1、（一）业主（一）业主在小区在小区人身人身和和财产财产遭受遭受损害，物业公司是否承担责任？损害，物业公司是否承担责任？（第三人侵权）（第三人侵权）【案例案例1】北京的温泉花园案北京的温泉花园案【案例案例2】深圳的笔架山庄案深圳的笔架山庄案【案例案例3】上海的复兴新苑小区案上海的复兴新苑小区案初稿初稿征求意见稿征求意见稿正式稿正式稿第第25条条第第49条条第第36条条物业管理企物业管理企业业不承担不承担业业主的人身保主的人身保险责任。业险责任。业主和物业管主和物业管理企业可以理企业可以约定业主财约定业主财产的保管事产的保管事项项。物业管理企业物业管理企业疏疏于管理于管理，未能履未能履行物业服务合同
2、行物业服务合同约定约定的安全防范的安全防范义务，导致业主义务，导致业主人身、财产安全人身、财产安全受到损失的，应受到损失的，应当依法承担相应当依法承担相应的法律责任。的法律责任。物业管理企业物业管理企业未能履行物业未能履行物业服务合同的约服务合同的约定定，导致业主，导致业主人身、财产安人身、财产安全受到损害的，全受到损害的，应当依法承担应当依法承担相应的法律责相应的法律责任。任。【案例案例4】 张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。因犯罪分子触动了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。因犯罪分子触动了旁边车辆的报警器，致使该车
3、辆的车主发现情况，并旁边车辆的报警器，致使该车辆的车主发现情况，并即时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报即时向小区值班人员报告。值班人员向物业公司汇报情况后向公安机关报了案，犯罪分子已经被抓获。情况后向公安机关报了案，犯罪分子已经被抓获。 张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共30余万元。余万元。 法院经审理认为，张某遇害系犯罪分子的犯罪行法院经审理认为，张某遇害系犯罪分子的犯罪行为直接造成，相应的责任应由犯罪分子承担，物业公为直接造成，相应的责任应由犯罪分
4、子承担，物业公司对张某在被抢劫并遭杀害的过程中没有明显的管理司对张某在被抢劫并遭杀害的过程中没有明显的管理不当之处，在张某遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了不当之处，在张某遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了一般的注意义务，可见物业公司履行保安职责无过错，一般的注意义务，可见物业公司履行保安职责无过错，不应承担过失责任。不应承担过失责任。 北京市高级人民法院关于审理物北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）业管理纠纷案件的意见（试行）第的规定：第三人侵权造成业第的规定：第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根求物业管理企业
5、赔偿损失的，可根据物业管理企业据物业管理企业是否履行保安职责是否履行保安职责或或履行保安职责是否存在过错履行保安职责是否存在过错确定确定物业管理企业应否承担相应的赔偿物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。责任。改造前的阳台改造前的阳台 改造后的阳台外景改造后的阳台外景 2005年年3月，月，他一纸诉状起诉到了他一纸诉状起诉到了法院。成为被告的不法院。成为被告的不光有七楼业主王勇耿光有七楼业主王勇耿和装修公司，还有小和装修公司，还有小区物业公司，曹臻请区物业公司，曹臻请求法院判令三被告共求法院判令三被告共同赔偿父亲的死亡补同赔偿父亲的死亡补偿金等共计偿金等共计32万多元。万多元。 原告曹臻决心为父
6、亲的意外坠楼讨个说法原告曹臻决心为父亲的意外坠楼讨个说法 三方被告三方被告 何先生、陈女士夫妻是上海市杨浦区世界路某号何先生、陈女士夫妻是上海市杨浦区世界路某号701室室房屋的产权人。该室房屋北面为露天晒台，位于同号房屋房屋的产权人。该室房屋北面为露天晒台，位于同号房屋6楼楼屋顶。何先生夫妇为改建晒台，将露台搭棚封闭。屋顶。何先生夫妇为改建晒台，将露台搭棚封闭。2004年年11月月23日，何先生夫妇和花先生订立日，何先生夫妇和花先生订立装饰工程承包合同装饰工程承包合同书书，委托花先生对该房进行装修。，委托花先生对该房进行装修。 2004年年11月月24日下午，花先生雇用的小工在日下午，花先生雇
