间复验，建设单位应当按照约定返修合格后，再组织复验。照约定返修合格后，再组织复验。n3.3.在房屋承接验收中，发生争议而不能解决的，可以申请当在房屋承接验收中，发生争议而不能解决的，可以申请当地县级人民政府房地产行政主管部门进行协调解决。地县级人民政府房地产行政主管部门进行协调解决。n4.4.在物业承接验收中，还应当注意以下三个防止：在物业承接验收中，还应当注意以下三个防止：n一是防止物业承接验收工作
32、一是防止物业承接验收工作“走过场走过场”。n二是防止物业承接验收工作二是防止物业承接验收工作“不到位不到位”。n三是防止物业承接验收的资料三是防止物业承接验收的资料“不齐全不齐全”。建设单位应当移交下列资料建设单位应当移交下列资料 n（1 1）竣工验收资料包括：总平面竣工图；建筑、结构、设备）竣工验收资料包括：总平面竣工图；建筑、结构、设备竣工图；配套设施工程、地下管网工程、隐蔽工程竣工图等。竣工图；配套设施工程、地下管网工程、隐蔽工程竣工图等。n（2 2）技术资料包括：设施设备的安装、使用和维护保养；地）技术资料包括：设施设备的安装、使用和维护保养；地质勘察报告；工程合同及工程开工、竣工报告
33、；工程预决算；质勘察报告；工程合同及工程开工、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单位；隐蔽工程验收记录；沉降观察记录；工程竣工验收证明书；钢材、程验收记录；沉降观察记录；工程竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、建筑构配件的鉴定水泥等主要材料的质量保证书；新材料、建筑构配件的鉴定合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖、煤气合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖、煤气管道的试压报
34、告等。管道的试压报告等。n（3 3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。）物业质量保修文件和物业使用说明文件。n（4 4）物业管理所必需的其他资料包括：房屋产权资料；项目）物业管理所必需的其他资料包括：房屋产权资料；项目批准文件；用地批准文件；拆迁资料等。批准文件；用地批准文件；拆迁资料等。n 物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，依照规定将物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，依照规定将上述资料移交给业主委员会。上述资料移交给业主委员会。 五、物业管理用房五、物业管理用房 n“物业管理用房物业管理用房”，是指房地产开发建设中按照有关规定建设，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由
35、开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。n确保在物业管理区域内为物业管理企业提供必要的物业管理确保在物业管理区域内为物业管理企业提供必要的物业管理用房，是保证物业管理企业实施物业管理活动的最基本的，用房，是保证物业管理企业实施物业管理活动的最基本的，也是最重要的条件之一。因此，也是最重要的条件之一。因此，条例条例第第3030条规定：条规定：“建设建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用单位应当按照规定在物业管理
36、区域内配置必要的物业管理用房房。” 重庆市物业管理条例重庆市物业管理条例 n物业服务用房包括物业服务企业用房和业主物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照委员会用房，应当由建设单位按照不低于房不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。在物业管理区域内无偿配置。n物业服务用房应当为地面以上的独立成套装物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于梯的物业，物业服务用房所在楼
37、层不得高于四层。四层。 六、物业的保修六、物业的保修 n 建筑工程实行质量保修制度是建筑工程实行质量保修制度是中华人民共中华人民共和国建筑法和国建筑法中所确定的基本制度。中所确定的基本制度。“建筑建筑工程质量保修制度工程质量保修制度”，是指建筑工程竣工验，是指建筑工程竣工验收后，对在保修期限内因勘察设计、施工、收后，对在保修期限内因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，予以修复。这材料等原因造成的质量缺陷，予以修复。这里所称里所称“质量缺陷质量缺陷”，是指建筑工程的质量，是指建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。（一）建筑工程质量保修
38、义务的主体（一）建筑工程质量保修义务的主体 n建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，建筑工程在保修范围和保修期限内出现的质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。施工单位应当履行保修义务。n建筑法建筑法第第58条规定：条规定：“建筑施工企业对工程的施工建筑施工企业对工程的施工质量负责质量负责”。n建筑法建筑法第第60条规定：条规定：“建筑物在合理使用寿命内，建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，
39、建筑施工企业应当修复。现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”n建设工程质量管理条例建设工程质量管理条例第第39条规定：条规定：“建设工程承建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。的保修范围、保修期限和保修责任等。” n当房地产开发企业作为建设单位将房屋建筑出售给当房地产开发企业作为建设单位将房屋建筑出售给物业买受人后，房地产开发企业则成为工程质量保物业买受人后，房地产开发企业则成为工程质量保修
40、的第一责任人。修的第一责任人。 n“房地产开发企业应当在商品房支付使用时，向购买人提房地产开发企业应当在商品房支付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受地产开发企业对商品
41、房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。承担赔偿责任。” n物业管理条例物业管理条例第第31条规定：条规定：“建设单位应当按照国建设单位应当按照国家规定的保修期限和报修范围，承担物业的保修责任。家规定的保修期限和报修范围，承担物业的保修责任。” （二）建设工程的最低保修期限（二）建设工程的最低保修期限 n（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
