1、1开盘前储客与客户摸排技巧开盘前储客与客户摸排技巧2第一部分 客户怎么来？第二部分 怎么摸排诚意度？第三部分 认筹及促销方法？31.4客户上门种类客户上门种类客户怎么来客户怎么来线上推广线上推广线下推广线下推广报纸广告电台广告户外广告电视广告车体广告网络广告直邮广告短信广告夹单广告派单分展场引起客户关注引起客户关注直接渗透客户直接渗透客户客户资源客户资源Call客邀约客户活动客户会老带新 维系客户维系客户挖掘客户挖掘客户拓展客户拓展客户陌拜5客户摸排的目的客户摸排的六大原则一般流程多轮客户排查2.63.有助于筛选意向客户，锁定意向房号，有助于筛选意向客户，锁定意向房号，保证最大限度的成交保证最
2、大限度的成交摸排的目的摸排的目的实现开盘的成功销售实现开盘的成功销售客户摸排的三个有助于：客户摸排的三个有助于：1.有助于开盘成交的预估和预销控制定有助于开盘成交的预估和预销控制定2.有助于价格体系的制定和调整有助于价格体系的制定和调整7p客户行为数据化 业务人员根据每位客户到访次数、主动来电次数、看现楼次数等数据指标和客户行为来判定诚意度，分为：A,B,C,D类 （具体指标见附件客户诚意度判断）p百分位客户优先制 保证最有诚意的客户买到意向单位；p第一意向优先制 保证购房客户的第一意向，避免选房当天犹豫；p变更数据及时性 算价期间，每天预销控，及时引导重叠房号，保证高选房率；p销售流程化 专
3、人专职周到贴心服务，为项目价值加分，同时增强客户置业 信心；p大目标指导下的团队协作 执行力是关键8认筹前开盘将传统的开盘节点进行细分，通过多个营销环节制造了解客户、引导客户的机会。认筹算价选房9价格并非单纯价格并非单纯技术行为，而技术行为，而是市场行为是市场行为10目标：通过客户访谈摸查，所有有意向客户价格底线，指导并验证基础价格表；工具：1、客户登记表 2、客户调查问卷 3、客户房号意向统计11工具工具1.1：收集客户基本资料，是与客户初步沟通的重：收集客户基本资料，是与客户初步沟通的重要工具要工具12工具工具1.2：是对：是对VIP客户摸排沟通的重要工具，根据客客户摸排沟通的重要工具，根
4、据客户访谈及时调整营销渠道及基础价格表户访谈及时调整营销渠道及基础价格表一、客户基本资料您的姓名：_ 您的性别：男 女您的出生日期：_年_月_日您的联系电话：（手机）_（住宅）您的居住区域：_您的工作区域：_您的工作单位：_您了解楼盘方式：盘楚天都市报 晨报 晚报 长江日报 其它报纸 二桥广告牌 机场广告牌 公交车站牌 短信 网站 电台 DM直邮 朋友介绍 过路 其它二、购买需求内容用途：婚房 改善居住环境 养老 为了下代 投资 其它置业次数：一次置业 二次置业 二次置业以上意向楼栋：T3 T4 T5 T6户型：二房二厅一卫 三房两厅一卫 三房二厅二卫 四房二厅二卫 复式 LOFT 商业面积：
5、80-90平米90-100平米100-110平米110-120平米120-130平米130-140 150以上楼层：5层以下 6 层-10层 11 层-20层 21 层-33层在您非常满意的情况下，你能承受的最贵总价：50万以下 50-60万 60-70万 70-80万 80-90万 90-100万 100-110万 110-120万 120万以上在你非常满意的情况下，您能承受的最贵单价：5000元/平以下 50005500元/平 55005700元/平 57005900元/平 59006000元/平元 60006300元/平元 63006500元/平元 6500/平以上，只要物有所值您了解X
