1、物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策天津国土资源和房屋职业学院天津国土资源和房屋职业学院 赵曦赵曦物业管理概述物业管理服务物业管理的基本制度房地产相关制度与政策v1 1业主大会制度业主大会制度v2 2管理规约制度管理规约制度v3 3物业管理招投标制度物业管理招投标制度v4 4物业承接查验制度物业承接查验制度v5 5住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度v一、业主大会一、业主大会v筹备与成立筹备与成立v指导规则：指导规则：第八条第八条v 物业管理区域内，已物业管理区域内，已交付的交付的专有部分面积专有部分面积超过建筑物总面积超过建筑物总面积50%50%时，建设单位应当按照时，建设单位应
2、当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：v一、业主大会一、业主大会v筹备与成立筹备与成立v指导规则：指导规则：第十条第十条v 首次业主大会会议筹备组由首次业主大会会议筹备组由业主代表、建业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总
3、人数单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民街道办事处、乡镇人民政府代表政府代表担任。担任。v一、业主大会一、业主大会v筹备与成立筹备与成立v二、业主委员会二、业主委员会v 第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，由第三十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5 5至至11 11人人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：符合下列条件：v （一）具有完全民事行为能力；（一）具有完全民事行为能力；v （二）遵守国家有关法律、法规；（二）遵守国家有关法
4、律、法规；v （三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；义务；v （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；v （五）具有一定的组织能力；（五）具有一定的组织能力；v （六）具备必要的工作时间。（六）具备必要的工作时间。v二、业主委员会二、业主委员会v第三十二条业主委员会委员实行任期第三十二条业主委员会委员实行任期制，制，每届任期不超过每届任期不超过5 5年，可连选连任年，可连选连任，业，业主委员会委员具有同等表决权。主委员会委员具有同等表决权。v v业主委员会应当自选举之日起业主委员会应当自
5、选举之日起7 7日内召日内召开开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。首次会议，推选业主委员会主任和副主任。v一、管理规约一、管理规约v管理规约是由全体业主共同制定的，规定业管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的主具有普遍约束力的自律性自律性规范。规范。v二、临时管理规约二、临时管理规约v条例：条例：第二十二条第二十二条v 建设单位应当建设单位应当在销售物业之前在销售物业之前，制定临，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、
6、管时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。法作出约定。 v建设单位制定的临时管理规约，不得侵建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。害物业买受人的合法权益。v一、前期物业管理招投标的强制性一、前期物业管理招投标的强制性v条例：条例：第二十四条第二十四条v 住宅住宅物业的建设单位，物业的建设单位，应当通过招投标应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；v 投标人投标人
7、少于少于3 3个或者住宅规模较小个或者住宅规模较小的，的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门主管部门批准批准，可以采用，可以采用协议协议方式选聘具有方式选聘具有相应资质的物业服务企业。相应资质的物业服务企业。v二、前期物业管理招投标的原则二、前期物业管理招投标的原则v公开、公平、公正和诚实信用公开、公平、公正和诚实信用v三、前期物业管理投标三、前期物业管理投标v（一）形式（一）形式v公开招标：公开招标：公共媒体公共媒体v邀请招标：邀请招标：有选择的邀请有选择的邀请v三、前期物业管理投标三、前期物业管理投标v（二）程序（二）程序v招标人应当确定投
8、标人编制投标文件所需的招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间，公开招标物业管理项目，自招标合理时间，公开招标物业管理项目，自招标文件发出之日至投标人提交投标文件截止之文件发出之日至投标人提交投标文件截止之日，日，最短不得少于最短不得少于2020日日。v四、前期物业管理评标四、前期物业管理评标v（一）评标专家（一）评标专家v房地产行政主管房地产行政主管部门负责部门负责召集有经验的人员召集有经验的人员组成物业管理评标专家库组成物业管理评标专家库，建立专家名册。，建立专家名册。v（二）规则（二）规则v综合评分法（非最低价中标）综合评分法（非最低价中标）v推荐不超过三个推荐不超过三个v一、承接
9、、查验对象一、承接、查验对象v共用共用 部、备、施部、备、施v二、方法二、方法v第十八条现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。v三、物业服务企业的法律责任v 第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。v 第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。v 第三十四条自物业交接之日起，物业