7、用的小工在701室晒室晒台将建筑垃圾装袋，用绳往下吊运，并由花先生在地面接应。台将建筑垃圾装袋，用绳往下吊运，并由花先生在地面接应。17时许，住同号时许，住同号101室的俞女士因为担心装在屋外的空调外室的俞女士因为担心装在屋外的空调外机被砸坏，于是到屋外查看，不料一袋正从机被砸坏，于是到屋外查看，不料一袋正从7楼用绳子放下的楼用绳子放下的袋装垃圾突然因绳子断裂导致失控下坠，正中俞女士的头部，袋装垃圾突然因绳子断裂导致失控下坠，正中俞女士的头部，俞女士顿时血流满面，终因重型颅脑外伤在送到医院之前不俞女士顿时血流满面，终因重型颅脑外伤在送到医院之前不治身亡。治身亡。 2005年年3月月7日，俞女士
8、的丈夫鲍先生和子女向杨浦区法日，俞女士的丈夫鲍先生和子女向杨浦区法院提起诉讼，要求何先生、陈女士、花先生及小区的物业公院提起诉讼，要求何先生、陈女士、花先生及小区的物业公司赔偿各类损失共计司赔偿各类损失共计48.2万余元。万余元。 审理中，由于作为继承人之一的俞母于审理中，由于作为继承人之一的俞母于2005年年5月月8日日死亡，故法院又追加了俞女士的死亡，故法院又追加了俞女士的5位兄弟姐妹作为共同原告参位兄弟姐妹作为共同原告参加诉讼。加诉讼。 法院经审理后认为，公民的生命健康权受法律保护。由于法院经审理后认为，公民的生命健康权受法律保护。由于过错侵害他人人身致人死亡的，赔偿义务人应当赔偿死亡赔
9、过错侵害他人人身致人死亡的，赔偿义务人应当赔偿死亡赔偿金、丧葬费及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、误偿金、丧葬费及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、误工费等合理费用。何先生夫妇将建造装潢工程交与花先生承工费等合理费用。何先生夫妇将建造装潢工程交与花先生承揽，由此订立的揽，由此订立的装饰工程承包合同书装饰工程承包合同书确系承揽合同。承确系承揽合同。承揽人在完成工作过程中对第三人造成的损害，定作人一般不揽人在完成工作过程中对第三人造成的损害，定作人一般不承担赔偿责任；但定作人对定作、指示或者选任有过失的，承担赔偿责任；但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。花先生明知自
10、己无承包建房装潢应当承担相应的赔偿责任。花先生明知自己无承包建房装潢的资质，仍与何先生订立的资质，仍与何先生订立装饰工程承包合同书装饰工程承包合同书，在执行，在执行承揽事项过程中，对周围环境未尽到安全防范义务，其雇用承揽事项过程中，对周围环境未尽到安全防范义务，其雇用的小工不当施工，致运输中的建筑垃圾失控，从空中坠落砸的小工不当施工，致运输中的建筑垃圾失控，从空中坠落砸伤俞女士并致其死亡。花先生负有主要过错，应当依法承担伤俞女士并致其死亡。花先生负有主要过错，应当依法承担主要民事赔偿责任。而何先生夫妻擅自进行屋顶阳台搭建，主要民事赔偿责任。而何先生夫妻擅自进行屋顶阳台搭建，行为违法，又将工程发
11、包于无资质的花先生承包，属选任有行为违法，又将工程发包于无资质的花先生承包，属选任有过失，在知晓花先生不当搬运建筑垃圾而不阻止，亦有过错，过失，在知晓花先生不当搬运建筑垃圾而不阻止，亦有过错，依法应当承担相应的民事赔偿责任。由于俞女士的死亡与上依法应当承担相应的民事赔偿责任。由于俞女士的死亡与上述三名被告的过错有直接的因果关系，故三被告构成共同侵述三名被告的过错有直接的因果关系，故三被告构成共同侵权，应当承担连带赔偿责任。权，应当承担连带赔偿责任。 而物业管理企业的职责只是根据物业服务协而物业管理企业的职责只是根据物业服务协议和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供议和业主委员会的授权，为物业
12、的正常使用提供服务。服务。物业管理企业的保护义务源于业主与物业物业管理企业的保护义务源于业主与物业公司的物业管理合同，并非法律直接规定公司的物业管理合同，并非法律直接规定。因此，因此，除合同对保护义务做出特别约定外，不能推定认除合同对保护义务做出特别约定外，不能推定认为物业公司负有保护业主免受第三人不法侵害的为物业公司负有保护业主免受第三人不法侵害的义务义务。 据此，法院判决何先生夫妇赔偿原告死亡赔偿据此，法院判决何先生夫妇赔偿原告死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代理费、误工费理费、误工费11.9万余元；花先生赔偿原告死亡万余元；花先生