42、n（2）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为的防渗漏为5年；年；n（3）供热与供冷系统为）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；个采暖期、供冷期；n（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；年；n（5）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。n国家规定的是保修的国家规定的是保修的“最低年限最低年限”，而一些有实力的施工单，而一些有实力的施工单位常常会提供更长的保修期限。位常常会提供更长的保修期限。n建设工程的保修期，自竣工验收合格之
43、日起计算。开发商的建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。开发商的保修期应从业主购买商品房之日起到建设部规定的有关期限保修期应从业主购买商品房之日起到建设部规定的有关期限止。止。第四节第四节 楼宇入伙与装修管理楼宇入伙与装修管理 一、楼宇入伙一、楼宇入伙 n楼宇入伙，是指业主或使用人进房入住的过程，这楼宇入伙，是指业主或使用人进房入住的过程，这是物业管理公司与业主或使用人的首次接触，标志是物业管理公司与业主或使用人的首次接触，标志着物业管理工作的逐步展开。在这一过程中，物业着物业管理工作的逐步展开。在这一过程中，物业管理公司与业主或使用人之间需要办理相关的入伙管理公司与业主或使用人之间需要
44、办理相关的入伙手续，其中涉及一系列业主或使用人应当知晓、参手续，其中涉及一系列业主或使用人应当知晓、参考或必须签订的入伙手续文件。它们是：考或必须签订的入伙手续文件。它们是：n(1)(1)入伙通知书；入伙通知书；n(2)(2)入伙手续书；入伙手续书；n(3)(3)收楼须知；收楼须知；n(4)(4)缴款通知书；缴款通知书；n(5)(5)验楼情况表；验楼情况表；n(6)(6)楼宇交接书。楼宇交接书。 楼宇入伙的程序楼宇入伙的程序 n(1)(1)物业管理公司向业主或使用人寄发入伙手续文件：物业管理公司向业主或使用人寄发入伙手续文件：n(2)(2)业主向物业管理公司出示身份证、房屋买卖合同及入伙通业主
45、向物业管理公司出示身份证、房屋买卖合同及入伙通知书，并交纳各项管理服务费和维修基金等；知书，并交纳各项管理服务费和维修基金等；n(3)(3)业主验收其所购房屋业主验收其所购房屋( (门窗、水电、墙面、屋顶、地板等门窗、水电、墙面、屋顶、地板等) )并签收；并签收；n(4)(4)物业管理公司与业主签订物业管理公司与业主签订“管理公约管理公约”；n(5)(5)物业管理公司接受业主的咨询，介绍入住的有关事项，并物业管理公司接受业主的咨询，介绍入住的有关事项，并发给业主发给业主“住户手册住户手册”；n(6)(6)物业管理公司正式把业主所购房屋的钥匙交给业主。物业管理公司正式把业主所购房屋的钥匙交给业主
46、。1入伙通知书入伙通知书n入伙通知书是指物业管理公司在物业验收合格后通入伙通知书是指物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。知业主可以来办理入住手续的文件。n在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：（1）一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一）一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间内办理，必然会使手续办理产生诸多困难，同一时间内办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的因此在通知书上应注明各幢、各
47、层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。时间，以方便业主按规定时间前来办理。（2）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。明补办的办法。入伙通知书入伙通知书 女士女士/ /先生：先生： 您好您好! !您所认购的您所认购的_大厦楼阁层座已于大厦楼阁层座已于_年年_ _ 月月_日经市建设日经市建设局、质量检查总站、消防支队等政府有关部门验收合格，准予入住。局、质量检查总站、消防支队等政府有关部门验收合格，准予入住。 一、请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续。办理地址：一、请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续。办理地址： (
48、 )( )。 在规定的日期内，财务部、地产部将派员到场集中办公。在规定的日期内，财务部、地产部将派员到场集中办公。 二、为了您在办理过程中不拥挤，顺利而快捷地办理各楼层的入伙手续，二、为了您在办理过程中不拥挤，顺利而快捷地办理各楼层的入伙手续，时间以下表为准：时间以下表为准： 三、请阁下按上述时间来办理手续，如不能按时前来，在三、请阁下按上述时间来办理手续，如不能按时前来，在_月月_日日后请到大厦后请到大厦_搂办理财务及收楼有关事宜，然后到搂办理财务及收楼有关事宜，然后到_大厦管理处办大厦管理处办理入伙手续。理入伙手续。 特此通知特此通知物业管理公司物业管理公司 日期日期阁阁阁阁阁阁月月 日日
49、月月 日日月月 日日 2.入伙手续书入伙手续书n入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排。入伙手续书即是办理入伙手续的程序和安排。制定入伙手续书的目的是为了让业主在办理制定入伙手续书的目的是为了让业主在办理入伙手续时，明确其程序，使整个过程井然入伙手续时，明确其程序，使整个过程井然有序。一般在入伙手续书上都留有分部门的有序。一般在入伙手续书上都留有分部门的确认证明，业主每办完一项手续，有关职能确认证明，业主每办完一项手续，有关职能部门在上面盖章证明。部门在上面盖章证明。入伙手续书入伙手续书 女士先生：女士先生： 您认购的您认购的_大厦阁楼座，现已具备入伙条件，请阅读收楼须知，按大厦阁楼座，现已具
50、备入伙条件，请阅读收楼须知，按如下次序办理入伙手续。如下次序办理入伙手续。物业管理公司管理处物业管理公司管理处 _年年_月月_日日 (1)(1)公司财务部公司财务部 (2)(2)大厦管理处财务室大厦管理处财务室 已付清各项入伙费用已付清各项入伙费用 特此证明（盖章）特此证明（盖章） 已付清楼款已付清楼款 特此证明特此证明( (盖章盖章) )n(3)(3)公司地产部公司地产部 n(4)(4)大厦管理处办公室大厦管理处办公室 入伙资格审查合格入伙资格审查合格 特此证明（盖章）特此证明（盖章） 入伙收搂完毕入伙收搂完毕 特此证明（盖章）特此证明（盖章） 3收楼须知收楼须知n收楼须知是指物业管理公司告