6、XXX的所有信息中，您最满意的是哪几项？客户调查问卷13工具工具1.3：初步进行客户意向，：初步进行客户意向，根据意向房号统计调根据意向房号统计调整基础价格表整基础价格表客户意向房号统计表14目标：出具价格厢体（一般采用上限3%，下限3%区间）配合实际工程进展进行排查，（厢体上限引导，明确客户真实需求），实现好产品高价值，形成最终价格表；工具：1、vip客户评分标准（现场、电话回访用）2、客户诚意度判别表 3、客户房号意向反馈表 4、客户参观样板房统计表15第二轮价格箱体分布图第二轮价格箱体分布图(示意示意)162.1：配合项目实际进展进行统计，是客户行为量化的：配合项目实际进展进行统计，是客
7、户行为量化的重要工具重要工具vip客户评分标准17工具工具2.2：通过与客户多次沟通后的反馈收集，判断客：通过与客户多次沟通后的反馈收集，判断客户诚意度的有效工具户诚意度的有效工具客户诚意度判别表18工具工具2.3：根据箱体价格重新梳理客户对每个户型的意：根据箱体价格重新梳理客户对每个户型的意向及价格承受力，同时根据反馈信息对基础价格表进向及价格承受力，同时根据反馈信息对基础价格表进行修正行修正客户意向房号反馈表19工具工具2.4：配合项目实际进展进行统计，是客户行为量：配合项目实际进展进行统计，是客户行为量化的重要工具化的重要工具每日对前期办卡客户参观样板房情况进行跟进和统计20目标：给出准
8、确单位价格，按购房顺序排查客户意向及诚意度（0-100分，100分为A类铁杆客户，75分为B类诚意客户，50分为C类密切关注客户，0分为D类一般客户），及时进行预销控，最大化引导房号重叠客户，直至正式发售前一天，确保每位客户按第一意向选房；工具：意向房号变动登记表 房号预销控表 算价期客户意向房号一览表21工具工具.1：根据最终价格表重新确定客户意向，是制：根据最终价格表重新确定客户意向，是制定预销控的基础定预销控的基础意向房号变动登记表22工具工具3.2：算价后交由客户，方便客户开盘当天选房：算价后交由客户，方便客户开盘当天选房算价期客户意向房号一览表23工具工具3.3：开盘开花预测图：开盘
9、开花预测图-算价后引导房号重叠客算价后引导房号重叠客户的重要工具户的重要工具红色开盘日首先消化单位绿色开盘日第二波消化单位蓝色开盘日第三波消化单位说明：开盘开花图验证统计本项目每个单元在既定的价格下有多少客户愿意购买，每个单元根据意向客户的数量级别以不同颜色在房号表中标示，通过以颜色标示的房号表可以看出开盘时哪些位置的单元最容易销售，哪些位置的单元不容易销售。24查询客户诚意度的认筹方法储客阶段的促销手段3.25认筹方法操作备注效果查征信客户提出申请，由银行查询客户的征信及房产信息可得出客户的购买资格及意向效果差，但可以积累大量客户会员卡填相关资料即可免费申领会员卡与商户合作，需缴纳相关费用申
10、领会员卡凭卡方可购买项目商品房凭卡有额外购房优惠凭卡有其他合作单位或商户优惠凭卡参加相关活动免费申领效果一般，需缴纳费用效果较好验资客户提供证明，资产达到一定额度方可认筹广泛验资：所有资产（包括股票、基金、理财产品等）狭义验资：活期银行帐户效果一般冻结采用与银行合作的形式，利用银行发行的金融产品（专项资金冻结）现场银行定存资金直至开盘冻结资金可在开盘后直接转定金效果较好诚意金直接收取现金至发展商帐户开盘如不购买可退可采取抵房款的优惠形式需达到预售条件效果最好261、看楼积分、看楼积分以来售楼处看楼的次数决定开盘购房时的优惠额度l目的：保证现场人气，增加上门甄别客户诚意度l操作方式：派发体验/看
11、楼积分卡客户上门看楼,即获取相应积分开盘时获取相应折扣l适用项目：位置较偏、上门量不足的普通住宅典型楼盘：金众蓝钻风景、慢城1期l适用阶段：“售楼处开放”至“开盘”期间27金众蓝钻风景积分卡通过盖章个数来确定开盘时选房额外优惠28l目的：甄别客户诚意度促进成交l操作方式：交/存2000元办理VIP卡开盘时减免30000元房款（具体金额可根据项目情况调整）l适用项目：所有项目l适用阶段：“客户诚意度甄别”至“开盘”期间2、现金冲抵：、现金冲抵：如存如存/交交2000元抵元抵30000元等手段元等手段29从办理VIP卡起，每日可返还相应金额，时间越长，金额越大l目的：吸引客户早日办理相关诚意登记促