13、赔偿原告死亡赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律赔偿金、丧葬费、交通费、精神损害抚慰金、律师代理费、误工费师代理费、误工费27.77万余元；何先生夫妇和万余元；何先生夫妇和花先生互负连带责任。花先生互负连带责任。 2003年年3月，孙先生在上海南郊购买了一套底楼月，孙先生在上海南郊购买了一套底楼二手房。为了居室美观，孙先生在装修时拆除了底楼南二手房。为了居室美观，孙先生在装修时拆除了底楼南面原有的钢窗及钢窗下的墙体，改建成了具有新潮意味面原有的钢窗及钢窗下的墙体，改建成了具有新潮意味的落地式门。的落地式门。10月月10日深夜，孙先生回家发现落地门日深夜，孙先生回家发现落地门已被打开。经检
14、查，刚买的一台价值已被打开。经检查，刚买的一台价值1780元的数码摄元的数码摄像机被窃。家中失窃，孙先生认为与物业公司安全防范像机被窃。家中失窃，孙先生认为与物业公司安全防范措施不当有直接关系。于是，他将物业公司告上法庭，措施不当有直接关系。于是，他将物业公司告上法庭，要求赔偿失窃的数码摄像机要求赔偿失窃的数码摄像机1台。在法庭审理中，物业台。在法庭审理中，物业公司认为已在小区内安排保安人员按时巡逻，每天均有公司认为已在小区内安排保安人员按时巡逻，每天均有记录，已尽到了自己的责任，故坚决不同意赔偿。同时记录，已尽到了自己的责任，故坚决不同意赔偿。同时认为，业主孙先生在装修时将原有的钢窗及墙面敲
15、除后认为，业主孙先生在装修时将原有的钢窗及墙面敲除后更换为落地式塑钢门，天井的围墙上也没有防盗措施，更换为落地式塑钢门，天井的围墙上也没有防盗措施，均给小偷提供了作案机会。均给小偷提供了作案机会。 本案中，物业公司实施了正常防范本案中，物业公司实施了正常防范性安全保卫活动后，仍发生失窃事性安全保卫活动后，仍发生失窃事件，物业公司不应承担赔偿责任。件，物业公司不应承担赔偿责任。孙先生孙先生物业公司物业公司保管合同是否成立保管合同是否成立(12:40-17:08)1、一种观点认为，不构成保管合同。一种观点认为，不构成保管合同。2、一种观点认为，一种观点认为，只要物业管理企业只要物业管理企业对车辆的
16、停放收取对车辆的停放收取了一定的费用，就了一定的费用，就构成保管合同关系，构成保管合同关系，其中的停车人交付其中的停车人交付的费用应当认定为的费用应当认定为保管费。保管费。 双方约定对车辆的管理为双方约定对车辆的管理为保管关系时保管关系时双方未约定对车辆的管理为双方未约定对车辆的管理为保管合同关系时保管合同关系时 两种选择：两种选择： 一种是直接找丢车的责一种是直接找丢车的责任人，赔偿自己丢车的任人，赔偿自己丢车的损失；损失； 另一种是找保险公司，另一种是找保险公司，让保险公司按照投保金让保险公司按照投保金额进行理赔，保险公司额进行理赔，保险公司在赔付后会找丢车的责在赔付后会找丢车的责任人，在
17、自己赔付的范任人，在自己赔付的范围内代位追偿这笔金额。围内代位追偿这笔金额。 第一回合，物业第一回合，物业和保险公司之间和保险公司之间没有任何合同关没有任何合同关系，对丢失的这系，对丢失的这辆车更没有保管辆车更没有保管的义务，你凭什的义务，你凭什么让我赔偿呢？么让我赔偿呢？ 这是物业公司管这是物业公司管理的小区，只要理的小区，只要我的车进了这里，我的车进了这里，他接受了，保管他接受了，保管合同关系就成立。合同关系就成立。如果丢失，就应如果丢失，就应该承担赔偿责任。该承担赔偿责任。 保险公司：只要保险公司：只要车开进了小区，车开进了小区，就等于交付了保就等于交付了保管物。管物。 物业公司：保险物
18、业公司：保险公司必须把汽车公司必须把汽车交付给物业公司，交付给物业公司，由物业公司实际由物业公司实际控制，才算是形控制，才算是形成了保管关系。成了保管关系。 保险公司：车保险公司：车辆出入牌，是辆出入牌，是一个保管凭证。一个保管凭证。 物业公司：出入物业公司：出入牌上没有任何保牌上没有任何保管的字样，这是管的字样，这是我们为了加强管我们为了加强管理的，控制小区理的，控制小区车辆的一个出入车辆的一个出入牌。牌。 第二回合，物业第二回合，物业公司提出，退一公司提出，退一步讲，就算咱们步讲，就算咱们之间存在保管合之间存在保管合同，那也是无偿同，那也是无偿保管合同，我仍保管合同，我仍然没有责任。然没有
19、责任。 物业公司：保管物业公司：保管是无偿保管，保是无偿保管，保管人如果没有过管人如果没有过错，不承担赔偿错，不承担赔偿责任。责任。 保险公司：佳泰公保险公司：佳泰公司在这次丢车事件司在这次丢车事件上是存在过失的，上是存在过失的，理由集中在出入牌理由集中在出入牌上。上。 贾某因装修房屋，把一批古书交朋友王贾某因装修房屋，把一批古书交朋友王某代为保管，王某将古书置于床下。一日，某代为保管，王某将古书置于床下。一日，王某楼上住户家水管被冻裂，水流至王某家，王某楼上住户家水管被冻裂，水流至王某家，致贾某的古书严重受损。对此，下列说法哪致贾某的古书严重受损。对此，下列说法哪一个是正确的一个是正确的？（
