1、城市土地管理与规划城市土地管理与规划第十八讲李娇娜上次课内容：上次课内容：城镇土地分等定级：城镇土地分等定级：1.1.土地等、土地级土地等、土地级 2.2.土地等：划分思路（地价、多因素）土地等：划分思路（地价、多因素）7 7个因素：城镇区位、城镇集聚规模、个因素：城镇区位、城镇集聚规模、城镇基础设施、城镇用地投入产出水城镇基础设施、城镇用地投入产出水平、区域经济发展水平、区域综合服平、区域经济发展水平、区域综合服务能力、区域土地供应潜力务能力、区域土地供应潜力 全国城镇土地共划分全国城镇土地共划分1515个等个等1.1.概念概念 对城镇内部土地单元进行级别对城镇内部土地单元进行级别划分；划分
2、；2.2.定级的途径定级的途径 通过影响因素因子定级通过影响因素因子定级 通过地价定级通过地价定级3.3.城镇土地定级的分类城镇土地定级的分类用途：用途：城镇土地综合定级城镇土地综合定级 城镇商业用地定级城镇商业用地定级 城镇住宅用地定级城镇住宅用地定级 城镇工业用地定级城镇工业用地定级3.3.城镇土地定级的分类城镇土地定级的分类特殊性：特殊性：开发区土地定级开发区土地定级 风景区土地定级风景区土地定级 卫星城市土地定级卫星城市土地定级 工矿区土地定级工矿区土地定级4.4.城镇土地定级的原则城镇土地定级的原则 综合分析原则综合分析原则 主导因素原则主导因素原则 地域差异原则地域差异原则 级差收
3、益原则级差收益原则 因地制宜原则因地制宜原则5.5.城镇土地定级的步骤城镇土地定级的步骤 工作准备工作准备 资料收集资料收集 确定影响因素确定影响因素 划分定级单元划分定级单元 计算分值计算分值 土地级别划分土地级别划分6.6.确定影响因素确定影响因素 繁华程度繁华程度 道路交通条件道路交通条件 城市设施条件城市设施条件 环境状况环境状况 人口状况人口状况用途不同，选择的因素就不同：用途不同，选择的因素就不同：商业用地：商业用地：繁华程度、交通条件、基础设繁华程度、交通条件、基础设施、人口状况施、人口状况住宅用地：住宅用地：基础设施、交通条件、环境条基础设施、交通条件、环境条件、繁华程度、人口
4、状况件、繁华程度、人口状况工业用地：工业用地：交通条件、基本设施状况、环交通条件、基本设施状况、环境条件、产业集聚效益境条件、产业集聚效益7.7.城镇土地的定级单元城镇土地的定级单元 最基本的地块最基本的地块 能完整表达土地的特征能完整表达土地的特征划分要求：大小适当划分要求：大小适当划分方法：主导因素判定法划分方法：主导因素判定法 网格法（固定、动态）网格法（固定、动态）8.8.土地级别的划分土地级别的划分原则：原则：与土地相对优劣对应；与土地相对优劣对应；数量与城市规模、复杂程度对数量与城市规模、复杂程度对应（大城市应（大城市5-105-10个级别；中等城市个级别；中等城市4-74-7个级
5、别；小城市个级别；小城市3-53-5个级别）。个级别）。第十八讲第十八讲 土地登记土地登记19891989年：年：土地登记规则土地登记规则19951995年：修订年：修订土地登记规则土地登记规则20082008年年2 2月月1 1日颁布：日颁布：土地登记办法土地登记办法土地登记：土地登记：是指国家依法对是指国家依法对土地权利土地权利进行进行调查、记载于土地登记薄，并进行调查、记载于土地登记薄，并进行公示公示的行为。的行为。目的目的：保护土地权利人的合法权益：保护土地权利人的合法权益 土地权利：土地权利：1.1.国有土地使用权（国有土地使用权（86%86%）国有建设用地使用权国有建设用地使用权
