1、物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6 业主、业主大业主、业主大会与业主委员会会与业主委员会物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 本章要点本章要点 业主、业主大会与业主委员会在物业管业主、业主大会与业主委员会在物业管理中具有举足轻重的作用。本章介绍业理中具有举足轻重的作用。本章介绍业主的权利和义务，业主大会的筹备和召主的权利和义务，业主大会的筹备和召开，业主大会讨论决定的事项和决议的开，业主大会讨论决定的事项和决议的形成，业主委员会的组成和职责，业主形成，业主委员会的组成和职责，业主委员会与社区居委会的关系，业主委员
2、委员会与社区居委会的关系，业主委员会与物业管理企业的关系。会与物业管理企业的关系。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.1业主业主6.1.1业主的权利业主的权利（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议（4）参加业主大会会议，行使投票权（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权（6）监督业主委员会的工作（7）监督物业管理企业履行物业服务合同（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权（9）监督物业共用部位、
3、共用设施设备专项维修资金的管理和使用（10）法律、法规规定的其他权利物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.1.2业主的义务业主的义务（1）遵守业主公约、业主大会议事规则（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金（5）按时交纳物业服务费用（6）法律、法规规定的其他义务物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.2业主大会业主大会6.2.1业主大会的性质业主大会的性质业主
4、大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.2.2首次业主大会的召开条件首次业主大会的召开条件（1）已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十；（2）已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但交付使用已满一年；（3）已交付使用的物业建筑面积不足百分之三十，但交付使用已满两年。具备上述三个条件中的一条，即应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与
5、业主委员会 6.2.3首次业主大会的筹备首次业主大会的筹备首次业主大会一般由业主筹备召开。业主筹备成立业主大会的，要在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.2.4业主大会的形式业主大会的形式业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会会议分为定期会议和临时会议。物业管理物业管理
6、 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.2.5业主投票权的确定业主投票权的确定业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。具有投票权的业主，可以在需要投票表决的决议、决定、事项中行使投票权。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.2.6业主大会讨论决定的事项和决议的形成业主大会讨论决定的事项和决议的形成（1）制定和修改业主大会议
7、事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第（5）项和第（6）项所形成的决议，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项所形成的决议，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.3业主委员会业主委员会6.3.1业主委员会的组
8、成业主委员会的组成业主委员会是业主大会的执行机构，是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会对业主大会负责。业主委员会委员的条件：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组织能力；（6）具备必要的工作时间。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.3.2业主委员会的职责业主委员会的职责（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业
9、签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.3.3业主委员会换届和变更业主委员会换届和变更业主委员会在换届时应做好以下筹备工作：（1）起草本届业主委员会工作情况的报告；（2）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（3）确认业主身份，确定业主在业主大会上的投票权数；（4）将新一届业主委员会成员候选人的资料进行公示；（5）做好召开业主大会会议的其他准备工作。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主
10、委员会业主、业主大会与业主委员会 6.3.4业主委员会的活动经费及活动场所业主委员会的活动经费及活动场所业主委员会活动经费由全体业主承担，有条件的可从物业管理区域中属于全体业主所有的附属设施、营业用房收益中支取。业主委员会活动经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。业主委员会的活动场所，有条件的可在物业管理用房中安排。新建住宅小区已按规定提供物业管理用房的，可在其中划出一定面积作为业主委员会的活动用房；原有住宅小区实施物业管理的，可在原有配套用房或补建项目中统筹解决。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.4业主委员会与社区
11、居委会的关系业主委员会与社区居委会的关系（1）两者是团结协作的关系 由于两者在组织性质、管理范围、服务对象、工作内容和工作目标上具有密切的联系，两者之间需要相互配合，因此，两者要建立一种团结协作的关系。（2）两者是监督与被监督的关系 社区居委会要加强对业主委员会的监督，业主委员会要自觉接受社区居委会的监督和帮助。物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 6.5业主委员会与物业管理企业的关系6.5.1法律上的平等地位关系6.5.2 经济上的有偿服务关系6.5.3工作上的监督合作关系物业管理物业管理 6 业主、业主大会与业主委员会业主、业主大会与业主委员会 复习思考题复习思考题1、简述业主的权利和义务。2、首次业主大会的召开条件有哪些？3、业主大会的筹备工作有哪些内容？4、业主大会的形式有哪些？5、简述业主大会讨论决定的事项。6、业主大会如何形成决议？7、简述业主委员会的性质。8、业主委员会委员的条件有哪些？9、简述业主委员会职责。10、简述业主委员会与社区居委会的关系。11、简述业主委员会与物业管理企业的关系。