10、服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。v 第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。v 物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。v三、物业服务企业的法律责任v第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。v第四十
11、条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。v一、维修对象v共用共用 部、备、施部、备、施v第三条本办法所称住宅共用部位，是指根第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。及户外的墙面、门厅、楼梯间
12、、走廊通道等。v一、维修对象v共用共用 部、备、施部、备、施v本办法所称共用设施设备，是指根据法律、本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、一般包括电梯、天线、照明、消防设施消防设施、绿、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。使用的房屋等。v二、管理主体资金业主大会成立直辖市、市、直辖市、
13、市、县人民政府县人民政府建设房地产建设房地产主管部门主管部门业主大会业主大会后前v三、用途限制v住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法：第十八条第十八条v 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的用部位、共用设施设备保修期满后的维修和维修和更新、改造，更新、改造，不得挪作他用。不得挪作他用。v四、使用程序（实行物业管理的）v第二十三条第二十三条v（一）（一）物业服务企业提出使用方案物业服务企业提出使用方案，。；v （二）业主大会依法通过使用方案；（二）业主大会依法通过使用方案；v （三）物业服务企业组织实施使用方案；（三）物
14、业服务企业组织实施使用方案；v （四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公
15、有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；v （六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；行发出划转住宅专项维修资金的通知；v （七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。v车辆停在大厦楼下，不幸被脱落外墙砸损，万幸车中无人，不然后果不堪设想。车主
16、多次找大厦物业索赔，可物业以不存在管理职责为由拒不赔偿。心有余悸的车主牙某一纸诉状，将该大厦物业状告至阿克苏市人民法院，要求对车辆损失进行赔偿。法院审理此案后，判决该物业服务有限责任公司赔偿原告牙某车辆损失款、评估费、公证费合计28313元。v某日，男子牙某将小轿车停在阿克苏某大厦下，当天下午天气突变刮大风，该大厦楼体外墙面大理石突然坠落，致使牙某车辆损坏严重。牙某认为，物业管理人，对该大厦负有审慎管理义务，其未尽管理责任致使该大厦外墙的大理石脱落致自己车辆受损，具有失职的过错，应负赔偿责任。物业公司称，物业仅是该大厦的服务企业，并不存在管理人之说，牙某当天停在该大厦下的停车位上，该位置不属于
17、本物业公司的服务区域。物业公司仅仅是针对小区公共设施的维护和管理。v 庭审中，阿克苏市人民法院依法对牙某提交的相关证据进行核实、审查，认为外墙瓷砖是该大厦的组成部分，应认定为业主共有部分，业主与物业服务企业存在内部物业管理服务法律关系，物业公司对大厦共有部分有审慎管理义务，有义务对迎宾大厦进行检查、维修、养护等，该物业公司作为大厦的管理者，未提供证据证实自己没有过错，应承担赔偿责任。遂做出上述判决。v李某是忠县忠州街道居民，今年已经80岁。2015年8月28日，李某在路过忠县忠州街道州屏环路时，被旁边楼房脱落的外墙瓷砖砸中受伤。李某受伤后被立即送往忠县中医院住院治疗，治疗28天后出院，共花去医
18、疗费用3万余元。后经鉴定，李某目前左髋关节活动功能丧失评定为十级伤残。李某原本好端端在人行道上行走，结果遭遇无妄之灾，不仅身体遭受了创伤，还不见有人愿意出来承担责任。李某实在想不通，一纸诉状将某酒店等32名被告告上法庭，要求他们承担各项费用共计8万余元。v李某认为，某酒店在内的32名被告系居住在瓷砖掉落的楼房里的所有人、管理人或者使用人，没有对该栋楼的外墙瓷砖进行维护，导致该栋楼的外墙瓷砖脱落砸伤自己，根据中华人民共和国侵权责任法的规定，应当对自己的损失承担赔偿责任。被告某酒店辩称，虽然该栋楼房外却又外墙瓷砖脱落现象，但从目前外墙瓷砖脱落的现状来看，该栋楼外墙瓷砖是否在原告李某路过时脱落及原告
19、所受伤害是否系被外墙砖脱落所致均不清楚，况且外墙瓷砖脱落的位置并非其房屋所在楼层，与其没有任何关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。其余31名被告经传票传唤，未到庭应诉，也未提交书面答辩意见和任何证据。v 法院审理查明，在案证据中，忠县公安局的证明及原告和被告某酒店的当庭陈述能够相互印证，证实原告李某系本案楼房的外墙砖脱落后砸伤；而实有人口、实有房屋入户采集工作表、户籍资料等证据能够证实本案中含某酒店在内的32名被告系本案楼房的所有人或居住人。v法院审理后认为，公民享有健康权。某酒店虽未在涉案外墙砖所在楼层，但涉案外墙瓷砖系本案整栋楼房的公共部分，某酒店与本案其他被告一样，对涉案外墙瓷砖负有日常安全管理之责任，但却对涉案外墙瓷砖疏于管理，未尽到安全管理义务，导致涉案外墙瓷砖脱落导致原告受伤的损害后果发生，本案被告均未提交证据证实自己在本案中没有过错，故本案被告均具有过错，均应当承担侵权责任，遂根据相关法律规定判决某酒店在内的32名被告连带赔偿各项费用共计近7万元。