20、？（04年）年） A王某具有过失，应负全部赔偿责任王某具有过失，应负全部赔偿责任 B王某具有过失，应给予适当赔偿王某具有过失，应给予适当赔偿 C此事对王某而言属不可抗力，王某不应此事对王某而言属不可抗力，王某不应赔偿赔偿 D王某系无偿保管且无重大过失，不应赔王某系无偿保管且无重大过失，不应赔偿偿 14. D 3、如果不构成保管、如果不构成保管关系，这种费用是什关系，这种费用是什么费用？么费用？占地费占地费秩序维护费秩序维护费管理服务费管理服务费停车费的性质停车费的性质(7:22-9:35)停车费显失公平停车费显失公平(11:00-12:30) 年年月，上海一小区的业主杜先生与其居住的小区房地产
21、开发月，上海一小区的业主杜先生与其居住的小区房地产开发经营公司签订了一份车位协议，约定小区内一个车位的使用权以人民币万经营公司签订了一份车位协议，约定小区内一个车位的使用权以人民币万元转让给杜先生，使用期自杜先生付清转让金之日起，使用期限年，物元转让给杜先生，使用期自杜先生付清转让金之日起，使用期限年，物业管理费暂定每月人民币元。业管理费暂定每月人民币元。 年，杜先生发现该车位常常被他人车辆占用。杜先生多次要求年，杜先生发现该车位常常被他人车辆占用。杜先生多次要求物业公司加强管理，但物业公司未予理睬。杜先生只得向业主委员会反映车物业公司加强管理，但物业公司未予理睬。杜先生只得向业主委员会反映车
22、位被占情况，请业主委员会证明车位被占的事实，但是事情仍然得不到解决。位被占情况，请业主委员会证明车位被占的事实，但是事情仍然得不到解决。无奈的杜先生只好向法院起诉物业公司，要求物业公司承担责任。无奈的杜先生只好向法院起诉物业公司，要求物业公司承担责任。 物业公司在法庭上辩称，物业公司本身没有占用杜先生的私人车位。车物业公司在法庭上辩称，物业公司本身没有占用杜先生的私人车位。车位买卖合同是杜先生和开发商签订的，不属于物业公司的管理范围。因此，位买卖合同是杜先生和开发商签订的，不属于物业公司的管理范围。因此，不同意承担责任。不同意承担责任。 法院审理后认为，车位使用权虽属杜先生享有，但车位是在小区
23、内，属法院审理后认为，车位使用权虽属杜先生享有，但车位是在小区内，属小区公共配套设施，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只能由一个小区公共配套设施，根据物业管理条例规定，一个物业管理区域只能由一个物业管理企业进行物业管理，停车车位必须与小区其他物业统一、有序进行物业管理企业进行物业管理，停车车位必须与小区其他物业统一、有序进行管理。因此，物业公司关于杜先生的车位不属于物业公司管理范围之辩称理管理。因此，物业公司关于杜先生的车位不属于物业公司管理范围之辩称理由不能成立，物业公司有权利也有义务对杜先生拥有的车位进行管理，并收由不能成立，物业公司有权利也有义务对杜先生拥有的车位进行管理，并收取费
24、用。取费用。 法院最后认定，公民的合法权益应受法律保护。杜先生享有车位使用权，法院最后认定，公民的合法权益应受法律保护。杜先生享有车位使用权，物业公司作为物业管理企业，应承担相应的管理、服务职能。现杜先生的车物业公司作为物业管理企业，应承担相应的管理、服务职能。现杜先生的车位被占，杜先生有权要求物业公司承担相应的民事责任。位被占，杜先生有权要求物业公司承担相应的民事责任。 4、有一种观点认、有一种观点认为，既然不构成保为，既然不构成保管合同关系，物业管合同关系，物业管理企业对停放车管理企业对停放车辆被盗所致的损失辆被盗所致的损失不承担任何责任？不承担任何责任？ 李先生于李先生于2004年年2月
25、购买一辆丰田轿车，月购买一辆丰田轿车， 该车由该车由王女士驾驶，并停放在王女士居住的小区内，物业公司王女士驾驶，并停放在王女士居住的小区内，物业公司按每次每辆车按每次每辆车5元的标准收取了王女士缴纳的露天临时元的标准收取了王女士缴纳的露天临时停车费。同年停车费。同年12月月22日晚日晚9点点05分左右，王女士照例分左右，王女士照例将车停放在小区内家门口，并上好锁。岂料第二天一将车停放在小区内家门口，并上好锁。岂料第二天一早，早， 便不见车辆踪影。经小区监控录像显示，该车是便不见车辆踪影。经小区监控录像显示，该车是在在22日晚日晚9点半左右被人开出小区的。点半左右被人开出小区的。 王女士和李先生