6、国有农用地使用权国有农用地使用权 2.2.集体土地所有权（集体土地所有权（53%53%）3.3.集体土地使用权集体土地使用权 集体建设用地使用权（集体建设用地使用权（73%73%）宅基地使用权（宅基地使用权（73%73%）集体农用地使用权集体农用地使用权 4.4.土地抵押权土地抵押权 5.5.土地承租权土地承租权共有三种模式：共有三种模式：1.1.契据登记制（法国登记制）契据登记制（法国登记制）使用范围使用范围：法国、日本、意大利、：法国、日本、意大利、美国大多数州、香港、美国大多数州、香港、澳门等。澳门等。含义含义：土地权利的取得、丧失和变：土地权利的取得、丧失和变更，经双方当事人订立契据即
7、生效。更，经双方当事人订立契据即生效。契据登记制的特点：契据登记制的特点：（1 1）对所提交的资料只审查）对所提交的资料只审查不不调调查；查；（2 2）登记）登记无无公信力；公信力；（3 3）登记）登记无无强制性；强制性；（4 4）不颁发不颁发权利证书。权利证书。2.2.权利登记制（德国登记制）权利登记制（德国登记制）适用范围适用范围：德国、俄罗斯、韩国、：德国、俄罗斯、韩国、奥地利、瑞士等。奥地利、瑞士等。含义含义：对土地的权利进行登记，且：对土地的权利进行登记，且只有登记后才生效。只有登记后才生效。权利登记制的特点：权利登记制的特点：（1 1）对所提交的资料）对所提交的资料要要进行认定进行
8、认定和判断；和判断；（2 2）登记）登记有有公信力；公信力；（3 3）登记）登记有有强制性；强制性；（4 4）不颁发不颁发权利证书。权利证书。3.3.托伦斯登记制（澳大利亚登记制）托伦斯登记制（澳大利亚登记制）使用范围使用范围：澳大利亚、英格兰、：澳大利亚、英格兰、台湾、加拿大、泰国等。台湾、加拿大、泰国等。含义含义：由国家主持进行一次全面的：由国家主持进行一次全面的土地资源调查，同时进行土地登记土地资源调查，同时进行土地登记及发放权利证书。及发放权利证书。托伦斯登记制的特点：托伦斯登记制的特点：（1 1）对所提交的资料）对所提交的资料要要进行审查；进行审查；（2 2）登记）登记有有公信力；公
9、信力；（3 3）登记）登记无无强制性，但一经登记强制性，但一经登记便具有强制性；便具有强制性；（4 4）颁发颁发权利证书。权利证书。兼具：兼具：权利登记制权利登记制 托伦斯登记制托伦斯登记制使用范围使用范围：中国：中国含义含义：对土地权利进行登记并发放：对土地权利进行登记并发放证书。证书。我国土地登记制的特点：我国土地登记制的特点：（1 1）对所提交的资料）对所提交的资料要要进行审查；进行审查；（2 2）登记）登记有有公信力；公信力；（3 3）登记）登记有有强制性；强制性；（4 4）颁发颁发权利证书；权利证书；（5 5）只登记土地，不登记地上建筑物）只登记土地，不登记地上建筑物和附作物。和附作
10、物。1.1.土地总登记土地总登记 是指在一定时间内对辖区内全是指在一定时间内对辖区内全部土地或者区域内土地进行全面登部土地或者区域内土地进行全面登记。记。2.2.土地初始登记土地初始登记 是指土地总登记之外对设立的是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的等登记。土地权利进行的等登记。3.3.土地变更登记土地变更登记 是指因土地权利人发生改变，或是指因土地权利人发生改变，或者土地权利人姓名、名称、地址和土者土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的土地地用途等内容发生变更而进行的土地登记。登记。4.4.土地注销登记土地注销登记 是指因土地权利的消灭而进行的是指因土地权利的消灭而进行的土地登记。土地登记。5.5.其他登记其他登记 更正登记更正登记 异议登记异议登记 预告登记预告登记 查封登记查封登记1.1.公平、公正、公开公平、公正、公开2.2.申请原则申请原则3.3.审查原则审查原则4.4.以宗地为单位以宗地为单位5.5.属地登记原则属地登记原则6.6.公示原则公示原则7.7.登记人员持证上岗原则登记人员持证上岗原则P117P117页页1.1.土地权属性质与来源土地权属性质与来源2.2.土地权利主体土地权利主体3.3.土地权利客体土地权利客体