12、进成交l操作方式：（1）办理VIP卡每日进100元开盘根据其累计天数的相应金额进行房价减免l适用项目：普通住宅使用的较多典型楼盘：中央悦城2期、中海怡瑞山居l适用阶段：“客户诚意度甄别”至“开盘”期间l使用注意事项：开盘时间确定，控制可累计的天数3、现金现金增值、日进百、现金现金增值、日进百/千金千金303现金增值、日进百/千金l目的：逼定工具，督促客户早日落定l适用阶段：持续销售期（固定优惠时间段）31诚意登记第一轮认筹前：无价格引导通过客户访谈摸查，所有有意向客户价格底线，指导并验证基础价格表客户登记表客户房号意向统计客户调查问卷认筹第二轮认筹期：价格厢体引导部分实景进行排查，出具价格厢体
13、（本项目采用上限3%，下限3%区间）配合样板房及价格厢体引导，（价格上限引导，明确客户真实需求），实现好产品高价值，形成最终价格表客户房号意向反馈表（现场用）客户房号意向反馈表（电话回访用）客户诚意度判别表（参加活动次数、主动电话沟通次数、到现场次数、看现楼次数、带风水师到场次数等）升级第三轮算价期：准备价格引导（时间一般为一周）给出准确单位价格，按购房顺序排查客户意向及诚意度（0-100），及时进行预销控，最大化引导房号重叠客，直至正式发售前一天，确保每位客户按第一意向选房；算价期意客户意向一 览表房号预销控表意向房号变动登记表32引导原则：分解销售目标，设置总目标、（两房目标上限、三房下限
14、）通过奖励制度，增强销售员难点房型的推售积极性。要点1 要点2明确每次客户摸排的目的。目的不同，方法也不同。33设置多个节点事件安排多次客户摸排。如产品发布会、园林开放、样板房开放等节点。策划将总结结果及时用于指导销售：这个步骤对一线的销售人员非常重要，业务员只对自己的客户了解，对整体客户意向，大家需要这样的平台来帮助引导客户；要点3 要点4设置团队专人专岗制，统一分工算价的流程。主要保障客户的最小流失率。客户意向调查表客户意向调查总结客户算价方案客户算价总结34算价日的晚例会制度，保证客户意向的有效引导。主要是对客户意向进行引导。要点5 要点6客户的细化分级。（销售与策划配合及时总结：保证销
15、售人员和策划人员对客户的了解是同步的；）主要作用是细化客户需求，掌握大局，有效分流。客户意向汇总表 虚拟房号销控表客户分级表35 金色领域2期开放后蓄客策略2011年8月361.目标及现状销售目标：销售目标：开盘售罄，开盘售罄，8 8月底完成签约任务月底完成签约任务4.54.5亿（约亿（约65%65%）满意度目标：满意度目标：在在9 9月的客户满意度调查中，保证客户满意度月的客户满意度调查中，保证客户满意度目标：目标：现状：现状：大量居家产品：大量居家产品：本次推出拼前本次推出拼前608608套，拼后套，拼后427427套，主要为套，主要为9090125125的居家产品的居家产品推广期短：推广
16、期短：正式开放到开盘两周时间，推广期短，且受大运限制正式开放到开盘两周时间，推广期短，且受大运限制客户量不足：客户量不足：目前客户量不足，且目前客户量不足，且125125双拼户型受关注较少，需要强力引导双拼户型受关注较少，需要强力引导市场预期低：市场预期低：当前市场客户对价格预期保守，观望情绪浓重当前市场客户对价格预期保守，观望情绪浓重37多次摸查，客户挤压，精准引导多次摸查，客户挤压，精准引导在当前的现状与目标下，需进行在当前的现状与目标下，需进行2.整体策略8.68.118.148.20-8.21样板房预样板房预开放开放样板房开放样板房开放团购确认团购确认开盘开盘8.27-8.288.24