26、认为，由于物业公司在管理上存在王女士和李先生认为，由于物业公司在管理上存在疏漏给犯罪分子可乘之机，导致车辆被盗，造成原告疏漏给犯罪分子可乘之机，导致车辆被盗，造成原告18余万余的直接经济损失。为此，原告要求物业公司余万余的直接经济损失。为此，原告要求物业公司承担因管理上的过错给王、叶造成的承担因管理上的过错给王、叶造成的5万元经济损失。万元经济损失。然而，两原告的诉请未能得到一审法院的支持。物业公然而，两原告的诉请未能得到一审法院的支持。物业公司表示愿意出资司表示愿意出资2000元作为补偿，但王、叶表示不能元作为补偿，但王、叶表示不能接受，遂上诉于市二中院。接受，遂上诉于市二中院。 市二中院经
27、审理后认为，从王女士提供的证据市二中院经审理后认为，从王女士提供的证据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据来看，公安部门对车辆被盗案一直未有结论。根据小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规小区业委会与物业公司签订的物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王、叶也未能提方之间并不形成车辆保管合同，且王、叶也未能提供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程供确凿证据证明物业公司在履行物业管理合同过程中
28、存在重大过错，因此，王、叶二人要求物业公司中存在重大过错，因此，王、叶二人要求物业公司承担过错责任，赔偿经济损失承担过错责任，赔偿经济损失5万元的上诉理由不万元的上诉理由不能成立。故此法院判决驳回王、李二人上诉，维持能成立。故此法院判决驳回王、李二人上诉，维持原判。原判。 北京市高级人民法院关于审理物北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）业管理纠纷案件的意见（试行）第条的规定：物业管理企业在其第条的规定：物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取停放的车辆收取泊位维护费用泊位维护费用，在发，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签
29、订生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的的停车管理服务协议停车管理服务协议确定赔偿责任。确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其理企业有过错的，可以根据其过错程过错程度、收费标准度、收费标准等因素合理确定物业管等因素合理确定物业管理应当承担的赔偿责任。理应当承担的赔偿责任。 六、除临时进出小区停放车辆外，六、除临时进出小区停放车辆外，其他机动车其他机动车停放人停放人应与应与停车管理单停车管理单位位签订签订停车管理服务协议停车管理服务协议，协议一，协议一般应包括双方当事人、机动车基本般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收
30、费价格、情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任管理责任、管理期限以及、管理期限以及违约责任违约责任等内容。等内容。 李刚是哈尔滨某花园小区的业主，李刚是哈尔滨某花园小区的业主，2003年年7月月2日李刚在买房的同时同该小日李刚在买房的同时同该小区的物业公司签订了区的物业公司签订了车位租赁合同车位租赁合同。合同约定：租期一年，自合同约定：租期一年，自2003年年8月月21日起至日起至2004年年8月月20日止。合同又规定日止。合同又规定该小区的该小区的车库管理制度车库管理制度作为本合同组作为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。合成部分，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，李刚依约定向物
31、业公司缴纳了同签订后，李刚依约定向物业公司缴纳了租金租金8000元，取得了住宅楼地下停车场的元，取得了住宅楼地下停车场的车位使用权。车位使用权。 2004年年7月月10日日( (星期日星期日), ),天降大天降大雨雨, ,车库进水车库进水, ,车被车被水淹，损失严重。水淹，损失严重。协商不成，协商不成，2004年年9月，李刚将物月，李刚将物业公司和该小区的业公司和该小区的开发公司诉至哈尔开发公司诉至哈尔滨市中级人民法院。滨市中级人民法院。 根据自己同被告物业公司签订的根据自己同被告物业公司签订的车位车位租赁合同租赁合同及相关文件和法律规定，物业及相关文件和法律规定，物业公司有保证租赁物符合法律
32、规定的车库用公司有保证租赁物符合法律规定的车库用途的义务，同时途的义务，同时对车库内存放车辆有保管对车库内存放车辆有保管义务义务。由于物业公司未履行相关义务，给。由于物业公司未履行相关义务，给自己造成重大经济损失。故请求：自己造成重大经济损失。故请求：1、判令判令物业公司因违约行为，赔偿给原告造成的物业公司因违约行为，赔偿给原告造成的车辆本身损失车辆本身损失98万元（以最终鉴定结论确万元（以最终鉴定结论确定的损失为准）定的损失为准）; ;2、判令物业公司因违约判令物业公司因违约行为，给原告造成车辆无法使用的实际支行为，给原告造成车辆无法使用的实际支出损失（自出损失（自2004年年7月月12日起
33、至车辆能日起至车辆能够修复可使用止，每日按够修复可使用止，每日按500元元计算），计算），承担违约责任；承担违约责任；3、判令开发公司对物业公判令开发公司对物业公司给原告造成的损失承担连带责任。司给原告造成的损失承担连带责任。 案件受理后，经李刚申请，法院委托鉴案件受理后，经李刚申请，法院委托鉴定机关对受损车辆进行了鉴定，鉴定结论定机关对受损车辆进行了鉴定，鉴定结论为：李刚的奔驰轿车受损严重，基本恢复为：李刚的奔驰轿车受损严重，基本恢复车的原貌所需要更换正厂零部件的市场总车的原貌所需要更换正厂零部件的市场总价格约为价格约为85.5万元，修理工时费约为万元，修理工时费约为12336.00元。元。
34、 法庭上，被告物业公司辩称：车辆损失法庭上，被告物业公司辩称：车辆损失系因不可抗力造成的，系因不可抗力造成的，2004年年7月月10日日当天出版的报纸的气象信息为阵雨，雨量当天出版的报纸的气象信息为阵雨，雨量不大，因此当天的大暴雨是突发性的，灾不大，因此当天的大暴雨是突发性的，灾害性的，被告方无法预测，且公司组织害性的，被告方无法预测，且公司组织50余人余人全力抢险，已尽到积极的管理义务。全力抢险，已尽到积极的管理义务。此事件属不可抗力，物业公司应免责。此事件属不可抗力，物业公司应免责。 被告哈尔滨某开发公司辩称被告哈尔滨某开发公司辩称: :不同意原告不同意原告诉讼请求，车库设计及施工符合要求
35、。诉讼请求，车库设计及施工符合要求。 2005年年10月月，哈尔滨中级法院一审判决：，哈尔滨中级法院一审判决：被告哈尔滨某物业管理有限责任公司将原告李刚被告哈尔滨某物业管理有限责任公司将原告李刚所有的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状，所需所有的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状，所需要修复及更换的零部件均应是修复奔驰汽车的指要修复及更换的零部件均应是修复奔驰汽车的指定机构及奔驰汽车的正厂零部件，所更换下来的定机构及奔驰汽车的正厂零部件，所更换下来的旧部件归物业公司所有；驳回原告其他的诉讼请旧部件归物业公司所有；驳回原告其他的诉讼请求。求。 一审判决后，李刚和物业公司均不服，向黑一审判决后，李刚和物业
36、公司均不服，向黑龙江省高级人民法院提出上诉。近日，黑龙江省龙江省高级人民法院提出上诉。近日，黑龙江省法院终审判决，维持一审民事判决主文及案件受法院终审判决，维持一审民事判决主文及案件受理费和鉴定费部分，如物业公司未按一审判决主理费和鉴定费部分，如物业公司未按一审判决主文规定的期限履行义务，赔偿李刚因修复车辆发文规定的期限履行义务，赔偿李刚因修复车辆发生的实际损失金额生的实际损失金额85.5万元及修理工时费万元及修理工时费12336元，合计金额元，合计金额867336元。废弃的车辆元。废弃的车辆零部件归物业公司所有。零部件归物业公司所有。 第八条第八条收费性质收费性质 实实行政府指导价的居住区行
37、政府指导价的居住区机动车停放管理服务收机动车停放管理服务收费属于机动车费属于机动车停放保管停放保管服务费服务费。 （三）如何在合同中避免承（三）如何在合同中避免承担过重的责任担过重的责任 “若因物业安全管理违规、失职、若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其他意外事故，除失和其他意外事故，除现金、有价现金、有价证券、珠宝、古董证券、珠宝、古董外，乙方将承担外，乙方将承担赔偿责任。赔偿责任。” ” （一）侵犯财产权（一）侵犯财产权 林先生的父母养了林先生的父母养了18年、朝夕相年、朝夕相伴的一只伴的一只2.5公斤重的黑色鹰头龟，公斤重的黑色鹰