17、算价算价一次：领护照一次：领护照新客户：金色护照问卷新客户：金色护照问卷老客户：意向户型问卷老客户：意向户型问卷户型户型摸查摸查二次：团购意向确认二次：团购意向确认新客户：金色护照问卷新客户：金色护照问卷老客户：团购意向单位确认老客户：团购意向单位确认金色护照金色护照+团购申请团购申请+征信授权领取护照征信授权领取护照提交购房资料提交购房资料+团购意向户型团团购意向户型团购确认购确认算户型腿算户型腿总价总价三次：具体户型算价三次：具体户型算价新老客户：三个算价意新老客户：三个算价意向单位，预销控向单位，预销控客户客户挤压挤压户型引导：主攻户型引导：主攻9090、125125，把把9090客户向
18、客户向125125挤压挤压腿引导：把优势腿集腿引导：把优势腿集中户型向其它腿引导中户型向其它腿引导预销控：户型单预销控：户型单位引导位引导户型差价引导户型差价引导初步到户型及位置初步到户型及位置腿价格高低趋势引导腿价格高低趋势引导再次具体到户型位置再次具体到户型位置腿总价区间引导腿总价区间引导具体到户型位置及楼层区间具体到户型位置及楼层区间集中集中开盘开盘383.阶段策略算价：算价：8.68.118.148.20-8.21样板房预样板房预开放开放样板房开放样板房开放团购确认团购确认开盘开盘8.27-8.288.24算价算价优势优势劣势劣势优劣势1、提高客户满意度2、清晰摸查客户价格接受度，洗诚
19、意客户3、价格具有优势前提下，快速形成口碑传播1、价格不具有优势前提下，且容易客户流失2、客户量少情况下，算价有可能开盘客户量不足3、当前客户市场预期不高，观望情绪浓厚，犹豫周期过长易造成客户流失适用范围1、客户量充足 2、价格具有绝对吸引力3、客户意向户型摸查不准确 4、市场预期较高不宜过早释放具体价格，客户考虑周期过不宜过早释放具体价格，客户考虑周期过长，惊喜优惠效应递减，容易流失。长，惊喜优惠效应递减，容易流失。393.阶段策略算价：算价：8.68.118.148.20-8.21样板房预样板房预开放开放样板房开放样板房开放团购确认团购确认开盘开盘8.27-8.288.24算价算价提前一天
20、短信、电话通知客户算价提前一天短信、电话通知客户算价算价客户：算价客户：预计约1200批算价时间：算价时间：8月248月26日 9：3018：30算价人员：算价人员：20名算价范围：算价范围：各户型腿总价范围区间人均算价时间人均算价时间:2030分物料：物料：算价单、预销控单、销控板403.阶段策略开盘：开盘：8.68.118.148.20-8.21样板房预样板房预开放开放样板房开放样板房开放团购确认团购确认开盘开盘8.27-8.288.24算价算价优势优势劣势劣势使用范围使用范围抽抽签签1、现场氛围营造，促进客户成交2、推盘量大，客户不易流失1、客户无法做到精准销控2、满意度相对较低1、居家
21、户型2、推盘量大3、客户量不足排排队队1、精准预销控，保证前期序号客户为最诚意客户2、现场秩序更好，满意度高1、推盘量大情况下，序号靠后客户容易流失1、豪宅2、推盘量少推盘量大，客户量不足，需要现场氛围营推盘量大，客户量不足，需要现场氛围营造，挤压客户促进现场成交造，挤压客户促进现场成交41开盘：开盘：8.68.118.148.20-8.21样板房预样板房预开放开放样板房开放样板房开放团购确认团购确认开盘开盘8.27-8.288.24算价算价8.278.27对外抽签开盘对外抽签开盘到场客户：到场客户：预计到场客户1200批开盘时间：开盘时间：8月27日开盘方式：开盘方式：抽签选房开盘地点：开盘地点：宝安体育馆（首选）洲际（备选）3.阶段策略42 THANKS!