38、头龟，不小心溜出门，竟被小区保安捡到吃不小心溜出门，竟被小区保安捡到吃掉，这令家住广州新康花园的林先生掉，这令家住广州新康花园的林先生一家很是气愤。一家很是气愤。侵权行为侵权行为 物业相邻关系是指两个物业相邻关系是指两个或两个以上或两个以上相互毗邻物业相互毗邻物业的的所有人或使用人，在行使占所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。时发生的权利义务关系。张三张三（楼下）（楼下）李四李四（楼上）（楼上）外置式防盗网外置式防盗网区分所有人可以按照自己的需要对区分所有人可以按照自己的需要对专有部分进行利用，包括进行加固专有部分进行利用，包括进行加固
39、或安设防护设施。因此，为了自家或安设防护设施。因此，为了自家的防盗需要，张三有权安装外置式的防盗需要，张三有权安装外置式防盗网。但是，相邻居住业主之间防盗网。但是，相邻居住业主之间存在相邻安全防范义务。存在相邻安全防范义务。 是指将一栋建筑物采用某是指将一栋建筑物采用某种方式进行分割，而区分为种方式进行分割，而区分为专专有部分有部分和和共有部分共有部分，各区分所，各区分所有人对其有人对其专有部分专有部分享有享有完全的完全的所有权所有权，对，对共有部分共有部分享有享有共有共有权权。 专有部分专有部分所有权所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权 共有部分共有部分持分权持分权 成员权成员权 丁爱仓等
40、五人所买的房屋均位于高丁爱仓等五人所买的房屋均位于高层塔楼的东北角，从屋里出来后都有将层塔楼的东北角，从屋里出来后都有将近近3.3米的楼道。于是在装修时，五位米的楼道。于是在装修时，五位业主在装修时，就将防盗门向外挪了业主在装修时，就将防盗门向外挪了2米左右，也就是米左右，也就是占用了部分公用楼道占用了部分公用楼道。迫于其他业主的强烈要求，物业公司将迫于其他业主的强烈要求，物业公司将这五位业主告上法庭，法院判决五位业这五位业主告上法庭，法院判决五位业主七日内拆除占用公共走道上的建筑，主七日内拆除占用公共走道上的建筑，并恢复原状。并恢复原状。 2004年年3月月5日，穆先生未经物业公司同意和有关
41、部门批准，擅日，穆先生未经物业公司同意和有关部门批准，擅自在其居住的房屋厨房外搭建一高自在其居住的房屋厨房外搭建一高2.12米、东西长米、东西长2.65米、南北长米、南北长1.1米的阳台，同时还在其卧室南搭建一长米的阳台，同时还在其卧室南搭建一长3.15米、宽米、宽1.1米、高米、高2.15米的阳台。米的阳台。 物业公司认为，穆先生擅自搭建阳台，对楼房安全形成隐患，故物业公司认为，穆先生擅自搭建阳台，对楼房安全形成隐患，故于于2004年年8月起诉至一审法院，要求穆先生拆除两个阳台，恢复原月起诉至一审法院，要求穆先生拆除两个阳台，恢复原状。而穆先生则称，自己搭建的两个阳台是原建筑图纸设计的，是按
42、状。而穆先生则称，自己搭建的两个阳台是原建筑图纸设计的，是按原设计搭建，故不同意物业公司的诉讼请求。原设计搭建，故不同意物业公司的诉讼请求。 一审法院经审理判决后，穆先生不服不服，上诉到二中院。一审法院经审理判决后，穆先生不服不服，上诉到二中院。 二中院审理过程中，物业公司承认房屋原建筑图纸中确实设计有二中院审理过程中，物业公司承认房屋原建筑图纸中确实设计有阳台，但根据实际需要，施工过程中经建设方、监理方、施工方、设阳台，但根据实际需要，施工过程中经建设方、监理方、施工方、设计方洽商变更了设计，取消了阳台。对此，穆先生在签订拆迁及入住计方洽商变更了设计，取消了阳台。对此，穆先生在签订拆迁及入住
43、协议时是明白的。协议时是明白的。 二中院认为，穆先生与物业公司签订的入住协议中明确约定，住二中院认为，穆先生与物业公司签订的入住协议中明确约定，住宅所有人不得擅自侵占住宅的公用部位和共用设备。穆先生在入住时宅所有人不得擅自侵占住宅的公用部位和共用设备。穆先生在入住时即已明知房屋没有阳台，却在未经物业公司许可亦未取得相关部门批即已明知房屋没有阳台，却在未经物业公司许可亦未取得相关部门批准的情况下即擅自在其房屋的南北两侧搭建两个阳台，该行为违反了准的情况下即擅自在其房屋的南北两侧搭建两个阳台，该行为违反了双方在的约定，侵占了住宅公用部位，对楼房整体安全构成危险，故双方在的约定，侵占了住宅公用部位，
44、对楼房整体安全构成危险，故物业公司要求拆除阳台、恢复原状的请求合理，应予支持。一审法院物业公司要求拆除阳台、恢复原状的请求合理，应予支持。一审法院判决正确，应予维持。判决正确，应予维持。 （讨论（讨论【案例案例1717】）楼上装修对楼下）楼上装修对楼下造成损害，物业公司是否承担民事造成损害，物业公司是否承担民事责任？责任？ 蔡某（楼上）蔡某（楼上）余某（楼下）余某（楼下） 2005年年5月，郭先生入住小区后，与物业公司签订了物业月，郭先生入住小区后，与物业公司签订了物业服务协议，并交纳了一年物业费。双方在服务协议，并交纳了一年物业费。双方在“物业管理服务质量物业管理服务质量”条款中约定，物业对
45、房屋共用部位、共用设施设备进行维护和条款中约定，物业对房屋共用部位、共用设施设备进行维护和管理，污水排放通畅；如物业未达到服务质量约定目标，郭先管理，污水排放通畅；如物业未达到服务质量约定目标，郭先生有权要求物业限期改正，逾期未改给郭先生造成损失的，物生有权要求物业限期改正，逾期未改给郭先生造成损失的，物业承担相应法律责任。业承担相应法律责任。 2005年年6月月9日，因上层住户将装修施工的白灰膏和塑料日，因上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管致堵塞，使郭先生房屋卫生间的下水道袋等物倒入主卫排水管致堵塞，使郭先生房屋卫生间的下水道污水反灌，造成屋内地面墙体污损。事故发生后，物业
46、公司对污水反灌，造成屋内地面墙体污损。事故发生后，物业公司对管道进行了疏通并对郭先生的房屋进行了清扫。管道进行了疏通并对郭先生的房屋进行了清扫。 2005年年7月月6日，郭先生起诉至一审法院称，由于物业公日，郭先生起诉至一审法院称，由于物业公司管理不善，致使新房入住之初即发生如此恶劣事故，给自己司管理不善，致使新房入住之初即发生如此恶劣事故，给自己财产及精神造成极大损失。经双方多次协商解决未果，现诉至财产及精神造成极大损失。经双方多次协商解决未果，现诉至法院要求物业公司书面说明事故原因及维修结果、公开道歉；法院要求物业公司书面说明事故原因及维修结果、公开道歉；赔偿恢复原状损失、违约金、精神损失
47、、物业费损失共计赔偿恢复原状损失、违约金、精神损失、物业费损失共计2.3万余元。万余元。 物业公司辩称，公司已履行合同约定的义务，不应是物业公司辩称，公司已履行合同约定的义务，不应是违约方，且案件不是侵权纠纷，故请求法院驳回郭先生诉违约方，且案件不是侵权纠纷，故请求法院驳回郭先生诉讼请求。讼请求。 一审法院经审理，判决物业公司负责将郭先生的房屋一审法院经审理，判决物业公司负责将郭先生的房屋恢复原状，赔偿郭先生恢复原状，赔偿郭先生5000元经济损失。物业公司不服，元经济损失。物业公司不服，以自己不是排污管道堵塞责任人，不应承担违约责任为由以自己不是排污管道堵塞责任人，不应承担违约责任为由上诉到二
48、中院。上诉到二中院。 二中院经审理认为，共用设施设备使用人因使用不当二中院经审理认为，共用设施设备使用人因使用不当侵害他人财产的，应当承担赔偿责任。郭先生所在同一单侵害他人财产的，应当承担赔偿责任。郭先生所在同一单元上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排元上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫排水管，堵塞造成污水反灌，导致郭先生房屋地面墙体污损，水管，堵塞造成污水反灌，导致郭先生房屋地面墙体污损，该损害结果应当由侵权行为人承担责任。郭先生与物业公该损害结果应当由侵权行为人承担责任。郭先生与物业公司签订的物业管理服务协议有保障污水排放通畅之条款，司签订的物业管理服务协议有保障污
49、水排放通畅之条款，但郭先生但郭先生未能举证证明其所受损害系物业公司违约或侵权未能举证证明其所受损害系物业公司违约或侵权所致所致。事发后，物业公司及时对管道进行了疏通并将房屋。事发后，物业公司及时对管道进行了疏通并将房屋进行了清扫，已履行了承诺的义务，因此物业公司不应承进行了清扫，已履行了承诺的义务，因此物业公司不应承担赔偿责任。担赔偿责任。 物业管理条例物业管理条例第四十六条第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、对物业管理区域内违反有关治安、环保、环保、物业装饰装修物业装饰装修和使用等方面和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政
50、企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。法行为予以制止或者依法处理。 北京市海淀区法院受理一起北京市海淀区法院受理一起28名百旺家苑东区业主状告北名百旺家苑东区业主状告北京蜂珍科技开发有限公司、深圳市长城物业管理股份公司北京京蜂珍科技开发有限公司、深圳市长城物业管理股份公司北京分公司相邻损害关系纠纷一案。分公司相邻损害关系纠纷一案。 原告诉称：被告北京蜂珍科技开发有限公司对其购买的百旺原告诉称：被告北京蜂珍科技开发有限公司对其购买的百旺
